การสอบไล่ภาค  2  ปีการศึกษา  2549

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ข้อ  1  นายแดงซื้อที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งจากนางแมว  โดยทำสัญญาซื้อขายไว้และได้ชำระราคากันครบถ้วนแล้ว  แต่นางแมวขอผัดจะไปจดทะเบียนโอนให้หลังจากนั้นอีก  20  วัน  หลังจากทำสัญญาได้  5  วัน  นางแมวถึงแก่ความตาย  นายหนูบุตรนางแมวได้ไปจดทะเบียนขอรับมรดกที่ดินแปลงนั้น  แล้วนายหนูได้นำที่ดินนั้นไปจดทะเบียนจำนองเพื่อประกันการชำระหนี้กับธนาคาร

โดยธนาคารไม่ทราบเรื่องการซื้อขายที่ดินระหว่างนายแดงกับนางแมวมาก่อน  ดังนี้  ให้ท่านวินิจฉัยว่านายแดงจะฟ้องให้เพิกถอนการจดทะเบียนรับมรดกที่ดินของนายหนู  และฟ้องให้เพิกถอนการจำนองระหว่างนายหนูกับธนาคารได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1300  ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์  หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้  แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน  ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น  ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด  ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้

วินิจฉัย

การที่นายแดงทำสัญญาซื้อที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งจากนางแมว  และได้ชำระราคากันครบถ้วนแล้ว  เพียงแต่นัดจะไปโอนที่ดินทางทะเบียนกันภายใน  20  วันหลังจากทำสัญญาซื้อขายกัน  ถือได้ว่านายแดงอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน  ตามมาตรา 1300  ดังนั้นนายแดงจึงมีสิทธิตามมาตรา  1300  ที่จะฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางให้ตนเสียเปรียบได้  เว้นแต่จะเป็นการโอนโดยสุจริต  และมีค่าตอบแทนจึงจะขอให้เพิกถอนไม่ได้  ดังนั้นการที่นายหนูจดทะเบียนรับมรดกที่ดินจากนางแมวซึ่งเป็นการรับโอนโดยไม่มีค่าตอบแทน  นายแดงจึงฟ้องให้เพิกถอนการจดทะเบียนรับมรดกที่ดินของนายหนูได้

ส่วนการที่นายหนูนำที่ดินแปลงนั้นไปจดทะเบียนจำนองเพื่อประกันการชำระหนี้กับธนาคารโดยธนาคารไม่ทราบเรื่องการซื้อขายที่ดินระหว่างนายแดงกับนางแมวมาก่อน  นายแดงจึงฟ้องให้เพิกถอนการจำนองระหว่างนายหนูกับธนาคารไม่ได้  เพราะธนาคารกระทำโดยสุจริต  และเสียค่าตอบแทน

ข้อ  2  เด็กชายเอกอายุ  14  ปี  ขายโทรศัพท์มือถือเครื่องหนึ่งให้แก่นายโทในราคาร้อยบาท  โดยไม่ได้ขออนุญาตบิดา-มารดาของตนก่อน  นายโทซื้อแล้วนำไปตีใช้หนี้เงินกู้ที่ตนค้างชำระนายตรีอยู่หนึ่งพันบาท  นายตรียอมรับโทรศัพท์ไว้โดยไม่รู้ว่าเป็นของที่นายโทซื้อมาจากเด็กชายเอก  นายตรีใช้โทรศัพท์เครื่องนี้ได้เพียงอาทิตย์เดียวก็ยกให้นางสาวนิดหน่อยน้องสาวของตน

นางสาวนิดหน่อยนำโทรศัพท์ไปใช้โดยรู้ว่าเป็นเครื่องเก่าของเด็กชายเอกที่โอนต่อให้กันมาเป็นทอดๆ  จนมาถึงนายตรีพี่ชายของตน  แต่ก็ไม่ว่าอะไรเพราะตนได้มาเปล่าๆ  ไม่ต้องเสียเงินซื้อ  ต่อมาบิดาของเด็กชายเอกบอกล้างการซื้อขายโทรศัพท์ระหว่างเด็กชายเอกกับนายโท  และติดตามทวงถามให้นางสาวนิดหน่อยคืนโทรศัพท์แก่เด็กชายเอก  ดังนี้  ให้ท่านวินิจฉัยว่าระหว่างเด็กชายเอก  นายตรี  และนางสาวนิดหน่อยใครมีสิทธิในโทรศัพท์เครื่องนี้ดีกว่ากัน  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1329  สิทธิของบุคคลผู้ได้มา  ซึ่งทรัพย์สินโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริตนั้น  ท่านว่ามิเสียไปถึงแม้ว่าผู้โอนทรัพย์สินให้จะได้ทรัพย์สินนั้นมาโดยนิติกรรมอันเป็นโมฆียะ  และนิติกรรมนั้นได้ถูกบอกล้างภายหลัง

วินิจฉัย

ตามปัญหา  เป็นการที่เด็กชายเอกผู้เยาว์ขายโทรศัพท์มือถือแก่นายโทโดยไม่ได้ขออนุญาตบิดา-มาดา นิติกรรมการซื้อขายจึงเป็นโมฆียะ การที่นายโทขายต่อแก่นายตรี  นายตรีเป็นผู้ซื้อมาโดยสุจริต  (ไม่รู้ว่าเป็นของที่นายโทซื้อมาจากเด็กชายเอก)  และนายตรีซื้อมาก่อนที่นิติกรรมการซื้อขายโทรศัพท์จะถูกบอกล้าง  ทำให้นายตรีไดกรรมสิทธิ์ในโทรศัพท์ดังกล่าวตามมาตรา  1329  แม้ว่าการซื้อขายจะถูกบอกล้างในภายหลังก็ตามย่อมไม่กระทบกระเทือนสิทธิของนายตรีที่ได้ซื้อโทรศัพท์มา

ส่วน น.ส. นิดหน่อย  แม้ได้โทรศัพท์มาโดยไม่เสียค่าตอบแทนและไม่สุจริต  แต่เมื่อได้มาจากนายตรีผู้มีสิทธิในโทรศัพท์เครื่องนี้  ก็ย่อมได้รับความคุ้มครองตามไปด้วย

ดังนั้นนายตรี  และ  น.ส. นิดหน่อย  จึงมีสิทธิในโทรศัพท์เครื่องนี้ดีกว่าเด็กชายเอก

ข้อ  3  นายสีครอบครองที่ดินแปลงหนึ่งโดยได้ปลูกไม้เบญจพรรณทิ้งไว้  เพื่อตนจะได้ขอเอกสารสิทธิในภายหลัง  ซึ่งความจริงแล้วที่ดินแปลงนั้นอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินแต่นายสีไม่ทราบ  นายสีปลูกต้นไม้บนที่ดินแปลงนั้นมาได้สองปี  เจ้าหน้าที่ของสักปฏิรูปที่ดินจังหวัดได้นำที่ดินแปลงนั้นไปจัดให้นายสายซึ่งเป็นเกษตรกรเข้าทำประโยชน์  นายสายเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นได้ประมาณห้าเดือน

นายสีทราบจึงต้องการฟ้องขับไล่และเรียกคืนที่ดินแปลงนั้นจากนายสาย  โดยอ้างว่าตนได้ครอบครองที่ดินแปลงนั้นมาก่อนและได้เรียกคืนในระยะเวลาภายในหนึ่งปี  ท่านคิดว่าข้ออ้างของนายสีรับฟังได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1375  ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้  ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า  ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้

การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น  ท่านว่าต้องฟ้องภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง 

วินิจฉัย

นายสีครอบครองที่ดินแปลงหนึ่งโดยได้ปลูกไม้เบญจพรรณทิ้งไว้  เพื่อตนจะได้ขอเอกสารสิทธิในภายหลัง  ซึ่งความจริงแล้ว  ที่ดินแปลงนั้นอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินแต่นายสีไม่ทราบ  นายสีปลูกต้นไม้บนที่ดินแปลงนั้นมาได้สองปี  เจ้าหน้าที่ของสำนักปฏิรูปที่ดินจังหวัดได้นำที่ดินแปลงนั้นไปจัดให้นายสายซึ่งเป็นเกษตรกรเข้าทำประโยชน์  นายสายจึงได้ครอบครองที่แปลงนั้นมาโดยชอบด้วยกฎหมาย  นายสีจะฟ้องขับไล่และเรียกคืนที่ดินแปลงนั้นจากนายสายไม่ได้  แม้นายสีจะครอบครองก่อน  และเรียกคืนในระยะเวลาภายในหนึ่งปีก็ตาม  แต่การเรียกคืนตามมาตรา 1375  ต้องเป็นการที่ผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมาย  และถ้าอีกฝ่ายมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าผู้ครอบครอง  ผู้ครอบครองก็จะเรียกคืนไม่ได้  ข้ออ้างของนายสีจึงรับฟังไม่ได้ 

ข้อ  4   นายปลามีอาชีพปลูกผักขาย  ที่ดินของนายปลาที่นายปลาปลูกบ้านอยู่  และใช้ทำสวนผักได้สิทธิภารจำยอมโดยอายุความในการเข้าไปตักน้ำในบ่อซึ่งอยู่ในที่ดินของนายปูเพื่อใช้รดน้ำผักและใช้ในครัวเรือนของนายปลา  นอกจากนั้นที่ดินของนายปลาแปลงนั้นยังได้สิทธิใช้ทางภารจำยอมโดยทางนิติกรรมเป็นทางเดินผ่านที่ดินของนายกุ้งเพื่อออกสู่ทางสาธารณะอีก  ต่อมาชาวบ้านได้รวมกลุ่มกันทำประปาหมู่บ้านเพื่อนำน้ำมาใช้ในหมู่บ้าน  แต่เป็นข้อตกลงของหมู่บ้านว่าน้ำประปาใช้ในครัวเรือนรดน้ำต้นไม้ในบริเวณบ้านได้เท่านั้น  ห้ามไปใช้ประกอบการเกษตรเพราะจะทำให้น้ำไม่พอใช้ทั่วถึง  นายปลาจึงยังคงใช้น้ำในบ่อในที่ดินของนายปูเพื่อรดน้ำผัก  แต่ทางเดินนายปลาก็ไม่ได้ใช้ทางเดินผ่านที่ดินของนายกุ้งอีกเลย  เพราะทางเดินใช้เดินไม่สะดวก  ให้ท่านอธิบายว่าภารจำยอมในการใช้น้ำและทางเดินนั้นจะสิ้นไปได้หรือไม่  อย่างไร

ธงคำตอบ

มาตรา  1399  ภาระจำยอมนั้น  ถ้ามิได้ใช้สิบปี  ท่านว่าย่อมสิ้นไป

มาตรา  1400  ถ้าภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ไซร้  ท่านว่าภาระจำยอมนั้นสิ้นไป  แต่ถ้าความเป็นไปมีทางให้กลับใช้ภาระจำยอมได้ไซร้  ท่านว่าภาระจำยอมนั้นกลับมีขึ้นอีก  แต่ต้องยังไม่พ้นอายุความที่ระบุไว้ในมาตราก่อน

ถ้าภารจำยอมยังเป็นประโยชน์แก่สามยทรัพย์อยู่บ้าง  แต่เมื่อเทียบกับภาระอันตกอยู่แก่ภารยทรัพย์แล้ว  ประโยชน์นั้นน้อยนักไซร้  ท่านว่าเจ้าของภารยทรัพย์จะขอให้พ้นจากภารจำยอมทั้งหมด  หรือแต่บางส่วนก็ได้แต่ต้องใช้ค่าทดแทน

วินิจฉัย

นายปลามีอาชีพปลูกผักขาย  ที่ดินของนายปลาปลูกบ้านอยู่และใช้ทำสวนผักได้สิทธิภารจำยอมโดยอายุความในการเข้าไปตักน้ำในบ่อซึ่งอยู่ในที่ดินของนายปูเพื่อใช้รดน้ำผักและใช้ในครัวเรือนของนายปลา  นอกจากนั้นที่ดินของนายปลาแปลงนั้นยังได้สิทธิใช้ทางภารจำยอมโดยทางนิติกรรมเป็นทางเดินผ่านที่ดินของนายกุ้งเพื่อออกสู่สาธารณะ  ต่อมาชาวบ้านได้รวมกลุ่มกันทำประปาหมู่บ้านเพื่อนำน้ำมาใช้ในหมู่บ้าน  แต่เป็นข้อตกลงของหมู่บ้านว่าน้ำประปาใช้ในครัวเรือนรดต้นไม้ได้เท่านั้น  ห้ามไปใช้ประกอบการเกษตรเพราะจะทำให้น้ำไม่พอใช้ทั่วถึง  นายปลาจึงยังคงใช้น้ำในบ่อที่ดินของนายปูเพื่อรดน้ำผัก  แต่ทางเดินนายปลาก็ไม่ได้ใช้ทางเดินผ่านที่ดินของนายกุ้งอีกเลย  เพราะทางเดินใช้เดินไม่สะดวก  ภารจำยอมในการใช้น้ำยังคงมีอยู่ยังไม่หมดประโยชน์แม้จะมีประปาหมู่บ้าน  แต่ยังจำเป็นในที่ดินเพื่อประโยชน์ในการทำสวนผักยังไม่หมดประโยชน์  ตามมาตรา  1400  และประโยชน์ยังมีอยู่มาก  การลดประโยชน์ในการใช้น้ำเป็นเพียงเล็กน้อย  สิทธิภารจำยอมในการใช้น้ำยังมีอยู่  และสิทธิในการขอให้พ้นตาม  มาตรา  1400  วรรคสอง  ก็ยังไม่เกิดขึ้น  ส่วนทางเดินนั้นจะสิ้นไปได้  ถ้านายปลาไม่ได้ใช้ทางเดินภารจำยอมนั้นติดต่อกันสิบปีตามมาตรา  1399

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน  ปีการศึกษา  2549

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ข้อ  1  นายคงทำสัญญาเช่าตึกแถวของนายมั่นเพื่ออยู่อาศัยเป็นเวลา  5  ปี  โดยสัญญาเช่าระบุว่าทรัพย์ใดๆที่นายคงผู้เช่าดัดแปลงหรือต่อเติมลงในตึกแถวที่เช่าให้ทรัพย์นั้นตกเป็นของนายมั่นผู้ให้เช่าทันที  หลังจากที่นายคงเข้าไปอยู่ในตึกแถวดังกล่าวได้  2  ปี  นายคงได้ทำฝากั้นห้องที่บริเวณชั้น  3  ของตึก  และติดตั้งเครื่องปรับอากาศเพื่อใช้เป็นห้องนอนเพิ่มอีกห้องหนึ่ง  เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่า  นายคงจะรื้อถอนเอาไม้ที่ทำเป็นฝากั้นห้องและเครื่องปรับอากาศออกไป

นายมั่นไม่ยอมโดยอ้างว่าทั้งไม้และเครื่องปรับอากาศเป็นกรรมสิทธิ์ของนายมั่นแล้วตามสัญญาเช่าดังกล่าว  ดังนี้  ให้ท่านวินิจฉัยว่า  นายคงจะรื้อถอนไม้ฝากั้นห้องและเครื่องปรับอากาศออกไปได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  144  ส่วนควบของทรัพย์  หมายความว่า  ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่แห่งทรัพย์นั้น  และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย  ทำให้บุบสลาย  หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป

เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น

วินิจฉัย

นายคงทำสัญญาเช่าตึกแถวของนายมั่นเพื่ออยู่อาศัยเป็นเวลา  5  ปี  หลังจากนายคงเข้าไปอยู่ในตึกแถวได้  2  ปี  นายคงได้ทำฝากั้นห้องที่บริเวณชั้น  3  ของตึก  และติดตั้งเครื่องปรับอากาศเพื่อใช้เป็นห้องนอนนั้น  ทั้งฝากั้นห้องและเครื่องปรับอากาศไม่เป็นส่วนควบของตึก เพราะไม่เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของตึกอันไม่อาจแยกออกได้นอกจากทำให้ตัวตึกเสียรูปทรง  จึงไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายมั่นผู้ให้เช่าตามมาตรา  144

ดังนั้นเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่า  นายคงสามารถรื้อถอนเอาไม้ที่ทำเป็นฝากั้นห้องและเครื่องปรับอากาศออกไปได้  แม้ในสัญญาเช่าระบุว่าทรัพย์ใดๆที่นายคงผู้เช่าดัดแปลงหรือต่อเติมลงในตึกแถวที่เช่า  ให้ทรัพย์นั้นตกเป็นของนายมั่นผู้ให้เช่าทันทีก็ตาม  แต่ทั้งนี้ทรัพย์ที่ต่อเติมนั้นหมายความถึงการกระทำที่มาเป็นส่วนควบของตึก  เมื่อฝากั้นห้องและเครื่องปรับอากาศไม่เป็นส่วนควบของตึกดังกล่าวแล้ว  นายคงจึงสามารถรื้อถอนออกไปได้

สรุป  นายคงสามารถรื้อถอนไม้ฝากั้นห้องและเครื่องปรับอากาศออกไปได้

ข้อ  2  นายก้องได้เข้าครอบครองทำไร่ในที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งมีสภาพเป็นป่าเสื่อมโทรม  แต่ทางราชการยังไม่ออกพระราชกฤษฎีกาเพิกถอนการเป็นที่ป่าสงวนแห่งชาติ  หลังจากที่นายก้องทำไร่ในที่ดินดังกล่าวได้  5  ปี  นายก้องได้ไปพบนายขำเพื่อนของตน  และขอให้นายขำซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่ดินช่วยออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)  ให้  ทั้งที่กรมที่ดินยังไม่ได้ประกาศให้ประชาชนเช้าจับจองเป็นเจ้าของหรือออกเอกสารสิทธิแต่อย่างใด

เมื่อนายก้องได้หนังสือรับรองการทำประโยชน์  (น.ส.3)  มาแล้ว  นายก้องได้ทำหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายที่ดินดังกล่าวให้กับนายแก้ว  ต่อมาทางราชการได้แจ้งให้นายแก้วออกไปจากที่ดินดังกล่าว  แต่นายแก้วไม่ยอมย้ายออกจากที่ดินแปลงนั้น  โดยต่อสู้ว่าตนซื้อที่ดินมาโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต

ดังนี้  ให้ท่านวินิจฉัยว่า  ข้อต่อสู้ของนายแก้วรับฟังได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1304  สาธารณะสมบัติของแผ่นดินนั้น  รวมทรัพย์สินทุกชนิดของแผ่นดิน  ซึ่งใช้เพื่อสาธารณะประโยชน์  หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน  เช่น

(1) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า  และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้งหรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่นตามกฎหมายที่ดิน

มาตรา  1305  ทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นจะโอนแก่กันมิได้  เว้นแต่อาศัยอำนาจแห่งบทกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกา

มาตรา  1306  ท่านห้ามมิให้ยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับแผ่นดินในเรื่องทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน

วินิจฉัย

ป่าเสื่อมโทรมที่ทางราชการยังไม่ออกพระราชกฤษฎีกาเพิกถอนการเป็นที่ป่าสงวนแห่งชาตินั้นยังมีสภาพเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามมาตรา  1304(1)  ดังนั้นแม้นายก้องจะเข้าไปครอบครองทำไร่ในที่ดินดังกล่าวนานเท่าใด  นายก้องก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนั้น  เพราะสาธารณสมบัติของแผ่นดินไม่สามารถยกอายุความขึ้นต่อสู้กับแผ่นดินตามมาตรา  1306

ส่วนการที่นายก้องไปพบนายขำเพื่อนของตน  และขอให้นายขำเป็นเจ้าพนักงานที่ดินช่วยออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์  (น.ส.3) ให้  ทั้งที่กรมที่ดินยังไม่ได้ประกาศให้ประชาชนเข้าจับจองเป็นเจ้าของหรือออกเอกสารสิทธิแต่อย่างใด  จึงเป็นการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)  โดยมิชอบด้วยกฎหมาย  กรมที่ดินสามารถเพิกถอนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)  นั้นได้  และนายก้องไม่สามารถทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินนั้นให้กับนายแก้ว  เพราะมาตรา  1305  มีหลักกฎหมายความว่า    ทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นจะโอนแก่กันมิได้  เว้นแต่อาศัยอำนาจแห่งบทกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกา  ดังนั้นเมื่อทางราชการได้แจ้งให้นายแก้วออกไปจากที่ดินดังกล่าว  นายแก้วจึงต้องย้ายออกไปจากที่ดินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้น  ข้อต่อสู้ของนายแก้วที่ว่าตนซื้อที่ดินมาโดยสุจริต  และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตจึงรับฟังไม่ได้

สรุป  ข้อต่อสู้ของนายแก้งฟังไม่ขึ้น  เพราะที่ดินดังกล่าวเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน

ข้อ  3  นายชุ่มทำไร่ในที่ดินมือเปล่าแห่งหนึ่ง  ต่อมานายชุ่มได้ขายที่ดินแปลงนี้ให้นายชม  และนายชมได้ให้นายชุ่มอยู่ทำไร่ดูแลที่ดินแปลงนี้ต่อให้  เมื่อนายชุ่มครอบครองที่ดินแปลงนี้ต่อมาได้เจ็ดปี  นายชุ่มได้นำที่ดินแปลงนี้ไปขายให้นายชิตส่งมอบการครอบครองให้นายชิต  โดยนายชิตไม่ทราบว่าที่ดินแปลงนี้เป็นของนายชม  นายชิตซื้อที่ดินแปลงนี้จากนายชุ่มมาได้สามเดือน

เมื่อเจ้าพนักงานรังวัดสำรวจเพื่อออกหนังสือสำคัญสำหรับที่นายชิตได้แจ้งการครอบครองที่ดินแปลงนี้ว่าเป็นของตนต่อเจ้าพนักงาน  นายชมได้ไปร้องคัดค้าน  และฟ้องขับไล่นายชิตให้ออกไปจากที่ดินแปลงนี้

ให้ท่านวินิจฉัยว่า  ระหว่างนายชมและนายชิตใครมีสิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนี้ดีกว่ากัน  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1368  บุคคลอาจได้มาซึ่งสิทธิครอบครองโดยผู้อื่นยึดถือไว้ให้

มาตรา  1380  การโอนไปซึ่งการครอบครองย่อมเป็นผลแม้  ผู้โอนยังยึดถือทรัพย์สินอยู่  ถ้าผู้โอนแสดงเจตนาว่าต่อไปจะยึดถือทรัพย์สินนั้นแทนผู้รับโอน 

ถ้าทรัพย์สินนั้นผู้แทนของผู้โอนยึดถืออยู่  การโอนไปซึ่งการครอบครองจะทำโดยผู้โอนสั่งผู้แทนว่า  ต่อไปให้ยึดถือทรัพย์สินไว้แทนผู้รับโอนก็ได้

วินิจฉัย

นายชุ่มได้ทำไร่ในที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่ง  ต่อมานายชุ่มได้ขายที่ดินแปลงนี้ให้นายชมและนายชมได้ให้นายชุ่มอยู่ทำไร่ดูแลที่ดินแปลงนั้นให้ตน  นายชุ่มจึงยึดถือที่ดินแปลงนั้นแทนนายชมตามมาตรา  1380  นายชมจึงมีสิทธิครอบครองที่ดินมือเปล่าแปลงนั้นดีกว่านายชุ่มตามมาตรา  1368  เมื่อนายชุ่มครอบครองที่ดินแปลงนั้นต่อมาได้เจ็ดปี  นายชุ่มได้นำที่ดินแปลงนั้นไปขายให้นายชิตส่งมอบการครอบครองให้นายชิต  โดยนายชิตไม่ทราบว่าที่ดินแปลงนั้นเป็นของนายชม  เมื่อนายชิตรับโอนจากนายชุ่มซึ่งไม่มีสิทธิดีกว่านายชม  นายชิตจึงไม่มีสิทธิในที่ดินมือเปล่าแปลงนั้นดีกว่านายชม  ดังนั้นระหว่างนายชมและนายชิตนายชมย่อมมีสิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนั้นดีกว่านายชิต

สรุป  นายชมย่อมมีสิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนั้นดีกว่านายชิต

ข้อ  4  นายแสงครอบครองปลูกบ้านและทำนารุกเข้าไปบนที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งของนายเสียง  โดยนายแสงก็ไม่ทราบว่าที่ดินแปลงนี้เป็นของนายเสียงคิดว่าเป็นของตนเพราะหมุดเขตที่ดินหายไป  และนายเสียงก็ไม่เคยทราบมาก่อนเลย  นายแสงครอบครองทำนาในส่วนที่อยู่บนที่ดินของนายเสียงและของตนมาได้  6  ปี  นายแสงตาย  นายสีบุตรชายนายแสงได้ครอบครองทำนาบนที่ดินแปลงนั้นต่อจากนายแสง  นายสีทำนาต่อมาได้  5  ปี  นายเสียงเพิ่งมาทราบว่าที่ดินแปลงนั้นของตนบางส่วนถูกนายสีครอบครองทำประโยชน์อยู่  นายเสียงจึงกั้นรั้วและห้ามมิให้นายสีทำนารุกเข้ามาในที่ดินแปลงนั้น  แต่นายสีไม่ยอมอ้างว่าตนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ที่ดินของนายเสียงส่วนนั้นแล้ว  และให้นายเสียงรื้อรั้วออกไป  ให้ท่านวินิจฉัยว่า  ข้ออ้างของนายสีชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี  ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา  1385  ถ้าโอนการครอบครองแก่กัน  ผู้รับโอนจะนับเวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้นรวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้  ถ้าผู้รับโอนนับรวมเช่นนั้น  และถ้ามีข้อบกพร่องในระหว่างครอบครองของผู้โอนไซร้  ท่านว่าข้อบกพร่องนั้นอาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้รับโอนได้

วินิจฉัย

นายแสงครอบครองปลูกบ้านและทำนารุกเข้าไปบนที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งของนายเสียง  โดยนายแสงก็ไม่ทราบว่าที่ดินแปลงนี้เป็นของนายเสียงคิดว่าเป็นของตนเพราะหมุดที่ดินหายไป  และนายเสียงก็ไม่เคยทราบมาก่อนเลย  นายแสงครอบครองทำนาในส่วนที่อยู่บนที่ดินของนายเสียงและของตนมาได้  6  ปี  นายแสงตาย  นายสีบุตรชายของนายแสงได้ครอบครองทำนาบนที่ดินแปลงนั้นต่อจากนายแสง  นายสีทำนาต่อมาได้  5  ปี  นายสีได้กรรมสิทธิ์บนที่ดินแปลงนั้น  โดยการครอบครองปรปักษ์แล้วตามมาตรา  1382  โดยได้รับโอนสิทธิการครอบครองจากนายแสงบิดาตามมาตรา  1385  นายเสียงจึงกั้นรั้วและห้ามมิให้นายสีทำนารุกเข้ามาในที่ดินของตน  แต่นายสีไม่ยอมอ้างว่าตนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ที่ดินของนายเสียงส่วนนั้นแล้ว  และให้นายเสียงรื้อรั้วออกไป  ข้ออ้างของนายสีชอบด้วยกฎหมาย  นายเสียงต้องรื้อรั้วที่รุกเข้ามาในส่วนที่นายสีครอบครองปรปักษ์เพราะนายสีได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนนั้นแล้ว

การสอบไล่ภาค  1  ปีการศึกษา  2550

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ข้อ  1  นายน้ำเข้าครอบครองที่ดินมีโฉนดของนายเปลวโดยสงบ  เปิดเผย  และมีเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันได้เก้าปี  พอขึ้นปีที่สิบ  นายเปลวได้ฟ้องขับไล่นายน้ำให้ออกไปจากที่ดินแปลงนั้น  คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาล  นายน้ำกับนายเปลวตกลงยอมความกัน  โดยนายเปลวยินยอมให้นายน้ำเช่าซื้อที่ดินพิพาท  หากชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วนายเปลวยอมให้ที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายน้ำทันที  และนายเปลวจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่นายน้ำ  หากไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

และศาลมีคำพิพากษาตามยอม  คดีถึงที่สุดแล้ว  หลังจากนายน้ำชำระราคาครบถ้วน  นายเปลวยังไม่ได้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้นายน้ำ  นายเปลวก็ถึงแก่ความตาย  นายเพลิงซึ่งเป็นบุตรของนายเปลวได้จดทะเบียนรับมรดกที่ดินพิพาทในฐานะทายาทโดยชอบธรรม  และไม่รู้เรื่องสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างนายน้ำกับนายเปลวแต่อย่างใด

ดังนี้ให้ท่านวินิจฉัยว่า  นายน้ำจะฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนรับมรดกที่ดินพิพาทและบังคับให้นายเพลิงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ตนได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1299  ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น  ท่านว่า  การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์  เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

มาตรา  1300  ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์  หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้  แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน  ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น  ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด  ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้

วินิจฉัย  นายน้ำแย่งการครอบครองปรปักษ์ที่ดินของนายเปลวติดต่อกันยังไม่ครบสิบปี  ก็ถูกนายเปลวฟ้องขับไล่จึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์  แต่ขณะที่คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลนายน้ำกับนายเปลวตกลงยอมความกัน  โดยนายเปลวยินยอมให้นายน้ำเช่าซื้อที่ดินพิพาท  หากชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วนายเปลวยอมให้ที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายน้ำทันที  และนายเปลวจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่นายน้ำ  หากปฏิบัติตามข้อตกลงให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา  และศาลมีคำพิพากษาตามยอม  คดีถึงที่สุดแล้ว  และนายน้ำชำระราคาเช่าซื้อครบถ้วนแล้ว  เช่นนี้นายน้ำจึงได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท  โดยสัญญาประนีประนอม  ยอมความในชั้นศาล  ซึ่งเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตามมาตรา  1299  วรรคแรก  เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่  การได้ซึ่งกรรมสิทธิ์จึงยังไม่บริบูรณ์ในฐานะทรัพยสิทธิ  แต่ยังคงมีผลบังคับนายน้ำกับนายเปลวในฐานะบุคคลสิทธิ  ซึ่งนายน้ำสามารถฟ้องบังคับให้นายเปลวไปจดทะเบียนโนกรรมสิทธิ์ให้แก่ตนได้

หลังจากนั้น  นายเปลวถึงแก่ความตาย  นายเพลิงซึ่งเป็นบุตรของนายเปลวได้จดทะเบียนรับมรดกที่ดินพิพาทในฐานะทายาทโดยชอบธรรม  ซึ่งเป็นผู้สืบสิทธิของนายเปลวต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของมรดกและการจดทะเบียนรับมรดกดังกล่าวทำให้นายน้ำผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนต้องเสียเปรียบนายน้ำจึงสามารถฟ้องศาลให้เพิกถอนการจดทะเบียนรับมรดกของนายเพลิงได้ตามมาตรา  1300  เพราะเป็นการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยไม่มีค่าตอบแทน  และบังคับให้นายเพลิงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ตนได้

สรุป  นายน้ำสามารถฟ้องให้เพิกถอนการจดทะเบียนรับมรดกและบังคับให้นายเพลิงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่ตนได้

ข้อ  2  นายเอกมีที่ดินแปลงหนึ่งอยู่ติดกับที่ดินของนายโท  นายเอกได้สร้างบ้านบนที่ดินของตนโดยก่อนปลูกสร้างได้เรียกเจ้าพนักงานมารังวัดสอบเขตแล้ว  แต่เมื่อสร้างเสร็จจึงพบว่ารั้วกำแพงและท่อระบายน้ำรุกล้ำอยู่ในเขตที่ดินของนายโท  1  ตารางวา  ดังนี้  นายเอกจะต้องรื้อถอนรั้วกำแพงและท่อระบายน้ำหรือไม่  นายเอกและนายโทมีหน้าที่จะต้องปฏิบัติต่อกันอย่างไร  หรือไม่  จงอธิบาย

ธงคำตอบ

มาตรา  144  ส่วนควบของทรัพย์  หมายความว่า  ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่แห่งทรัพย์นั้น  และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย  ทำให้บุบสลาย  หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป

เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น

มาตรา  1312  วรรคแรก  บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น  แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้นและจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม  ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด  เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้

วินิจฉัย  การที่นายเอกทำการรังวัดสอบเขตก่อนปลูกบ้านเป็นการปลูกสร้างที่สุจริต  เพราะไม่ได้เพิกเฉยละเลยในการตรวจสอบแนวเขต  แต่เมื่อสร้างเสร็จพบว่ารั้วกำแพงและท่อระบายน้ำรุกล้ำอยู่ในเขตของนายโท  นายเอกจึงต้องรื้อถอนรั้วกำแพงและท่อระบายน้ำออกจากที่ดินของนายโท  แม้ว่าจะเป็นการปลูกสร้างที่สุจริตก็ตาม  เพราะรั้วกำแพงและท่อระบายน้ำมิใช่ส่วนควบของโรงเรือน  ตามมาตรา  144 จึงไม่อยู่ในความหมายของการปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำในมาตรา  1312  วรรคแรก  ดังนั้น  นายเอกจึงมีหน้าที่ต้องรื้อถอนรั้วกำแพง  และท่อระบายน้ำออกไปจากที่ดินของนายโท  แม้ว่าจะเป็นการสร้างรุกล้ำที่สุจริตก็ตาม

สรุป  นายเอกมีหน้าที่ต้องรื้อถอนรั้วกำแพงและท่อระบายน้ำออกไปจากที่ดินของนายโท

ข้อ  3  นายสมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งไดภาระจำยอมในการใช้ทางผ่านที่ดินของนายแสงตลอดไป  และได้จดทะเบียนไว้แล้ว  แต่เมื่อใช้ภาระจำยอมไปได้ระยะหนึ่ง  นายสมได้กั้นรั้วแบ่งแยกที่ดินแปลงนั้นของตนออกเป็นสองส่วน  ที่ดินอีกส่วนที่แบ่งแยกออกไปได้ให้นายสดเช่าปลูกบ้าน  นายสดปลูกบ้านอยู่บนที่ดินแปลงนั้น  และใช้ทางผ่านเข้าออกบนที่ดินของนายสวยเพื่อออกสู่ทางสาธารณะ  และไม่เคยได้ใช้ทางผ่านที่ดินของนายแสงอีกเลย  มีเพียงแต่นายสมเท่านั้นใช้ทางผ่านที่ดินของนายแสง  นายสดได้ใช้ถนนผ่านเข้าออกบนที่ดินของนายสวยเพื่อออกสู่สาธารณะโดยไม่เคยขอหรือบอกนายสวยเลย

ให้นักศึกษาอธิบายว่า

1       นายแสงจะขอให้ที่ดินส่วนที่นายสดครอบครองพ้นจากภาระจำยอมได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

2       ถ้านายสดใช้ทางผ่านที่ดินของนายสวยจะก่อให้เกิดภาระจำยอมบนที่ดินของนายสมและส่วนที่นายสดครอบครองนั้นได้หรือไม่เพียงใด  อธิบายให้ละเอียด

ธงคำตอบ

มาตรา  1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี  ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา  1387  อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน  หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์นั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

มาตรา  1395  ถ้ามีการแบ่งแยกสามยทรัพย์  ท่านว่าภาระจำยอมยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนที่แยกออกนั้น  แต่ถ้าภาระจำยอมนั้นไม่ใช้  และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพื่อประโยชน์แก่ส่วนใดไซร้  ท่านว่าเจ้าของภารยทรัพย์จะเรียกให้พ้นจากภาระจำยอมอันเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนนั้นก็ได้

มาตรา  1399  ภาระจำยอมนั้น  ถ้ามิได้ใช้สิบปี  ท่านว่าย่อมสิ้นไป

มาตรา  1401  ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ  ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ  3  แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม

วินิจฉัย

นายสมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงหนึ่ง  ซึ่งได้ภาระจำยอมในการใช้ทางผ่านที่ดินของนายแสงตลอดไป  และจดทะเบียนไว้แล้ว  แต่เมื่อใช้ภาระจำยอมไปได้ระยะหนึ่ง  นายสมได้แบ่งแยกกั้นรั้วที่ดินแปลงนั้นของตนออกเป็นสองส่วน  ส่วนหนึ่งให้นายสดปลูกบ้านเช่าอยู่  นายสดจึงปลูกบ้านอยู่บนที่ดินแปลงนั้น  และนายสดก็ไม่เคยใช้ทางผ่านที่ดินของนายแสงอีกเลย  มีเพียงนายสมเท่านั้นใช้ทางผ่านที่ดินของนายแสงนายสดใช้ถนนผ่านเข้าออกบนที่ดินของนายสวยเพื่อออกสู่สาธารณะแทนโดยไม่เคยขอหรือบอกนายสวยเลย

1       นายแสงจะขอให้ที่ดินส่วนที่นายสดครอบครองพ้นจากภาระจำยอมไม่ได้  เพราะไม่ใช่แบ่งแยกกรรมสิทธิ์  ที่ดินทั้งแปลงยังเป็นของนายสม  จึงไม่มีสิทธิ์ที่จะขอให้พ้นจากภาระจำยอมตามมาตรา  1395  และภาระจำยอมก็ยังไม่สิ้นไปตามมาตรา  1399 เพราะนายสมยังคงใช้ภาระจำยอมผ่านที่ดินของนายแสงอยู่

2       ถ้านายสดใช้ทางผ่านที่ดินของนายสวยจะก่อให้เกิดภาระจำยอมบนที่ดินของนายสมทั้งแปลงทั้งส่วนของนายสดที่ครอบครองอยู่  ในการผ่านที่ดินของนายสวยโดยการครอบครองปรปักษ์ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ใครก็ตามที่อยู่ในสามยทรัพย์ก่อให้เกิดภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์ได้  มาตรา  1387

สรุป  1  นายแสงไม่มีสิทธิที่จะขอให้พ้นจากภาระจำยอมได้

2  นายสดจะก่อให้เกิดภาระจำยอมบนที่ดินของนายสมทั้งแปลง  รวมทั้งส่วนของนายสดครอบครองอยู่ได้โดยการครอบครองปรปักษ์

ข้อ  4  นายแดงได้กู้ยืมเงินนายดำมาจำนวน  500,000  บาท  กำหนดชำระเงินคืนภายในสามปี  และได้ให้นายดำเข้าครอบคอรงทำประโยชน์บนที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่งของนายแดงแทนค่าดอกเบี้ยเงินกู้  ต่อมาเมื่อกู้ยืมเงินกันไปได้หนึ่งปี  นายขาวบุตรชายของนายแดงได้มาทำสัญญาขายที่ดินแปลงนั้นกับนายดำ  โดยนายดำได้ให้เงินนายขาวไปจำนวน  200,000  บาท  แต่ก่อนที่จะครบสามปีตามสัญญากู้ยืม  โดยนายดำได้นำเงิน  500,000  บาท  มาชำระหนี้เงินกู้  และเรียกที่ดินแปลงนั้นคืน  แต่นายดำไม่ยอมรับและไม่ยอมออกไปจากที่ดินแปลงนั้นโดยอ้างว่าที่ดินแปลงนั้นนายขาวได้ขายให้ตนมาได้เกินกว่าหนึ่งปีแล้ว  ดังนี้ถ้านายแดงมาปรึกษาท่าน  ท่านจะให้คำแนะนำกับนายแดงอย่างไร  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1367  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน  ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง

มาตรา  1375  ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้  ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า  ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้

การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น  ท่านว่าต้องฟ้องภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง 

มาตรา  1381  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครอง  บุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือได้ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่า  ไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป  หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริต  อาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก

วินิจฉัย

นายแดงได้กู้ยืมเงินมาจากนายดำจำนวน  500,000  บาท  กำหนดชำระเงินคืนภายในสามปี  และได้ให้นายดำเข้าใช้ประโยชน์บนที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่งของนายแดงแทนค่าดอกเบี้ยเงินกู้  ต่อมาเมื่อกู้ยืมเงินไปได้หนึ่งปี  นายขาวบุตรชายของนายแดงได้มาทำสัญญาขายที่ดินแปลงนั้นกับนายดำโดยนายดำได้ให้เงินนายขาวไปจำนวน  200,000  บาท  แต่ก่อนที่ครบสามปีตามสัญญากู้ยืมเงิน  นายแดงได้นำเงิน  500,000  บาท  มาชำระหนี้เงินกู้และเรียกที่ดินแปลงนั้นคืน  แต่นายดำไม่ยอมรับและก็ไม่ยอมออกไปจากที่ดินแปลงนั้น  โดยอ้างว่าที่ดินแปลงนั้นนายขาวได้ขายที่ดินแปลงนี้ให้ตนมาได้กว่าหนึ่งปีแล้ว  ดังนี้  นายแดงต้องฟ้องเรียกคืนที่ดินแปลงนั้นจากนายดำภายในระยะเวลาหนึ่งปีนับตั้งแต่นายแดงไปชำระหนี้เงินกู้  และนายดำไม่ยอมรับชำระหนี้กู้ยืมไม่ยอมออกไปและไม่ส่งที่ดินแปลงนั้นคืนนายแดง  โดยอ้างว่าได้ซื้อที่ดินแปลงนั้นจากนายขาวบุตรชายของนายแดงแล้ว  แสดงว่านายดำได้แย่งการครอบครองที่ดินมือเปล่าแปลงนั้นจากนายแดงสำเร็จแล้ว  ตามมาตรา  1381  นายดำครอบครองที่ดินแปลงนั้นด้วยตนเองตามมาตรา  1367  นายแดงต้องฟ้องต่อศาลเรียกคืนที่ดินแปลงนั้นภายในระยะเวลาหนึ่งปีตามมาตรา  1375

สรุป  ข้าพเจ้าจะแนะนำให้นายแดงฟ้องต่อศาลเรียกคืนที่ดินแปลงนั้นภายในระยะเวลา  1  ปี  นับแต่วันที่นายดำไม่ยอมรับชำระหนี้เงินกู้  และไม่ยอมออกไปจากที่ดิน

การสอบไล่ภาค  2  ปีการศึกษา  2550

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ข้อ  1  ปริญญาเช่าที่ดินของดุษฎีเพื่อก่อสร้างโครงเหล็กติดป้ายโฆษณาเป็นเวลา  5  ปี  โดยสัญญาเช่าระบุว่าทรัพย์สินใดๆที่ได้ปลูกสร้างและติดตั้งในสถานที่เช่านี้อันเกิดจากการเช่าเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เช่า  และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า  ผู้เช่ามีสิทธิ์รื้อถอนคืนไปได้ทั้งสิ้น  หลังจากปริญญาติดตั้งโครงเหล็กไปได้  4  ปี  พอขึ้นปีที่  5  ปริญญาขอบอกเลิกสัญญาเช่าและขอรื้อเฉพาะโครงเหล็กออกไปจากที่ดินเช่า  ดุษฎีไม่ขัดข้องแต่แจ้งให้ปริญญาส่งมอบที่ดินคืนให้ดุษฎีในสภาพเดิม  คือต้องรื้อถอนตอม่อและเสาเข็มที่ฝังไว้ใต้ดินออกไปด้วย

ปริญญาไม่ต้องการรื้อถอนตอม่อกับเสาเข็มเพราะเสียค่าใช้จ่ายมาก  ปริญญาจึงมาปรึกษาท่านว่า  จะรื้อเฉพาะโครงเหล็กอย่างเดียวไม่รื้อถอนตอม่อและเสาเข็มออกไปได้หรือไม่  และดุษฎีจะฟ้องบังคับให้ปริญญาต้องรื้อตอม่อและเสาเข็มออกไปด้วยได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  146  ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น  ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น  ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย

วินิจฉัย

ปริญญาเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของดุษฎีตามสัญญาเช่าที่ดินเพื่อก่อสร้างโครงเหล็กติดตั้งป้ายโฆษณาเป็นเวลา  5  ปี  และได้ใช้สิทธินั้นปลูกสร้างเสาเข็ม  ตอม่อ  ซึ่งเป็นส่วนประกอบของโครงเหล็กในที่ดินที่เช่า  ดังนั้นภายในระยะเวลาตามสัญญาเช่า  เสาเข็ม  ตอม่อ  และโครงเหล็กจึงไม่เป็นส่วนควบของที่ดินตามมาตรา  146  หลังจากปริญญาติดตั้งโครงเหล็กได้  4  ปี  พอขึ้นปีที่  5  ปริญญาขอบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว  จะรื้อเฉพาะโครงเหล็กออกไปจากที่ดินที่เช่าเพียงอย่างเดียวไม่ได้  ดุษฎีสามารถฟ้องบังคับให้ปริญญารื้อทั้งตอม่อและเสาเข็มออกไปและส่งมอบที่ดินคืนให้แก่ตนในสภาพเดิมได้  โดยปริญญาเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนดังกล่าว

สรุป  ปริญญาต้องรื้อทั้งโครงเหล็ก  ตอม่อ  และเสาเข็มออกไป  หากปริญญาไม่รื้อตอม่อและเสาเข็ม  ดุษฎีสามารถฟ้องบังคับให้รื้อถอนได้

ข้อ  2  นายทองมีที่ดินมีโฉนดแปลงจำนวน  10  ไร่  ได้ถูกนายเงินครอบครองปรปักษ์ที่ดินส่วนหนึ่งที่มีลำธารไหลผ่านเฉพาะฤดูฝนจำนวน  200  ตารางวา  มากว่า  10  ปีแล้ว  เมื่อครอบครองปรปักษ์จนได้กรรมสิทธิ์ที่ดินที่นายเงินครอบครอง  จึงมีลักษณะเป็นที่ดินตาบอดที่ถูกล้อมโดยที่ดินนายทอง  นายทับทิม  และนายมรกต  เมื่อนายเงินต้องการมีทางออกผ่านเข้าออกจากที่ดินของตนจึงไปร้องต่อศาลเพื่อขอทางจำเป็นผ่านที่ดินของนายทับทิม  เพราะเห็นว่าเป็นทางใกล้ที่สุดที่จะออกสู่ถนนสาธารณะ  โดยในคำขอได้แจ้งความต้องการขอทำทางผ่านเป็นทางรถยนต์กว้าง  4  เมตร

ดังนี้ ถ้าท่านเป็นศาลท่านจะมีคำพิพากษาให้นายเงินได้ทางออกตามที่ร้องขอมาหรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1350  ถ้าที่ดินที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ไซร้  ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบทที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยก  หรือแบ่งโอนกันและไม่ต้องเสียค่าทดแทน

วินิจฉัย   การที่ที่ดินของนายเงินเป็นที่ดินตาบอด  เกิดขึ้นหลังจากได้แย่งการครอบครองปรปักษ์มาจากที่ดินแปลงใหญ่ของนายทอง  โดยจากข้อเท็จจริงแล้วขณะที่ยังเป็นที่ดินแปลงเดียวกันอยู่  ที่ดินแปลงนี้ไม่ใช่ที่ดินตาบอด  แต่เมื่อถูกแบ่งไปเพราะการครอบครองปรปักษ์ทำให้เกิดสภาพที่ดินตาบอดแก่แปลงที่แบ่งแยก  ดังนั้นการขอทางจำเป็นจึงต้องบังคับตามมาตรา  1350  คือ  มีสิทธิขอทางจำเป็นผ่านบนที่ดินที่เคยอยู่รวมกับตน  กล่าวคือ  ขอทางจำเป็นผ่านที่ดินของนายทองได้เท่านั้น

เมื่อนายเงินขอผ่านทางจำเป็นบนที่ดินของนายทับทิมจึงไม่อาจทำได้  ด้วยเหตุผลข้างต้น

สรุป  ถ้าข้าพเจ้าเป็นศาลจะยกคำร้องขอทางจำเป็นผ่านที่ดินของนายทับทิมที่นายเงินร้องขอมาตามมาตรา  1350

ข้อ  3  นายสีเข้าไปบุกรุกครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งของนายสายมาได้หกปี  นายสีถูกนายสายแจ้งความดำเนินคดีฟ้องศาลขับไล่  ศาลพิพากษาให้นายสีออกไปจากที่ดินแปลงนั้นและสั่งลงโทษจำคุกนายสีสิบเดือน  เมื่อนายสีพ้นโทษก็ได้กลับเข้าไปครอบครองที่ดินแปลงนั้นอีก  นายสีครอบครองระยะเวลาในช่วงหลังนี้มาได้สี่ปีก็ถูกจับกุมดำเนินคดีขับไล่อีก  แต่คราวนี้นายสีอ้างว่าตนครอบครองปรปักษ์ครบสิบปีแล้ว  โดยนับระยะเวลาครอบครองครั้งแรกและครั้งหลังครบสิบปี  เพราะช่วงที่ขาดการยึดถือเป็นการขาดการยึดถือโดยไม่สมัครและกลับเข้ามาครอบครองใหม่ภายในหนึ่งปี  และตามข้อสันนิษฐานของกฎหมายครอบครองทรัพย์สินเดียวกันสองคราวบุคคลนั้นครอบครองติดต่อกันตลอดเวลา

ให้ท่านอธิบายว่านายสีได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของนายสายโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วหรือยัง  ข้ออ้างของนายสีรับฟังได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1371  ถ้าพิสูจน์ได้ว่าบุคคลใดครอบครองทรัพย์สินเดียวกันสองคราว  ท่นให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลนั้นได้ครอบครองติดต่อกันตลอดเวลา

มาตรา  1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี  ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา  1384  “ถ้าผู้ครอบครองขาดยึดถือทรัพย์สินโดยไม่สมัคร  และได้คืนภายในเวลาหนึ่งปีนับแต่วันขาดยึดถือ  หรือได้คืนโดยฟ้องคดีภายในกำหนดนั้นไซร้  ท่านมิให้ถือว่าการครอบครองสะดุดหยุดลง”

วินิจฉัย  นายสีเข้าไปบุกรุกครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งของนายสายมาได้หกปี  นายสีถูกแจ้งความดำเนินคดีฟ้องศาลขับไล่นายสี  ศาลพิพากษาให้นายสีออกไปจากที่ดินแปลงนั้นและสั่งลงโทษจำคุกนายสีสิบเดือน  ดังนั้นการครอบครองปรปักษ์ของนายสีในที่ดินของนายสายจึงเป็นการครอบครองโดยไม่สงบตามมาตรา  1382  ดังนั้นระยะเวลาที่ครอบครองหกปีจึงนับไม่ได้  แม้นายสีจะถูกจำคุกเพียงสิบเดือนและกลับเข้ามาครอบครองใหม่  นายสีครอบคอรงระยะเวลาในช่วงหลังนี้มาได้สี่ปี  ก็ถูกจับกุมดำเนินคดีขับไล่อีก  ช่วงหลังครอบครองอีกสี่ปีก็นับไม่ได้อีก  เพราะเป็นการครอบครองโดยไม่สงบ  ข้ออ้างของนายสีที่อ้างว่าตนครอบครองปรปักษ์ครบสิบปีแล้ว  โดยนับระยะเวลาการครอบครองครั้งแรกและครั้งหลังครบสิบปีจึงรับฟังไม่ได้  จะอ้างว่าตนขาดการยึดถือเป็นการขาดการยึดถือโดยไม่สมัครตามมาตรา  1384  ไม่ได้  เพราะเมื่อถูกฟ้องขับไล่จึงเป็นการครอบครองโดยไม่สงบ  อายุความได้สิทธิไม่ครบองค์ประกอบติดต่อกันคลอดเวลา  และจะใช้ตามข้อสันนิษฐานของกฎหมายตามมาตรา  1371  ก็ไม่ได้เพราะนายสายย่อมพิสูจน์หักล้างข้อสันนิษฐานได้

สรุป  นายสียังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของนายสายโดยการครอบครองปรปักษ์  และข้ออ้างของนายสีรับฟังไม่ได้

ข้อ  4  ที่ดินของนายแดงได้สิทธิภาระจำยอมสูบน้ำในบ่อน้ำบนที่ดินของนายดำไปใช้ในครัวเรือนรดน้ำต้นไม้ในที่ดินของนายแดงโดยการครอบครองปรปักษ์  ต่อมานายแดงได้ปรับปรุงที่ดินแปรงนั้นของนายแดงเพื่อใช้ทำสวนดอกไม้เพื่อตัดดอกไม้ไปขายที่ตลาด  นายแดงจึงได้ขุดขยายบ่อน้ำบนที่ดินของนายดำให้กว้างขึ้นอีกห้าเมตร  และลึกขึ้นอีกสามเมตร  เพื่อจะได้มีปริมาณน้ำมาใช้ได้เพียงพอที่จะทำสวนไม้ตัดดอก  เมื่อนายแดงขุดขยายบ่อน้ำและใช้น้ำมาได้หนึ่งปี  นายดำได้มาเรียกร้องให้นายแดงจ่ายค่าใช้น้ำที่ในบ่อนั้นให้ตน  มิฉะนั้นตนจะปิดบ่อน้ำบ่อนั้นไม่ให้นายแดงใช้อีกต่อไป  ให้นักศึกษาอธิบายถึงสิทธิระหว่างนายแดงและนายดำในภาระจำยอมการใช้นำในบ่อน้ำนั้นตามกฎหมายลักษณะทรัพย์ให้ละเอียด

ธงคำตอบ

มาตรา  1388  เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์  หรือในสามยทรัพย์  ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์

มาตรา  1389  ถ้าความต้องการแห่งเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป  ท่านว่าความเปลี่ยนแปลงนั้นไม่ให้สิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ที่จะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ได้

มาตรา  1391  เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมแต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง   ในการนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์

เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทำไปแล้วให้เป็นไปด้วยดี  แต่ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วยไซร้  ท่านว่าต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ได้รับ

วินิจฉัย   ที่ดินของนายแดงได้สิทธิภาระจำยอมสูบน้ำในบ่อน้ำบนที่ดินของนายดำไปใช้ในครัวเรือนรดน้ำต้นไม้ในที่ดินของนายแดงโดยการครอบครองปรปักษ์  ต่อมานายแดงได้ปรับปรุงที่ดินแปลงนั้นของนายแดงใช้ทำสวนดอกไม้เพื่อตัดดอกไม้ไปขายที่ตลาด  นายแดงจึงได้ขุดขยายบ่อน้ำบนที่ดินของนายดำให้กว้างขึ้นอีกห้าเมตร  และลึกขึ้นอีกสามเมตรเพื่อจะได้มีปริมาณน้ำมาใช้ได้เพียงพอที่จะทำสวนไม้ตัดดอก  นายแดงไม่สามารถทำได้ตามมาตรา  1388  และมาตรา  1389  เพราะนายแดงมีสิทธิเพียงใช้ภาระจำยอมตามมาตรา  1391  แต่เมื่อนายแดงขุดขยายบ่อน้ำและใช้น้ำมาได้หนึ่งปี   นายดำได้มาเรียกร้องให้นายแดงจ่ายค่าใช้น้ำในบ่อน้ำให้ตนมิฉะนั้นตนจะปิดบ่อน้ำนั้นไม่ให้นายแดงใช้อีกต่อไป  นายดำจะปิดบ่อน้ำไม่ได้  แต่ให้นายแดงทำบ่อน้ำให้เหมือนเดิมได้  โดยใช้ค่าใช่จ่ายของนายแดงเอง  และนายดำมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายได้ถ้าการขยายบ่อก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์  แต่นายดำจะเรียกร้องค่าใช้น้ำในบ่อได้เฉพาะในส่วนที่นายแดงใช้น้ำเพิ่มขึ้นจากการขยายบ่อเท่านั้น  เพราะการได้ภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์ไม่ต้องจ่ายค่าทดแทน  และถ้าจะเรียกค่าใช้น้ำนายแดงก็ไม่ต้องทำบ่อน้ำให้เหมือนเดิม  เพราะในส่วนที่ได้ใช้เพิ่มเป็นการได้โดยนิติกรรมสัญญา

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน  ปีการศึกษา  2550

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ธงคำตอบ

มาตรา  1304  สาธารณะสมบัติของแผ่นดินนั้น  รวมทรัพย์สินทุกชนิดของแผ่นดิน  ซึ่งใช้เพื่อสาธารณะประโยชน์  หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน  เช่น

(2) ทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน  เป็นต้นว่าที่ชายตลิ่ง  ทางน้ำ  ทางหลวง  ทะเลสาบ

มาตรา  1306  ท่านห้ามมิให้ยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับแผ่นดินในเรื่องทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน

วินิจฉัย  ที่พิพาทเป็นที่ดินริมตลิ่งหน้าที่ดินของนายท้วมและนายอ่ำ  ซึ่งเวลาฤดูน้ำ  น้ำท่วมถึงเต็มตลิ่งทุกปี  เวลาฤดูแล้งน้ำลดลงไป  ที่ดินริมตลิ่งทั้งสองแปลงดังกล่าว  ย่อมถือได้ว่าเป็นที่ชายตลิ่ง  อันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน  ตามมาตรา  1304 (2)  ผู้ใดหามีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองไม่  ดังนั้นทั้งนายท้วมและนายอ่ำจึงไม่มีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิ์ครอบครองในที่ดินพิพาทแต่อย่างใด (ฎ. 2199/2515)

นอกจากนี้  แม้นายท้วมและนายอ่ำจะเข้าไปปลูกผักในที่ชายตลิ่งหน้าที่ดินของตนนานเท่าใด  ก็ไม่สามารถยกอายุความการครอบครองปรปักษ์  (มาตรา  1382)  หรือแม้แต่ในเรื่องสิทธิครอบครอง  (มาตรา 1367)  ขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับแผ่นดินได้  ตามมาตรา  1306

แม้การยึดถือครอบครองสาธารณสมบัติของแผ่นดินจะไม่ก่อให้เกิดสิทธิใดๆ  แก่ผู้ยึดถือครอบครอง  หมายถึงใช้ยันต่อรัฐหรือแผ่นดินไม่ได้ แต่ในระหว่างเอกชนด้วยกันนั้นใช้ยันกันเองได้  โดยถือหลักว่าผู้ที่เป็นฝ่ายครอบครองที่สาธารณสมบัติของแผ่นดินอยู่ก่อนและยังคงครอบครองอยู่  ผู้นั้นย่อมมีสิทธิดีกว่า (ฎ. 3908/2535)  ซึ่งสิทธิดังกล่าวจะมีอยู่ตลอดเวลาที่ครอบครองเท่านั้น  ดังนั้นหากผู้ที่ครอบครองอยู่ก่อนแล้วสละการครอบคอรงที่พิพาทนั้นไป  ผู้ครอบครองรายหลังซึ่งยังคงครอบครองทำประโยชน์อยู่ย่อมมีสิทธิดีกว่า

กรณีตามอุทาหรณ์  นายท้วมไม่ได้เข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวเป็นเวลา  1  ปี  แล้ว  และการที่นายอ่ำขยายพื้นที่ปลูกผักเข้าไปในที่ดินริมตลิ่งหน้าที่ดินของนายท้วม  นายท้วมก็ไม่ได้ทักท้วงแต่อย่างใด  เช่นนี้ถือว่า  นายท้วมสละการครอบคอรงแล้ว  เมื่อนายอ่ำเข้าไปครอบครองทำประโยชน์ต่อ  นายอ่ำจึงเป็นผู้มีสิทธิในที่พิพาทดีกว่านายท้วมและนายเท่ง  ดังนั้นนายเท่งจึงไม่สามารถให้นายอ่ำออกไปจากที่ดินพิพาทได้  (ฎ. 279/2530)

สรุป  นายอ่ำไม่มีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทแต่อย่างใด  และนายเท่งจะให้นายอ่ำซึ่งเป็นผู้มีสิทธิดีกว่าตนออกไปจากที่ดินพิพาทไม่ได้เช่นกัน

ข้อ  2  นายพิภพเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งถูกปิดล้อมโดยที่ดินของนายเขียว  นายขำ  และนายคง  มีเพียงทิศตะวันออกเท่านั้นที่ติดคลองสาธารณะใช้เป็นทางเข้าออกทางน้ำ  โดยใช้เรือในการสัญจรออกสู่แม่น้ำแต่สภาพคลองใช้เข้าออกไม่สะดวก  โดยเฉพาะฤดูแล้งคลองตื้นเขินไม่สามารถใช้เรือสัญจรได้  คงมีเพียงเส้นทางเดียวที่จะสามารถผ่านออกสู่สาธารณะได้  คือการใช้ทางเดินผ่านที่ดินของนายเขียว  ซึ่งอีกด้านหนึ่งติดทางสาธารณะ  หลังจากนายพิภพใช้ทางเดินผ่านที่ดินของนายเขียวได้  1  ปี  นายเขียวก็ปิดกั้นทางเดินดังกล่าวไม่ให้นายพิภพใช้อีกต่อไป

ให้ท่านวินิจฉัยว่า  นายพิภพจะฟ้องขอให้นายเขียวเปิดทางเดินนั้นให้ตนสามารถใช้ผ่านเข้าออกสู่ทางสาธารณะต่อไปได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1349  ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงสาธารณะได้ไซร้  ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้

ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่เมื่อต้องข้ามสระ  บึง  หรือทะเล  หรือมีที่ชัน  อันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้  ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ

ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน  กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้  ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้

ผู้มีสิทธิจะผ่าน  ต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหาย  อันเกิดแก่เหตุที่มีทางผ่านนั้น  ค่าทดแทนนั้น  นอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน  ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้

วินิจฉัย   ทางจำเป็นนั้นเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายตามมาตรา  1349  ซึ่งมีหลักว่าที่ดินแปลงใดถูกปิดล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้  เจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิที่จะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะได้

ดังนั้นถ้าที่ดินแปลงใดอยู่ติดกับคลองสาธารณะ  แม่น้ำ  จะอ้างขอทางจำเป็นผ่านที่ดินของบุคคลอื่นไม่ได้  เพราะถือว่ามีทางออกสู่สาธารณะอยู่แล้ว  แต่คลองนั้นจะต้องใช้สัญจรไปมาได้ด้วย  (ฎ. 2240/2525)  ถ้าคลองนั้นตื้นเขินจนไม่สามารถเดินเรือ  หรือใช้สัญจรไปมาได้หรือใช้ได้เป็นบางครั้งคราว  หรือไม่มีน้ำที่จะใช้สัญจรได้ตลอดปี  ก็ยังไม่พอถือว่าเป็นทางสาธารณะตามความหมายของมาตรา  1349  ถือว่าเป็นที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่สาธารณะ  ดังนี้เจ้าของที่ดินนั้นย่อมมีสิทธิใช้ทางจำเป็นผ่านที่ดินของผู้อื่นไปสู่ทางสาธารณะได้  (ฎ.800 – 801 /2544)

กรณีตามอุทาหรณ์  ที่ดินของนายพิภพแม้จะติดคลองสาธารณะ  สามารถใช้เป็นทางเข้าออกโดยใช้เรือในการสัญจรออกสู่แม่น้ำได้  แต่สภาพคลองใช้เข้าออกไม่สะดวก  โดยเฉพาะในฤดูแล้ง  คลองตื้นเขินไม่สามารถใช้เรือสัญจรได้  ก็ยังไม่พอที่จะถือได้ว่าเป็นทางสาธารณะตามความหมายของมาตรา  1349  นายพิภพจึงมีความจำเป็นที่จะต้องใช้ทางพิพาทเป็นทางเดินผ่านที่ดินของนายเขียวซึ่งล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะ  ดังนั้นนายพิภพจึงฟ้องขอให้นายเขียวเปิดทางจำเป็นให้ตนสามารถใช้ผ่านเข้าออกสู่ทางสาธารณะต่อไปได้

สรุป  นายพิภพฟ้องให้นายเขียวเปิดทางจำเป็นได้

ข้อ  3  นายส้มทำสัญญาเป็นหนังสือขายที่ดินมือเปล่าของนายส้มแปลงหนึ่งให้นายแสด  ซึ่งที่ดินแปลงนั้นนายส้มได้ให้นายตาลบุตรชายนายส้มอาศัยทำไร่อยู่  นายแสดได้ตกลงกับนายส้มว่าตนยินดีที่จะให้นายตาลอยู่อาศัยบนที่ดินแปลงนั้นต่อไปโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า  หลังจากนั้นนายแสดซื้อที่ดินแปลงนั้นมาได้หนึ่งปี  จึงได้ให้เจ้าพนักงานมารังวัดเพื่อออกเอกสารสิทธิในที่ดิน  และให้นายตาลออกไปจากที่ดินแปลงนั้น  แต่นายตาลไม่ยอมออกอ้างว่าตนมีสิทธิครอบครองที่ดินแปลงนั้นดีกว่านายแสด  นายแสดไม่มีสิทธิขับไล่ตนเพราะเรียกคืนเกินหนึ่งปีหมดระยะเวลาฟ้องเอาคืนที่ดินแปลงนั้นแล้ว

ท่านคิดว่า  ข้ออ้างของนายตาลรับฟังได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1368  บุคคลอาจได้มาซึ่งสิทธิครอบครองโดยผู้อื่นยึดถือไว้ให้

มาตรา  1375  ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้  ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า  ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้

การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น  ท่านว่าต้องฟ้องภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง 

มาตรา  1380  การโอนไปซึ่งการครอบครองย่อมเป็นผลแม้  ผู้โอนยังยึดถือทรัพย์สินอยู่  ถ้าผู้โอนแสดงเจตนาว่าต่อไปจะยึดถือทรัพย์สินนั้นแทนผู้รับโอน 

ถ้าทรัพย์สินนั้นผู้แทนของผู้โอนยึดถืออยู่  การโอนไปซึ่งการครอบครองจะทำโดยผู้โอนสั่งผู้แทนว่า  ต่อไปให้ยึดถือทรัพย์สินไว้แทนผู้รับโอนก็ได้

มาตรา  1381  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครอง  บุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือได้ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่า  ไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป  หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริต  อาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก

วินิจฉัย   นายส้มทำสัญญาเป็นหนังสือขายที่ดินมือเปล่าของนายส้มแปลงหนึ่งให้นายแสด  ซึ่งที่ดินแปลงนั้นนายส้มได้ให้นายตาลบุตรชายนายส้มอาศัยทำไร่อยู่  ถือว่านายตาลครอบครองที่ดินแปลงนั้นแทนนายส้ม  (ฎ.1579/2514)  เมื่อนายแสดซื้อที่ดินแปลงนั้นมาจากนายส้ม จึงถือว่านายตาลครอบครองที่ดินแปลงนั้นแทนนายแสดต่อไป  ตามมาตรา  1368  ประกอบมาตรา  1380  หลังจากนายแสดซื้อที่ดินแปลงนั้นมาได้หนึ่งปี  จึงได้ให้เจ้าพนักงานมารังวัดเพื่อออกเอกสารสิทธิในที่ดิน  และให้นายตาลออกไปจากที่ดินแปลงนั้น  แต่นายตาลไม่ยอมออกอ้างว่า  ตนมีสิทธิครอบครองที่ดินแปลงนั้นดีกว่านายแสด  ดังนี้เมื่อนายตาลยึดถือที่ดินแปลงนั้นแทนนายแสด  นายตาลต้องเปลี่ยนลักษณะการยึดถือ  โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครอง (เจ้าของ)  ว่าตนไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป  ตามมาตรา 1381  ก่อนจึงจะถือว่านายตาลยึดถือเพื่อตน  ซึ่งจะทำให้ได้และมีสิทธิครอบครองดีกว่านายแสด  ระยะเวลาการฟ้องเอาคืน  ซึ่งการครอบครองภายใน  1  ปี  ตามมาตรา  1375  จึงยังไม่ได้เกิดขึ้นเพราะยังไม่ได้มีการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการยึดถือ  (แย่งการครอบครอง)  นั่นเอง  ข้ออ้างของนายตาลรับฟังไม่ได้

สรุป  ข้ออ้างของนายตาลรับฟังไม่ได้

ข้อ  4  นายสำลีมีอาชีพทำไร่และเลี้ยงปลาขาย  ที่ดินของสำลีที่ใช้ทั้งอาศัยปลูกบ้านและทำไร่เลี้ยงปลาอยู่ตรงข้ามกับที่ดินของนายสายมีทางเดินเท้าสาธารณะคั่นอยู่   ที่ดินของนายสายมีสระน้ำอยู่ในที่ดินนั้น  นายสำลีทำท่อฝังใต้ถนนสาธารณะสูบน้ำข้ามถนนเข้ามาในที่ดินของนายสำลีโดยไม่ได้ขออนุญาตนายสายแต่อย่างใด  เพื่อใช้ทำไร่เลี้ยงปลาประจำมาได้แปดปี  ต่อมานายสำลีได้ยกท่อน้ำขึ้นมาวางไว้บนถนน  ทำให้ชาวบ้านซึ่งใช้ถนนเส้นนั้นเข้าออกไม่สะดวก  ชาวบ้านจึงได้บอกกับกำนันให้มาบอกให้นายสำลีรื้อท่อน้ำนั้นออกไปจากถนน  แต่นายสำลีไม่ยอมรื้อ  หลังจากนั้นมาได้สองปีครึ่งนายสายทราบจึงห้ามไม่ให้นายสำลีสูบน้ำจากที่ดินของตนและให้รื้อท่อน้ำนั้นออกไป  แต่นายสำลีไม่ยอม  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  นายสำลีจะได้ภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์ในการใช้น้ำในบ่อนั้นหรือไม่  เพราะเหตุใด 

ธงคำตอบ

มาตรา  1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบคอรงติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบคอรงติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา  1387  อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน  หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์นั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

มาตรา  1401  ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ  ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ  3  แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม

วินิจฉัย

นายสำลีมีอาชีพทำไร่และเลี้ยงปลาขาย  ที่ดินของสำลีที่ใช้ทั้งอาศัยปลูกบ้านและทำไร่เลี้ยงปลาอยู่ตรงข้ามกับที่ดินของนายสายมีทางเดินเท้าสาธารณะขั้นอยู่  ที่ดินของนายสายมีสระน้ำอยู่ในที่ดินนั้นนายสำลีทำท่อฝังใต้ถนนสาธารณะสูบน้ำเข้ามาในที่ดินของนายสำลีโดยไม่ได้ขออนุญาตจากนายสายแต่อย่างใด  เพื่อใช้ทำไร่เลี้ยงปลาเป็นการใช้เพื่อประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ทำให้ที่ดินของนายสำลีเข้าลักษณะภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว  เมื่อใช้มาได้ประจำแปดปีนายสำลีได้ยกท่อน้ำนั้นขึ้นมาบนถนน  ทำให้ชาวบ้านซึ่งใช้ถนนเส้นนั้นเข้าออกไม่สะดวก  ชาวบ้านจึงได้บอกกับกำนันให้มาบอกให้นายสำลีรื้อถอนท่อน้ำนั้นออกไปจากถนน  แต่นายสำลีก็ยังไม่ยอมรื้อออก  หลังจากนั้นมาได้สองปีครึ่งนายสายทราบจึงห้ามไม่ให้นายสำลีสูบน้ำจากที่ดินของตนและรื้อท่อน้ำนั้นออกไป  แต่นายสำลีไม่ยอม  ดังนี้นายสำลีได้ภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์ในการใช้น้ำในบ่อนั้นอันได้มาโดยอายุความแล้ว  ตามมาตรา  1387  ประกอบมาตรา  1382  และมาตรา  1401

สรุป  นายสำลีย่อมได้ภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์ในการใช้น้ำในบ่อน้ำนั้นแล้ว

การสอบไล่ภาค  1  ปีการศึกษา  2551

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ข้อ  1  เด่นเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดจำนวน  2  ไร่  โดยเด่นยกที่ดินด้านทิศเหนือจำนวน  1  ไร่  ให้แก่ดวงโดยไม่ได้จดทะเบียนแบ่งโฉนดให้  ภายหลังจากดวงเข้าครอบครองเป็นเจ้าของที่ดินด้านทิศเหนือติดต่อกันเป็นเวลากว่า  10  ปีแล้ว  เด่นก็ยกที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน  1  ไร่  ซึ่งอยู่ด้านทิศใต้ให้แก่เปลว

แต่ทำสัญญาจดทะเบียนให้เปลวมีชื่อเป็นเจ้าของโฉนดทั้งแปลง  เพราะเปลวรับรองว่าจะจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงในภายหลัง  แต่เปลวไม่ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงตามที่รับรองไว้กับเด่น  แต่กลับนำที่ดินดังกล่าวไปทำสัญญาและจดทะเบียนขายให้กับเพลิง  ซึ่งเพลิงรู้ข้อเท็จจริงต่างๆ  และรู้ด้วยว่าดวงกำลังจะยื่นฟ้องคดีให้เปลวแบ่งโฉนดให้ดวง  แต่เพลิงก็ยังรับซื้อที่ดินนั้นทั้งหมด

ดังนี้ให้ท่านวินิจฉัยว่า  ระหว่าง  ดวง  เปลว  และเพลิง  ผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินจำนวน  1  ไร่  ด้านทิศเหนือซึ่งเป็นที่พิพาทดีกว่ากัน  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1299  ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น  ท่านว่า  การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์  เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์  หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม  สิทธิของผู้ได้มานั้น  ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้  ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้  และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น  มิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

วินิจฉัย

เด่นยกที่ดินด้านทิศเหนือจำนวน  1  ไร่  ให้ดวง  แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนแบ่งแยกโฉนดที่ดินให้  ดวงจึงเป็นผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรมตามมาตรา  1299  วรรคแรก  แต่นิติกรรมดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ  แต่การที่ดวงเข้าครอบครองเป็นเจ้าของที่ดินนั้นติดต่อกันเป็นเวลากว่า  10  ปีแล้ว ดวงจึงเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์  อันเป็นการได้มาโดยทางอื่น  นอกจากนิติกรรมตามมาตรา  1299  วรรคสอง  แต่ดวงยังไม่ได้จดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในโฉนดเป็นของตน  ดวงจึงไม่สามารถเปลี่ยนแปลงใดๆในทางทะเบียน  และไม่สามารถยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยมีค่าตอบแทน  โดยสุจริต  และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว  (ฎ. 884/2523) 

ต่อมาเด่นยกที่ดินส่วนที่เหลือด้านทิศใต้จำนวน  1  ไร่  ให้เปลว  โดยทำสัญญาและจดทะเบียนให้เปลวมีชื่อในโฉนดทั้งแปลง  เพราะเปลวรับรองว่าจะจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงภายหลัง  แต่เปลวไม่ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงตามที่รับรองไว้กับเด่น  แต่เปลวกลับทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงทิศเหนือให้เพลิง  โดยเพลิงรู้ข้อเท็จจริงต่างๆ  แม้เพลิงจะเป็นบุคคลภายนอกที่ได้กรรมสิทธ์ในที่ดินดังกล่าวโดยมีค่าตอบแทนก็จริง  แต่การได้มานั้นไม่สุจริต  และจดทะเบียนสิทธิโดยไม่สุจริต

ดังนั้น  ดวงจึงเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทดีกว่าเปลว  เพราะเปลวได้มาโดยไม่มีค่าตอบแทนไม่สุจริต  และจดทะเบียนสิทธิโดยไม่สุจริต  เพราะดวงมีกรรมสิทธิ์ดีกว่าเพลิงตามเหตุผลดังกล่าวข้างต้น

สรุป  ดวงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทดีกว่าเปลวและเพลิง 

ข้อ  2  นายเอกเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่ง  เมื่อนายเอกตายได้ทำพินัยกรรมยกที่ดินแปลงนี้ให้นายโทและนายตรี  นายโทและนายตรีได้ขอแบ่งโฉนดที่ดินออกเป็นคนละแปลงตามส่วนของตน  เมื่อแบ่งแยกแล้วปรากฏว่าแปลงของนายตรีถูกปิดล้อมจนไม่มีทางออกสู่สาธารณะ  โดยมีที่ดินของนายโท  นายดำ  และนายแดงปิดล้อมอยู่  นายตรีเห็นว่าถ้าตนได้นำรถผ่านที่ดินของนายดำจะเป็นทางที่ใกล้ที่สุดที่จะออกสู่ถนนสาธารณะได้  นายตรีจึงไปยื่นคำร้องต่อศาลขอนำรถผ่านเข้าออกทางที่ดินของนายดำ

ดังนี้  นายดำจะต้องยอมให้นายตรีผ่านเข้าออกบนที่ดินของตนหรือไม่

ธงคำตอบ

มาตรา  1350  ถ้าที่ดินที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ไซร้  ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบทที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยก  หรือแบ่งโอนกันและไม่ต้องเสียค่าทดแทน

วินิจฉัย  

กรณีตามปัญหาเป็นเรื่องที่ดินของตรีถูกปิดล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ  นายตรีย่อมมีสิทธิร้องขอต่อศาลเพื่อให้เปิดทางจำเป็นผ่านที่ดินแปลงที่ปิดล้อมอยู่เพื่อออกสู่สาธารณะได้  เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าที่ดินของตรีเป็นที่ดินแปลงที่เคยรวมอยู่กับที่ดินของโทแล้ว  แบ่งแยกออกมา  ทำให้ไม่มีทางออกสู่สาธารณะ  การขอเปิดทางจำเป็นของตรีจึงอยู่ในหลักเกณฑ์ของมาตรา  1350  ไม่ใช่มาตรา  1349

ดังนั้น  นายดำย่อมมีสิทธิไม่ยอมให้นายตรีผ่านที่ดินของตนได้เพราะสิทธิที่จะขอทางจำเป็นคือขอผ่านที่ดินของโทเท่านั้น  โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน

สรุป  นายดำย่อมมีสิทธิไม่ยอมให้นายตรีผ่านที่ดินของตนได้

ข้อ  3  หนึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งให้สองเช่าที่ดินปลูกบ้าน  สองได้ใช้ทางเดินผ่านที่ดินของสามเพื่อออกไปสู่ถนนสาธารณะ  เพราะที่ดินของหนึ่งไม่มีทางเข้าออก  โดยสองไม่ได้ขออนุญาตจากสามเลย  สองเช่าที่ดินหนึ่งและใช้ทางผ่านเข้าออกบนที่ดินของสามมาได้สิบห้าปี  ทางราชการได้ตัดถนนระหว่างจังหวัดผ่านที่ดินแปลงนั้น  พอดีกับที่สองได้เลิกสัญญาเช่าที่ดินแปลงนั้นจึงถูกปล่อยทิ้งร้างมาได้สองปี  หนึ่งได้เข้ามาปลูกบ้านอยู่บนที่ดินแปลงนั้น  หนึ่งจึงต้องการที่จะใช้ทางผ่านบนที่ดินของสามเข้าออก

โดยหนึ่งอ้างว่าที่ดินของสามตกเป็นภาระจำยอมให้ที่ดินของตนผ่านเข้าออกแล้ว  แต่สามอ้างว่าหนึ่งหมดสิทธิที่จะใช้ทางผ่านเข้าออกบนที่ดินของตนแล้ว  ให้ท่านอธิบายว่าข้ออ้างระหว่างหนึ่งและสามใครจะรับฟังได้ดีกว่ากัน  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี  ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา  1387  อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน  หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์นั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

มาตรา  1400  วรรคแรก  ถ้าภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ไซร้  ท่านว่าภาระจำยอมนั้นสิ้นไป  แต่ถ้าความเป็นไปมีทางให้กลับใช้ภาระจำยอมได้ไซร้  ท่านว่าภาระจำยอมนั้นกลับมีขึ้นอีก  แต่ต้องยังไม่พ้นอายุความที่ระบุไว้ในมาตราก่อน

มาตรา  1401  ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ  ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิกล่าวไว้ในลักษณะ  3  แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม

วินิจฉัย

หนึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งให้สองเช่าที่ดินปลูกบ้าน  สองได้ใช้ทางเดินผ่านที่ดินของสามเพื่อออกไปสู่ถนนสาธารณะเพราะที่ดินของหนึ่งไม่มีทางเข้าออก  โดยสองไม่ได้ของอนุญาตจากสามเลยสองเช่าที่ดินหนึ่งและใช้ทางผ่านเข้าออกบนที่ดินของสามมาได้สิบห้าปี  ที่ดินของหนึ่งได้ภาระจำยอมในการใช้ทางเดินผ่านที่ดินของสามเพราะภาระจำยอมมีขึ้นเพื่อประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา  1387 ดังนั้นใครก็ตามที่อยู่บนที่ดินก็จะก่อให้เกิดภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์ได้ตามมาตรา  1401  ประกอบมาตรา  1382  ทางราชการได้ตัดถนนระหว่างจังหวัดผ่านที่ดินแปลงนั้น  ภาระจำยอมในการใช้ทางก็หมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ภาระจำยอมนั้นสิ้นไป  เป็นการสิ้นไปโดยผลของกฎหมายมาตรา  1400  วรรคแรก  และเมื่อเป็นถนนของทางราชการจึงใช้ได้ตลอดไป  เมื่อหนึ่งได้เข้ามาปลูกบ้านอยู่บนที่ดินแปลงนั้น  หนึ่งจะใช้ทางผ่านบนที่ดินของสามไม่ได้  เพราะภาระจำยอมสิ้นไปโดยผลของกฎหมายแล้ว  ข้อที่สามอ้างว่าหนึ่งหมดสิทธิที่จะใช้ทางผ่านเข้าออกบนที่ดินของตนจึงรับฟังได้ดีกว่าของหนึ่ง

สรุป  ข้ออ้างของสามรับฟังได้ดีกว่า

ข้อ  4  ที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่งของโอ่งมีที่ดินมือเปล่าของอ่างอยู่ติดทางขวามือ  และมีที่ดินมือเปล่าของเอียดติดอยู่ทางด้านหลัง  อ่างได้เข้าไปขุดหน่อไม้ในที่ดินของโอ่งมาขายเป็นประจำเป็นเวลาเกินกว่าสิบปีแล้ว  ส่วนเอียดก็ใช้ที่ดินของโอ่งเป็นทางผ่านเข้าออกที่ดินของตนตลอดมาอยู่เกินกว่าสิบปีเช่นกัน  ทั้งเอียดและอ่างได้ใช้ที่ดินของโอ่งโดยโอ่งไม่รู้  ต่อมาโอ่งได้ห้ามไม่ให้เอียดและอ่างเข้าไปในที่ดินแปลงนั้นของตน  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะทรัพย์  อ่างและเอียดมีสิทธิในที่ดินของโอ่งแปลงนั้นอย่างไรบ้าง  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1367  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน  ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง

มาตรา  1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบคอรงติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบคอรงติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา  1387  อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน  หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์นั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

มาตรา  1401  ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ  ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ  3  แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม

วินิจฉัย

ที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่งของโอ่งมีที่ดินมือเปล่าของอ่างอยู่ติดทางขวามือ  และมีที่ดินมือเปล่าของเอียดติดอยู่ทางด้านหลัง  อ่างได้เข้าไปขุดหน่อไม้ในที่ดินของโอ่งมาขาย  การเข้าไปขุดหน่อไม้มาขายไม่ก่อให้เกิดสิทธิครอบครองบนที่ดินของโอ่งเพราะการเข้าไปเก็บหน่อไม้ยังไม่ได้เกี่ยวข้องใช้ประโยชน์ในทรัพย์ถึงขนาดเท่ากับผู้ทรงสิทธิครอบครองในที่ดินมือเปล่าที่ยึดถือใช้ที่ดินทำประโยชน์กับทรัพย์  จึงยังไม่เป็นยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนายึดถือเพื่อตน  ตามมาตรา  1367  และไม่ได้ภาระจำยอมในที่ดินของโอ่ง  ตามมาตรา  1387  ส่วนเอียดก็ใช้ที่ดินของโอ่งเป็นทางผ่านเข้าออกที่ดินของตนตลอดมาเกินกว่าสิบปี  โดยโอ่งไม่รู้  ที่ดินของเอียดจึงได้ภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์ที่ผ่านเข้าออกบนที่ดินของโอ่งแล้วตามมาตรา  1401  ประกอบมาตรา  1382

สรุป   

1  อ่างไม่มีสิทธิในที่ดินของโอ่ง

2       เอียดได้ภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์ที่ผ่านเข้าออกที่ดินของโอ่ง

การสอบไล่ภาค  2  ปีการศึกษา  2551

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ข้อ  1  เพชรทำสัญญาอนุญาตให้พลอยอาศัยอยู่ในบ้านของตนได้ตลอดชีวิตของพลอย  แต่สัญญาดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่  หลังจากที่พลอยอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้นได้  15  ปี  พลอยเห็นว่าบ้านชำรุดทรุดโทรมมาก  จึงรื้อถอนบ้านเก่าและสร้างบ้านหลังใหม่ขึ้นแทนหลังเก่า  โดยไม่ได้บอกกล่าวเพชรแต่อย่างใด  ต่อมาอีก  5  ปี  เพชรทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงนั้นพร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินให้กับมรกต  และมรกตแจ้งให้พลอยย้ายออกไปจากที่ดินและบ้านหลังนั้น  แต่พลอยอ้างว่าตนมีสิทธิอาศัยในบ้านหลังนั้นตลอดชีวิตตามสัญญาที่เพชรทำไว้กับตน  ส่วนบ้านตนเป็นผู้ออกเงินก่อสร้างจึงเป็นกรรมสิทธิ์ของตน  เพชรไม่มีสิทธินำบ้านไปขายแต่อย่างใด

ดังนี้  ให้วินิจฉัยว่าพลอยจะอ้างสัญญาระหว่างเพชรกับพลอยขึ้นต่อสู้มรกตเพื่อไม่ต้องย้ายออกไปได้หรือไม่  และระหว่างพลอยกับมรกตผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทดีกว่ากัน  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  144  วรรคสอง เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น

มาตรา  146  ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น  ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น  ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย

มาตรา  1299 วรรคแรก  ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น  ท่านว่า  การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์  เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยประการแรกมีว่า  พลอยจะอ้างสัญญาระหว่างเพชรกับพลอยขึ้นต่อสู้มรกตเพื่อไม่ต้องย้ายออกได้หรือไม่  เห็นว่า  โดยหลักแล้ว  การได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มาโดยนิติกรรม  หากไม่มีกฎหมายบัญญัติถึงความสมบูรณ์ของการได้มาไว้  ก็ต้องเป็นไปตามมาตรา  1299  วรรคแรก  กล่าวคือ  หากมิได้ทำนิติกรรมเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่  การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  ย่อมไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ  ไม่อาจใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้  

คงบังคับกันได้ในระหว่างคู่กรณีในฐานะบุคคลสิทธิเท่านั้น  กรณีนี้เมื่อพลอยเป็นผู้มีสิทธิอาศัยในบ้านของเพชรตามสัญญาที่เพชรทำกับพลอย  พลอยจึงเป็นผู้ที่ได้มาซึ่งทรัพย์อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม  แต่เนื่องจากนิติกรรมดังกล่าว  ไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่  การได้มาซึ่งสิทธิอาศัยจึงไม่บริบูรณ์ในฐานะทรัพยสิทธิ  ทำให้ไม่สามารถยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ตามมาตรา  1299  วรรคแรก  กรณีเช่นนี้  พลอยจะอ้างสัญญาระหว่างเพชรกับพลอยซึ่งเป็นบุคคลสิทธิขึ้นต่อสู้มรกตบุคคลภายนอกไม่ได้  (ฎ. 1752/2523)

ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยประการต่อมามีว่า  ระหว่างพลอยกับมรกตผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทดีกว่ากัน  เห็นว่า  การที่พลอยเห็นบ้านชำรุดทรุดโทรมมากจึงรื้อถอนบ้านเก่าและสร้างบ้านหลังใหม่ขึ้นแทนหลังเก่าโดยไม่ได้บอกกล่าวเพชรแต่อย่างใด  ซึ่งข้อเท็จจริงปรากฏบ้านที่สร้างขึ้นใหม่นี้มีลักษณะติดที่ดินเป็นการถาวร  เพราะไม่ปรากฏว่าเป็นการปลูกสร้างเพียงชั่วคราวและจะรื้อถอนไป  ทั้งพลอยก็ไม่มีสิทธิหรือได้รับอำนาจจากเพชรที่จะปลูกบ้านลงในที่ดินของเพชรแต่อย่างใด  กรณีไม่เข้าข้อยกเว้นตามมาตรา  146  ดังนั้น  บ้านจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน  โดยที่ดินเป็นทรัพย์ประธาน  เพชรเจ้าของที่ดินทรัพย์ประธานจึงเป็นเจ้าของส่วนควบคือบ้านด้วยตามมาตรา  144  วรรคสอง  (ฎ. 1516 – 1517/2529)

หลังจากที่พลอยสร้างบ้านได้  5  ปี  เพชรได้ทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงนั้นพร้อมสิ่งปลูกสร้าง  คือบ้านพิพาทให้กับมรกต  เมื่อได้ความว่า  เพชรเป็นเจ้าของส่วนควบคือบ้านด้วยย่อมมีสิทธิที่จะจดทะเบียนขายบ้านพิพาทได้  ส่งผลทำให้มรกตผู้สืบสิทธิของเพชรเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทดีกว่าพลอย

สรุป  พลอยจะอ้างสัญญาระหว่างเพชรกับพลอยขึ้นต่อสู้มรกตเพื่อไม่ต้องย้ายออกไม่ได้  และระหว่างพลอยกับมรกต  มรกตเป็นผู้มีสิทธิในบ้านดีกว่า

ข้อ  2  นายเอกซื้อคอมพิวเตอร์โน้ตบุ๊กมือสองเครื่องหนึ่งจากร้านขายคอมพิวเตอร์และอุปกรณ์ต่างๆ  เกี่ยวกับคอมพิวเตอร์ที่ตั้งอยู่ย่านบางกะปิมาในราคา  12,000  บาท  ปรากฏว่าคอมพิวเตอร์เครื่องนี้เป็นของนายโท  ได้ถูกนายตรีขโมยมาขายไว้ที่ร้านดังกล่าวและนายเอกได้ไปซื้อมา  โดยทางร้านขอให้นายเอกมาซื้อขณะที่ร้านปิดทำการแล้ว  และให้มาเข้าทางประตูด้านหลังร้าน  โดยให้เหตุผลว่าจะมีสินค้ามาให้เลือกมากมาย  และจะได้ต่อรองราคากันได้สะดวกกว่าตอนเปิดทำการแล้ว

ต่อมานายโทเจ้าของคอมพิวเตอร์มาพบคอมพิวเตอร์ของตนอยู่กับนายเอกและจำได้ว่าเป็นของตน  จึงเรียกให้นายเอกคืนคอมพิวเตอร์  มิฉะนั้นนายโทจะแจ้งความต่อตำรวจว่านายเอกมีความผิดฐานรับของโจร  นายเอกจึงมาขอคำปรึกษาท่านว่าตนจะต้องคืนคอมพิวเตอร์เครื่องนี้แก่นายโทหรือไม่  หรือจะมีข้อต่อสู้อย่างไรเพื่อไม่ต้องคืนบ้าง  จงอธิบาย

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1332  บุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินมาโดยสุจริตในการขายทอดตลาด  หรือในท้องตลาด  หรือจากพ่อค้าซึ่งขายของชนิดนั้น  ไม่จำต้องคืนให้แก่เจ้าของแท้จริง  เว้นแต่เจ้าของจะชดใช้ราคาที่ซื้อมา

วินิจฉัย

โดยหลักแล้ว  การซื้อขายทรัพย์สินที่จะอยู่ภายใต้บังคับมาตรา  1332  อันจะทำให้บุคคลผู้ซื้อได้รับการคุ้มครองนั้น  ต้องเป็นการซื้อโดยสุจริต  จากการขายทอดตลาดของเอกชนหรือในท้องตลาด  และจากพ่อค้าที่ขายของชนิดนั้นด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์  นายเอกจะต้องคืนคอมพิวเตอร์เครื่องนี้ให้แก่นายโทหรือไม่  หรือจะมีข้อต่อสู้อย่างไร  เพื่อให้ไม่ต้องคืนบ้าง  เห็นว่า นายเอกซื้อคอมพิวเตอร์โน้ตบุ๊กมือสองจากร้านขายคอมพิวเตอร์แห่งหนึ่ง  แต่การซื้อขายของนายเอกไม่ได้ซื้อในเวลาเปิดทำการปกติ  แต่ไปซื้อเมื่อร้านปิดทำการแล้วและให้เข้ามาทางประตูหลังร้าน  กรณีเช่นนี้  แม้ได้ความว่าการซื้อขายดังกล่าวจะซื้อจากร้านค้าที่ขายของชนิดนั้น  อันถือว่าเป็นการซื้อทรัพย์ในท้องตลาดก็ตาม  แต่การที่นายเอกมาซื้อในขณะที่ร้านปิดทำการแล้ว  กรณีจึงถือไม่ได้ว่าเป็นการซื้อขายที่สุจริต ทำให้นายเอกไม่ได้รับการคุ้มครองตามมาตรา  1332  ดังนั้นข้าพเจ้าจะให้คำแนะนำแก่นายเอกว่านายเอกต้องคืนคอมพิวเตอร์ให้แก่นายโทผู้เป็นเจ้าของที่แท้จริง  โดยไม่สามารถเรียกร้องสิทธิใดๆจากนายโทได้  เพราะถือเป็นผู้ซื้อทรัพย์สินโดยไม่สุจริต

สรุป  ข้าพเจ้าจะแนะนำนายเอกว่านายเอกต้องคืนคอมพิวเตอร์ให้แก่นายโทผู้เป็นเจ้าของที่แท้จริง  โดยไม่สามารถเรียกร้องสิทธิใดๆจากนายโทได้

ข้อ  3  นายจิตเช่าที่ดินของนายแจ่มปลูกบ้านอยู่และได้เดินผ่านที่ดินของใจมาได้หกปีเพื่อเข้าออกในหมู่บ้าน  ตอลดมาโดยไม่เคยขออนุญาตใจเลย  สัญญาเช่าที่ดินแจ่มหมดอายุ  นายจิตจึงได้รื้อบ้านออกไปและไปเช่าที่ดินในตัวเมืองเพื่อปลูกบ้านอยู่  แต่ก็ยังคงประกอบอาชีพค้าขาย  จึงยังต้องใช้ทางเดินผ่านที่ดินของใจเข้าออกในหมู่บ้านเพื่อเข้าไปค้าขายเหมือนเดิม  จิตใช้ทางผ่านที่ดินของใจมาช่วงหลังนี้ได้ห้าปี  ทางผ่านที่เป็นดินเริ่มเป็นหลุมเป็นบ่อเข้าออกไม่สะดวก

จิตจึงได้จ้างผู้รับเหมาทำถนนและตั้งใจจะเทคอนกรีต  แต่เมื่อใจทราบจึงได้ห้ามไม่ให้จิตเข้ามาในที่ดินของตนและให้ผู้รับเหมารื้อย้ายข้าวของที่จะทำถนนผ่านออกไปและทำที่ดินให้ดีเหมือนเดิม  ระหว่างจิตและใจ  จิตจะรักษาทางทำถนนและเทคอนกรีตบนทางเข้าออกบนที่ดินของใจได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1377  วรรคแรก  ถ้าผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครอง  หรือไม่ยุดถือทรัพย์สินต่อไปไซร้  การครอบครองย่อมสุดสิ้นลง

มาตรา  1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี  ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา  1387  อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน  หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

มาตรา  1391  เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมแต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง   ในการนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์

มาตรา  1401  ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ  ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ  3  แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  โดยหลักแล้ว  การใช้ภารยทรัพย์เพื่อให้ได้ภาระจำยอมนั้น  ไม่จำเป็นที่เจ้าของสามยทรัพย์จะต้องเป็นผู้ใช้เองเท่านั้น  การที่นายจิตผู้เช่าที่ดินของนายแจ่มได้เดินผ่านที่ดินของนายใจโดยเจตนาใช้เป็นทางเข้าออกในหมู่บ้าน  โดยไม่เคยขออนุญาตนายใจเลยเป็นระยะเวลา  6  ปี  ถือว่านายแจ่มเจ้าของที่ดินใช้ทางโดยปรปักษ์โดยมีนายจิตเป็นผู้ใช้ทางแทน  (ตามมาตรา  1368  ประกอบมาตรา  1401)

การที่ต่อมา  สัญญาเช่าที่ดินระหว่างนายจิตและนายแจ่มสิ้นสุดลง  นายจิตผู้เช่าได้รื้อถอนบ้านออกไปและไปเช่าที่ดินในเมืองปลูกบ้านอยู่ โดยไม่ปรากฏว่านายแจ่มได้ใช้ทางผ่านที่ดินของนายใจต่อจากนายจิตแต่อย่างใด  กรณีเช่นนี้ถือว่านายจิตสละเจตนาครอบครองเพื่อให้ได้ซึ่งสิทธิภาระจำยอมในทางผ่านที่ดินของนายใจตามมาตรา  1377  วรรคแรกแล้ว  การครอบครองโดยปรปักษ์เพื่อให้ได้ภาระจำยอมที่มีก่อนตลอด  6  ปีที่ผ่านมาจึงสิ้นสุดลง  ดังนั้น  อายุความครอบครองปรปักษ์เพื่อให้ได้ภาระจำยอมของนายจิตจึงสิ้นสุดลงด้วย

และแม้ต่อมาจะได้ความว่าในขณะที่สัญญาเช่าที่ดินระงับไปแล้ว  นายจิตจะยังใช้ทางเดินผ่านที่ดินของนายใจเข้าออกในหมู่บ้านอยู่ก็ตาม แต่การเข้าออกดังกล่าวเป็นการเข้าไปเพื่อค้าขายอันเป็นไปเพื่อประโยชน์ส่วนตัวของนายจิตโดยเฉพาะ  มิใช่เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์  การใช้ทางผ่านในช่วงหลังตลอดเวลา  5  ปี  จึงนับอายุความครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา  1401  ประกอบมาตรา  1382  เพื่อให้ได้ภาระจำยอมไม่ได้  เพราะไม่เข้าลักษณะและสาระสำคัญของภาระจำยอมตามมาตรา  1387  ดังนั้น  ภาระจำยอมจึงไม่อาจเกิดมีขึ้นได้ (ฎ. 11 – 13/2503)

ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยมีว่า  นายจิตจะทำถนนและเทคอนกรีตบนทางเข้าออกบนที่ดินของนายใจได้หรือไม่  เห็นว่า  การที่นายจิตจ้างผู้รับเหมาทำถนนและตั้งใจจะเทคอนกรีต  แม้จะเป็นการกระทำเพื่อรักษาและใช้ทางผ่านที่ดินของนายใจ  และไม่เป็นการกระทำที่เป็นการเพิ่มภารยทรัพย์ก็ตาม  (ฎ.1730/2503)  นายจิตก็ไม่สามารถทำได้  กรณีไม่ต้องด้วยมาตรา  1391  วรรคแรก  เพราะกรณีนี้ภาระจำยอมไม่เกิดขึ้น  นายใจจึงมีอำนาจห้ามไม่ให้นายจิตเข้ามาในที่ดินของตน  และให้ผู้รับเหมารื้อย้ายข้าวของที่จะทำถนนออกไปและทำที่ดินให้ดีเหมือนเดิมได้

สรุป  นายจิตทำถนนและเทคอนกรีตบนทางเข้าออกบนที่ดินของนายใจไม่ได้

ข้อ  4  ทองครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งของนายนาค  ทำสวนลิ้นจี่มาได้แปดปี  ถูกศาลพิพากษาจำคุกเป็นเวลาเก้าเดือน เงินซึ่งเป็นเพื่อบ้านทราบจึงได้ขอเช่าสวนลื้นจี่เพื่อให้นักท่องเที่ยวมาเที่ยวชมสวนเกษตรและเก็บลิ้นจี่ขายนักท่องเที่ยวด้วย  เมื่อถูกจำคุกไปได้แปดเดือนขณะอยู่ในเรือนจำ  ทองป่วยต้องเข้าโรงพยาบาล  เมื่อพ้นโทษทองจึงได้มารักษาพยาบาลต่ออยู่ในโรงพยาบาลที่กรุงเทพ  อีกห้าเดือนเป็นเวลารวมหนึ่งปีกับสองเดือน  เมื่อรักษาตัวหายดีแล้วทองจึงได้หางานทำที่กรุงเทพ  แต่ที่ดินแปลงนี้ทองยังคงให้เงินเช่าต่อ  ทองทำงานอยู่ที่กรุงเทพมาได้สองปี  เงินและทองถูกนาคฟ้องขับไล่เรียกที่ดินแปลงนี้คืน  ให้ท่านอธิบายว่าทองได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้แล้วหรือยัง  นาคฟ้องคดีต่อศาลเรียกที่ดินแปลงนี้คืนจากทองได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1368  บุคคลอาจได้มาซึ่งสิทธิครอบครองโดยผู้อื่นยึดถือไว้ให้

มาตรา  1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี  ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา  1384  “ถ้าผู้ครอบครองขาดยึดถือทรัพย์สินโดยไม่สมัคร  และได้คืนภายในเวลาปีหนึ่งนับตั้งแต่วันขาดยึดถือ  หรือได้คืนโดยฟ้องคดีภายในกำหนดนั้นไซร้  ท่านมิให้ถือว่าการครอบครองสะดุดหยุดลง”

วินิจฉัย

โดยหลักแล้ว  การได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา  1382  จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ดังนี้  คือ

1       เป็นทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผู้อื่นมีกรรมสิทธิ์

2       ได้ครอบครองโดยความสงบ

3       ครอบครองโดยเปิดเผย

4       ครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ

5       ครอบครองติดต่อกันมาเป็นเวลา  10  ปี

สำหรับการครอบครองติดต่อกันนั้น  จะต้องเป็นกรณีที่ผู้ครอบครอง  ไม่มีเจตนาสละการครอบครอง  หรือขาดการยึดถือโดยสมัครใจ  และนับระยะเวลาครอบครองติดต่อกันได้  หากเป็นเพียงการขาดการยึดถือโดยไม่สมัคร  เพราะมีเหตุมาขัดขวางโดยไม่สมัครใจ  กฎหมายถือว่าการขาดการยึดถือนั้นไม่ทำให้ขาดอายุความ  การครอบครองสะดุดหยุดลง  หากได้ทรัพย์สินคืนภายใน  1  ปี  นับแต่วันที่ขาดการยึดถือ  ทั้งนี้ตามมาตรา  1384 

กรณีตามอุทาหรณ์  การที่ทองครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งของนายนาค  มา  8  ปี  โดยทำเป็นสวนลิ้นจี่   ต่อมานายทอง  ได้ถูกศาลพิพากษาจำคุกเป็นเวลา  9  เดือน  เงินซึ่งเป็นเพื่อบ้านจึงได้ขอเช่าสวนลิ้นจี่จากทองเพื่อให้นักท่องเที่ยวมาเที่ยวชมสวนเกษตร  และเก็บลิ้นจี่ขายนักท่องเที่ยวด้วย  กรณีเช่นนี้  ถือว่า  ทองได้ขาดการยึดถือโดยไม่สมัครใจตามมาตรา  1384  โดยมีเงินผู้เช่าเป็นผู้ยึดถือการครอบครองแทนตามมาตรา  1368  และเป็นผู้เอาคืนซึ่งการครอบครองให้ภายใน  1  ปี  นับตั้งแต่ขาดการยึดถือโดยไม่สมัครใจ  อายุความการครอบครองจึงไม่สะดุดหยุดลง

เมื่อได้ความว่า  ทองถูกจำคุกไปได้  8  เดือน  ขณะอยู่ในเรือนจำทองป่วยต้องเข้าโรงพยาบาล  เมื่อพ้นโทษทองจึงได้มารักษาพยาบาลต่ออยู่ในโรงพยาบาลที่กรุงเทพฯ  อีก  5  เดือน  ซึ่งเป็นเวลารวม  1  ปี  2  เดือน  เมื่อรักษาตัวหายดีแล้ว  ทองจึงได้หางานทำที่กรุงเทพฯ  และทองได้ทำงานอยู่ที่กรุงเทพฯอีก  2  ปี  ในกรณีดังกล่าวนี้  ระหว่างที่ทองถูกจำคุกและในระหว่างป่วยและทำงานที่กรุงเทพฯ  จะถือว่าทองขาดการยึดถือไม่ได้  เพราะที่ดินแปลงนี้ก็มีเงินครอบครองปรปักษ์แทนทองตลอดเวลาตามมาตรา  1368 ประกอบมาตรา  1384  ดังที่กล่าวไปข้างต้น เมื่อรวมระยะเวลาทั้งหมดติดต่อกันแล้วเป็นเวลาเกิน  10  ปี  ดังนั้น  ทองจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้แล้ว  โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา  1382 

สรุป  ทองได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้แล้ว  นาคจึงฟ้องศาลเรียกที่ดินแปลงนี้จากทองไม่ได้

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน  ปีการศึกษา  2551

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ข้อ  1  แห้วอนุญาตด้วยวาจาให้หอมอาศัยอยู่ในบ้านของตนไม่ได้กำหนดระยะเวลาไว้  หลังจากที่หอมเข้าไปอยู่ในบ้านหลังนั้นได้  1  ปี เกิดพายุพัดหลังคาบ้านเสียหาย  หอมจึงซ่อมแซมหลังคาบ้านใหม่และติดตั้งจานรับสัญญาณดาวเทียมบนระเบียงบ้านด้วย  ต่อมาแห้วได้ทำสัญญาและจดทะเบียนขายบ้านและที่ดินให้แป้ง  แป้งจึงแจ้งให้หอมย้ายออกไปจากบ้านหลังดังกล่าว

ดังนี้  หอมจะรื้อจานรับสัญญาณดาวเทียมออกไปและเรียกให้แป้งจ่ายเงินค่าซ่อมแซมหลังคาบ้านให้กับตนได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  144  ส่วนควบของทรัพย์  หมายความว่า  ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น  และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย  ทำให้บุบสลาย  หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป

เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น

วินิจฉัย

ส่วนควบ  คือ  ส่วนซึ่งโดยสภาพของทรัพย์สินหรือจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นย่อมเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น  และไม่อาจแบ่งแยกจากกันได้  นอกจากจะทำลาย  ทำให้บุบสลายหรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรง  ซึ่งผู้เป็นเจ้าของตัวทรัพย์ย่อมเป็นเจ้าของส่วนควบนั้นด้วย  ในทางกลับกันถ้าทรัพย์ดังกล่าวไม่เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของตัวทรัพย์  และสามารถแยกออกจากกันได้โดยไม่ทำให้ทรัพย์นั้นถูกทำลายหรือบุบสลายหรือเปลี่ยนแปลงรูปทรง  กรณีเช่นนี้  ย่อมไม่เป็นส่วนควบและผู้เป็นเจ้าของทรัพย์ก็ไม่เป็นเจ้าของทรัพย์นั้น

กรณีตามอุทาหรณ์  การที่หอมซ่อมแซมหลังคาบ้านซึ่งเกิดพายุพัดหลังคาเสียหาย  ซึ่งโดยหลักแล้วหลังคาบ้านย่อมถือว่าเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของตัวบ้าน  และไม่สามารถแยกออกจากตัวบ้านได้นอกจากจะทำลาย  ทำให้บุบสลายหรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงไป  เมื่อได้ความว่า  หอมซ่อมแซมหลังคาบ้านไปโดยมิได้รับความยินยอมจากแห้วเจ้าของบ้าน  กรณีเช่นนี้  หลังคาบ้านจึงตกเป็นส่วนควบของบ้านตามมาตรา  144  วรรคแรก  ดังนั้น  หลังคาบ้านจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของแห้วเจ้าของบ้านตามมาตรา  144  วรรคสอง  และเมื่อแห้วได้ทำสัญญาและจดทะเบียนขายบ้านและที่ดินให้แป้ง  กรรมสิทธิ์ในบ้านพร้อมทั้งส่วนควบของบ้านจึงตกเป็นของแป้งผู้รับโอน

สำหรับค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมบ้านนั้น  เมื่อหอมซ่อมแซมบ้านดังกล่าวโดยมิได้รับความยินยอมจากแห้วเจ้าของบ้านทั้งหลังคาบ้านที่ซ่อมก็ได้ตกเป็นส่วนควบของตัวบ้าน  อันเป็นกรรมสิทธิ์ของแป้งเจ้าของบ้านผู้รับโอน  นายหอมจึงไม่สามารถเรียกให้แป้งจ่ายค่าซ่อมแซมหลังคาบ้านได้แต่ประการใด  ส่วนจานรับสัญญาณดาวเทียมที่หอมนำมาติดตั้งที่ระเบียงบ้าน  หอมจะรื้อออกไปได้หรือไม่นั้น  เห็นว่า  จานรับสัญญาณดาวเทียมโดยหลักแล้วย่อมไม่เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของตัวบ้าน  และหากหอมจะรื้อไปก็ไม่ทำให้บ้านถูกทำลายหรือบุบสลายหรือเปลี่ยนแปลงรูปทรงแต่ประการใด  ดังนั้น  จานรับสัญญาณดาวเทียมจึงไม่ถือเป็นส่วนควบของบ้านยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของนายหอมอยู่  หอมจึงสามารถรื้อออกไปได้

สรุป  หอมสามารถรื้อจานรับสัญญาณดาวเทียมออกไปได้  แต่หอมไม่สามารถเรียกให้แป้งจ่ายเงินค่าซ่อมแซมหลังคาบ้านให้กับตนได้

ข้อ  2  สำราญกับสำรวยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน  โดยสำราญตกลงยกบ้านและที่ดินมีโฉนดให้สำรวยแทนการชำระหนี้และศาลได้มีคำสั่งพิพากษาตามยอมแล้ว  แต่ทั้งสองยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่กัน  หลังจากนั้น  1  ปี  สำราญถึงแก่ความตาย  สำเริงบุตรชายของสำราญได้จดทะเบียนรับมรดกบ้านและที่ดินดังกล่าว  ทั้งที่รู้ข้อเท็จจริงเรื่องทำสัญญาประนีประนอมระหว่างสำราญกับสำรวย

ดังนี้  ให้วินิจฉัยว่า  สำรวยจะขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนรับมรดกของสำเริงได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1299 วรรคแรก  ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น  ท่านว่า  การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์  เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

มาตรา  1300  ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์  หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ 

แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน  ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น  ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด  ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้

วินิจฉัย

การได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยนิติกรรมไม่บริบูรณ์  เว้นแต่นิติกรรมนั้นจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่  ซึ่งคำว่า  “ไม่บริบูรณ์”  ตามมาตรา  1299  วรรคแรกนี้  หมายถึงไม่บริบูรณ์ในฐานะทรัพยสิทธิ  กล่าวคือ  ไม่อาจใช้ยันต่อบุคคลทั่วไปได้  แต่ยังคงมีผลบังคับกันได้ในระหว่างคู่กรณีในฐานะบุคคลสิทธิ

กรณีตามอุทาหรณ์  การที่สำราญทำสัญญาประนีประนอมยอมความยกบ้านและที่ดินที่มีโฉนดให้สำรวยแทนการชำระหนี้และศาลมีคำพิพากษาตามยอม  กรณีเช่นนี้  ถือว่าสำรวยเป็นผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม  (คือการทำสัญญาประนีประนอมยอมความ)  แต่เนื่องจากบุคคลทั้งสองยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่กัน  นิติกรรมดังกล่าวจึงไม่บริบูรณ์ในฐานะทรัพยสิทธิ  แต่ยังคงมีผลใช้ได้ระหว่างคู่สัญญาคือ  สำราญกับสำรวยในฐานะบุคคลสิทธิตามมาตรา  1299  วรรคแรก  (ฎ.9936/2539)

หลังจากนั้น  1  ปี  สำราญได้ถึงแก่ความตาย  สำเริงบุตรของสำราญได้จดทะเบียนรับมรดกบ้านและที่ดินดังกล่าว  ทั้งที่รู้ข้อเท็จจริงเรื่องสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างสำรวยกับสำราญ  ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยจึงมีว่า  สำรวจจะขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนรับมรดกของสำเริงได้หรือไม่  เห็นว่า  สำเริงนอกจากมิใช่บุคคลภายนอกที่ได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยมีค่าตอบแทนแล้ว  สำเริงยังเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์โดยไม่สุจริตอีกด้วย  ดังนั้นสำรวยจึงมีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินดีกว่าสำเริง  เมื่อสำรวยเป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อน  และการจดทะเบียนรับมรดกของสำเริงทำให้สำรวยเสียเปรียบ  สำรวยจึงขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนรับมรดกของสำเริงได้ตามมาตรา  1300  (ฎ. 6655/2542)

สรุป  สำรวยขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนรับมรดกของสำเริงได้

หมายเหตุ  ผลของการทำสัญญาประนีประนอมยอมความในศาลนั้นเป็นเรื่องเจตนาของคู่กรณี  ซึ่งศาลพิพากษาไปตามนั้น  ยังไม่ถือว่าเป็นการได้ทรัพยสิทธิมาโดยคำพิพากษา  ศาลเพียงแต่ถือว่าผู้นั้นอยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนสิทธิของตนดีกว่าผู้อื่นตามมาตรา  1300  จึงไม่เป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตามมาตรา  1299  วรรคสอง

ข้อ  3  ต้นทำสัญญาขายฝากบ้านและที่ดิน  มี  น.ส.3  ของตนให้กับตั้มมีกำหนดเวลา  1  ปี  เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝากแล้ว  ต้นไม่นำเงินไปไถ่ถอน  แต่ต้นไม่มีที่อยู่อาศัย  ตั้มจึงอนุญาตให้ต้นอยู่อาศัยต่อไปโดยไม่คิดค่าเช่า  หลังจากนั้นอีก  1  ปี  ต้นถึงแก่ความตาย  ตาลบุตรของต้นได้อาศัยอยู่ในบ้านและที่ดินนั้นต่อจากต้น  ต่อมาอีก  6  เดือน  ตั้มได้บอกให้ตาลย้ายออกไปจากบ้านและที่ดินของตน  มิฉะนั้นให้ตาลทำสัญญาเช่ากับตน  แต่ตาลไม่ยอมทำสัญญาเช่าโดยอ้างว่าตนเป็นผู้รับมรดกบ้านและที่ดินมาจากต้นบิดาของตน  และตาลยังคงอาศัยอยู่ในบ้านและที่ดินพิพาท  ต่อมาอีก  7  เดือนตั้งจึงมาปรึกษาท่านว่าต้องการจะฟ้องขับไล่และเรียกที่ดินคืนจากตาล  ดังนี้ ให้ท่านวินิจฉัยว่าตั้งจะฟ้องขับไล่ตาลและเรียกที่ดินคืนได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1375  ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้  ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า  ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้

การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น  ท่านว่าต้องฟ้องภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง 

มาตรา  1381  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครอง  บุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือได้  ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่า  ไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป  หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริต  อาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก

วินิจฉัย

โดยหลักแล้ว  ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมาย  ย่อมมีสิทธิฟ้องเรียกคืนซึ่งการครอบครองได้ภายในเวลา  1 ปี  นับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง

กรณีตามอุทาหรณ์  ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยมีว่า  ตั้มจะฟ้องขับไล่ตาลและเรียกที่ดินคืนได้หรือไม่  เห็นว่า  ต้นทำสัญญาขายฝากบ้านและที่ดินมี  น.ส.3  ของตนให้กับตั้มมีกำหนดเวลา  1  ปี  เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝากแล้วต้นไม่นำเงินไปไถ่ถอน  กรณีเช่นนี้ตั้มจึงเป็นผู้มีสิทธิครอบครองเหนือบ้านและที่ดิน  น.ส.3  ดังกล่าว  ส่วนการที่ตั้มอนุญาตให้ต้นอยู่อาศัยต่อไปโดยไม่คิดค่าเช่า  ก็ไม่ทำให้ต้นเป็นผู้มีสิทธิครอบครองเหนือบ้านและที่ดินแต่อย่างใด  ต้นจึงเป็นเพียงผู้ครอบครองแทนตั้มเท่านั้น  และหลังจากที่ต้นถึงแก่ความตาย  ตาลบุตรของต้นอาศัยอยู่ในบ้านและที่ดินต่อจากบิดา  ซึ่งเป็นเพียงการครอบครองแทนตั้มเช่นกัน  ต่อมาอีก  6  เดือน  ตั้มให้ตาลย้ายออกไปจากบ้านและที่ดินของตน  มิฉะนั้นให้ตาลทำสัญญากับตนแต่ตาลไม่ยอมทำสัญญาเช่าโอยอ้างว่าตาลรับมรดกมาจากต้นบิดาของตน  กรณีเช่นนี้จึงถือว่าตาลได้เปลี่ยนเจตนาการครอบครองแทนตั้มมาเป็นการครอบครองเพื่อตน  ในฐานะเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินตามมาตรา  1381  และถือว่าเป็นการแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา  1375  วรรคแรก  (ฎ. 2065/2533)

หลังจากการแย่งการครอบครองโดยการเปลี่ยนเจตนาตามมาตรา  1375  ประกอบมาตรา  1381  ได้เพียง  7  เดือน  ตั้งจึงสามารถฟ้องขับไล่และเรียกที่ดินคืนจากตาลได้  เพราะเมื่อผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายแล้ว  ก็ย่อมมีสิทธิฟ้องเรียกคืนซึ่งการครอบครองได้ภายในเวลา  1  ปี  นับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองตามมาตรา  1375  วรรคสอง

สรุป  ตั้มสามารถฟ้องขับไล่และเรียกที่ดินคืนจากตาลได้

ข้อ  4  นายวันเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่ง  ต่อมานายวันถึงแก่ความตาย  นายเช้ากับนายเย็นเป็นผู้รับมรดกบ้านและที่ดินร่วมกันในฐานะทายาทโดยธรรม  แต่นายเช้าเป็นผู้ครอบครองบ้านและที่ดินนั้นต่อจากนายวันเพียงผู้เดียว  หลังจากนั้นอีก  3  ปี  นายเช้ากับนายเย็นแบ่งมรดกกันโดยจดทะเบียนแบ่งแยกโฉนดที่ดินเป็นสองแปลง  นายเช้าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แปลงที่มีบ้านสร้างอยู่  ส่วนนายเย็นเป็นเจ้าของที่ดินแปลงที่สองซึ่งมีถนนที่นายเช้าใช้สัญจรไปมาตั้งแต่สมัยที่นายวันยังมีชีวิตอยู่  หลังจากจดทะเบียนแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินกันได้  8  ปี  นายเย็นถึงแก่ความตาย  นางราตรีบุตรของเย็นได้จดทะเบียนรับมรดกที่ดินของนายเย็น  และล้อมรั้วห้ามไม่ให้ นายเช้าใช้ถนนผ่านที่ดินของตนอีกต่อไป  เพราะที่ดินของนายเช้ามีทางออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว  แต่นายเช้าเห็นว่าเส้นทางนั้นไม่สะดวก  และต้องการใช้ถนนผ่านที่ดินของนางราตรีต่อไป  ดังนี้  ให้วินิจฉัยว่า  นายเช้าจะเรียกให้นางราตรีรื้อถอนรั้วออกไปเพื่อให้ตนสามารถใช้ถนนดังกล่าวต่อไปได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี  ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา  1387  อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน  หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

มาตรา  1401  ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ  ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ  3  แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม

วินิจฉัย

โดยหลักแล้ว  การได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินแปลงหนึ่ง  ตามมาตรา  1387  จะเกิดขึ้นได้ก็เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงอื่นหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นเท่านั้น  กล่าวคือ  จะต้องมีที่ดิน  2  แปลง  โดยที่ดินแปลงหนึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินอีกแปลงหนึ่ง

กรณีตามอุทาหรณ์  ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยมีว่า  นายเช้าจะเรียกให้นางราตรีรื้อถอนรั้วออกไปเพื่อให้ตนสามารถใช้ถนนดังกล่าวต่อไปได้หรือไม่  เห็นว่า  นายเช้ากับนายเย็นรับมรดกบ้านและที่ดินมีโฉนดร่วมกันในฐานะทายาทโดยธรรมของนายวัน  เมื่อยังไม่มีการจดทะเบียนแบ่งแยกกรรมสิทธิ์กัน  ทั้งนายเช้ากับนายเย็นจึงเป็นเจ้าของรวมในบ้านและที่ดินดังกล่าว  แม้นายเช้าจะครอบครองบ้านและที่ดินเพียงผู้เดียวเป็นเวลาถึง  3  ปี  ก็ถือเป็นการครอบครองแทนนายเย็นเจ้าของรวมอีกคนหนึ่งเท่านั้น

ต่อมาเมื่อทั้งสองจดทะเบียนแบ่งแยกโฉนดที่ดินเป็นสัดส่วนกัน  โดยนายเช้าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงที่บ้านนั้นปลูกสร้างอยู่  ส่วนนายเย็นเป็นเจ้าของที่ดินอีกแปลงหนึ่งซึ่งมีถนนที่นายเช้าใช้สัญจรไปมาตั้งแต่สมัยที่นายวันยังมีชีวิตอยู่  ในกรณีนี้การได้ภาระจำยอมโดยอายุความในถนนภายในที่ดินที่แบ่งแยกไว้นี้ต้องเริ่มนับแต่เมื่อได้แบ่งแยกที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์กันแล้ว  เพราะก่อนการแบ่งแยกคงมีที่ดินแปลงเดียว  จึงไม่อาจจะนับรยะเวลาก่อนการแบ่งแยกโฉนดเป็นการเริ่มต้นอายุความการได้มาซึ่งภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินได้  (ฎ. 1049/2513)

สำหรับการได้ภาระจำยอมโดยอายุความนั้น  มาตรา  1401  ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิดังกล่าวในลักษณะ  3  แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม  กล่าวคือ  จะต้องเป็นกรณีที่เจ้าของสามยทรัพย์ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินภารยทรัพย์นั้นโดยความสงบ  และโดยเปิดเผย  และด้วยเจตนาจะได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าว  ติดต่อกันเป็นเวลา  10  ปี  ตามมาตรา  1382  ประกอบมาตรา  1401  เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าหลังจากจดทะเบียนแบ่งแยกกรรมสิทธิ์กันแล้ว  นายเช้ายังคงใช้ถนนนั้นอยู่ต่อมาได้เพียง  8  ปี  ซึ่งยังไม่ถึง  10  ปี  ตามมาตรา  1401  ประกอบมาตรา  1382  ถนนนั้นจึงยังไม่เป็นภาระจำยอมโดยอายุความ  (ฎ. 1754/2505)

เมื่อถนนไม่เป็นภาระจำยอม  การที่นางราตรีบุตรของเย็นซึ่งรับมรดกที่ดินแปลงนั้นได้ล้อมรั้วห้ามไม่ให้นายเช้าใช้ถนนผ่านที่ดินของตนต่อไป  เพราะเห็นว่าที่ดินของนายเช้ามีทางออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว  จึงสามารถกระทำได้ในฐานะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์  ดังนั้นนายเช้าจะเรียกให้นางราตรีรื้อถอนรั้วออกไปโดยอ้างว่าทางสาธารณะนั้นไม่สะดวกเพื่อให้ตนสามารถใช้ถนนดังกล่าวต่อไปไม่ได้

สรุป  นายเช้าเรียกให้นางราตรีรื้อถอนรั้วออกไปไม่ได้  เพราะถนนไม่เป็นภาระจำยอมโดยอายุความ

การสอบไล่ภาค  1  ปีการศึกษา  2552

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ข้อ  1  เพลิงครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดของน้ำฝนเกินกว่า  10  ปีแล้ว  แต่เพลิงยังไม่ได้ดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในโฉนดที่ดินเป็นของตน  หลังจากนั้นน้ำฝนถึงแก่ความตาย  น้ำผึ้งบุตรของน้ำฝนได้จดทะเบียนรับมรดกที่ดินแปลงนั้น  ต่อมาอีก  1  ปี  น้ำผึ้งทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงนั้นให้เปลว  โดยก่อนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์  เปลวได้ไปดูที่ดินแต่ไม่เห็นผู้ใดครอบครองที่ดินดังกล่าว แต่หลังจากน้ำผึ้งจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้เปลวแล้ว  เปลวจึงรู้ว่าเพลิงครอบครองปรปักษ์ที่ดินแปลงนั้น จึงห้ามไม่ให้เพลิงเข้าไปยุ่งเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นอีก

ดังนี้ให้วินิจฉัยว่า  ระหว่างเปลวกับเพลิงผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นดีกว่ากัน  และเพลิงจะยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินระหว่างน้ำผึ้งกับเปลวได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1299  วรรคสอง  ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์  หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม  สิทธิของผู้ได้มานั้น  ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้  ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้  และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น  มิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

มาตรา  1300  ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์  หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ 

แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน  ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น  ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด  ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  เพลิงครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดของน้ำฝนเกินกว่า  10  ปี  จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา  1382  และถือเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตามมาตรา  1299  วรรคสอง  ดังนั้นเมื่อไม่ได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  เพลิงก็จะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้  และสิทธิอันยังไม่ได้จดทะเบียนนั้น  มิให้ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต  และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

สำหรับกรณีที่น้ำฝนเจ้าของที่ดินถึงแก่ความตาย  และน้ำผึ้งบุตรของน้ำฝนจดทะเบียนรับมรดกที่ดินแปลงดังกล่าวมานั้น  กรณีเช่นนี้ถือว่าน้ำผึ้งรับโอนที่ดินดังกล่าวในฐานะทายาทโดยธรรมของน้ำฝน  อันเป็นการรับทรัพย์มรดกตามกฎหมายว่าด้วยมรดก  ซึ่งทายาทต้องรับไปทั้งสิทธิและตลอดจนความรับผิดต่างๆของเจ้ามรดก  ทั้งถือไม่ได้ว่าน้ำผึ้งเป็นบุคคลภายนอกที่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยมีค่าตอบแทน  ดังนั้น ระหว่างเพลิงกับน้ำผึ้ง  เพลิงจึงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวดีกว่าน้ำผึ้ง  (ฎ. 1886/2536  ฎ. 1069 – 1070/2522)

ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยประการแรกมีว่า  ระหว่างเปลวและเพลิง  ใครมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ดีกว่ากัน  เห็นว่า  ขณะที่เพลิงยังไม่ได้ดำเนินการเปลี่ยนชื่อในโฉนดเป็นชื่อของตน  น้ำผึ้งซึ่งไม่มีสิทธิดีกว่าเพลิงได้จดทะเบียนขายที่ดินแปลงที่ตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่เพลิงแล้วให้เปลว  โดยก่อนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์  เปลวได้ไปดูที่ดินแต่ไม่เห็นผู้ใดครอบครองที่ดินดังกล่าว  แต่หลังจากน้ำผึ้งจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้เปลวแล้ว  เปลวจึงรู้ว่าเพลิงครอบครองปรปักษ์ที่ดินแปลงนั้น  กรณีเช่นนี้ถือว่าเปลวเป็นบุคคลภายนอกซื้อที่ดินมาโดยสุจริต  เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต  จึงได้รับความคุ้มครองตามมาตรา  1299  วรรคสอง  ซึ่งเป็นบทยกเว้นหลักทั่วไปที่ว่า  ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน  ดังนั้นแม้เปลวจะรับโอนมาจากน้ำผึ้งผู้ที่ไม่มีสิทธิในที่ดินดีกว่าเพลิง  เปลวก็ยังมีสิทธิดีกว่าเพลิง  เพลิงจะอ้างหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนมาใช้ยันเปลวไม่ได้

ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยประการต่อมามีว่า  เพลิงจะยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินระหว่างน้ำผึ้งกับเปลวได้หรือไม่  เห็นว่า  แม้เพลิงจะเป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามมาตรา  1300  และการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างน้ำผึ้งกับเปลวจะทำให้เพลิงเสียเปรียบก็ตาม  เพลิงก็ไม่สามารถยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าว  เพราะการจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ของเปลวนั้นมีค่าตอบแทนและเป็นการจดทะเบียนโดยสุจริต  (ฎ.  32/2490)

สรุป  เปลวเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดีกว่าเพลิง  และเพลิงจะยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างน้ำผึ้งกับเปลวไม่ได้

ข้อ  2  เอกมีที่ดินแปลงหนึ่งเป็นที่ดินมีโฉนดพื้นที่  20  ไร่  ต่อมาเอกแบ่งขายให้โท  10  ไร่  โดยทำการซื้อขายและจดทะเบียนกันถูกต้องตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย  ปรากฏว่าเมื่อโทแบ่งซื้อที่ดินมาทำให้แปลงที่ซื้อมาไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ  ต้องใช้ทางสัญจรทางเรือเท่านั้นเพราะถูกล้อมรอบด้วยที่ดินของ  เอก  ตรี  และจัตวา

เมื่อโทซื้อที่ดินของเอกมาแล้วโทได้ทำประโยชน์เป็นที่นาปลูกข้าวและเข้า – ออกจากที่ดินโดยใช้เรือตลอดเป็นเวลา  3  ปี  โทต้องการใช้รถโดยเห็นว่าถ้าได้ขับรถผ่านเข้า – ออกทางที่ดินของเอกเข้าสู่ที่ดินของโทก็จะได้รับความสะดวกมากกว่าการเดินทางทางเรืออย่างทุกวันนี้

หากโทจะขอทางจำเป็นผ่านบนที่ดินของเอกจะเข้าหลักเกณฑ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หรือไม่  จงอธิบาย

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1349  ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงสาธารณะได้ไซร้  ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้

มาตรา  1350  ถ้าที่ดินที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ไซร้  ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยก  หรือแบ่งโอนกันและไม่ต้องเสียค่าทดแทน

วินิจฉัย

ตามมาตรา  1349  วรรคแรก  หมายความว่า  ที่ดินแปลงใดที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ  เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะก็ได้  ส่วนการจะนำบทบัญญัติมาตรา  1350  มาใช้บังคับได้  ต้องเป็นกรณีที่ที่ดินแปลงเดิมมีทางออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว  ต่อมาเมื่อแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้ที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ  เจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องทางเดินได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน  แต่ทั้งนี้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแปลงโอนกันเท่านั้น 

กรณีตามอุทาหรณ์  ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยมีว่า  โทจะขอทางจำเป็นผ่านบนที่ดินของเอกจะเข้าหลักเกณฑ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หรือไม่  เห็นว่า  ที่ดินของโทเป็นที่ดินที่แบ่งแยกมาจากที่ดินของเอกโดยการซื้อเป็นคนละแปลงนั้น  เดิมเป็นที่ดินแปลงเดียวกัน ดังนั้นหากจะขอใช้ทางจำเป็นต้องใช้หลักเกณฑ์ตามมาตรา  1350  มาบังคับ  กรณีนี้ไม่ต้องด้วยบทบัญญัติมาตรา  1349  วรรคแรก

แต่เนื่องจากหลักเกณฑ์สำคัญตามมาตรา  1350  ประการหนึ่งมีว่าเมื่อแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันแล้วจะต้องทำให้ที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ  แต่กรณีนี้ข้อเท็จจริงปรากฏว่า  หลักจากแบ่งแยกหรือแบ่งโอนออกจากที่ดินของเอกแล้ว  โทก็ยังใช้ทางสาธารณะทางน้ำ  (เรือ)  เป็นทางเข้าออกจากที่ดินของตนได้อยู่  จึงถือไม่ได้ว่าที่ดินของโทมีสภาพที่ถูกปิดล้อมจนไม่สามารถเข้าออกสู่ทางสาธารณะได้  จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์การขอทางจำเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  1350  ดังกล่าวเช่นกัน  (ฎ. 607/2537)

อนึ่งเมื่อที่ดินของโทมีทางออกสู่สาธารณะได้  แม้โทจะต้องการใช้รถโดยเห็นว่าถ้าได้ขับรถผ่านเข้าออกทางที่ดินของเอกเข้าสู่ที่ดินของตนก็จะได้รับความสะดวกมากกว่าเดินทางทางเรืออย่างทุกวันนี้  ก็เป็นเรื่องความสะดวกสบายของโทเท่านั้น  หาใช่ว่าโทไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะเพราะถูกที่ดินแปลงอื่นปิดล้อมไม่  โทจึงไม่มีสิทธิขอเปิดทางจำเป็นในที่ดินของเอกทั้งตามบทบัญญัติมาตรา  1349  หรือมาตรา  1350  ได้เลย  (ฎ. 6372/2550)

สรุป  โทไม่สามารถขอเปิดทางจำเป็นผ่านบนที่ดินของเอกได้  ไม่เข้าหลักเกณฑ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ตามมาตรา  1349 หรือมาตรา  1350

ข้อ  3  ใสได้ตกลงขอทำถนนผ่านที่ดินของแสงซึ่งเป็นที่ดินมือเปล่า  แต่ก็ยังไม่ถึงทางสาธารณะ  ใสจะต้องทำถนนผ่านที่ดินของเสียงอีกแปลงหนึ่งซึ่งเป็นที่ดินเปล่าจึงจะถึงทางสาธารณะได้  แต่ใสไม่สามารถติดต่อเสียงได้จึงได้ทำถนนผ่านที่ดินของเสียงไปโดยพลการ  และนอกจากนั้นเมื่อเห็นที่ดินของเสียงทิ้งร้างไว้  ใสจึงยังใช้ที่ดินของเสียงทั้งแปลงทำไร่ข้าวโพด  ใสใช้ทางผ่านที่ดินของทั้งแสงและเสียงและทำไร่ข้าวโพดบนที่ดินของเสียงผ่านมาได้ห้าปี

ถ้าเสียงฟ้องเรียกคืนและห้ามไม่ให้ใสเข้ามายุ่งเกี่ยวในที่ดินของตน  ใสจะมีข้อต่อสู้เสียงได้อย่างไรบ้าง  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1367  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน  ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง

มาตรา  1375  ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้  ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง  เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า  ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้

การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น  ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง 

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยมีว่า  ถ้าเสียงฟ้องเรียกคืนและห้ามไม่ให้ใสเข้ามายุ่งเกี่ยวในที่ดินของตน  ใสจะมีข้อต่อสู้เสียงได้อย่างไรบ้าง  เห็นว่า  การที่ใสได้ตกลงขอทำถนนผ่านที่ดินของแสง  ซึ่งเป็นที่ดินมือเปล่า  แต่ก็ยังไม่ถึงทางสาธารณะ  ใสจะต้องทำถนนผ่านที่ดินของเสียงอีกแปลงหนึ่งซึ่งเป็นที่ดินมือเปล่าจึงจะถึงทางสาธารณะได้  แต่ใสไม่สามารถติดต่อเสียงได้จึงได้ทำถนนผ่านที่ดินของเสียงไปโดยพลการ  นอกจากนั้นเมื่อเห็นที่ดินของเสียงทิ้งร้างไว้  ใสจึงยังใช้ที่ดินของเสียงทั้งแปลงทำไร่ข้าวโพด  อันเป็นการยึดถือทำประโยชน์ในทรัพย์สิน  กรณีเช่นนี้ถือว่าใสได้เข้ายึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตนแล้ว  ใสจึงได้สิทธิครอบครองในที่ดินมือเปล่าของเสียงทั้งแปลงตามมาตรา  1367  และกรณีนี้ยังถือว่าใสได้แย่งการครอบครองมือเปล่าของเสียงด้วยตามมาตรา  1375  วรรคแรก

เมื่อเสียงผู้ครอบครองถูกใสแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมาย  กฎหมายให้สิทธิเสียงฟ้องเรียกคืนซึ่งการครอบครองได้ภายใน  1 ปี  นับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง  โดยไม่คำนึงว่าผู้ครอบครองจะทราบว่าถูกแย่งการครอบครองหรือไม่  และไม่คำนึงถึงว่าผู้ครอบครองได้โต้แย้งผู้แย่งหารครอบครองหรือได้ร้องเรียนต่อพนักงานฝ่ายปกครองว่าถูกแย่งการครอบครองหรือไม่ (ฎ. 6412/2550  ฎ. 108/2517) เมื่อข้อเท็จจริงคดีนี้ปรากฏว่าใสได้ใช้ทางผ่านที่ดินมือเปล่าทั้งของแสงและเสียงและทำไร่ข้าวโพดบนที่ดินของเสียงผ่านมาได้  5  ปี  เสียงจึงหมดสิทธิฟ้องเรียกคืนการครอบครองแล้วตามมาตรา  1375  วรรคสอง  ถ้าเสียงฟ้องเรียกคืนซึ่งการครอบครองและห้ามมิให้ใสเข้ามายุ่งเกี่ยวในที่ดินของตน  ใสย่อมสามารถยกข้อต่อสู้ได้ว่าเสียงหมดสิทธิเรียกคืนซึ่งการครอบครองแล้ว  และตนได้สิทธิครอบครองในที่ดินของเสียงแล้ว

สรุป  ใสสามารถยกข้อต่อสู้ได้ว่าเสียงหมดสิทธิเรียกคืนซึ่งการครอบครองตามมาตรา  1375  และตนได้สิทธิครอบครองในที่ดินของเสียงแล้ว

ข้อ  4  นายฟ้าครอบครองปรปักษ์ทำนาบนที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งของเหลืองมาเข้าปีที่แปด  นายฟ้าประสบอุบัติเหตุ  ต้องรักษาตัวอยู่ที่โรงพยาบาล  นายฟ้าทราบว่าแม้ออกจากโรงพยาบาลแล้วร่างกายตนคงทำนาไม่ได้อีกแล้ว  ขณะรักษาตัวอยู่ในโรงพยาบาลได้  6  เดือน  ได้ยกที่ดินแปลงนั้นให้บุตรชายทำนาต่อจากตน  บุตรชายนายฟ้าจึงเข้าไปครอบครองที่ดินแปลงนั้น  และเอาที่ดินแปลงนั้นไปให้นายแดงเช่าแทน  นายแดงนำที่ดินแปลงนั้นไปปลูกยางพารา  แดงเช่าที่ดินแปลงนั้นมาได้สามปี  เหลืองได้ฟ้องคดีต่อศาลขับไล่ให้แดงและบุตรชายนายฟ้าออกจากที่ดินแปลงนั้น  ตามหลักกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  บุตรชายนายฟ้าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินแปลงนั้นแล้วหรือยัง  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1368  บุคคลอาจได้มาซึ่งสิทธิครอบครองโดยผู้อื่นยึดถือไว้ให้

มาตรา  1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี  ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา  1384  “ถ้าผู้ครอบครองขาดยึดถือทรัพย์สินโดยไม่สมัคร  และได้คืนภายในเวลาปีหนึ่งนับตั้งแต่วันขาดยึดถือ  หรือได้คืนโดยฟ้องคดีภายในกำหนดนั้นไซร้  ท่านมิให้ถือว่าการครอบครองสะดุดหยุดลง”

มาตรา  1385  ถ้าโอนการครอบครองแก่กัน  ผู้รับโอนจะนับเวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้นรวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้  ถ้าผู้รับโอนนับรวมเช่นนั้น  และถ้ามีข้อบกพร่องในระหว่างครอบครองของผู้โอนไซร้  ท่านว่าข้อบกพร่องนั้นอาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้รับโอนได้

วินิจฉัย

โดยหลักแล้ว  การได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา  1382  จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ดังนี้  คือ

1       เป็นทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผู้อื่นมีกรรมสิทธิ์

2       ได้ครอบครองโดยความสงบ

3       ครอบครองโดยเปิดเผย

4       ครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ

5       ครอบครองติดต่อกันมาเป็นเวลา  10  ปี

สำหรับการครอบครองติดต่อกันนั้น  จะต้องเป็นกรณีที่ผู้ครอบครอง  ไม่มีเจตนาสละการครอบครอง  หรือขาดการยึดถือโดยสมัครใจ  และนับระยะเวลาครอบครองติดต่อกันได้  หากเป็นเพียงการขาดการยึดถือโดยไม่สมัคร  เพราะมีเหตุมาขัดขวางโดยไม่สมัครใจ  กฎหมายถือว่าการขาดการยึดถือนั้นไม่ทำให้ขาดอายุความ  การครอบครองสะดุดหยุดลง  หากได้ทรัพย์สินคืนภายใน  1  ปี  นับแต่วันที่ขาดการยึดถือ  ทั้งนี้ตามมาตรา  1384 

กรณีตามอุทาหรณ์  ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยมีว่า  บุตรชายนายฟ้าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินแปลงนั้นหรือยัง  เห็นว่า นายฟ้าได้ครอบครองปรปักษ์ทำนาบนที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งของเหลืองมาเข้าปีที่  8  นายฟ้าประสบอุบัติเหตุต้องรักษาตัวอยู่โรงพยาบาล กรณีนี้ถือว่านายฟ้าขาดการยึดถือโดยไม่สมัครใจเนื่องจากมีเหตุมาขัดขวางหรือไม่มีเจตนาสละการครอบครอง  เมื่อนายฟ้าเห็นว่าทำนาต่อไปอีกไม่ได้  จึงยกที่ดินแปลงนั้นให้บุตรชายทำนาต่อจากตนในขณะที่รักษาตัวอยู่ในโรงพยาบาลได้  6  เดือน  ดังนี้ถือว่าการขาดการยึดถือนั้นไม่ทำให้อายุความสะดุดหยุดลง  เนื่องจากได้ทรัพย์สินคืนมาภายใน  1  ปี  นับแต่วันที่ขาดการยึดถือ  โดยมีบุตรชายนายฟ้าเข้ายึดถือแทนตามมาตรา  1384  และในกรณีเช่นนี้บุตรชายนายฟ้าผู้รับโอนการครอบครองโดยนิติกรรมสามารถนับเวลาซึ่งนายฟ้าผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้นรวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้  ตามมาตรา  1385

อนึ่ง  การที่บุตรชายของนายฟ้ากลับเอาที่ดินแปลงนั้นไปให้นายแดงเช่าแทน  นายแดงย่อมอยู่ในฐานะเป็นผู้ยึดถือที่ดินแปลงนั้นแทนบุตรชายนายฟ้าตลอดมาตามมาตรา  1368 (ฎ. 1054/2519  ฎ. 1623/2522)  เมื่อแดงเช่าที่ดินแปลงนั้นมาได้  3  ปี  รวมกับเวลาที่นายฟ้าครอบครองมาแต่ก่อนและที่กฎหมายถือว่าไม่สะดุดหยุดลงอีก  8  ปี  6  เดือน  รวมเป็น  11  ปี  6  เดือน  ตามหลักกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  บุตรชายนายฟ้าย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา  1382  แล้ว

สรุป  บุตรชายนายฟ้าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว

การสอบไล่ภาค  2  ปีการศึกษา  2552

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ข้อ  1  เชิดทำสัญญาขายที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งให้กับชัย  โดยชำระราคากันครบถ้วนและส่งมอบที่ดินกันแล้ว  แต่สัญญาดังกล่าวมิได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่  หลังจากชัยเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้ได้  9  ปี  เชิดได้ทำสัญญาและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายฝากที่ดินแปลงนี้ให้แก่โตมีกำหนด  2  ปี  โดยโตไม่รู้ข้อเท็จจริงเรื่องการซื้อขายที่ดินระหว่างเชิดกับชัย

หลังจากครบกำหนด  2  ปี  ตามสัญญาขายฝากแล้ว  เชิดไม่ใช้สิทธิไถ่คืนที่ดิน  โตจะเข้าไปครอบครองที่ดินแปลงนี้แต่พบชัยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินอยู่  โตจึงแจ้งให้ชัยย้ายออกไปจากที่ดินแปลงนี้  แต่ชัยอ้างว่าที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของตน

เชิดไม่มีสิทธินำที่ดินแปลงนี้ไปขายให้กับผู้ใด  และชัยก็ครอบครองโดยสงบ  เปิดเผยและมีเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเกินกว่า  10  ปีแล้ว  ดังนี้ให้วินิจฉัยว่า  ระหว่างชัยกับโต  ผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ดีกว่ากัน  และชัยจะขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนขายฝากระหว่างเชิดกับโตได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1299  วรรคสอง  ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์  หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม  สิทธิของผู้ได้มานั้น  ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้  ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้  และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น  มิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

มาตรา  1300  ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์  หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ 

แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน  ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น  ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด  ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  เมื่อได้ความว่าสัญญาซื้อขายที่ดินมีโฉนดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างเชิดกับชัยแม้จะได้ชำระราคากันครอบถ้วนและส่งมอบที่ดินกันแล้ว  แต่เมื่อไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตามมาตรา  456  วรรคแรก

และตามข้อเท็จจริง  เมื่อชัยผู้ซื้อเข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้ติดต่อกันได้  9  ปี  เชิดได้ทำสัญญาและได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายฝากที่ดินแปลงนี้ให้แก่โตมีกำหนด  2  ปี  โดยโตไม่รู้เรื่องการซื้อขายที่ดินระหว่างเชิดกับชัย  และหลังจากครบกำหนด  2  ปี  ตามสัญญาขายฝากแล้ว  เชิดไม่ใช้สิทธิไถ่คืนที่ดิน  และในขณะเดียวกันชัยก็ยังคงครอบครองที่ดินแปลงนี้โดยสงบ  เปิดเผย  และเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา  11  ปี  กรณีเช่นนี้  จึงถือว่าชัยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา  1382  อันเป็นการได้มาวึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม  แต่เมื่อชัยยังไม่ได้จดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในโฉนดเป็นชื่อของตน  ชัยจึงไม่สามารถยกการได้มานั้นขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นมาโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริต  และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วตามมาตรา  1299  วรรคสอง (ฎ. 884/2523)

ดังนั้น  เมื่อโตซึ่งเป็นบุคคลภายนอกเป็นผู้ได้สิทธิในที่ดินแปลงนี้ไปโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริต  และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว  จึงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ดีกว่าชัย  และถึงแม้ชัยจะเป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิได้ก่อน  และการจดทะเบียนขายฝากระหว่างเชิดกับโตจะทำให้ชัยเสียเปรียบก็ตาม  แต่ชัยก็ไม่สามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนการขายฝากระหว่างเชิดกับโตได้  ทั้งนี้เพราะโตจดทะเบียนโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริตตามมาตรา  1300

สรุป  ระหว่างชัยกับโต  โตมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ดีกว่าชัย  และชัยจะขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนการขายฝากระหว่างเชิดกับโตไม่ได้

ข้อ  2  นายแดงสร้างโรงเรือนลงในที่ดินของตนเองหนึ่งหลัง  และทำแท็งก์เก็บน้ำฝนโดยก่อด้วยอิฐและฉาบปูนทับจำนวน  2  แท็งก์  โดยที่ก่อนลงมือปลูกสร้างนายแดงได้ขอให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงทุกแปลงมาชี้ระวังแนวเขตที่ดินของทุกคนเรียบร้อยแล้ว  ต่อมาเมื่อสร้างเสร็จพบว่าแท็งก์น้ำได้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนายขาวเป็นพื้นที่  5  ตารางเมตร  นายขาวทราบเรื่องจึงขอให้นายแดงรื้อถอนแท็งก์น้ำหรือแก้ไขใหม่ไม่ให้รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของตน

ดังนี้  นายแดงจะต้องรื้อถอนแท็งก์น้ำมิให้รุกล้ำที่ดินของนายขาวหรือไม่  เพราะเหตุใด  จงอธิบาย

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1312  วรรคแรก  บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น  แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้นและจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม  ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้

วินิจฉัย

สิ่งที่จะได้รับความคุ้มครองตามมาตรา  1312  ต้องเป็นโรงเรือนซึ่งอาจจะเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนก็ได้  แต่ถ้าไม่ใช่ส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือน  เช่น  ถังส้วม  ท่อน้ำประปา  ปั๊มน้ำและแท็งก์น้ำ  เหล่านี้จะอ้างความคุ้มครองตามมาตรา  1312  ไม่ได้

กรณีตามอุทาหรณ์  การที่นายแดงสร้างโรงเรือนและแท็งก์น้ำลงในที่ดินของตนเองโดยก่อนสร้างได้ให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงทุกแปลงมาชี้ระวังแนวเขตที่ดินแล้ว  อันถือว่าเป็นการสร้างโดยสุจริต  แต่อย่างไรก็ดี  การสร้างโรงเรือนตามมาตรา  1312  อันจะได้รับการคุ้มครองนั้น หมายถึง  การสร้างโรงเรือนสำหรับอยู่อาศัย  ดังนั้น  แท็งก์น้ำจึงไม่ใช่โรงเรือนตามความหมายของบทบัญญัติมาตรานี้  และไม่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนด้วย  ทั้งนี้แม้นายแดงจะสุจริตก็ตาม  ก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง  (ฎ. 95 – 952/2542)

ฉะนั้น  เมื่อนายแดงสร้างเสร็จแล้วปรากฏว่าแท็งก์น้ำรุกล้ำเข้าไปในที่ดินนายขาว  5  ตารางเมตร  นายแดงจึงต้องรื้อแท็งก์น้ำดังกล่าวออกไปจากที่ดินนายขาว  กรณีไม่ต้องด้วยมาตรา  1312  วรรคแรก

สรุป  นายแดงต้องรื้อถอนแท็งก์น้ำออกจากที่ดินนายขาว

ข้อ  3  สมดีขายฝากที่ดินมือเปล่าของสมดีแปลงหนึ่งให้แสงสี  กำหนดเวลาไถ่คืน  5  ปี  โดยทำสัญญาเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองและส่งมอบที่ดินให้แสงสี  เมื่อขายฝากไปได้  4  ปีกับ  8  เดือน  สมดีจะมาขอไถ่ที่ดินแปลงนี้คืน  แต่แสงสีไม่ยอมให้ไถ่อ้างว่า ภริยาของสมดีได้มาตกลงขายขาดที่ดินแปลงนี้กับตนแล้ว

และตนได้จ่ายเงินให้ภริยาสมดีไป  200,000  บาท  สมดีหมดสิทธิไถ่คืนแล้ว  ที่ดินแปลงนี้เป็นของตนอย่างเด็ดขาด  หลังจากแสงสีบอกกับสมดีว่าที่ดินแปลงนั้นเป็นของตนมาได้  1  ปี  กับ  3  เดือน  สมดีจึงได้อพยพครอบครัวเข้าไปครอบครองปลูกบ้านอยู่อาศัยทำประโยชน์บนที่ดินแปลงนั้น  สมดีเข้าครอบครองทำประโยชน์บนที่ดินแปลงนั้นมาได้  4  เดือน  แสงดีได้มาฟ้องขับไล่ให้สมดีออกไปจากที่ดินแปลงนั้น

ให้ท่านวินิจฉัยว่า  แสงสีจะฟ้องขับไล่สมดีให้ออกไปจากที่ดินแปลงนั้นได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1367  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน  ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง

มาตรา  1375  ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้  ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า  ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้

การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น  ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง 

มาตรา  1381  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครอง  บุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือได้  ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่า  ไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป  หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริต  อาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก

วินิจฉัย

โดยหลักแล้ว  ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมาย  ผู้ครอบครองมีสิทธิฟ้องเรียกคืนซึ่งการครอบครองภายใน  1 ปี  นับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง  เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้  (มาตรา 1375)

กรณีตามอุทาหรณ์  สมดีขายฝากที่ดินมือเปล่าของสมดีแปลงหนึ่งให้แสงสี  กำหนดเวลาไถ่คืน  5  ปี  โดยทำสัญญาเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองและส่งมอบที่ดินให้แสงสี  เมื่อขายฝากไปได้  4  ปี  8  เดือน  สมดีจะมาขอไถ่ที่ดินคืน  แต่แสงสีไม่ยอมให้ไถ่โดยอ้างว่าภริยาของสมดีได้มาตกลงขายที่ดินแปลงนี้ให้กับตนแล้ว  และตนได้จ่ายเงินให้ภริยาสมดีไป  2  แสนบาท  สมดีหมดสิทธิไถ่คืนแล้ว ที่ดินเป็นของตนอย่างเด็ดขาดแล้ว  กรณีจึงถือว่าแสงสีได้เปลี่ยนเจตนาการยึดถือตามมาตรา  1381  แสงสีจึงได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองตามมาตรา  1367

เมื่อได้ความว่า  ภายหลังจากแสงสีแย่งการครอบครองมาได้  1  ปี  3  เดือน  ซึ่งเลยระยะเวลาการฟ้องเรียกคืนการครอบครองตามมาตรา  1375  แล้ว  สมดีได้อพยพเข้าไปครอบครองปลูกบ้านอยู่อาศัยทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้น  จึงเป็นกรณีที่สมดีเอาคืนซึ่งการครอบครองด้วยตนเอง  แต่เมื่อสมดีเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นมาได้เพียง  4  เดือน  (ยังไม่เกิน  1  ปี)  ยังไม่หมดระยะการฟ้องเรียกคืนตามมาตรา  1375  แสงสีจึงฟ้องขับไล่ให้สมดีออกไปจากที่ดินแปลงนั้นได้

สรุป  แสงสีฟ้องขับไล่ให้สมดีออกไปจากที่ดินแปลงนั้นได้

ข้อ  4  นายดำได้สิทธิในภาระจำยอมในการใช้น้ำในบ่อบนที่ดินของนายแดงเพื่อใช้ในครัวเรือนทุกวัน  ซึ่งน้ำในบ่อนั้นนายแดงก็ได้ใช้ประโยชน์ด้วยใช้อาบรดน้ำต้นไม้ในครัวเรือนทุกวันด้วยเช่นกัน  นายดำเห็นว่าบ่อน้ำนั้นเริ่มตื้นเขินขึ้น  นายดำจึงต้องการขุดลอกบ่อน้ำ  สร้างศาลาวางโต๊ะหินอ่อนไว้นั่งพัก  แต่นายแดงไม่ยอมให้ขุดลอกบ่อและสร้างศาลาที่พักรวมทั้งโต๊ะหินอ่อนด้วย  ให้ท่านวินิจฉัยว่า  ถ้านายแดงไม่ยอมเช่นนั้นนายดำจะขุดลอกบ่อน้ำสร้างศาลาวางโต๊ะหินอ่อนไว้นั่งพักได้หรือไม่  และจะเรียกค่าอะไรจากนายแดงได้บ้าง  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1388  เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์  หรือในสามยทรัพย์  ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์

มาตรา  1389  ถ้าความต้องการแห่งเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป  ท่านว่าความเปลี่ยนแปลงนั้นไม่ให้สิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ที่จะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ได้

มาตรา  1391  เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมแต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง   ในการนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์

เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทำไปแล้วให้เป็นไปด้วยดี  แต่ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วยไซร้  ท่านว่าต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ได้รับ

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  การที่นายดำได้สิทธิในภาระจำยอมในการใช้น้ำในบ่อบนที่ดินของนายแดง  เพื่อใช้ในครัวเรือนทุกวัน  ซึ่งน้ำในบ่อนั้นนายแดงก็ได้ประโยชน์ด้วยโดยใช้อาบรดต้นไม้  เมื่อนายดำเห็นว่าบ่อน้ำเริ่มตื้นเขินขึ้นจึงต้องการขุดลอกบ่อน้ำ  กรณีเช่นนี้  นายดำสามารถทำได้  เนื่องจากเจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตามมาตรา  1391  วรรคแรก  และเมื่อนายแดงก็ได้รับประโยชน์ด้วย  ค่าขุดลอกบ่อนายแดงต้องร่วมออกด้วยครึ่งหนึ่งตามมาตรา  1391  วรรคสอง

ส่วนที่นายดำจะสร้างที่พักรวมทั้งโต๊ะหินอ่อนนั้น  ไม่สามารถที่จะกระทำได้  เนื่องจากเป็นการก่อให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตามมาตรา  1388  และมาตรา  1389

สรุป  นายดำขุดลอกบ่อได้  ค่าใช้จ่ายนายแดงต้องร่วมออกครึ่งหนึ่ง  แต่จะสร้างศาลาวางโต๊ะหินอ่อนไว้นั่งพักไม่ได้