การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2551
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี 4 ข้อ
ข้อ 1 เพชรทำสัญญาอนุญาตให้พลอยอาศัยอยู่ในบ้านของตนได้ตลอดชีวิตของพลอย แต่สัญญาดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ หลังจากที่พลอยอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้นได้ 15 ปี พลอยเห็นว่าบ้านชำรุดทรุดโทรมมาก จึงรื้อถอนบ้านเก่าและสร้างบ้านหลังใหม่ขึ้นแทนหลังเก่า โดยไม่ได้บอกกล่าวเพชรแต่อย่างใด ต่อมาอีก 5 ปี เพชรทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงนั้นพร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินให้กับมรกต และมรกตแจ้งให้พลอยย้ายออกไปจากที่ดินและบ้านหลังนั้น แต่พลอยอ้างว่าตนมีสิทธิอาศัยในบ้านหลังนั้นตลอดชีวิตตามสัญญาที่เพชรทำไว้กับตน ส่วนบ้านตนเป็นผู้ออกเงินก่อสร้างจึงเป็นกรรมสิทธิ์ของตน เพชรไม่มีสิทธินำบ้านไปขายแต่อย่างใด
ดังนี้ ให้วินิจฉัยว่าพลอยจะอ้างสัญญาระหว่างเพชรกับพลอยขึ้นต่อสู้มรกตเพื่อไม่ต้องย้ายออกไปได้หรือไม่ และระหว่างพลอยกับมรกตผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทดีกว่ากัน เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 144 วรรคสอง เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น
มาตรา 146 ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย
มาตรา 1299 วรรคแรก ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยประการแรกมีว่า พลอยจะอ้างสัญญาระหว่างเพชรกับพลอยขึ้นต่อสู้มรกตเพื่อไม่ต้องย้ายออกได้หรือไม่ เห็นว่า โดยหลักแล้ว การได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มาโดยนิติกรรม หากไม่มีกฎหมายบัญญัติถึงความสมบูรณ์ของการได้มาไว้ ก็ต้องเป็นไปตามมาตรา 1299 วรรคแรก กล่าวคือ หากมิได้ทำนิติกรรมเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ ไม่อาจใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้
คงบังคับกันได้ในระหว่างคู่กรณีในฐานะบุคคลสิทธิเท่านั้น กรณีนี้เมื่อพลอยเป็นผู้มีสิทธิอาศัยในบ้านของเพชรตามสัญญาที่เพชรทำกับพลอย พลอยจึงเป็นผู้ที่ได้มาซึ่งทรัพย์อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม แต่เนื่องจากนิติกรรมดังกล่าว ไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ การได้มาซึ่งสิทธิอาศัยจึงไม่บริบูรณ์ในฐานะทรัพยสิทธิ ทำให้ไม่สามารถยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ตามมาตรา 1299 วรรคแรก กรณีเช่นนี้ พลอยจะอ้างสัญญาระหว่างเพชรกับพลอยซึ่งเป็นบุคคลสิทธิขึ้นต่อสู้มรกตบุคคลภายนอกไม่ได้ (ฎ. 1752/2523)
ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยประการต่อมามีว่า ระหว่างพลอยกับมรกตผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทดีกว่ากัน เห็นว่า การที่พลอยเห็นบ้านชำรุดทรุดโทรมมากจึงรื้อถอนบ้านเก่าและสร้างบ้านหลังใหม่ขึ้นแทนหลังเก่าโดยไม่ได้บอกกล่าวเพชรแต่อย่างใด ซึ่งข้อเท็จจริงปรากฏบ้านที่สร้างขึ้นใหม่นี้มีลักษณะติดที่ดินเป็นการถาวร เพราะไม่ปรากฏว่าเป็นการปลูกสร้างเพียงชั่วคราวและจะรื้อถอนไป ทั้งพลอยก็ไม่มีสิทธิหรือได้รับอำนาจจากเพชรที่จะปลูกบ้านลงในที่ดินของเพชรแต่อย่างใด กรณีไม่เข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 146 ดังนั้น บ้านจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน โดยที่ดินเป็นทรัพย์ประธาน เพชรเจ้าของที่ดินทรัพย์ประธานจึงเป็นเจ้าของส่วนควบคือบ้านด้วยตามมาตรา 144 วรรคสอง (ฎ. 1516 – 1517/2529)
หลังจากที่พลอยสร้างบ้านได้ 5 ปี เพชรได้ทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงนั้นพร้อมสิ่งปลูกสร้าง คือบ้านพิพาทให้กับมรกต เมื่อได้ความว่า เพชรเป็นเจ้าของส่วนควบคือบ้านด้วยย่อมมีสิทธิที่จะจดทะเบียนขายบ้านพิพาทได้ ส่งผลทำให้มรกตผู้สืบสิทธิของเพชรเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทดีกว่าพลอย
สรุป พลอยจะอ้างสัญญาระหว่างเพชรกับพลอยขึ้นต่อสู้มรกตเพื่อไม่ต้องย้ายออกไม่ได้ และระหว่างพลอยกับมรกต มรกตเป็นผู้มีสิทธิในบ้านดีกว่า