LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์ การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2551

การสอบไล่ภาค  2  ปีการศึกษา  2551

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ข้อ  1  เพชรทำสัญญาอนุญาตให้พลอยอาศัยอยู่ในบ้านของตนได้ตลอดชีวิตของพลอย  แต่สัญญาดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่  หลังจากที่พลอยอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้นได้  15  ปี  พลอยเห็นว่าบ้านชำรุดทรุดโทรมมาก  จึงรื้อถอนบ้านเก่าและสร้างบ้านหลังใหม่ขึ้นแทนหลังเก่า  โดยไม่ได้บอกกล่าวเพชรแต่อย่างใด  ต่อมาอีก  5  ปี  เพชรทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงนั้นพร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินให้กับมรกต  และมรกตแจ้งให้พลอยย้ายออกไปจากที่ดินและบ้านหลังนั้น  แต่พลอยอ้างว่าตนมีสิทธิอาศัยในบ้านหลังนั้นตลอดชีวิตตามสัญญาที่เพชรทำไว้กับตน  ส่วนบ้านตนเป็นผู้ออกเงินก่อสร้างจึงเป็นกรรมสิทธิ์ของตน  เพชรไม่มีสิทธินำบ้านไปขายแต่อย่างใด

ดังนี้  ให้วินิจฉัยว่าพลอยจะอ้างสัญญาระหว่างเพชรกับพลอยขึ้นต่อสู้มรกตเพื่อไม่ต้องย้ายออกไปได้หรือไม่  และระหว่างพลอยกับมรกตผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทดีกว่ากัน  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  144  วรรคสอง เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น

มาตรา  146  ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น  ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น  ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย

มาตรา  1299 วรรคแรก  ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น  ท่านว่า  การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์  เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยประการแรกมีว่า  พลอยจะอ้างสัญญาระหว่างเพชรกับพลอยขึ้นต่อสู้มรกตเพื่อไม่ต้องย้ายออกได้หรือไม่  เห็นว่า  โดยหลักแล้ว  การได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มาโดยนิติกรรม  หากไม่มีกฎหมายบัญญัติถึงความสมบูรณ์ของการได้มาไว้  ก็ต้องเป็นไปตามมาตรา  1299  วรรคแรก  กล่าวคือ  หากมิได้ทำนิติกรรมเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่  การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  ย่อมไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ  ไม่อาจใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้  

คงบังคับกันได้ในระหว่างคู่กรณีในฐานะบุคคลสิทธิเท่านั้น  กรณีนี้เมื่อพลอยเป็นผู้มีสิทธิอาศัยในบ้านของเพชรตามสัญญาที่เพชรทำกับพลอย  พลอยจึงเป็นผู้ที่ได้มาซึ่งทรัพย์อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม  แต่เนื่องจากนิติกรรมดังกล่าว  ไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่  การได้มาซึ่งสิทธิอาศัยจึงไม่บริบูรณ์ในฐานะทรัพยสิทธิ  ทำให้ไม่สามารถยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ตามมาตรา  1299  วรรคแรก  กรณีเช่นนี้  พลอยจะอ้างสัญญาระหว่างเพชรกับพลอยซึ่งเป็นบุคคลสิทธิขึ้นต่อสู้มรกตบุคคลภายนอกไม่ได้  (ฎ. 1752/2523)

ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยประการต่อมามีว่า  ระหว่างพลอยกับมรกตผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทดีกว่ากัน  เห็นว่า  การที่พลอยเห็นบ้านชำรุดทรุดโทรมมากจึงรื้อถอนบ้านเก่าและสร้างบ้านหลังใหม่ขึ้นแทนหลังเก่าโดยไม่ได้บอกกล่าวเพชรแต่อย่างใด  ซึ่งข้อเท็จจริงปรากฏบ้านที่สร้างขึ้นใหม่นี้มีลักษณะติดที่ดินเป็นการถาวร  เพราะไม่ปรากฏว่าเป็นการปลูกสร้างเพียงชั่วคราวและจะรื้อถอนไป  ทั้งพลอยก็ไม่มีสิทธิหรือได้รับอำนาจจากเพชรที่จะปลูกบ้านลงในที่ดินของเพชรแต่อย่างใด  กรณีไม่เข้าข้อยกเว้นตามมาตรา  146  ดังนั้น  บ้านจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน  โดยที่ดินเป็นทรัพย์ประธาน  เพชรเจ้าของที่ดินทรัพย์ประธานจึงเป็นเจ้าของส่วนควบคือบ้านด้วยตามมาตรา  144  วรรคสอง  (ฎ. 1516 1517/2529)

หลังจากที่พลอยสร้างบ้านได้  5  ปี  เพชรได้ทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงนั้นพร้อมสิ่งปลูกสร้าง  คือบ้านพิพาทให้กับมรกต  เมื่อได้ความว่า  เพชรเป็นเจ้าของส่วนควบคือบ้านด้วยย่อมมีสิทธิที่จะจดทะเบียนขายบ้านพิพาทได้  ส่งผลทำให้มรกตผู้สืบสิทธิของเพชรเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทดีกว่าพลอย

สรุป  พลอยจะอ้างสัญญาระหว่างเพชรกับพลอยขึ้นต่อสู้มรกตเพื่อไม่ต้องย้ายออกไม่ได้  และระหว่างพลอยกับมรกต  มรกตเป็นผู้มีสิทธิในบ้านดีกว่า