การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2551
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี 4 ข้อ
ข้อ 1 เด่นเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดจำนวน 2 ไร่ โดยเด่นยกที่ดินด้านทิศเหนือจำนวน 1 ไร่ ให้แก่ดวงโดยไม่ได้จดทะเบียนแบ่งโฉนดให้ ภายหลังจากดวงเข้าครอบครองเป็นเจ้าของที่ดินด้านทิศเหนือติดต่อกันเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว เด่นก็ยกที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 1 ไร่ ซึ่งอยู่ด้านทิศใต้ให้แก่เปลว
แต่ทำสัญญาจดทะเบียนให้เปลวมีชื่อเป็นเจ้าของโฉนดทั้งแปลง เพราะเปลวรับรองว่าจะจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงในภายหลัง แต่เปลวไม่ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงตามที่รับรองไว้กับเด่น แต่กลับนำที่ดินดังกล่าวไปทำสัญญาและจดทะเบียนขายให้กับเพลิง ซึ่งเพลิงรู้ข้อเท็จจริงต่างๆ และรู้ด้วยว่าดวงกำลังจะยื่นฟ้องคดีให้เปลวแบ่งโฉนดให้ดวง แต่เพลิงก็ยังรับซื้อที่ดินนั้นทั้งหมด
ดังนี้ให้ท่านวินิจฉัยว่า ระหว่าง ดวง เปลว และเพลิง ผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินจำนวน 1 ไร่ ด้านทิศเหนือซึ่งเป็นที่พิพาทดีกว่ากัน เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 1299 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่
ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
วินิจฉัย
เด่นยกที่ดินด้านทิศเหนือจำนวน 1 ไร่ ให้ดวง แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนแบ่งแยกโฉนดที่ดินให้ ดวงจึงเป็นผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคแรก แต่นิติกรรมดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ แต่การที่ดวงเข้าครอบครองเป็นเจ้าของที่ดินนั้นติดต่อกันเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว ดวงจึงเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ อันเป็นการได้มาโดยทางอื่น นอกจากนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคสอง แต่ดวงยังไม่ได้จดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในโฉนดเป็นของตน ดวงจึงไม่สามารถเปลี่ยนแปลงใดๆในทางทะเบียน และไม่สามารถยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยมีค่าตอบแทน โดยสุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว (ฎ. 884/2523)
ต่อมาเด่นยกที่ดินส่วนที่เหลือด้านทิศใต้จำนวน 1 ไร่ ให้เปลว โดยทำสัญญาและจดทะเบียนให้เปลวมีชื่อในโฉนดทั้งแปลง เพราะเปลวรับรองว่าจะจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงภายหลัง แต่เปลวไม่ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงตามที่รับรองไว้กับเด่น แต่เปลวกลับทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงทิศเหนือให้เพลิง โดยเพลิงรู้ข้อเท็จจริงต่างๆ แม้เพลิงจะเป็นบุคคลภายนอกที่ได้กรรมสิทธ์ในที่ดินดังกล่าวโดยมีค่าตอบแทนก็จริง แต่การได้มานั้นไม่สุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยไม่สุจริต
ดังนั้น ดวงจึงเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทดีกว่าเปลว เพราะเปลวได้มาโดยไม่มีค่าตอบแทนไม่สุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยไม่สุจริต เพราะดวงมีกรรมสิทธิ์ดีกว่าเพลิงตามเหตุผลดังกล่าวข้างต้น
สรุป ดวงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทดีกว่าเปลวและเพลิง