LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์ การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2552

Advertisement

การสอบไล่ภาค  2  ปีการศึกษา  2552

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ข้อ  1  เชิดทำสัญญาขายที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งให้กับชัย  โดยชำระราคากันครบถ้วนและส่งมอบที่ดินกันแล้ว  แต่สัญญาดังกล่าวมิได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่  หลังจากชัยเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้ได้  9  ปี  เชิดได้ทำสัญญาและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายฝากที่ดินแปลงนี้ให้แก่โตมีกำหนด  2  ปี  โดยโตไม่รู้ข้อเท็จจริงเรื่องการซื้อขายที่ดินระหว่างเชิดกับชัย

Advertisement

หลังจากครบกำหนด  2  ปี  ตามสัญญาขายฝากแล้ว  เชิดไม่ใช้สิทธิไถ่คืนที่ดิน  โตจะเข้าไปครอบครองที่ดินแปลงนี้แต่พบชัยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินอยู่  โตจึงแจ้งให้ชัยย้ายออกไปจากที่ดินแปลงนี้  แต่ชัยอ้างว่าที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของตน

เชิดไม่มีสิทธินำที่ดินแปลงนี้ไปขายให้กับผู้ใด  และชัยก็ครอบครองโดยสงบ  เปิดเผยและมีเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเกินกว่า  10  ปีแล้ว  ดังนี้ให้วินิจฉัยว่า  ระหว่างชัยกับโต  ผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ดีกว่ากัน  และชัยจะขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนขายฝากระหว่างเชิดกับโตได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1299  วรรคสอง  ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์  หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม  สิทธิของผู้ได้มานั้น  ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้  ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้  และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น  มิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

มาตรา  1300  ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์  หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ 

แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน  ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น  ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด  ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  เมื่อได้ความว่าสัญญาซื้อขายที่ดินมีโฉนดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างเชิดกับชัยแม้จะได้ชำระราคากันครอบถ้วนและส่งมอบที่ดินกันแล้ว  แต่เมื่อไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตามมาตรา  456  วรรคแรก

และตามข้อเท็จจริง  เมื่อชัยผู้ซื้อเข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้ติดต่อกันได้  9  ปี  เชิดได้ทำสัญญาและได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายฝากที่ดินแปลงนี้ให้แก่โตมีกำหนด  2  ปี  โดยโตไม่รู้เรื่องการซื้อขายที่ดินระหว่างเชิดกับชัย  และหลังจากครบกำหนด  2  ปี  ตามสัญญาขายฝากแล้ว  เชิดไม่ใช้สิทธิไถ่คืนที่ดิน  และในขณะเดียวกันชัยก็ยังคงครอบครองที่ดินแปลงนี้โดยสงบ  เปิดเผย  และเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา  11  ปี  กรณีเช่นนี้  จึงถือว่าชัยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา  1382  อันเป็นการได้มาวึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม  แต่เมื่อชัยยังไม่ได้จดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในโฉนดเป็นชื่อของตน  ชัยจึงไม่สามารถยกการได้มานั้นขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นมาโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริต  และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วตามมาตรา  1299  วรรคสอง (ฎ. 884/2523)

ดังนั้น  เมื่อโตซึ่งเป็นบุคคลภายนอกเป็นผู้ได้สิทธิในที่ดินแปลงนี้ไปโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริต  และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว  จึงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ดีกว่าชัย  และถึงแม้ชัยจะเป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิได้ก่อน  และการจดทะเบียนขายฝากระหว่างเชิดกับโตจะทำให้ชัยเสียเปรียบก็ตาม  แต่ชัยก็ไม่สามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนการขายฝากระหว่างเชิดกับโตได้  ทั้งนี้เพราะโตจดทะเบียนโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริตตามมาตรา  1300

สรุป  ระหว่างชัยกับโต  โตมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ดีกว่าชัย  และชัยจะขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนการขายฝากระหว่างเชิดกับโตไม่ได้

Advertisement