การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2552
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี 4 ข้อ
ข้อ 1 เชิดทำสัญญาขายที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งให้กับชัย โดยชำระราคากันครบถ้วนและส่งมอบที่ดินกันแล้ว แต่สัญญาดังกล่าวมิได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ หลังจากชัยเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้ได้ 9 ปี เชิดได้ทำสัญญาและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายฝากที่ดินแปลงนี้ให้แก่โตมีกำหนด 2 ปี โดยโตไม่รู้ข้อเท็จจริงเรื่องการซื้อขายที่ดินระหว่างเชิดกับชัย
หลังจากครบกำหนด 2 ปี ตามสัญญาขายฝากแล้ว เชิดไม่ใช้สิทธิไถ่คืนที่ดิน โตจะเข้าไปครอบครองที่ดินแปลงนี้แต่พบชัยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ โตจึงแจ้งให้ชัยย้ายออกไปจากที่ดินแปลงนี้ แต่ชัยอ้างว่าที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของตน
เชิดไม่มีสิทธินำที่ดินแปลงนี้ไปขายให้กับผู้ใด และชัยก็ครอบครองโดยสงบ เปิดเผยและมีเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเกินกว่า 10 ปีแล้ว ดังนี้ให้วินิจฉัยว่า ระหว่างชัยกับโต ผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ดีกว่ากัน และชัยจะขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนขายฝากระหว่างเชิดกับโตได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1299 วรรคสอง ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
มาตรา 1300 ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้
แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อได้ความว่าสัญญาซื้อขายที่ดินมีโฉนดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างเชิดกับชัยแม้จะได้ชำระราคากันครอบถ้วนและส่งมอบที่ดินกันแล้ว แต่เมื่อไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคแรก
และตามข้อเท็จจริง เมื่อชัยผู้ซื้อเข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้ติดต่อกันได้ 9 ปี เชิดได้ทำสัญญาและได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายฝากที่ดินแปลงนี้ให้แก่โตมีกำหนด 2 ปี โดยโตไม่รู้เรื่องการซื้อขายที่ดินระหว่างเชิดกับชัย และหลังจากครบกำหนด 2 ปี ตามสัญญาขายฝากแล้ว เชิดไม่ใช้สิทธิไถ่คืนที่ดิน และในขณะเดียวกันชัยก็ยังคงครอบครองที่ดินแปลงนี้โดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 11 ปี กรณีเช่นนี้ จึงถือว่าชัยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 อันเป็นการได้มาวึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม แต่เมื่อชัยยังไม่ได้จดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในโฉนดเป็นชื่อของตน ชัยจึงไม่สามารถยกการได้มานั้นขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นมาโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วตามมาตรา 1299 วรรคสอง (ฎ. 884/2523)
ดังนั้น เมื่อโตซึ่งเป็นบุคคลภายนอกเป็นผู้ได้สิทธิในที่ดินแปลงนี้ไปโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว จึงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ดีกว่าชัย และถึงแม้ชัยจะเป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิได้ก่อน และการจดทะเบียนขายฝากระหว่างเชิดกับโตจะทำให้ชัยเสียเปรียบก็ตาม แต่ชัยก็ไม่สามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนการขายฝากระหว่างเชิดกับโตได้ ทั้งนี้เพราะโตจดทะเบียนโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริตตามมาตรา 1300
สรุป ระหว่างชัยกับโต โตมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ดีกว่าชัย และชัยจะขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนการขายฝากระหว่างเชิดกับโตไม่ได้