การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2552
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี 4 ข้อ
ข้อ 1 เพลิงครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดของน้ำฝนเกินกว่า 10 ปีแล้ว แต่เพลิงยังไม่ได้ดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในโฉนดที่ดินเป็นของตน หลังจากนั้นน้ำฝนถึงแก่ความตาย น้ำผึ้งบุตรของน้ำฝนได้จดทะเบียนรับมรดกที่ดินแปลงนั้น ต่อมาอีก 1 ปี น้ำผึ้งทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงนั้นให้เปลว โดยก่อนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เปลวได้ไปดูที่ดินแต่ไม่เห็นผู้ใดครอบครองที่ดินดังกล่าว แต่หลังจากน้ำผึ้งจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้เปลวแล้ว เปลวจึงรู้ว่าเพลิงครอบครองปรปักษ์ที่ดินแปลงนั้น จึงห้ามไม่ให้เพลิงเข้าไปยุ่งเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นอีก
ดังนี้ให้วินิจฉัยว่า ระหว่างเปลวกับเพลิงผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นดีกว่ากัน และเพลิงจะยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินระหว่างน้ำผึ้งกับเปลวได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1299 วรรคสอง ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
มาตรา 1300 ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้
แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ เพลิงครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดของน้ำฝนเกินกว่า 10 ปี จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 และถือเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคสอง ดังนั้นเมื่อไม่ได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพลิงก็จะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังไม่ได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
สำหรับกรณีที่น้ำฝนเจ้าของที่ดินถึงแก่ความตาย และน้ำผึ้งบุตรของน้ำฝนจดทะเบียนรับมรดกที่ดินแปลงดังกล่าวมานั้น กรณีเช่นนี้ถือว่าน้ำผึ้งรับโอนที่ดินดังกล่าวในฐานะทายาทโดยธรรมของน้ำฝน อันเป็นการรับทรัพย์มรดกตามกฎหมายว่าด้วยมรดก ซึ่งทายาทต้องรับไปทั้งสิทธิและตลอดจนความรับผิดต่างๆของเจ้ามรดก ทั้งถือไม่ได้ว่าน้ำผึ้งเป็นบุคคลภายนอกที่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยมีค่าตอบแทน ดังนั้น ระหว่างเพลิงกับน้ำผึ้ง เพลิงจึงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวดีกว่าน้ำผึ้ง (ฎ. 1886/2536 ฎ. 1069 – 1070/2522)
ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยประการแรกมีว่า ระหว่างเปลวและเพลิง ใครมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ดีกว่ากัน เห็นว่า ขณะที่เพลิงยังไม่ได้ดำเนินการเปลี่ยนชื่อในโฉนดเป็นชื่อของตน น้ำผึ้งซึ่งไม่มีสิทธิดีกว่าเพลิงได้จดทะเบียนขายที่ดินแปลงที่ตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่เพลิงแล้วให้เปลว โดยก่อนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เปลวได้ไปดูที่ดินแต่ไม่เห็นผู้ใดครอบครองที่ดินดังกล่าว แต่หลังจากน้ำผึ้งจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้เปลวแล้ว เปลวจึงรู้ว่าเพลิงครอบครองปรปักษ์ที่ดินแปลงนั้น กรณีเช่นนี้ถือว่าเปลวเป็นบุคคลภายนอกซื้อที่ดินมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต จึงได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1299 วรรคสอง ซึ่งเป็นบทยกเว้นหลักทั่วไปที่ว่า ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน ดังนั้นแม้เปลวจะรับโอนมาจากน้ำผึ้งผู้ที่ไม่มีสิทธิในที่ดินดีกว่าเพลิง เปลวก็ยังมีสิทธิดีกว่าเพลิง เพลิงจะอ้างหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนมาใช้ยันเปลวไม่ได้
ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยประการต่อมามีว่า เพลิงจะยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินระหว่างน้ำผึ้งกับเปลวได้หรือไม่ เห็นว่า แม้เพลิงจะเป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามมาตรา 1300 และการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างน้ำผึ้งกับเปลวจะทำให้เพลิงเสียเปรียบก็ตาม เพลิงก็ไม่สามารถยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าว เพราะการจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ของเปลวนั้นมีค่าตอบแทนและเป็นการจดทะเบียนโดยสุจริต (ฎ. 32/2490)
สรุป เปลวเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดีกว่าเพลิง และเพลิงจะยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างน้ำผึ้งกับเปลวไม่ได้