การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2553
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1 แดงทำสัญญาเป็นหนังสือให้ขาวเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 3 ปี ซึ่งสัญญาเช่าครบกำหนด 3 ปี ในปี 2552 แต่ปรากฏว่าขาวผู้เช่าอยู่ในที่ดินต่อมาในปี 2553 โดยที่แดงรับเงินค่าเช่าจากขาวมาเรื่อยๆ โดยไม่ทักท้วงจนถึงปี 2554 ขาวก็ยังคงเช่าที่ดินแดงมาตลอด และจ่ายค่าเช่าให้กับแดงทุกๆวันที่ 1 ของแต่ละเดือน โดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าฉบับใหม่แต่อย่างใด
ปรากฏข้อเท็จจริงว่า ในเดือนกุมภาพันธ์ 2554 ขาวนำค่าเช่ามาชำระในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2554 แดงจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวโดยแดงให้ขาวออกจากที่ดินไปในวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2554 แต่ขาวไม่ยอมออกจากที่ดินและขาวอยู่ในที่ดินจนถึงวันที่ 13 มีนาคม 2554 ดังนั้น แดงจึงฟ้องขับไล่และเรียกที่ดินคืนจากขาวในวันที่ 14 มีนาคม 2554 ดังนี้ ให้ท่านวินิจฉัยว่า การฟ้องเรียกที่ดินคืนดังกล่าวของแดงชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่า จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
มาตรา 566 ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน
มาตรา 570 ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าที่ดินระหว่างแดงกับขาวซึ่งมีกำหนดเวลา 3 ปี และได้ทำสัญญากันเป็นหนังสือ สัญญาเช่าดังกล่าวจึงชอบด้วยกฎหมายและใช้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ ตามมาตรา 538
ตามข้อเท็จจริง เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด 3 ปี ในปี 2553 การที่ขาวอยู่ในที่ดินต่อมาและชำระค่าเช่าให้กับแดง โดยที่แดงก็ไม่ได้ทักท้วงนั้น ถือเป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไป โดยเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ตามมาตรา 570 ซึ่งสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาให้นำสัญญาเดิมมาบังคับ
ดังนั้นเมื่อเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2554 ขาวมาชำระค่าเช่า แดงจึงบอกเลิกสัญญาได้ แม้ขาวจะไม่เคยผิดสัญญา ทั้งนี้ตามมาตรา 566 แต่การที่แดงบอกเลิกสัญญาและให้ขาวออกไปจากที่ดินในวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2554 นั้น ถือว่าเป็นการบอกเลิกที่ไม่ชอบตามมาตรา 566 เพราะตามหลักกฎหมายดังกล่าว แดงจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัวและให้ขาวอยู่ในที่ดินจนถึงวันที่ 1 มีนาคม 2554 ซึ่งเป็นชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง
อย่างไรก็ตาม แม้การบอกเลิกสัญญาเช่าจะไม่ชอบตามมาตรา 566 แต่การบอกเลิกดังกล่าว ก็ไม่ตกเป็นโมฆะแต่อย่างใด ดังนั้น เมื่อแดงฟ้องขับไล่และเรียกที่ดินคืนจากขาวในวันที่ 14 มีนาคม 2554 ซึ่งเลยวันที่ 2 มีนาคม 2554 มาแล้ว การฟ้องเรียกที่ดินคืนของแดงจึงชอบด้วยกฎหมาย เพราะการนับเวลาตามมาตรา 566 ให้นับไปจนถึงวันฟ้องขับไล่ ดังนั้นขาวจึงต้องส่งที่ดินคืนให้กับแดง
สรุป การฟ้องเรียกที่ดินคืนของแดงชอบด้วยกฎหมาย