LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ 2/2553

การสอบไล่ภาค  2  ปีการศึกษา  2553
ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW 2008

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

ข้อ  1  แดงทำสัญญาเป็นหนังสือให้ขาวเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา  3  ปี  ซึ่งสัญญาเช่าครบกำหนด  3  ปี  ในปี  2552  แต่ปรากฏว่าขาวผู้เช่าอยู่ในที่ดินต่อมาในปี  2553  โดยที่แดงรับเงินค่าเช่าจากขาวมาเรื่อยๆ  โดยไม่ทักท้วงจนถึงปี  2554  ขาวก็ยังคงเช่าที่ดินแดงมาตลอด  และจ่ายค่าเช่าให้กับแดงทุกๆวันที่  1  ของแต่ละเดือน  โดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าฉบับใหม่แต่อย่างใด  

ปรากฏข้อเท็จจริงว่า  ในเดือนกุมภาพันธ์  2554  ขาวนำค่าเช่ามาชำระในวันที่  1  กุมภาพันธ์  2554  แดงจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวโดยแดงให้ขาวออกจากที่ดินไปในวันที่  16  กุมภาพันธ์  2554  แต่ขาวไม่ยอมออกจากที่ดินและขาวอยู่ในที่ดินจนถึงวันที่  13  มีนาคม  2554  ดังนั้น  แดงจึงฟ้องขับไล่และเรียกที่ดินคืนจากขาวในวันที่  14  มีนาคม  2554  ดังนี้  ให้ท่านวินิจฉัยว่า  การฟ้องเรียกที่ดินคืนดังกล่าวของแดงชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา  566  ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้  ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ  แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย  แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน

มาตรา  570  ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น  ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  เมื่อสัญญาเช่าที่ดินระหว่างแดงกับขาวซึ่งมีกำหนดเวลา  3  ปี  และได้ทำสัญญากันเป็นหนังสือ  สัญญาเช่าดังกล่าวจึงชอบด้วยกฎหมายและใช้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้  ตามมาตรา  538

ตามข้อเท็จจริง  เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด  3  ปี  ในปี  2553   การที่ขาวอยู่ในที่ดินต่อมาและชำระค่าเช่าให้กับแดง  โดยที่แดงก็ไม่ได้ทักท้วงนั้น  ถือเป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไป  โดยเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา  ตามมาตรา  570 ซึ่งสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาให้นำสัญญาเดิมมาบังคับ

ดังนั้นเมื่อเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา  ในวันที่  1  กุมภาพันธ์  2554  ขาวมาชำระค่าเช่า  แดงจึงบอกเลิกสัญญาได้  แม้ขาวจะไม่เคยผิดสัญญา  ทั้งนี้ตามมาตรา  566  แต่การที่แดงบอกเลิกสัญญาและให้ขาวออกไปจากที่ดินในวันที่  16  กุมภาพันธ์  2554  นั้น  ถือว่าเป็นการบอกเลิกที่ไม่ชอบตามมาตรา  566  เพราะตามหลักกฎหมายดังกล่าว  แดงจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัวและให้ขาวอยู่ในที่ดินจนถึงวันที่  1  มีนาคม  2554  ซึ่งเป็นชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง

อย่างไรก็ตาม  แม้การบอกเลิกสัญญาเช่าจะไม่ชอบตามมาตรา  566  แต่การบอกเลิกดังกล่าว  ก็ไม่ตกเป็นโมฆะแต่อย่างใด  ดังนั้น  เมื่อแดงฟ้องขับไล่และเรียกที่ดินคืนจากขาวในวันที่  14  มีนาคม  2554  ซึ่งเลยวันที่  2  มีนาคม  2554  มาแล้ว  การฟ้องเรียกที่ดินคืนของแดงจึงชอบด้วยกฎหมาย  เพราะการนับเวลาตามมาตรา  566  ให้นับไปจนถึงวันฟ้องขับไล่  ดังนั้นขาวจึงต้องส่งที่ดินคืนให้กับแดง

สรุป  การฟ้องเรียกที่ดินคืนของแดงชอบด้วยกฎหมาย