LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ 1/2553

Advertisement

การสอบไล่ภาค  1  ปีการศึกษา  2553

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW 2008 

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

Advertisement

ข้อ  1  แดงทำสัญญาเป็นหนังสือให้ขาวเช่าตึกแถวหนึ่งคูหา  มีกำหนดเวลา  2  ปี  สัญญาเช่าข้อ  5  มีข้อความว่า  “ผู้เช่าได้ให้เงินประกันสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าไว้แล้วเป็นเงิน  70,000  บาท  หากสัญญาเช่าครบกำหนด  2  ปีแล้ว  ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันสัญญาแก่ผู้เช่า”  และในสัญญาข้อ  6  มีข้อความว่า  “หากสัญญาเช่าครบกำหนด  2  ปีแล้ว  ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้ผู้เช่า  เช่าต่อไปอีก  2  ปี”  ปรากฏข้อเท็จจริงว่า  ขาวเช่าตึกแถวนี้มาเพียง  6  เดือนเท่านั้นเอง  

แดงได้ยกตึกที่เช่าซึ่งแดงเป็นเจ้าของให้กับมืดโดยชอบด้วยกฎหมาย  ครั้นการเช่าตึกแถวครบกำหนด  2  ปี  ซึ่งตรงกับวันที่  30  กันยายน  2553  มืดกลับเรียกตึกแถวคืนทันทีจากขาวในวันที่  3  ตุลาคม  2553  ขาวเรียกให้มืดปฏิบัติตามสัญญาข้อ  5  และข้อ  6  มืดไม่ยอมปฏิบัติตามเลย  ให้ท่านวินิจฉัยว่า  การกระทำของมืดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา  569  ได้บัญญัติเอาไว้ว่า  ถ้าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์  ไม่ทำให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป  และมีผลทำให้ผู้รับโอนรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย

ตามอุทาหรณ์  สัญญาเช่าตึกแถวระหว่างแดงกับขาวมีกำหนดเวลา  2  ปี  เมื่อทำสัญญาเป็นหนังสือจึงใช้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้  ตามมาตรา  538  เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่าผ่านไป  6  เดือน  แดงได้ยกตึกแถวคูหานี้ให้กับมืดโดยชอบด้วยกฎหมาย  กรณีนี้ย่อมไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตาม มาตรา  569  วรรคแรก  โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย  กล่าวคือ  มืดต้องให้ขาวเช่าอยู่ในตึกแถวนั้นต่อไปจนครบกำหนด  2  ปี  ตามสัญญาเช่าตามมาตรา  569 วรรคสอง

และเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด  2  ปี  มืดได้เรียกตึกแถวนั้นคืนจากขาว  แต่ขาวได้เรียกให้มืดปฏิบัติตามสัญญาข้อ  5  และข้อ  6  นั้น  ดังนี้สัญญาข้อ  5  มืดไม่ต้องรับมาเพราะเป็นสิทธิและหน้าที่อย่างอื่นนอกเหนือจากสัญญาเช่า  ส่วนสัญญาข้อ  6  ก็เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามคำมั่นซึ่งเป็นบุคคลสิทธิผูกพันเฉพาะระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น  ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า  เพราะคำมั่นไม่ใช่สัญญา  มืดจึงไม่ต้องรับคำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวมาด้วยเช่นกัน  ดังนั้นการที่มืดปฏิเสธไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาข้อ 5  และข้อ  6  จึงชอบด้วยกฎหมาย

สรุป  การกระทำของมืดชอบด้วยกฎหมาย

Advertisement