การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2564
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2108 (LAW 2008) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ ฯลฯ
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1 แมวทําสัญญาเป็นหนังสือให้หมีเช่าที่ดินของแมว สัญญาเช่ามีกําหนดเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2561 เป็นต้นไป กําหนดชําระค่าเช่าทุกวันที่ 5 ของเดือนในอัตราเดือนละ 5,000 บาท โดยมีข้อสัญญาดังต่อไปนี้
“ข้อ 5 เมื่อครบกําหนดอายุสัญญานี้ และผู้เช่าประสงค์จะเช่าที่ดินต่อไปอีก 3 ปี ผู้เช่าต้องแจ้ง ผู้ให้เช่าภายในวันที่ 10 มกราคม 2564 โดยให้มาตกลงค่าเช่ากันใหม่” หมีได้เช่าที่ดินของแมวเรื่อยมาโดยมิได้แจ้งแมวถึงความประสงค์ที่จะเช่าที่ดินต่อไปแต่อย่างใด ในวันที่ 10 มกราคม 2565 แมวประสบอุบัติเหตุเสียชีวิต หมูซึ่งเป็นบุตรชายของแมวจึงได้แจ้งให้หมี ออกจากที่ดินที่เช่าทันที โดยอ้างว่าสัญญาเช่าระงับลงแล้ว หมีไม่ยอมออกจากที่ดินที่เช่า โดยอ้างว่า ตนต้องเช่าที่ดินได้จนถึง 31 ธันวาคม 2566 โดยหมูไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนครบกําหนดดังกล่าว ดังนี้ ให้ท่านวินิจฉัยว่า ข้อกล่าวอ้างของหมูและหมีฟังขึ้นหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”
มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่า คู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน”
มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าที่ดินระหว่างแมวกับหมีมีกําหนดเวลา 3 ปี ได้ทําเป็นหนังสือ สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมาย และใช้บังคับได้ 3 ปี ตามมาตรา 538 และข้อความตามสัญญาเช่าข้อ 5 ที่ว่า “เมื่อครบกําหนดอายุสัญญานี้ และผู้เช่าประสงค์จะเช่าที่ดินต่อไปอีก 3 ปี ผู้เช่าต้องแจ้งผู้ให้เช่าภายในวันที่ 10 มกราคม 2564 โดยให้มาตกลงค่าเช่ากันใหม่” นั้น ข้อความที่ว่า “ให้มาตกลงค่าเช่ากันใหม่” ยังไม่ชัดเจนเพียงพอ ที่จะเป็นคํามั่นจะให้เช่า อีกทั้งข้อเท็จจริงก็ไม่ปรากฏว่าหมีได้มีการแจ้งหรือทําข้อตกลงใหม่กับแมวแต่อย่างใด ดังนั้น เมื่อครบกําหนดสัญญาเช่าในวันที่ 31 ธันวาคม 2563 หมียังคงเช่าที่ดินของแมวเรื่อยมาโดยที่แมว ไม่ได้ทักท้วงนั้น ย่อมถือว่าแมวและหมีได้ทําสัญญาเช่ากันใหม่โดยเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดระยะเวลาตามมาตรา 570 และต่อมาเมื่อแมวผู้ให้เช่าประสบอุบัติเหตุเสียชีวิต สัญญาเช่าระหว่างแมวและหมีย่อมไม่ระงับ เนื่องจากมิใช่กรณีที่ผู้เช่าตาย ดังนั้น หมูซึ่งเป็นบุตรชายของแมวในฐานะทายาทจึงต้องรับช่วงต่อทั้งสิทธิและ หน้าที่ตามสัญญาที่เป็นมรดกด้วย
ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดระยะเวลา หากหมูต้องการบอกเลิก สัญญาเช่าดังกล่าวจะต้องทําตามมาตรา 566 กล่าวคือ จะต้องบอกกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งรู้ตัวล่วงหน้าก่อนชั่วกําหนด ระยะเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย ดังนั้น ในวันที่ 10 มกราคม 2564 ซึ่งเป็นวันที่แมวเสียชีวิต การที่หมู ได้แจ้งบอกเลิกสัญญาเช่าโดยให้หมีออกจากที่ดินที่เช่าทันทีโดยไม่ได้บอกกล่าวล่วงหน้าย่อมไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากการที่หมูอ้างว่าสัญญาเช่าระงับลงแล้วนั้นเป็นข้อกล่าวอ้างที่ฟังไม่ขึ้น
แต่อย่างไรก็ดี การที่หมีไม่ยอมออกจากที่ดินที่เช่าโดยอ้างว่าตนต้องเช่าที่ดินได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2566 โดยหมูไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกําหนดดังกล่าวนั้น ข้อกล่าวอ้างของหมีก็ฟังไม่ขึ้นเช่นเดียวกัน
สรุป ข้อกล่าวอ้างของทั้งหมูและหมีฟังไม่ขึ้น
ข้อ 2 ปลาตกลงเข้าทําสัญญาเช่าอาคารหลังหนึ่งซึ่งก่อสร้างเพิ่งแล้วเสร็จจากกุ้งเป็นเวลา 10 ปี สัญญาเช่าทําเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายแต่มิได้นําไปจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยตกลงชําระค่าเช่าทุกสิ้นเดือน เดือนละ 10,000 บาท และได้ตกลงให้ปลาจ่ายเงินกินเปล่า ให้แก่กุ้งอีก 200,000 บาท หลังจากทําการเช่าไปเป็นเวลา 4 ปี ปลาถึงแก่ความตาย กุ้งจึงเรียกให้ปูบุตรชายของปลาซึ่งอาศัยอยู่ในอาคารนั้นออกจากอาคาร โดยให้เวลาขนย้ายสัมภาระต่าง ๆ ออกจากอาคารทั้งหมดภายใน 7 วัน ดังนี้ ปูต้องทําตามที่กุ้งเรียกร้องหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”
วินิจฉัย
ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่า ที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น
แต่อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่เป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา คือ สัญญาเช่า อสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อตกลงเป็นการเพิ่มภาระขึ้นมากแก่ผู้เช่าให้ปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าปกติ โดยผู้เช่าได้ให้ค่าตอบแทนแก่ผู้ให้เช่านอกเหนือไปจากค่าเช่า ทั้งนี้เพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้เช่าจะได้เช่าทรัพย์สินเป็น ระยะเวลานาน เช่น สัญญาให้เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างตึกแถว เมื่อปลูกสร้างเสร็จแล้วจะยกกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ให้เช่า โดยผู้ให้เช่ายอมให้เช่าเป็นเวลา 10 ปี นับแต่ก่อสร้างเสร็จ เป็นต้น ดังนี้ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว จะไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 538 กล่าวคือ แม้จะไม่ได้ทําสัญญาเช่ากันโดยมีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือสัญญาเช่า จะไม่ได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็สามารถใช้บังคับกันได้
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ปลาตกลงเข้าทําสัญญาเช่าอาคารหลังหนึ่งซึ่งก่อสร้างเพิ่งแล้วเสร็จ จากกุ้งเป็นเวลา 10 ปี โดยตกลงชําระค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท และได้ตกลงให้ปลาจ่ายเงินกินเปล่าให้แก่กุ้งอีก 200,000 บาทนั้น ถือเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ธรรมดามิใช่สัญญาเช่าต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ทั้งนี้เพราะการจ่ายเงินกินเปล่านั้น ถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าเท่านั้น ดังนั้น สัญญาเช่าอาคารระหว่างปลากับกุ้ง จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 538 เมื่อสัญญาเช่าอาคารระหว่างปลากับกุ้งซึ่งมีกําหนดเวลา 10 ปี ได้ทําเป็น หนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย แต่มิได้นําไปจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าดังกล่าว จึงสามารถใช้บังคับกันได้เพียง 3 ปี ดังนั้น ภายหลังครบกําหนด 3 ปีแล้ว ปลาผู้เช่าถึงแก่ความตาย สัญญาเช่า ย่อมระงับลง เมื่อกุ้งเรียกให้ปูซึ่งเป็นบุตรชายของปลาซึ่งอาศัยในอาคารนั้นออกจากอาคาร ปูจึงต้องทําตามที่กุ้งเรียกร้องคือต้องออกจากอาคารนั้นไป
สรุป ปูต้องทําตามที่กุ้งเรียกร้อง คือ ออกจากอาคารนั้นไป
ข้อ 3 อรต้องการประกอบธุรกิจร้านอาหารญี่ปุ่นในกรุงเทพฯ อรจึงได้ว่าจ้างปูเป้ให้มาช่วยบริการ เสิร์ฟอาหารเป็นเวลา 1 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2564 และจะจ่ายสินจ้างให้ทุกวันพุธ และอรได้ ประกาศรับสมัครหัวหน้าเชฟในเว็บไซต์รับสมัครงาน เคนจิซึ่งเป็นเชฟอาศัยอยู่ที่เชียงใหม่ได้เห็นประกาศดังกล่าวจึงเดินทางจากเชียงใหม่มาสมัครงานที่ร้านของอร อรพิจารณาแล้วตัดสินใจจ้างเคนจิโดยไม่มีกําหนดเวลาและจะจ่ายสินจ้างให้ทุกวันที่ 25 ของเดือน ต่อมาร้านอาหารของอร ประสบปัญหาขาดทุนเนื่องจากราคาวัตถุดิบที่ปรับตัวสูงขึ้น อรจึงตัดสินใจปิดร้านอาหาร และต้องการเลิกสัญญาจ้างปูเป้และเคนจิในวันที่ 16 มิถุนายน 2555 ดังนี้ ให้ท่านวินิจฉัยว่า
(ก) หากอรบอกเลิกสัญญาจ้างปูเป้และเคนจิ โดยต้องการให้ปูเป้และเคนจิออกจากงานทันที ในวันพฤหัสบดีที่ 16 มิถุนายน 2565 อรสามารถทําได้หรือไม่ อย่างไร
(ข) หากเคนจิเรียกให้อรจ่ายค่าเดินทางกลับเชียงใหม่ให้แก่ตนด้วย อรต้องจ่ายค่าเดินทางให้เคนจิ ตามที่เคนจิเรียกร้องหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 581 “ถ้าระยะเวลาที่ได้ตกลงว่าจ้างกันนั้นสุดสิ้นลงแล้ว ลูกจ้างยังคงทํางานอยู่ต่อไปอีก และนายจ้างรู้ดังนั้นก็ไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาจ้างกันใหม่ โดยความ อย่างเดียวกันกับสัญญาเดิม แต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจจะเลิกสัญญาเสียได้ด้วยการบอกกล่าวตามความใน มาตราต่อไปนี้”
มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กําหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง จะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่งเพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทําได้ แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสามเดือน
อนึ่ง ในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแต่ลูกจ้างเสียให้ครบจํานวนที่จะต้องจ่ายจนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกําหนดที่บอกกล่าวนั้นทีเดียวแล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทําได้”
มาตรา 586 “ถ้าลูกจ้างเป็นผู้ซึ่งนายจ้างได้จ้างเอามาแต่ต่างถิ่นโดยนายจ้างออกเงินค่าเดินทาง ให้ไซร้ เมื่อการจ้างแรงงานสิ้นสุดลง และถ้ามิได้กําหนดกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาแล้ว ท่านว่านายจ้างจําต้อง ใช้เงินค่าเดินทางขากลับให้…”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ วินิจฉัยได้ดังนี้
(ก) การที่อรได้ว่าจ้างปูเป้ให้มาช่วยบริการเสิร์ฟอาหารเป็นเวลา 1 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2564 นั้น เดิมเป็นสัญญาจ้างที่มีกําหนดระยะเวลา แต่เมื่อระยะเวลาจ้างสิ้นสุดลงแล้ว แต่ปูเป้ยังคงทํางานอยู่จนถึงวันที่ 16 มิถุนายน 2565 โดยอรก็ไม่ทักท้วง ให้สันนิษฐานไว้ว่าคู่สัญญาได้ทําสัญญาจ้างกันใหม่โดยความอย่างเดียวกัน กับสัญญาเดิม ดังนั้น เมื่ออรจะบอกเลิกสัญญาจ้างปูเป้จึงต้องบอกเลิกสัญญาจ้างตามมาตรา 582 (มาตรา 581) คืออรจะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่งเพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้า โดยหาการต้องการให้ปูเป้ออกจากงานทันทีในวันที่ 16 มิถุนายน 2565 อรสามารถทําได้โดยจ่ายสินจ้างให้ปูเป้จนครบจํานวนที่จะต้องจ่ายจนถึงเวลาเลิกสัญญาตามมาตรา 582 วรรคสอง
ส่วนกรณีของเคนจิ ซึ่งอรได้ทําสัญญาจ้างโดยไม่มีกําหนดเวลานั้น เมื่ออรต้องการบอกเลิกสัญญาจ้าง และต้องการให้เคนจิออกจากงานทันที อรก็สามารถทําได้โดยการบอกเลิกสัญญาจ้างตามมาตรา 582 เช่นเดียวกับกรณีของปูเป้ เพียงแต่กรณีของปูเป้นั้น เมื่อมีการตกลงจ่ายสินจ้างให้ทุกวันพุธ (วันที่ 16 มิถุนายน 2565 เป็นวันพฤหัสบดี) อรจึงต้องจ่ายสินจ้างให้ปูเป้ถึงวันที่ 29 มิถุนายน 2565 ส่วนทางเคนนั้น เมื่อมีการตกลงจ่ายสินจ้างให้ทุกวันที่ 25 ของเดือน อรจึงต้องจ่ายสินจ้างให้เคนจิถึงวันที่ 25 กรกฎาคม 2565
(ข) หากเคนจิเรียกให้อรจ่ายค่าเดินทางกลับเชียงใหม่ เนื่องจากเคนจิอาศัยอยู่ที่เชียงใหม่นั้น เมื่อ ข้อเท็จจริงปรากฏว่าเคนจิได้เดินทางจากเชียงใหม่มาสมัครงานที่ร้านของอรเอง เคนจิจึงมิใช่ลูกจ้างที่ผู้เป็นนายจ้าง ได้จ้างเอามาแต่ต่างถิ่นโดยนายจ้างได้ออกเงินค่าเดินทางให้ตามนัยของมาตรา 586 ดังนั้น อรซึ่งเป็นนายจ้างจึงไม่ต้องจ่ายค่าเดินทางให้เคนจิตามที่เคนจิเรียกร้อง
สรุป
(ก) อรให้ปูเป้และเคนจิออกจากงานทันทีในวันพฤหัสบดีที่ 16 มิถุนายน 2565 ได้ แต่อร ต้องจ่ายสินจ้างให้ปูเป้จนถึงวันที่ 29 มิถุนายน 2565 และจ่ายสินจ้างให้เคนจิจนถึงวันที่ 25 กรกฎาคม 2565
(ข) อรไม่ต้องจ่ายค่าเดินทางให้เคนจิตามที่เคนจิเรียกร้อง
