LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ S/2553

Advertisement

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน  ปีการศึกษา  2553

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW 2008

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

ข้อ  1  แดงทำสัญญาเป็นหนังสือให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์หนึ่งคูหา  มีกำหนดเวลา  3  ปี  สัญญาเช่าข้อสุดท้ายเขียนไว้ว่า  “หากสัญญาเช่าครบกำหนดในวันที่  31  มกราคม  2554  แล้วผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก  3  ปี  โดยไม่มีเงื่อนไขใดๆ  แต่ผู้เช่าต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบภายในวันที่  28  กุมภาพันธ์  2554  ว่าต้องการเช่าต่อด้วย”  ขาวเช่าอาคารมาได้เพียง  6  เดือนเท่านั้น

Advertisement

แดงซึ่งเป็นเจ้าของอาคารได้ยกอาคารให้กับดำบุตรบุญธรรมของแดงโดยชอบด้วยกฎหมาย  ขาวอยู่ในอาคารมาจนถึงวันที่  31  มกราคม  2554  ขาวจึงแจ้งให้กับดำทราบว่าขาวต้องการเช่าต่อไปอีก  3  ปี  ตามสัญญาเช่าข้อสุดท้าย  และดำตอบกับขาวว่าดำตกลง  ขาวจึงอยู่ในอาคารต่อมาจนถึงเดือนมีนาคม  2554  แต่ถูกดำเรียกอาคารคืน  และบอกเลิกการเช่ากับขาว  ให้วินิจฉัยว่าการกระทำของดำชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เพียงใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา  569  ได้กำหนดเอาไว้ว่า  ถ้าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์  ไม่ทำให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป  และมีผลทำให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์  สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ระหว่างแดงกับขาวมีกำหนดเวลา  3  ปี  เมื่อทำสัญญาเป็นหนังสือ  สัญญาเช่าจึงชอบด้วยมาตรา  538  และสามารถใช้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้  เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า  ขาวเช่าอาคารมาได้เพียง  6  เดือน  แดงได้ยกอาคารหลังนี้ให้กับดำบุตรบุญธรรมของตนโดยชอบด้วยกฎหมาย  กรณีนี้ย่อมไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา  569  วรรคแรก  โดยดำผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย  กล่าวคือ  ดำต้องให้ขาวเช่าอยู่ในอาคารพาณิชย์นั้นต่อไปจนครบกำหนด  3  ปี  ตามสัญญาเช่าตามมาตรา  569  วรรคสอง

ส่วนสัญญาเช่าข้อสุดท้ายนั้นถือเป็นคำมั่น  โดยหลักแล้วย่อมมีผลผูกพันเฉพาะระหว่างคู่สัญญา  คำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวจึงต้องระงับไปพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่า  ดำจึงไม่ต้องผูกพันรับคำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวมาด้วย

แต่อย่างไรก็ตาม  เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด  ขาวได้แจ้งให้กับดำทราบว่าขาวต้องการเช่าอาคารต่อไปอีก  3  ปี  ตามสัญญาเช่าข้อสุดท้าย  และดำได้ตอบตกลงแล้ว  จึงถือเป็นกรณีที่ดำยอมปฏิบัติตามคำมั่นที่ปรากฏอยู่ในสัญญาเช่า  ดำจึงต้องให้ขาวเช่าอาคารต่อไปอีก  3  ปีตามคำมั่น  ดังนั้น  การที่ดำเรียกอาคารคืน  และบอกเลิกการเช่ากับขาวในเดือนมีนาคม  2554  จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป  การกระทำของดำไม่ชอบด้วยกฎหมาย

Advertisement