ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1 แดงทำสัญญาเป็นหนังสือให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์หนึ่งคูหา มีกำหนดเวลา 3 ปี สัญญาเช่าข้อสุดท้ายเขียนไว้ว่า “หากสัญญาเช่าครบกำหนดในวันที่ 31 มกราคม 2554 แล้วผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี โดยไม่มีเงื่อนไขใดๆ แต่ผู้เช่าต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบภายในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2554 ว่าต้องการเช่าต่อด้วย” ขาวเช่าอาคารมาได้เพียง 6 เดือนเท่านั้น
แดงซึ่งเป็นเจ้าของอาคารได้ยกอาคารให้กับดำบุตรบุญธรรมของแดงโดยชอบด้วยกฎหมาย ขาวอยู่ในอาคารมาจนถึงวันที่ 31 มกราคม 2554 ขาวจึงแจ้งให้กับดำทราบว่าขาวต้องการเช่าต่อไปอีก 3 ปี ตามสัญญาเช่าข้อสุดท้าย และดำตอบกับขาวว่าดำตกลง ขาวจึงอยู่ในอาคารต่อมาจนถึงเดือนมีนาคม 2554 แต่ถูกดำเรียกอาคารคืน และบอกเลิกการเช่ากับขาว ให้วินิจฉัยว่าการกระทำของดำชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่า จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
มาตรา 569 อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
วินิจฉัย
ตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กำหนดเอาไว้ว่า ถ้าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ทำให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทำให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย
กรณีตามอุทาหรณ์ สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ระหว่างแดงกับขาวมีกำหนดเวลา 3 ปี เมื่อทำสัญญาเป็นหนังสือ สัญญาเช่าจึงชอบด้วยมาตรา 538 และสามารถใช้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ขาวเช่าอาคารมาได้เพียง 6 เดือน แดงได้ยกอาคารหลังนี้ให้กับดำบุตรบุญธรรมของตนโดยชอบด้วยกฎหมาย กรณีนี้ย่อมไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยดำผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย กล่าวคือ ดำต้องให้ขาวเช่าอยู่ในอาคารพาณิชย์นั้นต่อไปจนครบกำหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง
ส่วนสัญญาเช่าข้อสุดท้ายนั้นถือเป็นคำมั่น โดยหลักแล้วย่อมมีผลผูกพันเฉพาะระหว่างคู่สัญญา คำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวจึงต้องระงับไปพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่า ดำจึงไม่ต้องผูกพันรับคำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวมาด้วย
แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด ขาวได้แจ้งให้กับดำทราบว่าขาวต้องการเช่าอาคารต่อไปอีก 3 ปี ตามสัญญาเช่าข้อสุดท้าย และดำได้ตอบตกลงแล้ว จึงถือเป็นกรณีที่ดำยอมปฏิบัติตามคำมั่นที่ปรากฏอยู่ในสัญญาเช่า ดำจึงต้องให้ขาวเช่าอาคารต่อไปอีก 3 ปีตามคำมั่น ดังนั้น การที่ดำเรียกอาคารคืน และบอกเลิกการเช่ากับขาวในเดือนมีนาคม 2554 จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
สรุป การกระทำของดำไม่ชอบด้วยกฎหมาย