การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2561

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. นายทองเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน ใน พ.ศ. 2532 ได้มีประกาศเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน แต่นายทองไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่มาทําการสํารวจรังวัดที่ดิน ใน พ.ศ. 2555 นายทองได้ยื่นคําร้องต่อศาล และศาลได้มีคําสั่งว่านายทองได้ครอบครองและ ทําประโยชน์ในที่ดินนั้น ใน พ.ศ. 2560 นายทองได้ตกลงที่จะขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายเพชร ดังนี้อยากทราบว่า

(ก) นายทองจะจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่นายเพชรได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

(ข) ถ้าทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองแล้วส่งมอบที่ดินให้แก่กัน นายเพชรผู้ซื้อจะนําที่ดินนั้นมาขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ กรณีขอออกเป็นการเฉพาะราย

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทํา ประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่ง ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”

พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 9 “ที่ดินที่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทํา ประโยชน์แล้ว ให้โอนกันได้”

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 1378 “การโอนไปซึ่งการครอบครองนั้นย่อมทําได้ โดยส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครอง”

วินิจฉัย

(ก) นายทองจะจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่นายเพชรได้หรือไม่

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายทองเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) ซึ่งถือว่าเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินโดยมีสิทธิครอบครอง และที่ดินที่มีเพียงหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1) เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 9 ดังนั้น การที่ นายทองจะจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่นายเพชรจึงไม่สามารถทําได้

ส่วนข้อเท็จจริงตามอุทาหรณ์ การที่นายทองได้ยื่นคําร้องต่อศาล และศาลได้มีคําสั่งว่านายทอง ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดินนั้น กรณีนี้ก็ไม่ถือว่าต้องด้วย หลักเกณฑ์ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 9 เพราะไม่ใช่คํารับรองจากนายอําเภอ

(ข) ถ้าทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองแล้วส่งมอบที่ดินให้แก่กัน นายเพชรผู้ซื้อจะนําที่ดินนั้นมาขอ ออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ กรณีขอออกเป็นการเฉพาะราย

ที่ดินที่มีเพียงหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1) นั้น แม้จะโอนให้แก่กันไม่ได้ตามกฎหมายที่ดินก็ตาม แต่ก็สามารถโอนกันได้ตามาฎหมายแพ่งและพาณิชย์โดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378

และเมื่อข้อเท็จจริงตามอุทาหรณ์ปรากฏว่า นายทองทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองแล้วส่งมอบ ที่ดินให้แก่กัน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378 จึงถือว่านายเพชรเป็นบุคคลซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่อง มาจากนายทองผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง ดังนั้น จึงถือว่านายเพชรเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง

และเมื่อถือว่านายเพชรเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดิน ดังนั้น นายเพชรจึงสามารถนําที่ดินนั้น มาขอออกโฉนดที่ดินได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคหนึ่ง ซึ่งเป็นการขอออกเป็นการเฉพาะราย แม้ว่าในปี พ.ศ. 2532 ได้มีประกาศเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น และนายทองไม่ได้นําพนักงานเจ้าหน้าที่ มาทําการสํารวจรังวัดที่ดินก็ตาม เพราะตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคหนึ่งนั้น ได้บัญญัติให้ผู้มีสิทธิ ครอบครองที่ดินสามารถนําที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายได้ไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตาม มาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม

สรุป

(ก) นายทองจะจดทะเบียนขายที่ดินให้แกนายเพชรไม่ได้

(ข) นายเพชรสามารถที่จะนําที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59

ข้อ 2. นายใหญ่กู้ยืมเงินจากนายเล็กโดยมีหลักฐานการกู้ยืมตามกฎหมาย ต่อมาเมื่อหนี้ถึงกําหนดนายใหญ่ไม่มีเงินมาชําระหนี้ จึงตกลงยกที่ดินที่มีใบจองตีใช้หนี้ โดยส่งมอบที่ดินและใบจองให้ นายเล็กครอบครอง ใน พ.ศ. 2550 นายเล็กถึงแก่ความตาย นางน้อยทายาทโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องตลอดมา ขณะนี้ได้มีประกาศของทางราชการ เพื่อจะเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น ดังนี้ อยากทราบว่านางน้อยจะนําที่ดินแปลงนี้ มาขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 58 วรรคหนึ่ง วรรคสอง และวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กําหนดจังหวัด ที่จะทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์สําหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่รัฐมนตรีประกาศ กําหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จําแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร

เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสํารวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สํานักงานที่ดิน ที่ว่าการอําเภอ ที่ว่าการกิ่งอําเภอ ที่ทําการกํานัน และที่ทําการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสํารวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน

เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือ ตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทําการสํารวจรังวัด ทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”

มาตรา 58 ทวิ วรรคหนึ่งและวรรคสอง “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวนการทํา ประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ

(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ”

พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอด โดยทางมรดก”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายใหญ่เจ้าของที่ดินที่มีเพียงใบจองได้ยกที่ดินแปลงดังกล่าวที่ใช้หนี้ ให้แก่นายเล็ก โดยมอบที่ดินและใบจองให้นายเล็กครอบครองนั้น การยกที่ดินให้นายเล็กดังกล่าว ถือเป็นการโอน ที่ฝ่าฝืน พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง เพราะมิได้เป็นการตกทอดทางมรดก ส่งผลให้นายเล็กเป็นเพียง ผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ และเมื่อต่อมานายเล็กถึงแก่ความตาย นางน้อยทายาทโดยชอบด้วยกฎหมายได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อจากนายเล็กต่อเนื่องตลอดมา ก็ถือว่านางน้อยเป็นผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีใบจอง หรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินใด ๆ ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) ดังนั้น นางน้อย จะสามารถขอออกโฉนดที่ดินได้ก็ต่อเมื่อได้มีประกาศของทางราชการตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 เท่านั้น

และเมื่อได้ความว่า ในขณะนี้ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน อันถือว่า เป็นการออกโฉนดแบบทั้งตําบลตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 วรรคหนึ่งและวรรครอง ดังนั้น นางน้อย จึงสามารถนําที่ดินแปลงนั้นมาขอออกโฉนดที่ดินได้ โดยมานําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่ มอบหมายเพื่อทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลา ที่พนักงานเจ้าหน้าที่นัดหมายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 วรรคสาม และนางน้อยจะได้รับโฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3)

สรุป

นางน้อยนําที่ดินแปลงนี้มาขอออกโฉนดที่ดินได้

ข้อ 3. นายหนึ่งกับนายสองมีชื่อเป็นเจ้าของร่วมกันในหนังสือรับรองทําประโยชน์ (น.ส.3ก) สําหรับที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งตั้งอยู่ที่อําเภอชุมแพ จังหวัดขอนแก่น นายสองตกลงขายสิทธิ์ในที่ดินส่วนของตนให้แก่ นายสามโดยนายหนึ่งก็ยินยอม แต่ทั้งสามคนมีภูมิลําเนาอยู่ที่กรุงเทพฯ ดังนี้ อยากทราบว่านายสอง กับนายสามจะไปยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ เพื่อให้ส่งเรื่องไป ดําเนินการจดทะเบียนซื้อขาย ณ สํานักงานที่ดินที่มีอํานาจที่จังหวัดขอนแก่นได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม มาตรา 71

การขอจดทะเบียนสิทธิเละนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สําหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือ หนังสือรับรองการทําประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสํานักงานที่ดิน แห่งใดแห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดําเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้อง มีการประกาศหรือต้องมีการรังวัด”

วินิจฉัย

ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคําขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสํานักงานที่ดินแห่งใด แห่งหนึ่งก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ

1 ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคําขอไม่ได้

2 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องทําเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้

3 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน

กรณีตามอุทาหรณ์ ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยคือ พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ จะรับดําเนินการให้นายสองและนายสามได้หรือไม่ เห็นว่า กรณีดังกล่าวเป็นเรื่องการขายสิทธิในที่ดินให้แก่กัน ซึ่งการจดทะเบียนขายสิทธิดังกล่าวนั้นไม่ต้องมีการประกาศก่อนจดทะเบียน อีกทั้งกรณีดังกล่าวก็มิได้เป็นเรื่อง การจดทะเบียนรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันที่จะต้องมีการรังวัดสอบเขตที่ดินก่อนแต่อย่างใด ดังนั้น เมื่อนายสองและนายสามมีภูมิลําเนาอยู่ที่กรุงเทพฯ บุคคลทั้งสองย่อมสามารถไปยื่นคําขอต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ เพื่อให้ส่งเรื่องไปดําเนินการจดทะเบียนซื้อขาย ณ สํานักงานที่ดินที่มีอํานาจ ที่จังหวัดขอนแก่นได้ตามมาตรา 72 วรรคสอง

สรุป

นายสองและนายสามสามารถไปยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ เพื่อให้ส่งเรื่องไปดําเนินการจดทะเบียนซื้อขาย ณ สํานักงานที่ดินที่มีอํานาจที่จังหวัดขอนแก่นได้

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2560

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ

ข้อ 1. นายทวีได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 10 สิงหาคม 2548 ใน พ.ศ. 2552 ได้มีประกาศเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินแต่นายทวีไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการสํารวจรังวัดที่ดินของตน ใน พ.ศ. 2557 นายทวีขายที่ดินนั้นให้แก่นายบุญถึงโดยทําสัญญาซื้อขายกันเองแล้วส่งมอบที่ดินให้นายบุญถึงครอบครอง นายบุญถึงได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องตลอดเวลา ขณะนี้นายบุญถึงได้นําที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้อยากทราบว่านายบุญถึงจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการ ทําประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตาม หลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่ง ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”

มาตรา 59 ทวิ “ ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยัง ไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ นายทวีเป็นผู้ครอบครองที่ดินที่มีใบจอง โดยทางราชการออกใบจองให้ ในวันที่ 10 สิงหาคม 2548 ซึ่งที่ดินที่มีใบจองนี้เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว นายทวีผู้ครอบครองจึงโอนให้ใครไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง

ในปี พ.ศ. 2557 การที่นายทวีขายที่ดินนั้นให้แก่นายบุญถึงโดยทําสัญญาซื้อขายกันเอง แล้วส่งมอบที่ดินให้นายบุญถึงครอบครองนั้น กรณีนี้เมื่อไม่ใช่เป็นการโอนโดยการตกทอดทางมรดก การขายที่ดิน ดังกล่าวจึงเป็นการฝ่าฝืนต่อ พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง ดังนั้นแม้นายบุญถึงจะได้ครอบครองต่อเนื่องมา

ก็ไม่ทําให้นายบุญถึงเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดินแต่อย่างใด เพียงแต่มีผลทําให้นายบุญถึง เป็นผู้ครอบครองที่ดินแปลงนั้นโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับเท่านั้น

และในขณะนี้การที่นายบุญถึงได้นําที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดที่ดินนั้น เมื่อไม่ปรากฏว่ามีประกาศ ของทางราชการเพื่อจะออกโฉนดแบบทั้งตําบล ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ดังนั้น นายบุญถึงจะขอออก โฉนดที่ดินได้หรือไม่ จึงต้องพิจารณาการออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ แล้วแต่กรณี

สําหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ผู้ที่จะออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดยมี หนังสือแสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนายบุญถึงเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวล กฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ดังนั้นนายบุญถึงจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งในกรณีดังกล่าวนี้ นายบุญถึงจะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่อง ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะนายบุญถึงมิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจาก ผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)

ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกําหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อปรากฏว่านายบุญถึงเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลัง วันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นายบุญถึงจึงไม่สามารถขอออกโฉนดที่ดิน เป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน

สรุป

นายบุญถึงเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จะขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย

ข้อ 2. นายเก่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่ พ.ศ. 2496 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินและไม่ได้แจ้งการครอบครองที่ดินตามมาตรา 5 แห่ง พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ใน พ.ศ. 2510 นายเก่งขายที่ดินนั้นให้แก่นายอาทิตย์ นายอาทิตย์ได้ครอบครองและ ทําประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ใน พ.ศ. 2558 ได้มีการเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน นายอาทิตย์ ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการรังวัดที่ดินจึงได้รับโฉนดที่ดินในปีเดียวกัน ขณะนี้นายอาทิตย์ ตกลงจะขายที่ดินนั้นให้แก่นางเดือน ดังนี้อยากทราบว่านายอาทิตย์จะจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสํารวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองเละทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มี หนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคําสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทําการสํารวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกําหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกําหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานําหรือส่งตัวแทนมานําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการ สํารวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกําหนด ให้ถือว่ายังประสงค์จะได้สิทธิ์ในที่ดินนั้น

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

มาตรา 58 ทวิ วรรคหนึ่ง วรรคสองและวรรคห้า “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์ สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตาม วรรคหนึ่งให้ได้ คือ

(2) ผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี

(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทาง มรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์”

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเก่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่ พ.ศ. 2496 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินและไม่ได้แจ้งการครอบครองที่ดินตามมาตร 5 แห่ง พ.ร.บ. ให้ใช้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ต่อมาใน พ.ศ. 2510 นายเก่งได้ขายที่ดินนั้นให้แก่นายอาทิตย์ นายอาทิตย์ ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตลอดมานั้น ย่อมถือว่านายอาทิตย์เป็นบุคคลตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 27 ตรี วรรคสอง

เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ใน พ.ศ. 2558 ได้มีการเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน นายอาทิตย์ ได้ปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 27 ตรี วรรคหนึ่ง คือได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการสํารวจรังวัดที่ดิน จึงได้รับโฉนดที่ดินในปีเดียวกัน ย่อมถือว่านายอาทิตย์เป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (2) โฉนดที่ดินที่นายอาทิตย์ได้รับมาจึงไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับของการห้ามโอนเป็นเวลา 10 ปี นับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคห้า ดังนั้น เมื่อนายอาทิตย์ตกลงจะขาย ที่ดินนั้นให้แก่นางเดือน นายอาทิตย์จึงสามารถจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นางเดือนได้

สรุป

นายอาทิตย์สามารถจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นางเดือนได้

ข้อ 3. นางฟ้าเป็นผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม นางฟ้าต้องการจะจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกลงในหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส.3ก) ซึ่งเป็นมรดก ที่ดินนั้นตั้งอยู่ที่อําเภอภูเวียง จังหวัดขอนแก่น แต่นางฟ้ามีภูมิลําเนาอยู่กรุงเทพมหานครไม่สะดวกที่จะเดินทางไปที่จังหวัดขอนแก่น นางฟ้าจึงพานายสิงห์ซึ่งเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายเพียงคนเดียวของเจ้ามรดกไปยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานครเพื่อให้รับเรื่องและส่งไปที่สํานักงานที่ดินที่จังหวัดขอนแก่นดําเนินการ จดทะเบียนให้ พนักงานเจ้าหน้าที่สํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานครตรวจสอบเอกสารแล้วเห็นว่าที่ดิน มี น.ส.3ก และสอบถามนายสิงห์ทายาทของเจ้ามรดกแล้วก็ไม่ได้คัดค้านจึงรับเรื่องเพื่อดําเนินการ ตามคําขอ ดังนี้อยากทราบว่าการดําเนินการของพนักงานเจ้าหน้าที่กรุงเทพมหานครชอบด้วยกฎหมาย หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 71

การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สําหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสํานักงานที่ดิน แห่งใดแห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดําเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมี การประกาศหรือต้องมีการรังวัด”

มาตรา 81 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง “การขอจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้มาโดยทางมรดก ให้ผู้ได้รับมรดกนําหลักฐานสําหรับที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยหลักฐาน ในการได้รับมรดกมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ถ้าหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินอยู่กับบุคคลอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอํานาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าวนั้นได้

เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐาน และเชื่อได้ว่าผู้ขอเป็นทายาทแล้ว ให้ประกาศ โดยทําเป็นหนังสือปิดไว้ในที่เปิดเผยมีกําหนดสามสิบวัน ณ สํานักงานที่ดิน เขตหรือที่ว่าการอําเภอ หรือกิ่งอําเภอ สํานักงานเทศบาล ที่ทําการองค์การบริหารส่วนตําบล ที่ทําการแขวงหรือที่ทําการกํานันท้องที่ ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ และ บริเวณที่ดินนั้นแห่งละหนึ่งฉบับ และให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือส่งประกาศดังกล่าวให้บุคคลที่ผู้ขอแจ้งว่าเป็น ทายาททุกคนทราบเท่าที่สามารถจะทําได้ หากไม่มีทายาทซึ่งมีสิทธิได้รับมรดกโต้แย้งภายในกําหนดเวลาที่ประกาศ และมีหลักฐานเป็นที่เชื่อได้ว่าผู้ขอมีสิทธิได้รับมรดกแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดําเนินการจดทะเบียนให้ตามที่ ผู้ขอแสดงหลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมาย ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กําหนดในกฎกระทรวง”

มาตรา 82 วรรคหนึ่ง “ผู้ใดประสงค์จะขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิ ในที่ดิน ให้ยื่นคําขอพร้อมด้วยนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้น และหลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดกมาแสดงต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกโดยคําสั่งศาล ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดําเนินการจดทะเบียน ให้ตามคําขอ แต่ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกในกรณีอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนและตรวจสอบหลักฐาน และ ให้นําความในมาตรา 81 วรรคสอง มาใช้บังคับโดยอนุโลม เมื่อไม่มีผู้โต้แย้ง ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนลงชื่อ ผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นได้”

วินิจฉัย

ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิ์คู่กรณีอาจจะมายื่นคําขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสํานักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง ก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ

1 ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคําขอไม่ได้

2 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องทําเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้

3 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นางฟ้าได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม ถือว่า นางฟ้าเป็นผู้จัดการมรดกโดยทางอื่นนอกจากโดยคําสั่งศาล ดังนั้น ในการจดทะเบียนลงชื่อนางฟ้าผู้จัดการมรดก ลงในหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส.3ก) ที่เป็นมรดกนั้น จึงต้องดําเนินการตามขั้นตอนตามประมวล กฎหมายที่ดินมาตรา 82 วรรคหนึ่ง ประกอบมาตรา 81 วรรคสอง กล่าวคือ เมื่อนางฟ้าได้ยื่นคําขอจดทะเบียนลงชื่อ ผู้จัดการมรดกต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ตรวจสอบเอกสารหลักฐานแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ จะต้องทําการประกาศเป็นหนังสือก่อนมีกําหนด 30 วัน และมีหนังสือส่งประกาศดังกล่าวให้ทายาททุกคนทราบ เท่าที่จะทําได้ หากไม่มีผู้โต้แย้งภายในกําหนดเวลาที่ประกาศก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนลงชื่อนางฟ้า ผู้จัดการมรดกในหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส.3ก) นั้นได้

และเมื่อการขอจดทะเบียนลงชื่อนางฟ้าผู้จัดการมรดกลงในหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส.3ก) นั้น จะต้องมีการประกาศก่อนดังที่ได้กล่าวไว้ข้างต้น กรณีจึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ตามประมวล กฎหมายที่ดินมาตรา 72 วรรคสอง ดังนั้น เมื่อที่ดินซึ่งเป็นมรดกตั้งอยู่ที่อําเภอภูเวียง จังหวัดขอนแก่น แต่นางฟ้า มีภูมิลําเนาอยู่กรุงเทพมหานครไม่สะดวกที่จะเดินทางไปที่จังหวัดขอนแก่น นางฟ้าจึงได้ยื่นคําขอต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่สํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานครเพื่อให้รับเรื่องและส่งไปที่สํานักงานที่ดินที่จังหวัดขอนแก่นดําเนินการ จดทะเบียนให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 72 วรรคสองนั้น จึงไม่อาจทําได้ ดังนั้น การที่พนักงานเจ้าหน้าที่ สํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานครได้รับเรื่องของนางฟ้าไว้เพื่อดําเนินการตามคําขอนั้น การดําเนินการของพนักงาน เจ้าหน้าที่สํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป

การดําเนินการของพนักงานเจ้าหน้าที่สํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร ไม่ชอบด้วย กฎหมาย

การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2560

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ

ข้อ 1. นายอาทิตย์ได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 5 ตุลาคม 2550 ต่อมาใน พ.ศ. 2553 นายอาทิตย์ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นางจันทร์โดยมอบที่ดินและใบจอง ให้นางจันทร์ครอบครอง ใน พ.ศ. 2557 นางจันทร์ถึงแก่ความตาย นายอังคารทายาทเพียงคนเดียว ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ขณะนี้ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสํารวจ ออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านายอังคารจะนําที่ดินนั้นมาขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ อย่างไร

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 58 วรรคหนึ่ง วรรคสองและวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กําหนดจังหวัดที่จะทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์สําหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่ รัฐมนตรีประกาศกําหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จําแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร

เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสํารวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สํานักงานที่ดิน ที่ว่าการอําเภอ ที่ว่าการกิ่งอําเภอ ที่ทําการกํานัน และที่ทําการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสํารวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน

เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทําการสํารวจรังวัด ทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”

มาตรา 58 ทวิ วรรคหนึ่งและวรรคสอง “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวน การทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตาม วรรคหนึ่งให้ได้ คือ

(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ”

พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอด โดยทางมรดก”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายอาทิตย์เจ้าของที่ดินที่มีเพียงใบจองได้ยกที่ดินแปลงดังกล่าว ติใช้หนี้ให้แก่นางจันทร์โดยมอบที่ดินและใบจองให้นางจันทร์ครอบครองนั้น การยกที่ดินให้นางจันทร์ดังกล่าว ถือเป็นการโอนที่ฝ่าฝืน พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง เพราะมิได้เป็นการตกทอดทางมรดก ส่งผลให้นางจันทร์ เป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ และเมื่อต่อมานางจันทร์ถึงแก่ความตาย นายอังคารทายาทเพียงคนเดียวได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อจากนางจันทร์ตลอดมา ก็ถือว่า นายอังคารเป็นผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีใบจอง หรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินใด ๆ ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) ดังนั้น นายอังคาร จะสามารถขอออกโฉนดที่ดินได้ก็ต่อเมื่อได้มีประกาศของทางราชการตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 เท่านั้น

และเมื่อได้ความว่า ในขณะนี้ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน อันถือว่า เป็นการออกโฉนดแบบทั้งตําบลตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ดังนั้น นายอังคาร จึงสามารถนําที่ดินแปลงนั้นมาขอออกโฉนดที่ดินได้ โดยมานําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่ มอบหมายเพื่อทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่ พนักงานเจ้าหน้าที่นัดหมายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 วรรคสาม และนายอังคารจะได้รับโฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3)

สรุป

นายอังคารนําที่ดินแปลงนั้นมาขอออกโฉนดที่ดินได้

ข้อ 2. นายทองครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่ พ.ศ. 2495 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินและไม่ได้แจ้งการครอบครองที่ดินเมื่อประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ ใน พ.ศ. 2548 ได้มีประกาศเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน นายทองได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินไว้แต่ไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการรังวัดที่ดินจึงไม่ได้รับโฉนดที่ดิน ใน พ.ศ. 2552 นายทองขายที่ดินนั้น ให้แก่นายเพชรโดยทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองแล้วส่งมอบที่ดินให้นายเพชรครอบครอง ขณะนี้นายเพชรได้นําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านายเพชรจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสํารวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มี หนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญัติให้ใช้ประมวล กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคําสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ครอบครองและ ทําประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทําการสํารวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกําหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกําหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานําหรือส่งตัวแทนมานําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการ สํารวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกําหนด ให้ถือว่ายังประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายกําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

วินิจฉัย

ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ ได้กําหนดหลักเกณฑ์ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบ เฉพาะรายไว้ดังนี้

1 จะต้องเป็นผู้ครอบครองก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสําคัญ แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 และรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและ ทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องจากบุคคลดังกล่าวด้วย

2 ต้องไม่ใช่ผู้ซึ่งไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี กล่าวคือ ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี จะไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้

3 มีความจําเป็นต้องออกโฉนดที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควร และต้องมีเนื้อที่ ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้าเกิน 50 ไร่ จะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ว่าราชการจังหวัด

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายทองครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่ง ตั้งแต่ พ.ศ. 2495 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน กรณีถือว่านายทองเป็นผู้ครอบครองและทําประโยชน์ ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

ในปี พ.ศ. 2548 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น การที่นายทองได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินแต่ไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการสํารวจรังวัดที่ดิน กรณีเช่นนี้ ต้องถือว่า นายทองเป็นผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรีแล้ว แม้นายทองจะไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ไป ทําการสํารวจรังวัดที่ดิน อันทําให้ไม่ได้รับโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 วรรคสามก็ตาม ทั้งนี้ก็เพราะเหตุว่าตาม มาตรา 27 ตรี ใช้คําว่า “หรือ” แสดงว่า ให้ปฏิบัติอย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้ ระหว่างให้ไปแจ้งการครอบครองที่ดิน หรือมานําพนักงานเจ้าหน้าที่ไปทําการสํารวจรังวัดที่ดิน ดังนั้น นายทองจึงเป็นบุคคลผู้มีสิทธิขอออกโฉนดที่ดิน แบบเฉพาะรายได้ตามมาตรา 59 ทวิ วรรคหนึ่ง

ต่อมาในปี พ.ศ. 2552 นายทองได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายเพชร กรณีจึงถือว่า นายเพชร เป็นผู้ครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมาจากนายทองตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ วรรคสอง ดังนั้น นายเพชรจึงสามารถนําที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดแบบเฉพาะรายได้ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ วรรคหนึ่ง เพราะต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น

สรุป นายเพชรขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายได้ตามมาตรา 59 ทวิ

ข้อ 3. นางธิดาได้รับแต่งตั้งโดยพินัยกรรมให้เป็นผู้จัดการมรดก นางธิดาได้ไปที่สํานักงานที่ดินพร้อมด้วยนายเอกซึ่งเป็นทายาทเพียงคนเดียวของเจ้ามรดกเพื่อขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดก เจ้าพนักงาน ที่ดินเห็นว่าเจ้ามรดกมีทายาทเพียงคนเดียว คือนายเอกและได้สอบถามแล้วนายเอกก็ไม่คัดค้าน เจ้าพนักงานที่ดินจึงจดทะเบียนลงชื่อนางธิดาลงในโฉนดที่ดินที่เป็นมรดกในฐานะเป็นผู้จัดการมรดกในวันนั้น ดังนี้อยากทราบว่าการจดทะเบียนดังกล่าวของเจ้าพนักงานที่ดินชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 81 วรรคหนึ่งและวรรคสอง “การขอจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่ง ได้มาโดยทางมรดก ให้ผู้ได้รับมรดกนําหลักฐานสําหรับที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยหลักฐาน ในการได้รับมรดกมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ถ้าหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินอยู่กับบุคคลอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอํานาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าวนั้นได้

เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐาน และเชื่อได้ว่าผู้ขอเป็นทายาทแล้ว ให้ประกาศ โดยทําเป็นหนังสือปิดไว้ในที่เปิดเผยมีกําหนดสามสิบวัน ณ สํานักงานที่ดิน เขตหรือที่ว่าการอําเภอ หรือกิ่งอําเภอ สํานักงานเทศบาล ที่ทําการองค์การบริหารส่วนตําบล ที่ทําการแขวงหรือที่ทําการกํานันท้องที่ ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ และ บริเวณที่ดินนั้นแห่งละหนึ่งฉบับ และให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือส่งประกาศดังกล่าวให้บุคคลที่ผู้ขอแจ้งว่าเป็น ทายาททุกคนทราบเท่าที่สามารถจะทําได้ หากไม่มีทายาทซึ่งมีสิทธิได้รับมรดกโต้แย้งภายในกําหนดเวลาที่ประกาศ และมีหลักฐานเป็นที่เชื่อได้ว่าผู้ขอมีสิทธิได้รับมรดกแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดําเนินการจดทะเบียนให้ตามที่ ผู้ขอแสดงหลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมาย ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กําหนดในกฎกระทรวง”

มาตรา 82 วรรคหนึ่ง “ผู้ใดประสงค์จะขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ให้ยื่นคําขอพร้อมด้วยนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้น และหลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดกมาแสดงต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกโดยคําสั่งศาล ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดําเนินการจดทะเบียน ให้ตามคําขอ แต่ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกในกรณีอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนและตรวจสอบหลักฐาน และให้ นําความในมาตรา 81 วรรคสอง มาใช้บังคับโดยอนุโลม เมื่อไม่มีผู้โต้แย้ง ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนลงชื่อ ผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นได้ แต่ถ้ามีผู้โต้แย้งก็ให้รอเรื่องไว้ และให้คู่กรณีไปฟ้องร้องต่อศาล เมื่อศาลมีคําพิพากษาหรือคําสั่งถึงที่สุดประการใดแล้ว ให้ดําเนินการไปตามคําพิพากษาหรือคําสั่งศาลนั้น

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นางธิดาได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรมนั้น ถือว่า นางธิดาเป็นผู้จัดการมรดกโดยทางอื่นนอกจากโดยคําสั่งศาล เมื่อนางธิดาได้ไปยื่นขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดก ลงในโฉนดที่ดินที่เป็นมรดก และแม้ว่าในวันไปที่สํานักงานที่ดินนั้น นางธิดาจะได้พานายเอกซึ่งเป็นทายาทเพียง คนเดียวของเจ้ามรดกไปด้วยก็ตาม พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะต้องดําเนินการตามมาตรา 82 ประกอบมาตรา 81 วรรคสอง กล่าวคือ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารหลักฐานแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องประกาศเป็น หนังสือก่อนมีกําหนด 30 วัน ณ สํานักงานที่ดิน และให้ส่งประกาศดังกล่าวให้บุคคลที่ผู้ขอแจ้งว่าเป็นทายาททุกคน ทราบเท่าที่สามารถจะทําได้ หากไม่มีผู้โต้แย้งภายในกําหนดเวลาที่ประกาศและมีหลักฐานเป็นที่เชื่อได้ว่าผู้ขอมีสิทธิตามกฎหมาย ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้เลย แต่ถ้ามี ผู้โต้แย้งก็ให้รอเรื่องไว้ และให้คู่กรณีไปฟ้องร้องต่อศาล เมื่อศาลมีคําพิพากษาหรือคําสั่งถึงที่สุดประการใดแล้ว ให้ดําเนินการไปตามคําพิพากษาหรือคําสั่งศาลนั้น

ดังนั้น กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อนางธิดาได้ไปยื่นขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกพร้อมกับพานายเอกไปด้วยนั้น การที่เจ้าพนักงานที่ดินเห็นว่าเจ้ามรดกมีทายาทเพียงคนเดียวและได้สอบถามนายเอกแล้ว นายเอกก็ไม่คัดค้าน เจ้าพนักงานที่ดินจึงดําเนินการจดทะเบียนลงชื่อนางธิดาเป็นผู้จัดการมรดกลงในโฉนดที่ดิน ในวันนั้น การจดทะเบียนของเจ้าพนักงานที่ดินดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 82 ประกอบมาตรา 81 วรรคสอง

สรุป

การจดทะเบียนดังกล่าวของเจ้าพนักงานที่ดินไม่ชอบด้วยกฎหมาย

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2560

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ

ข้อ 1. นายสมชายขายที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินแปลงหนึ่งให้แก่นางสมรโดยทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองและส่งมอบที่ดินพร้อมโฉนดที่ดินให้นางสมรครอบครอง หลังซื้อขายได้ 3 ปี นายสมชายก็ถึงแก่ความตาย นางสมรครอบครองที่ดินนั้นมากว่า 10 ปีแล้ว ขณะนี้นางสมรต้องการจะจดทะเบียน ลงชื่อตนในโฉนดที่ดินจึงมาปรึกษาท่าน ดังนี้ ให้ท่านแนะนําว่านางสมรจะดําเนินการอย่างใด ได้หรือไม่

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 78 “การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินซึ่งได้มาตามประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 หรือโดยประการอื่นนอกจากนิติกรรมสําหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินแล้วให้ปฏิบัติตาม หลักเกณฑ์และวิธีการที่กําหนดในกฎกระทรวง”

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้ โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”

วินิจฉัย

ตามอุทาหรณ์ การซื้อขายที่ดินระหว่างนายสมชายกับนางสมรทําเพียงหนังสือสัญญาซื้อขายกันเอง และส่งมอบที่ดินพร้อมโฉนดที่ดินให้แก่นางสมรครอบครอง เมื่อไม่ได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่อย่างไรก็ตาม นางสมรก็ครอบครอง ที่ดินแปลงนั้นโดยความสงบ เปิดเผย เเละด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลาติดต่อกันถึง 13 ปี จึงได้กรรมสิทธิ์ โดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382

ดังนั้นเมื่อนางสมรต้องการจะจดทะเบียนลงชื่อตนในโฉนดที่ดิน นางสมรจะต้องดําเนินการ ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 78 กล่าวคือ นางสมรต้องยื่นคําขอต่อศาลโดย เป็นคําร้องขอฝ่ายเดียว เพื่อให้ศาลมีคําพิพากษาหรือคําสั่งอันถึงที่สุดว่า ตนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วก็นํา คําพิพากษาหรือคําสั่งอันถึงที่สุดของศาลพร้อมด้วยโฉนดที่ดินไปทําการจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 71

สรุป

ข้าพเจ้าจะให้คําแนะนําแก่นางสมรดังกล่าวข้างต้น

ข้อ 2. นายสมปองครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2496 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน และไม่ได้แจ้งครอบครองตามที่กฎหมายกําหนด เมื่อประกาศใช้ประมวลกฎหมาย ที่ดินใน พ.ศ. 2532 ได้มีประกาศเดินสํารวจของทางราชการ นายสมปองไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ ทําการพิสูจน์สอบสวนและรังวัดที่ดินจึงได้รับหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต่อมาใน พ.ศ. 2550 นายสมปองยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นางส้มโอแทนหนี้เงินที่ค้างชําระ โดยส่งมอบที่ดินพร้อม หนังสือรับรองการทําประโยชน์ให้นางส้มโอครอบครอง ขณะนี้นางส้มโอได้นําที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านางส้มโอจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับการโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่”

มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”

มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายสมปองซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นางส้มโอ โดยส่งมอบที่ดินพร้อมหนังสือรับรองการทําประโยชน์ให้นางส้มโอ ครอบครอง โดยมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถือเป็นการโอนที่ไม่ทําตามกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ที่กําหนดว่า “การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ต้องทําเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” การยกที่ดินให้นางส้มโอดังกล่าว จึงมีผลเป็นโมฆะ ส่งผลให้นางส้มโอเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (โดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน)

และในขณะนี้ การที่นางส้มโอได้นําที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดที่ดินซึ่งเป็นการขอออกเฉพาะ รายนั้น นางส้มโอจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ จึงต้องพิจารณาการขอออกโฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมาย ที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ มาตรา

สําหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือแสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนางส้มโอเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวล กฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เนื่องจากการโอนดังกล่าวฝ่าฝืน ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ นางส้มโอจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้ง ในกรณีดังกล่าวนี้ นางส้มโอก็จะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่อง ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะนางส้มโอมิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)

ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกําหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้ บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อได้ความว่า นางส้มโอเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลัง วันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นางส้มโอจึงไม่สามารถขอออกโฉนดที่ดิน เป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน

สรุป

นางส้มโอเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จึง ขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย

ข้อ 3. นายสง่าครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่ พ.ศ. 2516 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ใน พ.ศ. 2535 นายสง่าขายที่ดินนั้นให้แก่นายทวีโดยทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเอง แล้วส่งมอบที่ดินให้นายทวีครอบครอง นายทวีได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตลอดมา จนได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการใน พ.ศ. 2557 ขณะนี้นายทวีต้องการจะจํานองที่ดินนั้นกับ ธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่งเป็นเวลา 3 ปี เพื่อเป็นประกันเงินที่กู้ยืมจากธนาคาร ดังนี้ อยากทราบว่า นายทวีจะจํานองที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 58 วรรคหนึ่ง วรรคสองและวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กําหนด จังหวัดที่จะทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์สําหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่รัฐมนตรี ประกาศกําหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จําแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร

เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสํารวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สํานักงานที่ดิน ที่ว่าการอําเภอ ที่ว่าการกิ่งอําเภอ ที่ทําการกํานัน และที่ทําการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสํารวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน

เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทําการสํารวจรังวัด ทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”

มาตรา 58 ทวิ วรรคหนึ่ง วรรคสอง วรรคห้าและวรรคท้าย “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือ พิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ให้ได้ คือ

(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์

ภายในกําหนดระยะเวลาห้ามโอนตามวรรคห้า ที่ดินนั้นไม่อยู่ในข่ายแห่งการบังคับคดี”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายสง่าครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่ พ.ศ. 2516 โดย ไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินนั้น ใน พ.ศ. 2535 นายสง่าขายที่ดินนั้นให้แก่นายทวีโดยทําหนังสือสัญญา ซื้อขายกันเอง แล้วส่งมอบที่ดินให้นายทวีครอบครอง ดังนี้ ย่อมถือว่านายทวีเป็นผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการ ภายหลังวันที่ประมวลที่ดินใช้บังคับ

เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ใน พ.ศ. 2557 นายทวีได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ จึงถือได้ว่า นายทวีเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดินภายหลังวันที่ประมวล กฎหมายนี้ใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิ์ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดิน เพื่อการครองชีพ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 และมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) ดังนั้น นายทวีจึงอยู่ใน บังคับห้ามโอนที่ดินภายในกําหนด 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย

แต่อย่างไรก็ตาม การจํานองที่ดินนั้นไม่ถือเป็นการโอนที่ดิน ดังนั้น นายทวีจึงสามารถนําที่ดิน ไปจํานองเพื่อเป็นประกันเงินกู้ได้ และถ้าจํานองแล้ว หนี้ถึงกําหนดชําระ นายทวีไม่ได้ชําระหนี้ ธนาคารพาณิชย์ฯ ผู้รับจํานองก็ไม่สามารถฟ้องบังคับจํานองเอากับที่ดินนี้ได้ หากยังไม่พ้นกําหนดห้ามโอนตามมาตรา 58 ทวิ วรรคท้าย

สรุป

นายทวีสามารถจํานองที่ดินได้

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2559

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ

ข้อ 1. นายบุญมาได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 10 มีนาคม 2550 ในพ.ศ. 2552 นายบุญมาขายที่ดินนั้นให้นายทองโดยทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองที่บ้านของนายบุญมาแล้วมอบที่ดินและใบจองให้นายทองครอบครองใน พ.ศ. 2558 นายทองได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ ขณะนี้นายทองตกลงขายที่ดินนั้นให้นายเพชร ดังนี้อยากทราบว่านายทองจะจดทะเบียน ขายที่ดินให้แก่นายเพชรได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 58 ทวิ วรรคหนึ่ง วรรคสองและวรรคห้า “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์ สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ให้ได้ คือ

(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ

ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์”

พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ นายบุญมาเป็นผู้ครอบครองที่ดินที่มีใบจอง โดยทางราชการออกใบจองให้ ในวันที่ 10 มีนาคม 2550 ซึ่งที่ดินที่มีใบจองนี้เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว นายบุญมาผู้ครอบครองจึงโอนให้ใครไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง

เมื่อได้ความว่า ใน พ.ศ. 2552 นายบุญมาได้ขายที่ดินนั้นให้แก่นายทอง การขายที่ดินแปลง ดังกล่าวจึงเป็นการฝ่าฝืน พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง ทั้งก็มิใช่เป็นการตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด ดังนั้น แม้นายทองจะได้ครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมาก็ไม่ทําให้นายทองเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวล กฎหมายที่ดิน

แต่อย่างไรก็ดี การขายที่ดินโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันนั้น มีผลทําให้นายทอง เป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม 2497) ซึ่งการที่นายทองครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมาจนได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการใน พ.ศ. 2558 นั้น กรณีเช่นนี้ ถือว่านายทองเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดินภายหลังวันที่ ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วย การจัดที่ดินเพื่อการครองชีพตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) นายทองจึงอยู่ในบังคับ ห้ามโอนที่ดินภายในกําหนด 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย

ดังนั้น การที่นายทองประสงค์จะจดทะเบียนขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายเพชร จึงไม่สามารถ ทําได้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เพราะเป็นการโอนภายในกําหนดเวลา 10 ปีนับแต่ ได้รับโฉนดที่ดิน ทั้งกรณีไม่เข้าข้อยกเว้นของกฎหมาย เพราะมิใช่การโอนโดยการตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด

สรุป

นายทองจะจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่นายเพชรไม่ได้

ข้อ 2. นายกุมพากู้ยืมเงินจากนางมีนาโดยมีหลักฐานการกู้ยืมตามกฎหมาย ในการนี้นายกุมพาได้มอบหนังสือรับรองการทําประโยชน์ให้นางมีนายึดถือไว้เป็นประกันหนี้ด้วย ต่อมานายกุมพาไม่มีเงิน ชําระหนี้จึงตกลงยกที่ดินซึ่งนางมีนายึดถือหนังสือรับรองการทําประโยชน์อยู่นั้นตีใช้หนี้โดยส่งมอบที่ดินให้นางมีนาครอบครอง นางมีนาครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องตลอดมา ขณะนี้ นางมีนาได้นําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านางมีนาจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับการโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่”

มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการ ทําประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตาม หลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”

มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายกุมพากู้ยืมเงินจากนางมีนา โดยมีหลักฐานการกู้ยืมตามกฎหมาย และได้มอบหนังสือรับรองการทําประโยชน์ให้นางมีนายึดถือไว้เป็นประกันหนี้ แต่ต่อมาเมื่อนายกุมพาไม่มีเงินชําระหนี้ จึงตกลงยกที่ดินซึ่งนางมีนายึดถือหนังสือรับรองการทําประโยชน์อยู่นั้นตีใช้หนี้โดยส่งมอบที่ดินให้นางมีนาครอบครอง โดยมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้นถือเป็นการโอนที่ไม่ทําตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ที่กําหนดว่า “การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ต้องทําเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่”

ดังนั้นการยกที่ดินให้นางมีนา ดังกล่าวจึงมีผลเป็นโมฆะ ส่งผลให้นางมีนาเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวล กฎหมายที่ดินใช้บังคับ (โดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน)

และในขณะนี้ การที่นางมีนาซึ่งได้ครอบครองที่ดินต่อเนื่องตลอดมา ได้นําที่ดินไปขอออก โฉนดที่ดินซึ่งเป็นการขอออกเฉพาะรายนั้น นางมีนาจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ จึงต้องพิจารณาการขอออก โฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ

สําหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ผู้ที่จะ ขอออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดย มีหนังสือแสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนางมีนาเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวล กฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เนื่องจากการโอนดังกล่าวฝ่าฝืน ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ นางมีนาจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งในกรณีดังกล่าวนี้ นางมีนาก็จะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่อง ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะนางมีนามิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)

ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกําหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อได้ความว่า นางมีนาเป็นผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นางมีนาจึงไม่สามารถขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน

สรุป

เมื่อนางมีนาเป็นผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จึงขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย

ข้อ 3. นายมนตรีได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม นายมนตรีได้ไปยื่นขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกลงในโฉนดที่ดินที่เป็นมรดก ในวันไปที่สํานักงานที่ดินนายมนตรีได้พานายเอกซึ่งตาม ทะเบียนบ้านเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายเพียงคนเดียวของเจ้ามรดกไปด้วย พนักงานเจ้าหน้าที่ เห็นว่าเจ้ามรดกมีทายาทเพียงคนเดียวและได้สอบถามนายเอกแล้วนางเอกก็ไม่คัดค้านการจดทะเบียน ในครั้งนี้ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงดําเนินการจดทะเบียนลงชื่อนายมนตรีเป็นผู้จัดการมรดกลงใน โฉนดที่ดินในวันนั้น ดังนี้ อยากทราบว่าการดําเนินการของพนักงานเจ้าหน้าที่ชอบด้วยกฎหมาย หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 81 วรรคหนึ่งและวรรคสอง “การขอจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก ให้ผู้ได้รับมรดกนําหลักฐานสําหรับที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยหลักฐานในการได้รับมรดกมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ถ้าหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินอยู่กับบุคคลอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอํานาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าวนั้นได้

เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐาน และเชื่อได้ว่าผู้ขอเป็นทายาทแล้ว ให้ประกาศ โดยทําเป็นหนังสือปิดไว้ในที่เปิดเผยมีกําหนดสามสิบวัน ณ สํานักงานที่ดิน เขตหรือที่ว่าการอําเภอ หรือกิ่งอำเภอ สํานักงานเทศบาล ที่ทําการองค์การบริหารส่วนตําบล ที่ทําการแขวงหรือที่ทําการกํานั้นท้องที่ ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ และ บริเวณที่ดินนั้นแห่งละหนึ่งฉบับ และให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือส่งประกาศดังกล่าวให้บุคคลที่ผู้ขอแจ้งว่าเป็น ทายาททุกคนทราบเท่าที่สามารถจะทําได้ หากไม่มีทายาทซึ่งมีสิทธิได้รับมรดกโต้แย้งภายในกําหนดเวลาที่ประกาศ และมีหลักฐานเป็นที่เชื่อได้ว่าผู้ขอมีสิทธิได้รับมรดกแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดําเนินการจดทะเบียนให้ตามที่ ผู้ขอแสดงหลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมาย ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กําหนดในกฎกระทรวง”

มาตรา 82 วรรคหนึ่ง “ผู้ใดประสงค์จะขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ให้ยื่นคําขอพร้อมด้วยนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้น และหลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดกมาแสดงต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกโดยคําสั่งศาล ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดําเนินการจดทะเบียน ให้ตามคําขอ แต่ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกในกรณีอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนและตรวจสอบหลักฐาน และให้นําความในมาตรา 81 วรรคสอง มาใช้บังคับโดยอนุโลม เมื่อไม่มีผู้โต้แย้ง ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนลงชื่อ ผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นได้ แต่ถ้ามีผู้โต้แย้งก็ให้รอเรื่องไว้ และให้คู่กรณีไปฟ้องร้องต่อศาล เมื่อศาลมีคําพิพากษาหรือคําสั่งถึงที่สุดประการใดแล้ว ให้ดําเนินการไปตามคําพิพากษาหรือคําสั่งศาลนั้น”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายมนตรีได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรมนั้น ถือว่านายมนตรีเป็นผู้จัดการมรดกโดยทางอื่นนอกจากโดยคําสั่งศาล เมื่อนายมนตรีได้ไปยื่นขอจดทะเบียนลงชื่อ ผู้จัดการมรดกลงในโฉนดที่ดินที่เป็นมรดก และแม้ว่าในวันไปที่สํานักงานที่ดินนั้น นายมนตรีจะได้พานายเอก ซึ่งเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายเพียงคนเดียวของเจ้ามรดกไปด้วยก็ตาม พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะต้องดําเนินการตามมาตรา 82 ประกอบมาตรา 81 วรรคสอง กล่าวคือ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารหลักฐานแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องประกาศเป็นหนังสือก่อนมีกําหนด 30 วัน ณ สํานักงานที่ดิน และให้ส่งประกาศดังกล่าว ให้บุคคลที่ผู้ขอแจ้งว่าเป็นทายาททุกคนทราบเท่าที่สามารถจะทําได้ หากไม่มีผู้โต้แย้งภายในกําหนดเวลาที่ ประกาศและมีหลักฐานเป็นที่เชื่อได้ว่าผู้ขอมีสิทธิตามกฎหมาย ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้เลย แต่ถ้ามีผู้โต้แย้งก็ให้รอเรื่องไว้ และให้คู่กรณีไปฟ้องร้องต่อศาล เมื่อศาลมีคําพิพากษาหรือคําสั่งถึงที่สุดประการใดแล้ว ให้ดําเนินการไปตามคําพิพากษาหรือคําสั่งศาลนั้น

ดังนั้น กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อนายมนตรีได้ไปยื่นขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกพร้อมกับพานายเอกไปด้วยนั้น การที่พนักงานเจ้าหน้าที่เห็นว่าเจ้ามรดกมีทายาทเพียงคนเดียวและได้สอบถามนายเอกแล้ว นายเอกก็ไม่คัดค้าน พนักงานเจ้าหน้าที่จึงดําเนินการจดทะเบียนลงชื่อนายมนตรีเป็นผู้จัดการมรดกลงในโฉนดที่ดิน ในวันนั้น การดําเนินการของพนักงานเจ้าหน้าที่ดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 82 ประกอบมาตรา 81 วรรคสอง

สรุป

การดําเนินการของพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2559

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ

ข้อ 1. นายหนึ่งได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 10 สิงหาคม 2553 ในพ.ศ. 2556 นายหนึ่งขายที่ดินให้แก่นายสองโดยทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองที่บ้านของนายหนึ่ง นายสองได้เข้าครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมา ใน พ.ศ. 2558 นายสองได้รับโฉนดที่ดิน จากทางราชการ ต่อมาใน พ.ศ. 2559 นายสองถูกเจ้าหนี้ฟ้องให้ชําระหนี้และนายสองแพ้คดี นายสอง ไม่ได้ชําระหนี้ตามคําพิพากษา ดังนี้ อยากทราบว่าเจ้าหนี้ตามคําพิพากษาจะขอให้ยึดที่ดินแปลงนี้ของนายสองออกขายทอดตลาดเพื่อนําเงินไปชําระหนี้ตามคําพิพากษาได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 58 ทวิ วรรคหนึ่ง วรรคสองและวรรคห้า “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์ สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ให้ได้ คือ

(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิ์ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ

ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทาง มรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์”

พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ นายหนึ่งเป็นผู้ครอบครองที่ดินที่มีใบจอง โดยทางราชการออกใบจองให้ ในวันที่ 10 สิงหาคม 2553 ซึ่งที่ดินที่มีใบจองนี้เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว นายหนึ่งผู้ครอบครองจึงโอนให้ใครไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง

เมื่อได้ความว่า ใน พ.ศ. 2556 นายหนึ่งได้ขายที่ดินนั้นให้แก่นายสอง การขายที่ดินแปลงดังกล่าว จึงเป็นการฝ่าฝืน พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง ทั้งก็มิใช่เป็นการตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด ดังนั้น แม้นายสอง จะได้ครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมาก็ไม่ทําให้นายสองเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน

แต่อย่างไรก็ดี การขายที่ดินโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันนั้น มีผลทําให้นายสอง เป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม 2497) ซึ่งการที่นายสองครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมาจนได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการใน พ.ศ. 2558 นั้น กรณีเช่นนี้ ถือว่านายสองเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดินภายหลังวันที่ ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วย การจัดที่ดินเพื่อการครองชีพตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) นายสองจึงอยู่ในบังคับ ห้ามโอนที่ดินภายในกําหนด 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย

ดังนั้น ในปี พ.ศ. 2559 การที่นายสองถูกเจ้าหนี้ฟ้องให้ชําระหนี้และนายสองแพ้คดี นายสอง ไม่ได้ชําระหนี้ตามคําพิพากษานั้น เจ้าหนี้ตามคําพิพากษาจะขอให้ยึดที่ดินแปลงนี้ของนายสองออกขายทอดตลาด เพื่อนําเงินไปชําระหนี้ตามคําพิพากษาไม่ได้ เนื่องจากขณะนี้ยังไม่พ้นเวลา 10 ปี นับแต่วันที่นายสองได้รับโฉนดที่ดิน

สรุป

เจ้าหนี้ตามคําพิพากษาของนายสองจะยึดที่ดินแปลงนี้ออกขายทอดตลาดไม่ได้

ข้อ 2. นายทองครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2495 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินและไม่ได้แจ้งการครอบครองตามที่กฎหมายกําหนด เมื่อตอนประกาศใช้ประมวลกฎหมายที่ดินนายทองได้ทําประโยชน์ในที่ดินเต็มเนื้อที่ตลอดมา ขณะนี้นายทองมีความจําเป็นจะนําที่ดินไปจํานองเป็นประกันเงินกู้จึงได้ไปยื่นคําขอออกโฉนดที่ดินซึ่งเป็นการขอออกเฉพาะราย พนักงานเจ้าหน้าที่มีคําสั่งไม่ออกโฉนดที่ดินให้ตามคําขอโดยอ้างว่านายทองยังไม่ได้ แจ้งการครอบครองตามมาตรา 27 ตรี ดังนี้ ให้วินิจฉัยว่าคําสั่งของพนักงานเจ้าหน้าที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสํารวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองเละทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มี หนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคําสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทําการสํารวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกําหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกําหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานําหรือส่งตัวแทนมานําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการ สํารวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกําหนด ให้ถือว่ายังประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 เต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายที่กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

วินิจฉัย

ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ ได้กําหนดหลักเกณฑ์ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบ เฉพาะรายไว้ดังนี้

1 จะต้องเป็นผู้ครอบครองก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสําคัญ แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 และรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและ ทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องจากบุคคลดังกล่าวด้วย

2 ต้องไม่ใช่ผู้ซึ่งไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี กล่าวคือ ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี จะไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้

3 มีความจําเป็นต้องออกโฉนดที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควร และต้องมีเนื้อที่ ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้าเกิน 50 ไร่ จะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ว่าราชการจังหวัด

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายทองครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่ง ตั้งแต่ พ.ศ. 2495 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และไม่ได้แจ้งการครอบครองตามที่กฎหมายกําหนด เมื่อตอนประกาศใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน ถือว่านายทองเป็นผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

การที่นายทองได้ทําประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้เต็มเนื้อที่ตลอดมา และขณะนี้นายทองมีความจําเป็น ที่จะนําที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดที่ดิน ซึ่งเป็นการขอออกเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ นั้น นายทองจะขอออกโฉนดที่ดิน ได้หรือไม่นั้น เห็นว่า การขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมารตรา 59 ทวิ นั้น มีหลักเกณฑ์ที่สําคัญประการหนึ่ง คือ ต้องไม่ใช่ผู้ซึ่งไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี กล่าวคือ ถ้ามีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 58 วรรคสอง และบุคคลนั้นไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี บุคคลนั้นก็จะมาขอออกโฉนดที่ดินตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้ แต่เมื่อ ข้อเท็จจริงปรากฏว่า นับตั้งแต่ที่นายทองได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้จนถึงขณะที่มาขอออก โฉนดที่ดินนั้น ยังไม่เคยมีประกาศตามมาตรา 58 วรรคสอง แต่อย่างใด จึงไม่มีเหตุที่นายทองจะต้องปฏิบัติตาม มาตรา 27 ตรี ดังนั้นเมื่อนายทองมีความจําเป็น นายทองจึงสามารถขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตาม มาตรา 59 ทวิ ได้ และการที่พนักงานเจ้าหน้าที่มีคําสั่งไม่ออกโฉนดที่ดินให้นายทองตามคําขอ โดยอ้างว่านายทอง ยังไม่ได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 27 ตรี นั้น คําสั่งของพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป

คําสั่งของพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ข้อ 3. นายอาทิตย์เป็นเจ้าของที่ดินมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส.3) ซึ่งอยู่ติดกับถนนสาธารณะ นายอาทิตย์ได้จดทะเบียนภาระจํายอมให้แก่ที่ดินของนายจันทร์เป็นทางออกสู่ถนน ต่อมานายอาทิตย์ กับนางจันทร์ได้ตกลงเลิกภาระจํายอม เพราะที่ดินของนางจันทร์มีทางอื่นออกได้สะดวกแล้ว ที่ดินนั้น ตั้งอยู่ที่จังหวัดสงขลาแต่นายอาทิตย์มีภูมิลําเนาอยู่กรุงเทพมหานครไม่สะดวกที่จะเดินทางไปจังหวัดสงขลา ดังนี้ อยากทราบว่านายอาทิตย์จะนําเอกสารหลักฐานไปยื่นที่สํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร เพื่อส่งเรื่องไปจดทะเบียนเลิกภาระจํายอม ณ สํานักงานที่ดินที่จังหวัดสงขลาได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71

การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สําหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใบไต่สวนหรือ หนังสือรับรองการทําประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสํานักงานที่ดินแห่งใด แห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดําเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศ หรือต้องมีการรังวัด”

วินิจฉัย

ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคําขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสํานักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง ก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ

1 ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคําขอไม่ได้

2 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องทําเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้

3 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน

กรณีตามอุทาหรณ์ เป็นเรื่องของการจดทะเบียนเลิกภาระจํายอม แม้ที่ดินของนายอาทิตย์ จะเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส.3) แต่การจดทะเบียนเลิกภาระจํายอมในที่ดินนั้นไม่ต้องมี การประกาศก่อนการจดทะเบียนแต่อย่างใด ดังนั้น เมื่อนายอาทิตย์มีภูมิลําเนาอยู่กรุงเทพมหานครและไม่สะดวกที่ จะเดินทางไปจังหวัดสงขลา นายอาทิตย์จึงสามารถนําเอกสารหลักฐานไปยื่นคําขอที่สํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร เพื่อให้รับเรื่องแล้วส่งเรื่องไปจดทะเบียนเลิกภาระจํายอม ณ สํานักงานที่ดินที่จังหวัดสงขลาได้

สรุป

นายอาทิตย์สามารถนําเอกสารหลักฐานไปยื่นที่สํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานครเพื่อ ส่งเรื่องไปจดทะเบียนเลิกภาระจํายอม ณ สํานักงานที่ดินที่จังหวัดสงขลาได้

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2559

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ

ข้อ 1. นายทองครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2494 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ใน พ.ศ. 2530 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน นายทองได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินไว้แต่ไม่ได้นําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการสํารวจรังวัดที่ดินจึงไม่ได้รับโฉนดที่ดิน ใน พ.ศ. 2538 นายทองได้ยกที่ดินให้นายเพชรบุตรชายเพราะเห็นว่านายเพชร มีครอบครัวแล้ว นายเพชรได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ขณะนี้นายเพชรมี ความจําเป็นจึงนําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านายเพชรจะขอออกโฉนดที่ดินได้ หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสํารวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มี หนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคําสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทําการสํารวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกําหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกําหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานําหรือส่งตัวแทนมานําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการ สํารวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกําหนด ให้ถือว่ายังประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

วินิจฉัย

ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ ได้กําหนดหลักเกณฑ์ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบ เฉพาะรายไว้ดังนี้

1 จะต้องเป็นผู้ครอบครองก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสําคัญ แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 และรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและ ทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องจากบุคคลดังกล่าวด้วย

2 ต้องไม่ใช่ผู้ซึ่งไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี กล่าวคือ ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี จะไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้

3 มีความจําเป็นต้องออกโฉนดที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควร และต้องมีเนื้อที่ ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้าเกิน 50 ไร่ จะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ว่าราชการจังหวัด

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายทองครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่ง ตั้งแต่ พ.ศ. 2494 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน กรณีถือว่านายทองเป็นผู้ครอบครองและทําประโยชน์ ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

ในปี พ.ศ. 2530 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น การที่นายทองได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินแต่ไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการสํารวจรังวัดที่ดิน กรณีเช่นนี้ ต้องถือว่า นายทองเป็นผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรีแล้ว แม้นายทองจะไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ไป ทําการสํารวจรังวัดที่ดิน อันทําให้ไม่ได้รับโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 วรรคสามก็ตาม ทั้งนี้ก็เพราะเหตุว่าตาม มาตรา 27 ตรี ใช้คําว่า “หรือ” แสดงว่า ให้ปฏิบัติอย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้ ระหว่างให้ไปแจ้งการครอบครองที่ดิน หรือมานําพนักงานเจ้าหน้าที่ไปทําการสํารวจรังวัดที่ดิน ดังนั้น นายทองจึงเป็นบุคคลผู้มีสิทธิขอออกโฉนดที่ดิน แบบเฉพาะรายได้ตามมาตรา 59 ทวิ วรรคแรก

ต่อมานายทองได้ยกที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายเพชรบุตรชาย กรณีจึงถือว่า นายเพชร เป็นผู้ครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมาจากนายทองตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ วรรคสอง ดังนั้น นายเพชรจึงสามารถนําที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดแบบเฉพาะรายได้ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ วรรคแรก เพราะต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น

สรุป นายเพชรขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายได้ตามมาตรา 59 ทวิ

ข้อ 2. นายใหญ่ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2522 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ใน พ.ศ. 2557 นายใหญ่ได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ ขณะนี้นายใหญ่ขอ กู้ยืมเงินจากนางเล็กและต้องการจํานองที่ดินแปลงนี้เป็นประกันเงินกู้มีกําหนด 5 ปี ดังนี้อยากทราบว่านายใหญ่จะจํานองที่ดินดังกล่าวได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 58 วรรคแรก วรรคสอง และวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กําหนด จังหวัดที่จะทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์สําหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่รัฐมนตรี ประกาศกําหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จําแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร

เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสํารวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สํานักงานที่ดิน ที่ว่าการอําเภอ ที่ว่าการกิ่งอําเภอ ที่ทําการกํานัน และที่ทําการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสํารวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน

เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทําการสํารวจรังวัด ทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”

มาตรา 58 ทวิ วรรคแรก วรรคสอง วรรคห้า และวรรคท้าย “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือ หนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้น ครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ให้ได้ คือ

(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ํา หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ

ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทาง มรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์

ภายในกําหนดระยะเวลาห้ามโอนตามวรรคห้า ที่ดินนั้นไม่อยู่ในข่ายแห่งการบังคับคดี”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายใหญ่ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ.2522 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินนั้น เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ใน พ.ศ. 2557 นายใหญ่ได้รับโฉนดที่ดิน จากทางราชการ จึงถือได้ว่านายใหญ่เป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมาย ว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 และมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) ดังนั้น นายใหญ่จึงอยู่ในบังคับห้ามโอนที่ดินให้แก่ผู้อื่นภายในกําหนด 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดิน ตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย

แต่อย่างไรก็ตาม การจํานองที่ดินนั้นไม่ถือเป็นการโอนที่ดิน ดังนั้น นายใหญ่จึงสามารถนําที่ดิน ไปจํานองเพื่อเป็นประกันเงินกู้ได้ และถ้าจํานองแล้ว หนี้ถึงกําหนดชําระนายใหญ่ไม่ได้ชําระหนี้ นางเล็กผู้รับจํานอง ก็ไม่สามารถฟ้องบังคับจํานองเอากับที่ดินนี้ได้ หากยังไม่พ้นกําหนดห้ามโอนตามมาตรา 58 ทวิ วรรคท้าย

สรุป

นายใหญ่สามารถจํานองที่ดินดังกล่าวได้

ข้อ 3 นางพลอยได้ขายฝากที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3)ไว้กับนายเอก บัดนี้ นางพลอยได้นําเงินไปไถ่การขายฝากเรียบร้อยแล้ว จึงต้องการจะจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝาก ที่ดินนั้นตั้งอยู่ที่ จังหวัดอุดรธานี แต่นางพลอยมีภูมิลําเนาอยู่ที่กรุงเทพฯ ไม่สะดวกที่จะเดินทางไปยังสํานักงานที่ดิน จังหวัดอุดรธานี ดังนี้ อยากทราบว่านางพลอยจะนําเอกสารไปยื่นคําขอที่สํานักงานที่ดินที่กรุงเทพฯ เพื่อรับเรื่องแล้วส่งไปให้สํานักงานที่ดินที่จังหวัดอุดรธานีดําเนินการจดทะเบียนให้ได้หรือไม่

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71

การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สําหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใบไต่สวนหรือ หนังสือรับรองการทําประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสํานักงานที่ดินแห่งใด แห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดําเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศ หรือต้องมีการรังวัด”

วินิจฉัย

ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคําขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสํานักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง

แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ

1 ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคําขอไม่ได้

2 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่ จะต้องทําเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้

3 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน

กรณีตามอุทาหรณ์ เป็นเรื่องของการขอไถ่ถอนการขายฝากที่ดิน ซึ่งเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ (น.ส.3) ซึ่งในการจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากที่ดินนั้นไม่ต้องมีการประกาศก่อนการจดทะเบียน อีกทั้งในการจดทะเบียนกรณีดังกล่าวก็ไม่ต้องมีการรังวัดก่อนแต่อย่างใด ดังนั้นเมื่อนางพลอยซึ่งมีภูมิลําเนาอยู่ กรุงเทพฯ ไม่สะดวกที่จะเดินทางไปยังสํานักงานที่ดินจังหวัดอุดรธานี นางพลอยจึงสามารถนําเอกสารไปยื่นคําขอ ที่สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ เพื่อให้รับเรื่องแล้วส่งไปให้สํานักงานที่ดินจังหวัดอุดรธานีดําเนินการจดทะเบียนให้ได้ ตามมาตรา 72 วรรคสอง

สรุป

นางพลอยสามารถนําเอกสารไปยื่นคําขอที่สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ เพื่อให้รับเรื่อง แล้วส่งไปให้สํานักงานที่ดินที่จังหวัดอุดรธานีดําเนินการจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากที่ดินให้ได้

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2558

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ

ข้อ 1. นายหนึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2527 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ใน พ.ศ. 2556 นายหนึ่งได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ ใน พ.ศ. 2558 นายหนึ่ง ถึงแก่ความตาย นายสองทายาทจดทะเบียนรับมรดกที่ดินและได้ครอบครองที่ดินนั้นตลอดมา ขณะนี้นายสองตกลงขายที่ดินให้แก่นายสาม ดังนี้ อยากทราบว่านายสองจะจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่ นายสามได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 58 วรรคหนึ่ง วรรคสอง และวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กําหนดจังหวัดที่จะทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์สําหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่ รัฐมนตรีประกาศกําหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จําแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร

เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสํารวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สํานักงานที่ดิน ที่ว่าการอําเภอ ที่ว่าการกิ่งอําเภอ ที่ทําการกํานัน และที่ทําการผู้ใหญ่บ้านเเห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสํารวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน

เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทําการสํารวจรังวัด ทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”

58 ทวิ วรรคหนึ่ง วรรคสอง วรรคห้า และวรรคท้าย “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือ รับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ

(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ

ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทาง มรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์

ภายในกําหนดระยะเวลาห้ามโอนตามวรรคห้า ที่ดินนั้นไม่อยู่ในข่ายแห่งการบังคับคดี”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายหนึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2527 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินนั้น เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าใน พ.ศ. 2556 นายหนึ่งได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ จึงถือได้ว่านายหนึ่งเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตาม กฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 และมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) ดังนั้น นายหนึ่งจึงอยู่ในบังคับห้ามโอนที่ดินให้แก่ผู้อื่นภายในกําหนด 10 ปี นับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย

เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า นายหนึ่งถึงแก่ความตายและนายสองทายาทได้จดทะเบียนรับมรดก ที่ดินและครอบครองที่ดินนั้นตลอดมา กรณีเช่นนี้ นายสองย่อมสามารถทําได้ เพราะการตกทอดทางมรดกนั้น ถือเป็นข้อยกเว้นตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย

แต่อย่างไรก็ตาม แม้นายสองจะสามารถรับโอนมรดกที่ดินแปลงดังกล่าวมาจากนายหนึ่งได้ แต่นายสองก็ต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนที่ดินให้แก่ผู้อื่นภายในกําหนด 10 ปี ต่อจากนายหนึ่งด้วย ดังนั้น เมื่อขณะนี้ ยังไม่พ้นกําหนดเวลาห้ามโอน นายสองจึงจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่นายสามไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวล กฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคห้า

สรุป

นายสองจะจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่นายสามไม่ได้

ข้อ 2. นายสิงหาเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ใน พ.ศ. 2545 นายสิงหาได้ยกที่ดินนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายกันยาแทนหนี้เงินที่ค้างชําระโดยส่งมอบที่ดินพร้อมหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ให้นายกันยา นายกันยาครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมา ใน พ.ศ. 2552 นายกันยาถึงแก่ ความตาย นายตุลาบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายเพียงคนเดียวของนายกันยาเข้าครอบครองและ ทําประโยชน์ตลอดมา ขณะนี้นายตุลาได้นําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้อยากทราบว่านายตุลาจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับการโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่”

มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการ ทําประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะด้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตาม หลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่ง ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”

มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 เต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายสิงหาซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ ยกที่ดินนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายกันยา โดยมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ถือเป็นการโอนที่ไม่ทําตามกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ที่กําหนดว่า “การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมี โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ต้องทําเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” การยกที่ดินที่ใช้หนี้ดังกล่าวจึงมีผลเป็นโมฆะ ส่งผลให้นายกันยาเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497)

เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ใน พ.ศ. 2552 นายกันยาถึงแก่ความตาย และนายตุลาบุตรโดยชอบด้วย กฎหมายของนายกันยาได้เข้าครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ดังนี้ นายตุลาซึ่งเป็นทายาทย่อมมีสิทธิ เช่นเดียวกับนายกันยา คือ เป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ

และในขณะนี้นายตุลาได้นําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน เมื่อไม่ปรากฏว่ามีประกาศของทางราชการ เพื่อจะออกโฉนดแบบทั้งตําบล ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 จึงต้องพิจารณาการออกโฉนดที่ดินแบบ เฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ แล้วแต่กรณี

สําหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ผู้ที่จะขอ ออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือ แสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนายตุลาเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ดังนั้นนายตุลาจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวล กฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งในกรณีดังกล่าวนี้ นายตุลาจะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่องตามประมวล กฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะนายตุลามิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่งมีหลักฐาน การแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)

ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกําหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อได้ความว่า นายตุลาเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นายตุลาจึงไม่สามารถขอออกโฉนด ที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน

สรุป

นายตุลาเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จะขอ ออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย

ข้อ 3. นายเอกและนายโทมีชื่อเป็นเจ้าของร่วมกันในโฉนดที่ดินสองแปลงโดยที่ดินทั้งสองแปลงมีเนื้อที่ติดต่อกัน ที่ดินนั้นตั้งอยู่ที่จังหวัดสงขลาส่วนนายเอกและนายโทมีภูมิลําเนาอยู่ที่กรุงเทพฯ นายเอก กับนายโทตกลงกันว่าจะรวมที่ดินทั้งสองแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกัน นายเอกและนายโทจึงนํา เอกสารหลักฐานไปยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ เพื่อให้ส่งเรื่องไปที่ สํานักงานที่ดินจังหวัดสงขลาดําเนินการจดทะเบียนรวมที่ดินให้ ดังนี้ อยากทราบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ จะรับดําเนินการให้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม มาตรา 71

การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สําหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใบไต่สวนหรือ หนังสือรับรองการทําประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสํานักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดําเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศ หรือต้องมีการรังวัด”

วินิจฉัย

ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคําขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสํานักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง ก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ

1 ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคําขอไม่ได้

2 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องทําเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้

3 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน

กรณีตามอุทาหรณ์ เป็นเรื่องการจดทะเบียนรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 79 ซึ่งเมื่อพิจารณาจากหลักเกณฑ์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 72 ดังกล่าว ข้างต้น แม้ที่ดินที่นายเอกและนายโทจะรวมเข้าด้วยกันนั้นจะเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน และการจดทะเบียนดังกล่าว จะไม่ต้องมีการประกาศก่อนก็ตาม แต่การจดทะเบียนรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันนั้น บทบัญญัติ มาตรา 79 ให้นํามาตรา 69 ทวิ มาใช้บังคับด้วย กล่าวคือ จะต้องมีการรังวัดสอบเขตที่ดินก่อน กรณีจึงไม่ต้องด้วย หลักเกณฑ์ตามมาตรา 72 วรรคสอง ดังนั้น พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ จะรับดําเนินการให้ไม่ได้ นายเอกและนายโทจะต้องยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินจังหวัดสงขลาเท่านั้นตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 71

สรุป

พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ จะรับดําเนินการให้ไม่ได้

การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2558

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ

ข้อ 1. นายทวีครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2493 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน เมื่อประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ นายทวีไม่ได้แจ้งการครอบครองที่ดินตามที่กฎหมายกําหนด แต่ก็ยังคงครอบครองและทําประโยชน์ตลอดมา ในปี พ.ศ. 2530 นายทวีได้ขายที่ดินนั้นให้แก่นายเพชรโดยทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองแล้วส่งมอบที่ดินให้แก่กัน ขณะที่ได้มี การประกาศของทางราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น ดังนี้อยากทราบว่านายเพชร จะนําที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ อย่างไร

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการ สํารวจตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคําสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทําการสํารวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้นให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายใน กําหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกําหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานํา หรือส่งตัวแทนมานําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการสํารวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกําหนด ให้ถือว่ายังประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

มาตรา 58 วรรคหนึ่ง วรรคสอง และวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กําหนดจังหวัดที่จะทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์สําหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่ รัฐมนตรีประกาศกําหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จําแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร

เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการเดินสํารวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สํานักงานที่ดิน ที่ว่าการอําเภอ ที่ว่าการกิ่งอําเภอ ที่ทําการกํานัน และที่ทําการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสํารวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน

เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทําการสํารวจรังวัด ทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”

มาตรา 58 ทวิ วรรคหนึ่ง และวรรคสอง “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวน การทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออกโฉนด ที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ให้ได้ คือ

(2) ผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายทวีครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าว ตั้งแต่ พ.ศ. 2493 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน และนายทวีก็ไม่ได้ไปแจ้งการครอบครองตามที่กฎหมายกําหนด กรณีนี้ ถือว่านายทวีเป็นผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อนวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครอง ตามมาตรา 5 แห่ง พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 นายทวีจึงเป็นบุคคลตามมาตรา 27 ตรี วรรคหนึ่ง

ต่อมา ใน พ.ศ. 2530 นายทวีได้ขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายเพชร โดยนายเพชรได้ครอบครอง และทําประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ในารณีนี้ถือว่านายเพชรเป็นผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อ เนื่องมาจากนายทวีตามมาตรา 27 ตรี วรรคสอง ซึ่งให้ถือว่านายเพชรเป็นบุคคลตามมาตรา 27 ตรีด้วย

เมื่อปรากฏตามข้อเท็จจริงว่า ขณะนี้ได้มีประกาศเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น (แบบทั้งตําบล) ตามมาตรา 58 วรรคหนึ่งและวรรคสอง นายเพชรก็สามารถนําที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินได้ โดยต้องปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี วรรคหนึ่ง ประกอบมาตรา 58 วรรคสาม กล่าวคือ

1 นายเพชรต้องมาแจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ ภายในกําหนดเวลา 30 วันนับแต่วันปิดประกาศ และมานําหรือส่งตัวแทนมานําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่ง พนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมายทําการเดินสํารวจรังวัดที่ดิน

2 ถ้านายเพชรมิได้แจ้งการครอบครองภายในกําหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานําหรือส่ง ตัวแทนมานําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมายทําการเดินสํารวจรังวัดที่ดิน ซึ่งกรณีเช่นนี้ ก็ให้ถือว่านายเพชรประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น

ดังนั้น เมื่อนายเพชรได้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้นอย่างใดอย่างหนึ่งแล้ว นายเพชร ก็จะได้รับโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (2)

สรุป

นายเพชรขอออกโฉนดที่ดินได้ เพราะเป็นบุคคลตามมาตรา 27 ตรี วรรคสอง โดยต้อง ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี วรรคหนึ่ง ประกอบมาตรา 58 วรรคสาม และจะได้รับโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (2)

ข้อ 2. นายเอกครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2518 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ใน พ.ศ. 2525 นายเอกยกที่ดินนั้นที่ใช้หนี้ให้แก่นายโท นายโทเข้าครอบครอง และทําประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ใน พ.ศ. 2541 นายโทถึงแก่ความตาย นายตรีบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายได้ครองครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อจากบิดา ใน พ.ศ. 2554 ได้มีประกาศเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น แต่นายตรีไม่ได้ปฏิบัติตามกฎหมายแต่อย่างใดจึงไม่ได้รับโฉนดที่ดิน ขณะนี้นายตรีมีความจําเป็นจึงได้ไปยื่นขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้อยากทราบว่านายตรีจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณีได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”

มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอ ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณา เห็นสมควรให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และ วิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการ จังหวัด ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเอกครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2518 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินนั้น ถือว่านายเอกเป็นผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวล กฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม 2497) เมื่อนายเอกได้ยกที่ดินนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายโทในปี พ.ศ. 2525 และนายโทเข้าครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นตลอดมา ก็ถือว่านายโทเป็นผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการ ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับด้วย และเมื่อปรากฏว่าในปี พ.ศ. 2541 นายโทถึงแก่คามตายและนายตรีบุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้เข้าครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อจากบิดา ดังนี้ นายตรีซึ่งเป็นทายาทก็ย่อมมีสิทธิเช่นเดียวกับนายโท คือ ให้ถือว่านายตรีเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ เช่นเดียวกัน

และในขณะนี้นายตรีมีความจําเป็นจึงนําที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดที่ดิน แต่เมื่อปรากฏว่า ไม่มีประกาศของทางราชการเพื่อจะออกโฉนดแบบทั้งตําบลตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 จึงต้อง พิจารณาการออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ แล้วแต่กรณี

สําหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ผู้ที่จะขอ ออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือ แสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนายตรีเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ดังนั้นนายตรีจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมาย ที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งในกรณีดังกล่าวนี้ นายตรีจะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่องตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะนายตรีมิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)

ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกําหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น แต่เมื่อได้ความว่า นายตรีเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นายตรีจึงไม่สามารถขอออกโฉนด ที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน

สรุป

นายตรีเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จะ ขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย

ข้อ 3. นางทับทิมได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม นางทับทิมไปยื่นคําขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกลงในโฉนดที่ดินที่เป็นมรดกเพื่อจะได้จัดการมรดกตามหน้าที่โดยได้พานายสมปอง ทายาทของเจ้ามรดกไปด้วย พนักงานเจ้าหน้าที่ได้ตรวจเอกสารหลักฐานและได้สอบถามนายสมปอง ซึ่งเป็นทายาทเพียงคนเดียวของเจ้ามรดกว่าจะคัดค้านหรือไม่ นายสมปองไม่คัดค้าน พนักงานเจ้าหน้าที่จึงทําการจดทะเบียนลงชื่อนางทับทิมตามคําขอในวันนั้น ดังนี้อยากทราบว่าการดําเนินการของพนักงานเจ้าหน้าที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 81 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง “การขอจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้มาโดยทางมรดก ให้ผู้ได้รับมรดกนําหลักฐานสําหรับที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยหลักฐาน ในการได้รับมรดกมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ถ้าหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินอยู่กับบุคคลอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอํานาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าวนั้นได้

เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐาน และเชื่อได้ว่าผู้ขอเป็นทายาทแล้ว ให้ประกาศ โดยทําเป็นหนังสือปิดไว้ในที่เปิดเผยมีกําหนดสามสิบวัน ณ สํานักงานที่ดิน เขตหรือที่ว่าการอําเภอ หรือกิ่งอําเภอ สํานักงานเทศบาล ที่ทําการองค์การบริหารส่วนตําบล ที่ทําการแขวงหรือที่ทําการกํานันท้องที่ ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ และ บริเวณที่ดินนั้นแห่งละหนึ่งฉบับ และให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือส่งประกาศดังกล่าวให้บุคคลที่ผู้ขอแจ้งว่าเป็น ทายาททุกคนทราบเท่าที่สามารถจะทําได้ หากไม่มีทายาทซึ่งมีสิทธิได้รับมรดกโต้แย้งภายในกําหนดเวลาที่ประกาศ และมีหลักฐานเป็นที่เชื่อได้ว่าผู้ขอมีสิทธิได้รับมรดกแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดําเนินการจดทะเบียนให้ตามที่ ผู้ขอแสดงหลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมาย ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กําหนดในกฎกระทรวง”

มาตรา 82 วรรคหนึ่ง “ผู้ใดประสงค์จะขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิ ในที่ดิน ให้ยื่นคําขอพร้อมด้วยนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้น และหลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดกมาแสดงต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกโดยคําสั่งศาลให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดําเนินการจดทะเบียน ให้ตามคําขอ แต่ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกในกรณีอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนและตรวจสอบหลักฐาน และให้นําความในมาตรา 81 วรรคสอง มาใช้บังคับโดยอนุโลม เมื่อไม่มีผู้โต้แย้ง ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนลงชื่อ ผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นได้”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นางทับทิมได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม ถือว่า นางทับทิมเป็นผู้จัดการมรดกโดยทางอื่นนอกจากโดยคําสั่งศาล ดังนั้น ในการจดทะเบียนลงชื่อนางทับทิม ผู้จัดการมรดกลงในโฉนดที่ดินที่เป็นมรดกนั้น จึงต้องดําเนินการตามขั้นตอนตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 82 วรรคหนึ่ง ประกอบมาตรา 81 วรรคสอง กล่าวคือ เมื่อนางทับทิมได้ยื่นคําขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่และพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ตรวจสอบเอกสารหลักฐานแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องทําการ ประกาศเป็นหนังสือก่อนมีกําหนด 30 วัน และมีหนังสือส่งประกาศดังกล่าวให้ทายาททุกคนทราบเท่าที่จะทําได้ หากไม่มีผู้โต้แย้งภายในกําหนดเวลาที่ประกาศก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนลงชื่อนางทับทิมผู้จัดการมรดก ในโฉนดที่ดินนั้นได้

ดังนั้น การที่พนักงานเจ้าหน้าที่ทําการจดทะเบียนลงชื่อนางทับทิมผู้จัดการมรดกในโฉนด ที่ดินตามคําขอของนางทับทิมในวันที่ยื่นคําขอโดยไม่ได้ทําการประกาศก่อน จึงเป็นการดําเนินการที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป

การดําเนินการของพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2558

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ

ข้อ 1. นายทองครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2494 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ใน พ.ศ. 2530 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน นายทองได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินไว้แต่ไม่ได้นําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการสํารวจรังวัดที่ดินจึง ไม่ได้รับโฉนดที่ดิน ใน พ.ศ. 2538 นายทองได้ยกที่ดินให้นายเพชรบุตรชายเพราะเห็นว่านายเพชร มีครอบครัวแล้ว นายเพชรได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ขณะนี้นายเพชรมี ความจําเป็นจึงนําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านายเพชรจะขอออกโฉนดที่ดินได้ หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสํารวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มี หนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคําสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ครอบครองและ ทําประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทําการสํารวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกําหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกําหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานําหรือส่งตัวแทนมานําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการ สํารวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกําหนด ให้ถือว่ายังประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

วินิจฉัย

ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ ได้กําหนดหลักเกณฑ์ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบ เฉพาะรายไว้ดังนี้

1 จะต้องเป็นผู้ครอบครองก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสําคัญ แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 และรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและ ทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องจากบุคคลดังกล่าวด้วย

2 ต้องไม่ใช่ผู้ซึ่งไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี กล่าวคือ ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี จะไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้

3 มีความจําเป็นต้องออกโฉนดที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควร และต้องมีเนื้อที่ ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้าเกิน 50 ไร่ จะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ว่าราชการจังหวัด

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายทองครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่ง ตั้งแต่ พ.ศ. 2494 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน กรณีถือว่านายทองเป็นผู้ครอบครองและทําประโยชน์ ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

ในปี พ.ศ. 2530 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น การที่นายทองได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินแต่ไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการสํารวจรังวัดที่ดิน กรณีเช่นนี้ ต้องถือว่า นายทองเป็นผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรีแล้ว แม้นายทองจะไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ ไปทําการสํารวจรังวัดที่ดิน อันทําให้ไม่ได้รับโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 วรรคสามก็ตาม ทั้งนี้ก็เพราะเหตุว่า ตามมาตรา 27 ตรี ใช้คําว่า “หรือ” แสดงว่า ให้ปฏิบัติอย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้ ระหว่างให้ไปแจ้งการครอบครองที่ดิน หรือมานําพนักงานเจ้าหน้าที่ไปทําการสํารวจรังวัดที่ดิน ดังนั้น นายทองจึงเป็นบุคคลผู้มีสิทธิขอออกโฉนดที่ดิน แบบเฉพาะรายได้ตามมาตรา 59 ทวิ วรรคแรก

ต่อมานายทองได้ยาที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายเพชรบุตรชาย กรณีจึงถือว่า นายเพชร เป็นผู้ครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมาจากนายทองตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ วรรคสอง ดังนั้น นายเพชรจึงสามารถนําที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดแบบเฉพาะรายได้ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ วรรคแรก เพราะต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น

สรุป

นายเพชรขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายได้ตามมาตรา 59 ทวิ

ข้อ 2. นายใหญ่ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2522 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ใน พ.ศ. 2557 นายใหญ่ได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ ขณะนี้นายใหญ่ขอกู้ยืมเงินจากนางเล็กและต้องการจํานองที่ดินแปลงนี้เป็นประกันเงินกู้มีกําหนด 5 ปี ดังนี้อยากทราบว่า นายใหญ่จะจํานองที่ดินดังกล่าวได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 58 วรรคแรก วรรคสอง และวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กําหนด จังหวัดที่จะทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์สําหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่รัฐมนตรี ประกาศกําหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จําแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร

เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสํารวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สํานักงานที่ดิน ที่ว่าการอําเภอ ที่ว่าการกิ่งอําเภอ ที่ทําการกํานัน และที่ทําการผู้ใหญ่บ้านเเห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสํารวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน

เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทําการสํารวจรังวัด ทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”

มาตรา 58 ทวิ วรรคแรก วรรคสอง วรรคห้า และวรรคท้าย “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือ หนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้น ครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ให้ได้ คือ

(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทาง มรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์ภายในกําหนดระยะเวลาห้ามโอนตามวรรคห้า ที่ดินนั้นไม่อยู่ในข่ายแห่งการบังคับคดี”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายใหญ่ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ.2522 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินนั้น เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ใน พ.ศ. 2557 นายใหญ่ได้รับโฉนดที่ดิน จากทางราชการ จึงถือได้ว่านายใหญ่เป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมาย ว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 และมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) ดังนั้น นายใหญ่จึงอยู่ในบังคับห้ามโอนที่ดินให้แก่ผู้อื่นภายในกําหนด 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดิน ตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย

แต่อย่างไรก็ตาม การจํานองที่ดินนั้นไม่ถือเป็นการโอนที่ดิน ดังนั้น นายใหญ่จึงสามารถนําที่ดิน ไปจํานองเพื่อเป็นประกันเงินกู้ได้ และถ้าจํานองแล้ว หนี้ถึงกําหนดชําระนายใหญ่ไม่ได้ชําระหนี้ นางเล็กผู้รับจํานอง ก็ไม่สามารถฟ้องบังคับจํานองเอากับที่ดินนี้ได้ หากยังไม่พ้นกําหนดห้ามโอนตามมาตรา 58 ทวิ วรรคท้าย

สรุป นายใหญ่สามารถจํานองที่ดินดังกล่าวได้

ข้อ 3. นางพลอยได้ขายฝากที่ดินมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส.3) ไว้กับนายเอก บัดนี้ นางพลอยได้นําเงินไปไถ่การขายฝากเรียบร้อยแล้ว จึงต้องการจะจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝาก ที่ดินนั้นตั้งอยู่ที่ จังหวัดอุดรธานี แต่นางพลอยมีภูมิลําเนาอยู่ที่กรุงเทพฯ ไม่สะดวกที่จะเดินทางไปยังสํานักงานที่ดิน จังหวัดอุดรธานี ดังนี้ อยากทราบว่านางพลอยจะนําเอกสารไปยื่นคําขอที่สํานักงานที่ดินที่กรุงเทพฯ เพื่อรับเรื่องแล้วส่งไปให้สํานักงานที่ดินที่จังหวัดอุดรธานีดําเนินการจดทะเบียนให้ได้หรือไม่ เพราะ เหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 71

การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สําหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินในไต่สวนหรือ หนังสือรับรองการทําประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสํานักงานที่ดินแห่งใด แห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดําเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศ หรือต้องมีการรังวัด”

วินิจฉัย

ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคําขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสํานักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง ก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ

1 ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคําขอไม่ได้

2 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องทําเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้

3 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน

กรณีตามอุทาหรณ์ เป็นเรื่องของการขอไถ่ถอนการขายฝากที่ดิน ซึ่งเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ (น.ส.3) ซึ่งในการจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากที่ดินนั้นไม่ต้องมีการประกาศก่อนการจดทะเบียน อีกทั้งในการจดทะเบียนกรณีดังกล่าวก็ไม่ต้องมีการรังวัดก่อนแต่อย่างใด ดังนั้นเมื่อนางพลอยซึ่งมีภูมิลําเนาอยู่ กรุงเทพฯ ไม่สะดวกที่จะเดินทางไปยังสํานักงานที่ดินจังหวัดอุดรธานี นางพลอยจึงสามารถนําเอกสารไปยื่นคําขอ ที่สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ เพื่อให้รับเรื่องแล้วส่งไปให้สํานักงานที่ดินจังหวัดอุดรธานดําเนินการจดทะเบียนให้ได้

สรุป

นางพลอยสามารถนําเอกสารไปยื่นคําขอที่สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ เพื่อให้รับเรื่อง แล้วส่งไปให้สํานักงานที่ดินที่จังหวัดอุดรธานีดําเนินการจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากที่ดินให้ได้