การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2555
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยตัวแทน นายหน้า
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1 ก มอบ ข ให้ซื้อที่ดินโดยมอบหมายเป็นหนังสือ ข ซื้อที่ดินของ ค โดยทำหนังสือซื้อขาย โดยตกลงราคากันเป็นจำนวน 30 ไร่ 20 ล้านบาท จะโอนกันในวันถัดไปจากวันทำสัญญา หลังทำสัญญา ง มาขอซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวกับ ค โดยให้ราคามากกว่า 2 เท่า ค ตกลงและโอนทันที กรณีหนึ่ง
อีกกรณีหนึ่ง จากโจทย์เดิมข้างต้น ถ้า ก ตั้ง ข ให้ซื้อที่ดินโดยมิได้มอบหมายเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือ แต่ ก ได้มอบเงินให้ ข นำไปวางประจำไว้ ข นำเงินไปวางประจำและทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือ ง มาขอซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวโดยให้ราคามากกว่า 2 เท่า ค โอนที่ดินให้ ง ทันที
ดังนี้ ให้ท่านวินิจฉัยว่า ทั้ง 2 กรณี ก จะฟ้องเพิกถอนการโอนระหว่าง ค กับ ง ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 456 วรรคแรกและวรรคสอง การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด ลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
มาตรา 798 กิจการอันใดท่านบังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้องทำเป็นหนังสือ การตั้งตัวแทนเพื่อกิจการอันนั้นก็ต้องทำเป็นหนังสือด้วย
กิจการอันใดท่านบังคับไว้ว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ การตั้งตัวแทนเพื่อกิจการอันนั้นก็ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือด้วย
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ วินิจฉัยได้ดังนี้
กรณีแรก
การที่ ก มอบ ข ให้ไปซื้อที่ดินนั้น เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินเป็นกิจการที่กฎหมายบังคับไว้ว่าต้องทำเป็นหนังสือ (มาตรา 456 วรรคแรก) ดังนั้น การตั้งตัวแทนเพื่อไปทำสัญญาขายที่ดินจึงต้องทำเป็นหนังสือด้วย จึงจะมีผลผูกพันตัวการตามมาตรา 798 วรรคแรก เมื่อการตั้งตัวแทนของ ก ที่ให้ ข เป็นตัวแทนไปซื้อที่ดินนั้นได้ทำเป็นหนังสือ กิจการที่ ข ได้กระทำไปจึงมีผลผูกพัน ก ตัวการ และก่อให้ได้ความสัมพันธ์ไปถึง ค ด้วย ดังนั้น เมื่อปรากฏว่า ค ผิดสัญญา โดยโอนที่ดินดังกล่าวให้กับ ง ก ย่อมสามารถฟ้องเพิกถอนการโอนระหว่าง ค กับ ง ได้
กรณีที่สอง
ถ้า ก ตั้ง ข ให้ซื้อที่ดินโดยมิได้มอบหมายเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือ แต่ ก ได้มอบเงินให้ ข นำไปวางประจำไว้ และ ข ก็ได้นำเงินไปวางประจำและทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือ ดังนี้ ก ก็ย่อมสามารถฟ้องเพิกถอนการโอนระหว่าง ค กับ ง ได้เช่นกัน เพราะกรณีที่สองนี้ ถือเป็นเรื่องการทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งการตั้งตัวแทนไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 798 ที่จะต้องมีหลักฐานการตั้งตัวแทนเป็นหนังสือแต่เพียงอย่างเดียว อาจจะใช้วิธีวางประจำ หรือชำระหนี้บางส่วนก็ได้ (ตามมาตรา 456 วรรคสอง) ซึ่งก็ถือว่ามีผลผูกพันตัวการดุจกัน
สรุป ทั้ง 2 กรณี ก จะสามารถฟ้องเพิกถอนการโอนระหว่าง ค กับ ง ได้
