Advertisement

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2559

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าตึกแถวของแดง 1 คูหา มีกําหนด 3 ปีนับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2557 โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันสิ้นเดือน สัญญาเช่ามีข้อความสําคัญ ดังนี้คือ

Advertisement

ข้อ 5. “เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 3 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่า ๆ ต่อไปอีก 3 ปี”

ข้อ 6. “ผู้เช่าตกลงเช่าตึกแถวนี้เพื่อเปิดกิจการเป็นร้านเสริมสวยแต่เพียงอย่างเดียวเท่านั้น”

ปรากฏข้อเท็จจริงว่าเมื่อขาวเช่าตึกได้เพียงหนึ่งเดือนเท่านั้น ในวันที่ 1 มิถุนายน 2557 ขาวได้มี หนังสือแจ้งไปยังแดงว่าขาวขอเช่าต่อไปอีก 3 ปี ตามที่แดงให้คํามั่นจะให้เช่าไว้ในสัญญาข้อ 5 เมื่อ ขาวอยู่ในตึกแถวได้เพียง 1 ปี แดงได้ยกตึกแถวนี้ให้กับมืดบุตรชายของแดง การให้ได้ทําถูกต้องตามกฎหมาย ในปีที่ 2 ที่ขาวใช้ตึกแถว ขาวได้เปลี่ยนกิจการร้านเสริมสวยเป็นกิจการ อาบ อบ นวด ขึ้น นอกเหนือข้อตกลงในสัญญาข้อ 6 ดังนั้นมืดจึงบอกเลิกสัญญากับขาวทันที

ให้วินิจฉัยว่า การบอกเลิกสัญญาของมืดชอบด้วยกําหมายหรือไม่ และถ้าหากว่าขาวไม่เคยผิดสัญญาเลย แต่ขาวอยู่ในตึกแถวมาจนถึงวันที่ 15 พฤษภาคม 2560 หลังจากสัญญาเช่าครบ 3 ปีแล้ว มืดจึงฟ้อง ขับไล่ขาวออกจากตึกแถวโดยอ้างว่าสัญญาเช่าครบกําหนดตั้งแต่วันที่ 30 เมษายน 2560 แล้ว ขาวต่อสู้ว่าขาวไม่ต้องออกไปจากตึกแถวเพราะขาวมีสิทธิอยู่ต่อไปอีก 3 ปี ขาวต่อสู้ได้หรือไม่ จงวินิจฉัย

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เข่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 552 “อันผู้เช่าจะใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยม ปกติ หรือการดังกําหนดไว้ในสัญญานั้น ท่านว่าหาอาจจะทําได้ไม่”

มาตรา 554 “ถ้าผู้เช่ากระทําการฝ่าฝืนบทบัญญัติในมาตรา 552 มาตรา 553 หรือฝ่าฝืน ข้อสัญญา ผู้ให้เช่าจะบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามบทกฎหมายหรือข้อสัญญานั้น ๆ ก็ได้ ถ้าและผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตาม ท่านว่าผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ สัญญาเช่าตึกแถวระหว่างแดงและขาวมีกําหนด 3 ปี เมื่อได้ทําเป็น หนังสือสัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้บังคับกันได้ 3 ปี ตามมาตรา 538 และสัญญาเช่าข้อ 5 ที่ว่า “เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 3 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่า ๆ ต่อไปอีก 3 ปี” นั้น ถือเป็นคํามั่นจะให้เช่า

เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า เมื่อขาวเช่าตึกแถวได้เพียง 1 เดือน ในวันที่ 1 มิถุนายน 2557 ขาวได้มีหนังสือแจ้งไปยัง แดงว่าขาวขอเช่าต่อไปอีก 3 ปี ตามที่แดงให้คํามั่นจะให้เช่าตามสัญญาข้อ 5 ย่อมถือว่าขาวสนองรับต่อคํามั่นจะให้เช่าแล้ว จึงเกิดสัญญาเช่าตึกแถวรวม 6 ปี แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อสัญญาเช่าดังกล่าวมิได้นําไปจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าจึงฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้นตามมาตรา 538

และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า เมื่อขาวอยู่ในตึกแถวได้เพียง 1 ปี แดงได้ยกตึกแถวดังกล่าว ให้กับมืดบุตรชาย โดยการให้ได้ทําถูกต้องตามกฎหมายนั้น ไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงและขาวระงับสิ้นไป ตามมาตรา 569 วรรคหนึ่ง โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย กล่าวคือ มืดต้องให้ขาวเช่าตึกแถวต่อไป จนครบกําหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่า ตามมาตรา 569 วรรคสอง

สําหรับข้อเท็จจริงตามอุทาหรณ์ การบอกเลิกสัญญาเช่าของมืดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และข้อต่อสู้ของขาวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ แยกวินิจฉัยได้ดังนี้

– กรณีที่ 1 การที่ขาวเช่าตึกแถวเพื่อเปิดกิจการเป็นร้านเสริมสวย แต่พอปีที่ 2 ขาวได้เปลี่ยน กิจการร้านเสริมสวย เป็นกิจการ อาบ อบ นวด นั้น ถือว่าขาวผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจาก การที่ได้กําหนดไว้ในสัญญา ซึ่งเป็นการกระทําที่ฝ่าฝืนบทบัญญัติมาตรา 552 แล้ว ดังนั้น มืดผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิ ตามมาตรา 554 กล่าวคือ มืดมีสิทธิบอกกล่าวให้ขาวผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามข้อสัญญาได้ และถ้าขาวละเลย เสียไม่ปฏิบัติตาม มืดผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

แต่ตามข้อเท็จจริง เมื่อขาวได้กระทําการฝ่าฝืนบทบัญญัติมาตรา 552 มืดได้บอกเลิกสัญญา เช่ากับขาวทันทีโดยมิได้บอกกล่าวให้ขาวปฏิบัติให้ถูกต้องตามข้อตกลงในสัญญาข้อ 6 ก่อนแต่อย่างใด ดังนั้น การบอกเลิกสัญญาเช่าของมืดในกรณีนี้จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

– กรณีที่ 2 เมื่อสัญญาเช่ามีผลใช้บังคับกันได้เพียง 3 ปี และเมื่อครบกําหนด 3 ปีแล้ว มืดย่อม มีสิทธิฟ้องขับไล่ขาวออกจากตึกแถวที่เช่าได้ ขาวจะต่อสู้ว่าตนมีสิทธิอยู่ต่อไปอีก 3 ปี จนครบกําหนด 6 ปีไม่ได้ เพราะเมื่อสัญญาเช่าดังกล่าวแม้จะมีระยะเวลา 6 ปี แต่เมื่อไม่ได้นําไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงฟ้องร้อง บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามมาตรา 538

สรุป

การที่มืดบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวทันที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย และข้อต่อสู้ของขาว ที่ว่าขาวมีสิทธิอยู่ต่อไปอีก 3 ปีนั้น ก็ไม่ชอบเช่นเดียวกัน

 

Advertisement

อดทนและมีวินัยในการอ่านหนังสือ แล้วความสำเร็จจะเป็นของคุณ

Log in with your credentials

Forgot your details?