Advertisement

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2560

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์ของแดงมีกําหนดเวลา 3 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2557 ถึงวันที่ 1 มีนาคม 2560 ในสัญญาเช่ามีข้อความสําคัญดังนี้

Advertisement

ข้อ 5 “ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนดลงในวันที่ 1 มีนาคม 2560 และผู้เช่าต้องแจ้งความประสงค์ว่าต้องการเช่าต่อตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2557 ซึ่งเป็นวันทําสัญญาเช่านี้”

ข้อ 6 “ผู้เช่าตกลงเช่าอาคารพาณิชย์ไปใช้ในการประกอบธุรกิจการค้าเกี่ยวกับการจําหน่าย วัสดุก่อสร้าง”

ปรากฏข้อเท็จจริงว่าขาวผู้เช่าได้แจ้งความประสงค์ว่าจะเช่าอาคารต่อไปอีกตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2557 ให้แดงทราบแล้ว และขาวได้ใช้อาคารประกอบธุรกิจมาได้เพียง 2 ปี แดงได้ขายอาคารพาณิชย์ให้กับเขียว การซื้อขายทําถูกต้องตามกฎหมาย เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 3 ปี ในวันที่ 1 มีนาคม 2560 ขาวอยู่ในอาคารพาณิชย์ต่อมาแต่เขียวก็มิได้ว่ากระไรและขาวได้นําค่าเช่าไปชําระกับเขียวตามปกติ ต่อมาหลังจากนั้นขาวมิได้ประกอบธุรกิจการค้าในอาคารที่เช่า แต่ได้นํากล่องกระดาษ และกล่องกระดาษบรรจุเศษผ้า ตลอดจนเศษกล่องกระดาษไปเก็บไว้ในอาคารแทนจนถึงปัจจุบันนี้ ดังนั้นในวันที่ 11 ตุลาคม 2560 เขียวจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวทันที

ให้ท่านวินิจฉัยว่าการบอกเลิก สัญญาเช่าเพราะการกระทําดังกล่าวของขาวนั้น เขียวได้บอกเลิกสัญญาชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 552 “อันผู้เช่าจะใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยม ปกติ หรือการดังกําหนดไว้ในสัญญานั้น ท่านว่าหาอาจจะทําได้ไม่”

มาตรา 554 “ถ้าผู้เช่ากระทําการฝ่าฝืนบทบัญญัติในมาตรา 552 มาตรา 553 หรือฝ่าฝืน ข้อสัญญา ผู้ให้เช่าจะบอกกล่าวให้ผู้เข้าปฏิบัติให้ถูกต้องตามบทกฎหมายหรือข้อสัญญานั้น ๆ ก็ได้ ถ้าและผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตาม ท่านว่าผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

กรณีตามอุทาหรณ์ สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ระหว่างแดงและขาวมีกําหนดเวลา 3 ปี เมื่อได้ ทําเป็นหนังสือ สัญญาเช่าดังกล่าวจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้บังคับได้ 3 ปี ตามมาตรา 538 และ สัญญาเช่า ข้อ 5 ที่ว่า “ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนดลงในวันที่ 1 มีนาคม 2560 และผู้เช่าต้องแจ้งความประสงค์ว่าต้องการเช่าต่อตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2557 ซึ่งเป็นวันทําสัญญาเช่านี้” นั้น ถือเป็นคํามั่นจะให้เช่า เมื่อปรากฏว่าขาวผู้เช่าได้แจ้งความประสงค์ว่าจะเช่าอาคารต่อไปอีกตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2557 ให้แดงทราบแล้ว ย่อมถือว่าขาวได้สนองรับคํามั่นจะให้เช่าแล้วจึงเป็นการทําสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ รวม 6 ปี แต่เมื่อสัญญาเช่าดังกล่าวมิได้นําไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ จึงฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น ตามมาตรา 538

การที่ขาวได้ใช้อาคารประกอบธุรกิจได้เพียง 2 ปี และต่อมาแดงได้ขายอาคารพาณิชย์ให้กับเขียว โดยการซื้อขายได้ทําถูกต้องตามกฎหมายนั้น กรณีนี้ไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไป ตามมาตรา 569 วรรคหนึ่ง โดยเขียวผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่าด้วยตาม มาตรา 569 วรรคสอง กล่าวคือ เขียวต้องให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์ต่อไปจนครบกําหนด 3 ปีตามสัญญาเช่า และ ขาวต้องนําอาคารพาณิชย์นั้นไปใช้ในการประกอบธุรกิจการค้าเกี่ยวกับการจําหน่ายวัสดุก่อสร้างตามสัญญาเช่า ข้อ 6 ด้วย

และเมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 3 ปี ในวันที่ 1 มีนาคม 2560 แต่ขาวยังคงอยู่ในอาคารพาณิชย์นั้น จนถึงปัจจุบัน และได้นําค่าเช่าไปชําระกับเขียวตามปกติซึ่งเขียวก็มิได้ว่ากระไรนั้น ถือว่าเขียวและขาวได้ทําสัญญาเช่า กันใหม่โดยเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาจึงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม

และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ต่อมาขาวไม่ได้ใช้อาคารพาณิชย์ตามข้อตกลงในสัญญาข้อที่ 6 คือมิได้ใช้อาคารพาณิชย์ประกอบธุรกิจการค้า แต่ได้นํากล่องกระดาษและกล่องกระดาษบรรจุเศษผ้า ตลอดจนเศษกล่องกระดาษไปเก็บไว้ในอาคารแทนจนถึงปัจจุบันนี้ ดังนี้ ย่อมถือว่าขาวผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการ อย่างอื่นนอกจากการที่ได้กําหนดไว้ในสัญญา ซึ่งเป็นการกระทําที่ฝ่าฝืนบทบัญญัติมาตรา 552 แล้ว ดังนั้น เขียวผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิตามมาตรา 554 คือมีสิทธิบอกกล่าวให้ขาวผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามข้อสัญญาได้ และถ้าขาวละเลยเสียไม่ปฏิบัติตาม เขียวผู้ให้เขาจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

แต่ตามข้อเท็จจริง เมื่อขาวได้กระทําการฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติมาตรา 552 นั้น เขียวได้บอก เลิกสัญญากับขาวทันทีในวันที่ 16 ตุลาคม 2560 โดยมิได้บอกกล่าวให้ขาวปฏิบัติให้ถูกต้องตามข้อตกลงใน สัญญาข้อที่ 6 ก่อนแต่อย่างใด ดังนั้น การบอกเลิกสัญญาเช่าของเขียวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป

การบอกเลิกสัญญาเช่าของเขียวไม่ชอบด้วยกฎหมาย

 

Advertisement

อดทนและมีวินัยในการอ่านหนังสือ แล้วความสำเร็จจะเป็นของคุณ

Log in with your credentials

Forgot your details?