การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2559
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ให้ดําเช่าอาคารของแดงมีกําหนด 3 ปี โดยสัญญาเช่าได้ทําเป็นหนังสือตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันสิ้นเดือนเดือนละ 50,000 บาท สัญญาเช่ามีข้อความสําคัญคือ
ข้อ 5 “เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนดลงในสิ้นปี 2559 ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่า ๆ ต่อไปอีก 3 ปี โดยผู้เช่าต้องแจ้งความจํานงว่าจะเช่าต่อไปอีกภายในวันที่ 10 มกราคม 2560 เป็นวันสุดท้าย”
ปรากฏข้อเท็จจริงว่า ดําเช่าอาคารมาถึงเดือนธันวาคม 2559 ดําเดินทางไปเที่ยวต่างประเทศและ กลับมาในวันที่ 15 มกราคม 2560 โดยดํามิได้แจ้งความจํานงที่จะเช่าต่อไปอีก 3 ปี ให้แดงทราบ แต่ครั้นถึงวันที่ 31 มกราคม 2560 ดํานำค่าเช่าไปชําระให้แดง และในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2560 ดําก็นําค่าเช่าไปชําระให้แดงอีกเช่นกัน และแดงก็รับค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาทนี้ตามปกติโดยมิได้ พูดอะไรกับดํา ครั้นถึงวันที่ 15 มีนาคม 2560 แดงได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับดําโดยดํามิได้ผิดสัญญาเลย แดงขอให้ดําส่งมอบอาคารคืนให้ตนในวันที่ 15 เมษายน 2560 แต่ดําปฏิเสธอ้างว่าดํามีสิทธิอยู่ใน อาคารหลังนี้ได้อีก 3 ปี ตามข้อ 5 และดํามิได้ผิดสัญญาเช่าแต่ประการใด
ให้ท่านวินิจฉัยว่า การบอกเลิกสัญญาเช่าของแดงชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และการปฏิเสธของดําฟังขึ้นหรือไม่ เพียงใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”
มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสองเดือน”
มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ระหว่างแดงกับดํามีกําหนด 3 ปี ได้ทําเป็น หนังสือสัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้บังคับกันได้ 3 ปี ตามมาตรา 538 และข้อความตามสัญญาเช่า ในข้อที่ 5 ที่ว่า “เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนดลงในสิ้นปี 2529 ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่า ๆ ต่อไปอีก 3 ปี โดยผู้เช่า ต้องแจ้งความจํานงว่าจะเช่าต่อไปอีกภายในวันที่ 10 มกราคม 2560 เป็นวันสุดท้าย” นั้น ถือเป็นคํามั่นจะให้เช่า และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าดําผู้เช่าไม่ตอบรับคํามั่นจะเช่าต่อภายในกําหนดเวลาดังกล่าว คํามั่นจะให้เช่านั้น ย่อมสิ้นผลไป การที่ดําได้นําค่าเช่าไปชําระให้แดงในวันที่ 31 มกราคม 2560 และวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2560
โดยแดงก็ยอมรับค่าเช่าตามปกติและโดยไม่ได้พูดอะไรกับดํานั้น ถือว่าแดงและดําได้ทําสัญญาเช่ากันใหม่โดย เป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดระยะเวลาตามมาตรา 570 แดงจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับดําโดยที่มิได้ผิด สัญญาได้ตามมาตรา 566 และดําจะอ้างว่าตนมีสิทธิอยู่ในอาคารหลังนี้อีก 3 ปีไม่ได้
แต่อย่างไรก็ตาม การที่แดงได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับดําในวันที่ 15 มีนาคม 2560 และให้ดํา ส่งมอบอาคารคืนให้ตนในวันที่ 15 เมษายน 2560 นั้น การบอกเลิกสัญญาเช่าของแดงย่อมไม่ชอบด้วยกฎหมาย ตามมาตรา 566 ทั้งนี้เพราะการบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดระยะเวลานั้น เมื่อแดงได้บอกเลิกสัญญาเช่าใน วันที่ 15 มีนาคม 2560 ย่อมถือเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 31 มีนาคม 2560 ซึ่งเป็นวันชําระค่าเช่า และแดง จะต้องบอกกล่าวให้ดํารู้ตัวและให้ดําอยู่ในอาคารหลังดังกล่าวจนถึงวันที่ 30 เมษายน 2560 ซึ่งเป็นช่วงกําหนดเวลา ชําระค่าเช่าระยะหนึ่ง ดังนั้น การบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวของแดงจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และดําย่อมมีสิทธิ ที่จะอยู่ในอาคารที่เช่าจนถึงสันที่ 30 เมษายน 2560
สรุป การบอกเลิกสัญญาเช่าของแดงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และการปฏิเสธของดําที่อ้างว่า ดํามีสิทธิอยู่ในอาคารหลังดังกล่าวได้อีก 3 ปีฟังไม่ขึ้น
ข้อ 2. (ก) ในวันที่ 25 ธันวาคม 2559 เขียวทําสัญญาเป็นหนังสือให้ขาวเช่าที่ดินของเขียวมีกําหนด 1 ปีนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2560 เป็นต้นไป โดยตกลงชําระค่าเช่าทุกวันที่ 5 ของเดือนเป็นค่าเช่า เดือนละ 50,000 บาท ในวันทําสัญญาเช่าขาวได้ให้เงินประกันสัญญาเช่าไว้เป็นเงิน 50,000 บาท ซึ่งเป็นเงินประกันความเสียหายที่เกิดจากการกระทําผิดสัญญาเช่า และได้ให้เงินค่าเช่าไว้ล่วงหน้า เป็นเงิน 50,000 บาท เมื่อขาวเข้าไปอยู่ในที่ดินที่เช่าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2560 นั้น ขาวไม่ได้ ชําระค่าเช่าให้กับเขียวอีกเลยจนถึงปัจจุบันนี้ ด้วยเหตุดังกล่าวนี้ ในวันที่ 6 มีนาคม 2560 เขียว จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวให้ขาวออกจากที่ดินที่เช่าภายในวันที่ 21 มีนาคม 2560 แต่ขาวไม่ยอมออกจากที่ดินที่เช่า ดังนั้นในวันที่ 22 มีนาคม 2560 เขียวจึงฟ้องขับไล่ขาวออกจากที่ดินของตน
ดังนี้ จงวินิจฉัยว่าการกระทําของเขียวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด
(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ คําตอบของท่านจะแตกต่างไปหรือไม่เพียงใดและเขียวจะเรียกให้ขาวชําระค่าเช่าซื้อที่ยังไม่ได้ชําระทั้งหมดได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึ่งกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”
วินิจฉัย
ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าการชําระค่าเช่ากําหนด ชําระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชําระอีกจึงจะบอกเลิกสัญญาได้
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ขาวไม่ได้ชําระค่าเช่า 3 ครั้งนั้น เมื่อหักค่าเช่าออก 1 เดือน ที่ขาว ชําระล่วงหน้าไว้ ย่อมถือว่าขาวไม่ได้ชําระค่าเช่า 2 เดือนติดต่อกัน คือ เดือนกุมภาพันธ์และเดือนมีนาคม (เงินประกัน สัญญาเช่าซึ่งเป็นเงินประกันความเสียหายจํานวน 50,000 บาท จะนํามาหักเป็นค่าเช่าไม่ได้) ซึ่งมีผลทําให้เขียว มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อสัญญาเช่านั้นมีการกําหนดชําระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน เขียวจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ขาวนําค่าเช่ามาชําระก่อน โดยต้องให้เวลาแก่ขาวนําค่าเช่ามา ชําระอย่างน้อย 15 วัน ซึ่งถ้าขาวไม่ยอมชําระอีก เขียวจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 560 วรรคสอง ดังนั้น การที่เขียวบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวทันทีในวันที่ 6 มีนาคม 2560 และให้ขาวออกจากที่ดินที่เช่าภายในวันที่ 21 มีนาคม 2560 นั้น การบอกเลิกสัญญาเช่าของเขียวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และเขียวจะฟ้องขับไล่ขาวไม่ได้
(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 574 วรรคหนึ่ง “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญา ในข้อที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”
วินิจฉัย
ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ การที่ขาวผิดนัดไม่ชําระค่าเช่าในเดือนกุมภาพันธ์และ มีนาคม 2560 นั้น ย่อมถือเป็นกรณีที่ขาวผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กันแล้ว ดังนั้น เขียวผู้ให้เช่าซื้อ จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ทันทีตามมาตรา 574 วรรคหนึ่ง การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของเขียวจึงชอบด้วยกฎหมาย
แต่อย่างไรก็ตาม เขียวจะเรียกเงินค่าเช่าซื้อที่ขาวยังไม่ชําระในเดือนกุมภาพันธ์และมีนาคม 2560 จํานวน 100,000 บาท ไม่ได้ เพราะตามหลักกฎหมายมาตรา 574 วรรคหนึ่ง หากผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินค่าเช่าซื้อ สองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสําคัญ ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญา และริบเงินค่าเช่าซื้อ ที่ได้ใช้มาแล้วเท่านั้น จะเรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชําระเพราะผิดนัดหรือผิดสัญญาดังกล่าวไม่ได้
สรุป
(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ทันทีของเขียวไม่ชอบด้วยกฎหมาย
(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อทันทีของเขียวชอบด้วยกฎหมาย แต่เขียวจะเรียกค่าเช่าซื้อที่ขาวยังไม่ชําระทั้งหมดไม่ได้ ดังนั้น คําตอบจึงแตกต่างกัน
ข้อ 3. นายอุทัย ทําสัญญาจ้างนายพิภพให้จัดเตรียมงานการสมรสทุกอย่างตั้งแต่การทําสัญญาหมั้นจนถึงการจัดพิธีการจัดเลี้ยงสมรส โดยตกลงชําระสินจ้างเป็นจํานวนเงิน 500,000 บาท โดยตกลง ชําระสินจ้างเป็นงวด ๆ ตามที่กําหนดไว้ในสัญญา นายพิภพได้ทําสัญญาจ้างนายแสวงเป็นหัวหน้างานมีกําหนดเวลา 1 ปี และทําสัญญาจ้างนายทนง และนายนคร โดยไม่ได้กําหนดระยะเวลาไว้ โดยให้เริ่มทํางานตั้งแต่เดือนเมษายน ในสัญญาได้ตกลง ให้ชําระสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันที่ 25 ของเดือน
จากข้อเท็จจริงดังกล่าว สัญญาระหว่างนายอุทัยกับนายพิภพเป็นสัญญาอะไร ตามกฎหมายมาตราใด โดยให้อธิบายตามองค์ประกอบของกฎหมายด้วย และสัญญาระหว่างนายพิภพกับนายแสวง และสัญญาระหว่างนายพิภพกับนายทนงและนายนครเป็นสัญญาอะไร ตามกฎหมายมาตราใด โดยให้ อธิบายตามองค์ประกอบของกฎหมายด้วย
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 575 “อันว่าจ้างแรงงานนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ลูกจ้าง ตกลงจะทํางาน ให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า นายจ้าง และนายจ้างตกลงจะให้สินจ้างตลอดเวลาที่ทํางานให้”
มาตรา 587 “อันว่าจ้างทําของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงรับ จะทําการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อ ผลสําเร็จแห่งการที่ทํานั้น”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ แยกวินิจฉัยได้ดังนี้
- สัญญาระหว่างนายอุทัยกับนายพิภพ
การที่นายอุทัยทําสัญญาจ้างนายพิภพให้จัดเตรียมงานการสมรสทุกอย่างตั้งแต่การทําสัญญา หมั้นจนถึงการจัดพิธีการจัดเลี้ยงสมรส โดยตกลงชําระสินจ้างเป็นจํานวนเงิน 500,000 บาท โดยตกลงชําระสินจ้าง เป็นงวด ๆ ตามที่กําหนดไว้ในสัญญานั้น เป็นกรณีที่นายพิภพผู้รับจ้างตกลงรับจะทํางานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้กับ นายอุทัยผู้ว่าจ้าง และนายอุทัยผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อความสําเร็จของงานที่ทํานั้น ดังนั้นสัญญาระหว่าง นายอุทัยกับนายพิภพ จึงเป็นสัญญาจ้างทําของตามมาตรา 587
- สัญญาระหว่างนายพิภพกับนายแสวง
การที่นายพิภพได้ทําสัญญาจ้างนายแสวงเป็นหัวหน้างานมีกําหนด 1 ปี โดยให้เริ่มทํางาน ตั้งแต่เดือนเมษายน และในสัญญาได้ตกลงให้ชําระสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันที่ 25 ของเดือนนั้น เป็นกรณีที่นายแสวงลูกจ้างตกลงจะทํางานให้แก่นายพิภพนายจ้าง และนายพิภพนายจ้างตกลงจะให้สินจ้างเป็น กําหนดระยะเวลารายเดือนตลอดเวลาที่ทํางานให้ ดังนั้น สัญญาระหว่างนายพิภพกับนายแสวงจึงเป็นสัญญา จ้างแรงงานตามมาตรา 575 และเป็นสัญญาจ้างที่มีกําหนดระยะเวลา 1 ปี
- สัญญาระหว่างนายพิภพกับนายทนงและนายนคร
การที่นายพิภพได้ทําสัญญาจ้างนายทนงและนายนครโดยไม่ได้กําหนดระยะเวลาไว้ โดยให้ เริ่มทํางานตั้งแต่เดือนเมษายน และในสัญญาได้ตกลงให้ชําระสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันที่ 25 ของเดือน เช่นเดียวกับนายแสวงนั้น สัญญาจ้างระหว่างนายพิภพกับนายทนงและนายนครจึงเป็นสัญญาจ้างแรงงานตาม มาตรา 575 และเป็นสัญญาจ้างที่ไม่มีกําหนดระยะเวลาไว้โดยสัญญา
สรุป
สัญญาระหว่างนายอุทัยกับนายพิภพเป็นสัญญาจ้างทําของตามมาตรา 587
สัญญาระหว่างนายพิภพกับนายแสวงเป็นสัญญาจ้างแรงงานตามมาตรา 575 โดยมีกําหนดระยะเวลา 1 ปี
และสัญญาระหว่างนายพิภพกับนายทนงและนายนครเป็นสัญญาจ้างแรงงานตามมาตรา 575 และเป็นสัญญาจ้างที่ไม่มี กําหนดระยะเวลา
