Advertisement

การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2559

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ให้ดําเช่าอาคารของแดงมีกําหนด 3 ปี โดยสัญญาเช่าได้ทําเป็นหนังสือตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันสิ้นเดือนเดือนละ 50,000 บาท สัญญาเช่ามีข้อความสําคัญคือ

Advertisement

ข้อ 5 “เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนดลงในสิ้นปี 2559 ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่า ๆ ต่อไปอีก 3 ปี โดยผู้เช่าต้องแจ้งความจํานงว่าจะเช่าต่อไปอีกภายในวันที่ 10 มกราคม 2560 เป็นวันสุดท้าย”

ปรากฏข้อเท็จจริงว่า ดําเช่าอาคารมาถึงเดือนธันวาคม 2559 ดําเดินทางไปเที่ยวต่างประเทศและ กลับมาในวันที่ 15 มกราคม 2560 โดยดํามิได้แจ้งความจํานงที่จะเช่าต่อไปอีก 3 ปี ให้แดงทราบ แต่ครั้นถึงวันที่ 31 มกราคม 2560 ดํานำค่าเช่าไปชําระให้แดง และในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2560 ดําก็นําค่าเช่าไปชําระให้แดงอีกเช่นกัน และแดงก็รับค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาทนี้ตามปกติโดยมิได้ พูดอะไรกับดํา ครั้นถึงวันที่ 15 มีนาคม 2560 แดงได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับดําโดยดํามิได้ผิดสัญญาเลย แดงขอให้ดําส่งมอบอาคารคืนให้ตนในวันที่ 15 เมษายน 2560 แต่ดําปฏิเสธอ้างว่าดํามีสิทธิอยู่ใน อาคารหลังนี้ได้อีก 3 ปี ตามข้อ 5 และดํามิได้ผิดสัญญาเช่าแต่ประการใด

ให้ท่านวินิจฉัยว่า การบอกเลิกสัญญาเช่าของแดงชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และการปฏิเสธของดําฟังขึ้นหรือไม่ เพียงใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสองเดือน”

มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ระหว่างแดงกับดํามีกําหนด 3 ปี ได้ทําเป็น หนังสือสัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้บังคับกันได้ 3 ปี ตามมาตรา 538 และข้อความตามสัญญาเช่า ในข้อที่ 5 ที่ว่า “เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนดลงในสิ้นปี 2529 ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่า ๆ ต่อไปอีก 3 ปี โดยผู้เช่า ต้องแจ้งความจํานงว่าจะเช่าต่อไปอีกภายในวันที่ 10 มกราคม 2560 เป็นวันสุดท้าย” นั้น ถือเป็นคํามั่นจะให้เช่า และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าดําผู้เช่าไม่ตอบรับคํามั่นจะเช่าต่อภายในกําหนดเวลาดังกล่าว คํามั่นจะให้เช่านั้น ย่อมสิ้นผลไป การที่ดําได้นําค่าเช่าไปชําระให้แดงในวันที่ 31 มกราคม 2560 และวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2560

โดยแดงก็ยอมรับค่าเช่าตามปกติและโดยไม่ได้พูดอะไรกับดํานั้น ถือว่าแดงและดําได้ทําสัญญาเช่ากันใหม่โดย เป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดระยะเวลาตามมาตรา 570 แดงจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับดําโดยที่มิได้ผิด สัญญาได้ตามมาตรา 566 และดําจะอ้างว่าตนมีสิทธิอยู่ในอาคารหลังนี้อีก 3 ปีไม่ได้

แต่อย่างไรก็ตาม การที่แดงได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับดําในวันที่ 15 มีนาคม 2560 และให้ดํา ส่งมอบอาคารคืนให้ตนในวันที่ 15 เมษายน 2560 นั้น การบอกเลิกสัญญาเช่าของแดงย่อมไม่ชอบด้วยกฎหมาย ตามมาตรา 566 ทั้งนี้เพราะการบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดระยะเวลานั้น เมื่อแดงได้บอกเลิกสัญญาเช่าใน วันที่ 15 มีนาคม 2560 ย่อมถือเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 31 มีนาคม 2560 ซึ่งเป็นวันชําระค่าเช่า และแดง จะต้องบอกกล่าวให้ดํารู้ตัวและให้ดําอยู่ในอาคารหลังดังกล่าวจนถึงวันที่ 30 เมษายน 2560 ซึ่งเป็นช่วงกําหนดเวลา ชําระค่าเช่าระยะหนึ่ง ดังนั้น การบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวของแดงจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และดําย่อมมีสิทธิ ที่จะอยู่ในอาคารที่เช่าจนถึงสันที่ 30 เมษายน 2560

สรุป การบอกเลิกสัญญาเช่าของแดงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และการปฏิเสธของดําที่อ้างว่า ดํามีสิทธิอยู่ในอาคารหลังดังกล่าวได้อีก 3 ปีฟังไม่ขึ้น

 

Advertisement

อดทนและมีวินัยในการอ่านหนังสือ แล้วความสำเร็จจะเป็นของคุณ

Log in with your credentials

Forgot your details?