Advertisement

การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2559

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

Advertisement

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ให้ดําเช่าอาคารของแดงมีกําหนด 3 ปี โดยสัญญาเช่าได้ทําเป็นหนังสือตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันสิ้นเดือนเดือนละ 50,000 บาท สัญญาเช่ามีข้อความสําคัญคือ

ข้อ 5 “เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนดลงในสิ้นปี 2559 ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่า ๆ ต่อไปอีก 3 ปี โดยผู้เช่าต้องแจ้งความจํานงว่าจะเช่าต่อไปอีกภายในวันที่ 10 มกราคม 2560 เป็นวันสุดท้าย”

ปรากฏข้อเท็จจริงว่า ดําเช่าอาคารมาถึงเดือนธันวาคม 2559 ดําเดินทางไปเที่ยวต่างประเทศและ กลับมาในวันที่ 15 มกราคม 2560 โดยดํามิได้แจ้งความจํานงที่จะเช่าต่อไปอีก 3 ปี ให้แดงทราบ แต่ครั้นถึงวันที่ 31 มกราคม 2560 ดํานำค่าเช่าไปชําระให้แดง และในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2560 ดําก็นําค่าเช่าไปชําระให้แดงอีกเช่นกัน และแดงก็รับค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาทนี้ตามปกติโดยมิได้ พูดอะไรกับดํา ครั้นถึงวันที่ 15 มีนาคม 2560 แดงได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับดําโดยดํามิได้ผิดสัญญาเลย แดงขอให้ดําส่งมอบอาคารคืนให้ตนในวันที่ 15 เมษายน 2560 แต่ดําปฏิเสธอ้างว่าดํามีสิทธิอยู่ใน อาคารหลังนี้ได้อีก 3 ปี ตามข้อ 5 และดํามิได้ผิดสัญญาเช่าแต่ประการใด

Advertisement

ให้ท่านวินิจฉัยว่า การบอกเลิกสัญญาเช่าของแดงชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และการปฏิเสธของดําฟังขึ้นหรือไม่ เพียงใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

Advertisement

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสองเดือน”

มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ระหว่างแดงกับดํามีกําหนด 3 ปี ได้ทําเป็น หนังสือสัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้บังคับกันได้ 3 ปี ตามมาตรา 538 และข้อความตามสัญญาเช่า ในข้อที่ 5 ที่ว่า “เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนดลงในสิ้นปี 2529 ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่า ๆ ต่อไปอีก 3 ปี โดยผู้เช่า ต้องแจ้งความจํานงว่าจะเช่าต่อไปอีกภายในวันที่ 10 มกราคม 2560 เป็นวันสุดท้าย” นั้น ถือเป็นคํามั่นจะให้เช่า และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าดําผู้เช่าไม่ตอบรับคํามั่นจะเช่าต่อภายในกําหนดเวลาดังกล่าว คํามั่นจะให้เช่านั้น ย่อมสิ้นผลไป การที่ดําได้นําค่าเช่าไปชําระให้แดงในวันที่ 31 มกราคม 2560 และวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2560

 

โดยแดงก็ยอมรับค่าเช่าตามปกติและโดยไม่ได้พูดอะไรกับดํานั้น ถือว่าแดงและดําได้ทําสัญญาเช่ากันใหม่โดย เป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดระยะเวลาตามมาตรา 570 แดงจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับดําโดยที่มิได้ผิด สัญญาได้ตามมาตรา 566 และดําจะอ้างว่าตนมีสิทธิอยู่ในอาคารหลังนี้อีก 3 ปีไม่ได้

แต่อย่างไรก็ตาม การที่แดงได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับดําในวันที่ 15 มีนาคม 2560 และให้ดํา ส่งมอบอาคารคืนให้ตนในวันที่ 15 เมษายน 2560 นั้น การบอกเลิกสัญญาเช่าของแดงย่อมไม่ชอบด้วยกฎหมาย ตามมาตรา 566 ทั้งนี้เพราะการบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดระยะเวลานั้น เมื่อแดงได้บอกเลิกสัญญาเช่าใน วันที่ 15 มีนาคม 2560 ย่อมถือเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 31 มีนาคม 2560 ซึ่งเป็นวันชําระค่าเช่า และแดง จะต้องบอกกล่าวให้ดํารู้ตัวและให้ดําอยู่ในอาคารหลังดังกล่าวจนถึงวันที่ 30 เมษายน 2560 ซึ่งเป็นช่วงกําหนดเวลา ชําระค่าเช่าระยะหนึ่ง ดังนั้น การบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวของแดงจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และดําย่อมมีสิทธิ ที่จะอยู่ในอาคารที่เช่าจนถึงสันที่ 30 เมษายน 2560

สรุป การบอกเลิกสัญญาเช่าของแดงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และการปฏิเสธของดําที่อ้างว่า ดํามีสิทธิอยู่ในอาคารหลังดังกล่าวได้อีก 3 ปีฟังไม่ขึ้น

 

ข้อ 2. (ก) ในวันที่ 25 ธันวาคม 2559 เขียวทําสัญญาเป็นหนังสือให้ขาวเช่าที่ดินของเขียวมีกําหนด 1 ปีนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2560 เป็นต้นไป โดยตกลงชําระค่าเช่าทุกวันที่ 5 ของเดือนเป็นค่าเช่า เดือนละ 50,000 บาท ในวันทําสัญญาเช่าขาวได้ให้เงินประกันสัญญาเช่าไว้เป็นเงิน 50,000 บาท ซึ่งเป็นเงินประกันความเสียหายที่เกิดจากการกระทําผิดสัญญาเช่า และได้ให้เงินค่าเช่าไว้ล่วงหน้า เป็นเงิน 50,000 บาท เมื่อขาวเข้าไปอยู่ในที่ดินที่เช่าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2560 นั้น ขาวไม่ได้ ชําระค่าเช่าให้กับเขียวอีกเลยจนถึงปัจจุบันนี้ ด้วยเหตุดังกล่าวนี้ ในวันที่ 6 มีนาคม 2560 เขียว จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวให้ขาวออกจากที่ดินที่เช่าภายในวันที่ 21 มีนาคม 2560 แต่ขาวไม่ยอมออกจากที่ดินที่เช่า ดังนั้นในวันที่ 22 มีนาคม 2560 เขียวจึงฟ้องขับไล่ขาวออกจากที่ดินของตน

ดังนี้ จงวินิจฉัยว่าการกระทําของเขียวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด

(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ คําตอบของท่านจะแตกต่างไปหรือไม่เพียงใดและเขียวจะเรียกให้ขาวชําระค่าเช่าซื้อที่ยังไม่ได้ชําระทั้งหมดได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึ่งกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”

วินิจฉัย

ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าการชําระค่าเช่ากําหนด ชําระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชําระอีกจึงจะบอกเลิกสัญญาได้

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ขาวไม่ได้ชําระค่าเช่า 3 ครั้งนั้น เมื่อหักค่าเช่าออก 1 เดือน ที่ขาว ชําระล่วงหน้าไว้ ย่อมถือว่าขาวไม่ได้ชําระค่าเช่า 2 เดือนติดต่อกัน คือ เดือนกุมภาพันธ์และเดือนมีนาคม (เงินประกัน สัญญาเช่าซึ่งเป็นเงินประกันความเสียหายจํานวน 50,000 บาท จะนํามาหักเป็นค่าเช่าไม่ได้) ซึ่งมีผลทําให้เขียว มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อสัญญาเช่านั้นมีการกําหนดชําระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน เขียวจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ขาวนําค่าเช่ามาชําระก่อน โดยต้องให้เวลาแก่ขาวนําค่าเช่ามา ชําระอย่างน้อย 15 วัน ซึ่งถ้าขาวไม่ยอมชําระอีก เขียวจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 560 วรรคสอง ดังนั้น การที่เขียวบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวทันทีในวันที่ 6 มีนาคม 2560 และให้ขาวออกจากที่ดินที่เช่าภายในวันที่ 21 มีนาคม 2560 นั้น การบอกเลิกสัญญาเช่าของเขียวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และเขียวจะฟ้องขับไล่ขาวไม่ได้

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 574 วรรคหนึ่ง “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญา ในข้อที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”

วินิจฉัย

ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ การที่ขาวผิดนัดไม่ชําระค่าเช่าในเดือนกุมภาพันธ์และ มีนาคม 2560 นั้น ย่อมถือเป็นกรณีที่ขาวผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กันแล้ว ดังนั้น เขียวผู้ให้เช่าซื้อ จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ทันทีตามมาตรา 574 วรรคหนึ่ง การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของเขียวจึงชอบด้วยกฎหมาย

แต่อย่างไรก็ตาม เขียวจะเรียกเงินค่าเช่าซื้อที่ขาวยังไม่ชําระในเดือนกุมภาพันธ์และมีนาคม 2560 จํานวน 100,000 บาท ไม่ได้ เพราะตามหลักกฎหมายมาตรา 574 วรรคหนึ่ง หากผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินค่าเช่าซื้อ สองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสําคัญ ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญา และริบเงินค่าเช่าซื้อ ที่ได้ใช้มาแล้วเท่านั้น จะเรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชําระเพราะผิดนัดหรือผิดสัญญาดังกล่าวไม่ได้

สรุป

(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ทันทีของเขียวไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อทันทีของเขียวชอบด้วยกฎหมาย แต่เขียวจะเรียกค่าเช่าซื้อที่ขาวยังไม่ชําระทั้งหมดไม่ได้ ดังนั้น คําตอบจึงแตกต่างกัน

 

ข้อ 3. นายอุทัย ทําสัญญาจ้างนายพิภพให้จัดเตรียมงานการสมรสทุกอย่างตั้งแต่การทําสัญญาหมั้นจนถึงการจัดพิธีการจัดเลี้ยงสมรส โดยตกลงชําระสินจ้างเป็นจํานวนเงิน 500,000 บาท โดยตกลง ชําระสินจ้างเป็นงวด ๆ ตามที่กําหนดไว้ในสัญญา นายพิภพได้ทําสัญญาจ้างนายแสวงเป็นหัวหน้างานมีกําหนดเวลา 1 ปี และทําสัญญาจ้างนายทนง และนายนคร โดยไม่ได้กําหนดระยะเวลาไว้ โดยให้เริ่มทํางานตั้งแต่เดือนเมษายน ในสัญญาได้ตกลง ให้ชําระสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันที่ 25 ของเดือน

จากข้อเท็จจริงดังกล่าว สัญญาระหว่างนายอุทัยกับนายพิภพเป็นสัญญาอะไร ตามกฎหมายมาตราใด โดยให้อธิบายตามองค์ประกอบของกฎหมายด้วย และสัญญาระหว่างนายพิภพกับนายแสวง และสัญญาระหว่างนายพิภพกับนายทนงและนายนครเป็นสัญญาอะไร ตามกฎหมายมาตราใด โดยให้ อธิบายตามองค์ประกอบของกฎหมายด้วย

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 575 “อันว่าจ้างแรงงานนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ลูกจ้าง ตกลงจะทํางาน ให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า นายจ้าง และนายจ้างตกลงจะให้สินจ้างตลอดเวลาที่ทํางานให้”

มาตรา 587 “อันว่าจ้างทําของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงรับ จะทําการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อ ผลสําเร็จแห่งการที่ทํานั้น”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ แยกวินิจฉัยได้ดังนี้

  1. สัญญาระหว่างนายอุทัยกับนายพิภพ

การที่นายอุทัยทําสัญญาจ้างนายพิภพให้จัดเตรียมงานการสมรสทุกอย่างตั้งแต่การทําสัญญา หมั้นจนถึงการจัดพิธีการจัดเลี้ยงสมรส โดยตกลงชําระสินจ้างเป็นจํานวนเงิน 500,000 บาท โดยตกลงชําระสินจ้าง เป็นงวด ๆ ตามที่กําหนดไว้ในสัญญานั้น เป็นกรณีที่นายพิภพผู้รับจ้างตกลงรับจะทํางานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้กับ นายอุทัยผู้ว่าจ้าง และนายอุทัยผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อความสําเร็จของงานที่ทํานั้น ดังนั้นสัญญาระหว่าง นายอุทัยกับนายพิภพ จึงเป็นสัญญาจ้างทําของตามมาตรา 587

  1. สัญญาระหว่างนายพิภพกับนายแสวง

การที่นายพิภพได้ทําสัญญาจ้างนายแสวงเป็นหัวหน้างานมีกําหนด 1 ปี โดยให้เริ่มทํางาน ตั้งแต่เดือนเมษายน และในสัญญาได้ตกลงให้ชําระสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันที่ 25 ของเดือนนั้น เป็นกรณีที่นายแสวงลูกจ้างตกลงจะทํางานให้แก่นายพิภพนายจ้าง และนายพิภพนายจ้างตกลงจะให้สินจ้างเป็น กําหนดระยะเวลารายเดือนตลอดเวลาที่ทํางานให้ ดังนั้น สัญญาระหว่างนายพิภพกับนายแสวงจึงเป็นสัญญา จ้างแรงงานตามมาตรา 575 และเป็นสัญญาจ้างที่มีกําหนดระยะเวลา 1 ปี

  1. สัญญาระหว่างนายพิภพกับนายทนงและนายนคร

การที่นายพิภพได้ทําสัญญาจ้างนายทนงและนายนครโดยไม่ได้กําหนดระยะเวลาไว้ โดยให้ เริ่มทํางานตั้งแต่เดือนเมษายน และในสัญญาได้ตกลงให้ชําระสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันที่ 25 ของเดือน เช่นเดียวกับนายแสวงนั้น สัญญาจ้างระหว่างนายพิภพกับนายทนงและนายนครจึงเป็นสัญญาจ้างแรงงานตาม มาตรา 575 และเป็นสัญญาจ้างที่ไม่มีกําหนดระยะเวลาไว้โดยสัญญา

สรุป

สัญญาระหว่างนายอุทัยกับนายพิภพเป็นสัญญาจ้างทําของตามมาตรา 587

สัญญาระหว่างนายพิภพกับนายแสวงเป็นสัญญาจ้างแรงงานตามมาตรา 575 โดยมีกําหนดระยะเวลา 1 ปี

และสัญญาระหว่างนายพิภพกับนายทนงและนายนครเป็นสัญญาจ้างแรงงานตามมาตรา 575 และเป็นสัญญาจ้างที่ไม่มี กําหนดระยะเวลา

Advertisement

อดทนและมีวินัยในการอ่านหนังสือ แล้วความสำเร็จจะเป็นของคุณ

CONTACT US

We're not around right now. But you can send us an email and we'll get back to you, asap.

Sending

Log in with your credentials

Forgot your details?