Advertisement

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2558

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าตึกแถวของแดงหนึ่งคูหา มีกําหนดเวลา 3 ปี โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 5 ของแต่ละเดือน เป็นค่าเช่าเดือนละหนึ่งหมื่นบาท สัญญาเช่ามีข้อความสําคัญดังนี้

Advertisement

ข้อ 5. “หากสัญญาเช่าครบกําหนด 3 ปี ผู้ให้เช่ายินยอมจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี และผู้ให้เช่า จะได้รับค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท”

ข้อ 6. “ในวันทําสัญญาเช่าผู้เช่าได้ให้เงินผู้ให้เช่าไว้เพื่อเป็นการประกันการชําระค่าเช่าไว้ซึ่งเป็น เงินเท่ากับค่าเช่า 3 เดือน (สามหมื่นบาท) และถ้าผู้เช่าได้ชําระค่าเช่าตามปกติ ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินนี้ ให้กับผู้เช่าหากครบกําหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่าตึกแถวนี้แล้ว”

ข้อเท็จจริงปรากฏว่าแดงให้ขาวเช่าตึกแถวได้เพียง 1 ปีเท่านั้น แดงได้ยกตึกแถวนี้ให้กับดำบุตรบุญธรรมของแดง การให้ทําถูกต้องตามกฎหมาย ขาวได้อยู่ในตึกแถวที่เช่ามาจนครบ 3 ปี ซึ่งตรงกับวันที่ 30 เมษายน 2559 ขาวไปพบดําและขอเช่าตึกแถวจากดําต่อไปอีก 3 ปี ตามข้อ 5. ของสัญญาเช่า แต่ถูกดําปฏิเสธและดําบอกให้ขาวส่งคืนตึกแถวนี้ให้กับดําภายใน 15 วัน เพราะสัญญาสิ้นสุดแล้ว ให้ท่านวินิจฉัยว่า

  • การกระทําของดําชอบด้วยกฎหมายหรือไม่เพียงใด และ
  • ส่วนขาวจะเรียกให้ดําคืนเงิน 30,000 บาท ให้ตนตามข้อ ของสัญญานี้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าตึกแถวระหว่างแดงกับขาว มีกําหนดเวลา 3 ปี เมื่อได้ทําเป็นหนังสือ สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้บังคับกันได้ 3 ปี ตามมาตรา 538 และเมื่อปรากฏว่า หลังจากขาวเช่าตึกแถวคูหานี้ได้เพียง 1 ปี แดงได้ยกตึกแถวนี้ให้กับดําบุตรบุญธรรมของแดง โดยการให้ทําถูกต้องตามกฎหมาย กรณีเช่นนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปแต่อย่างใดตาม มาตรา 569 วรรคหนึ่ง โดยดําผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาวผู้เช่า ด้วยตามมาตรา 569 วรรคสอง กล่าวคือ ดําจะต้องให้ขาวเช่าตึกแถวคูหานี้ต่อไปจนครบกําหนด 3 ปี

สําหรับข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 5. ที่ว่า “หากสัญญาเช่าครบกําหนด 3 ปี ผู้ให้เช่ายินยอม จะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี และผู้ให้เช่าจะได้รับค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท” นั้น เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตาม คํามั่นจะให้เช่า ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า จึงไม่มีผลผูกพันดําผู้รับโอน ดังนั้น เมื่อครบกําหนดเวลา ตามสัญญาเช่า ขาวได้ไปพบดําและขอเช่าตึกแถวจากดําต่อไปอีก 3 ปีตามสัญญาเช่าข้อ 5. ดําย่อมสามารถปฏิเสธ ไม่ให้ขาวเช่าต่อได้ การที่ดําปฏิเสธและบอกให้ขาวส่งคืนตึกแถวนี้ให้กับดําภายใน 15 วัน เพราะสัญญาสิ้นสุดแล้ว จึงชอบด้วยกฎหมาย

ส่วนข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 6. ที่ว่า “ในวันทําสัญญาเช่าผู้เช่าได้ให้เงินผู้ให้เช่าไว้เพื่อเป็นประกันการชําระค่าเช่าไว้ ซึ่งเป็นเงินเท่ากับค่าเช่า 3 เดือน (สามหมื่นบาท) และถ้าผู้เช่าได้ชําระค่าเช่า ตามปกติ ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินนี้ให้กับผู้เช่าหากครบกําหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่าตึกแถวนี้แล้ว” นั้น เป็นเรื่องค่าเช่า และถือเป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า ดังนั้น เมื่อขาวจะเรียกให้ดําคืนเงิน 30,000 บาท ให้ตนตามข้อ 6. ของสัญญา ดําจึงปฏิเสธไม่ได้ตามมาตรา 569 วรรคสอง

สรุป การกระทําของดําที่ปฏิเสธไม่ให้ขาวเช่าต่อไปอีก 3 ปีนั้น ชอบด้วยกฎหมาย และขาว สามารถเรียกให้ดําคืนเงิน 30,000 บาท ให้ตนตามข้อ 6. ของสัญญานี้ได้

 

Advertisement

อดทนและมีวินัยในการอ่านหนังสือ แล้วความสำเร็จจะเป็นของคุณ

Log in with your credentials

Forgot your details?