Advertisement

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2559

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. ในวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2556 แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าตึกแถวหนึ่งคูหาของแดงมีกําหนดเวลา 3 ปี โดยสัญญาเช่าเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2556 ถึงวันที่ 1 มีนาคม 2559 สัญญาเช่า มีข้อความสําคัญดังนี้

Advertisement

ข้อ 5 “ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 3 ปี ในวันที่ 1 มีนาคม 2559 แล้ว”

ปรากฏข้อเท็จจริงว่าในวันที่ 1 มีนาคม 2556 นั้นขาวได้เข้าไปอยู่ในตึกแถวแล้วและขาวได้ตอบ ให้แดงทราบว่าขาวขอเช่าต่อไปอีก 3 ปี ในวัน 1 มีนาคม 2556 เช่นกัน ครั้นขาวเช่าตึกแถวนี้มาถึงวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2558 แดงได้ขายตึกแถวที่ให้เช่าของตนหลังนี้ให้กับมืด การซื้อขายทําโดยชอบด้วยกฎหมาย ขาวอยู่ในตึกแถวมาจนถึงปัจจุบันนี้โดยไม่ได้ทําสัญญาเช่าใหม่กับมืดเลย และได้ชําระค่าเช่ามาโดยตลอด แต่มืดต้องการบอกเลิกสัญญาโดยที่ขาวมิได้ผิดสัญญา ดังนั้นมืดบอกเลิกสัญญาในวันที่ 20 ตุลาคม 2559 ซึ่งเป็นวันที่จะต้องชําระค่าเช่าตามที่สัญญาเช่า กําหนดไว้ตั้งแต่ต้น และมืดให้ขาวส่งคืนตึกแถวให้ตนในวันที่ 5 พฤศจิกายน 2559

ขาวอ้างว่าการบอกเลิกสัญญาของมืดไม่ชอบเพราะขาวยังมีสิทธิอยู่ในตึกแถวได้จนถึงวันที่ 1 มีนาคม 2562 (คืออยู่ต่อไปอีก 3 ปี หลังจากครบ 3 ปี ในวันที่ 1 มีนาคม 2559 แล้ว) ให้ท่านวินิจฉัยว่า การบอกเลิกสัญญาของมืดและข้ออ้างของขาวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสองเดือน”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ สัญญาเช่าตึกแถวระหว่างแดงกับขาว มีกําหนดเวลา 3 ปี เมื่อได้ทําเป็นหนังสือ สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้บังคับกันได้ 3 ปี ตามมาตรา 538 และสัญญาเช่า ข้อ 5 ที่ว่า “ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 3 ปี ในวันที่ 1 มีนาคม 2559 แล้ว” นั้น ถือเป็นคํามั่นจะให้เช่า เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่าในวันที่ 1 มีนาคม 2556 ขาวได้เข้าไปอยู่ในตึกแถวแล้ว และขาวได้ตอบให้แดงทราบว่าขาวขอเช่าตึกเถวต่อไปอีก 3 ปี ดังนี้ย่อมถือว่าขาวสนองรับคํามั่นจะให้เช่าแล้ว จึงเกิดสัญญาเช่าตึกแถวรวม 6 ปี แต่อย่างไรก็ตามเมื่อสัญญาดังกล่าวมิได้นําไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าจึงฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี เท่านั้น ตามมาตรา 538

และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2558 แดงได้ขายตึกแถวที่ให้เช่าของตนให้แก่มืด โดยการซื้อขายกระทําถูกต้องตามกฎหมาย กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่า ระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคหนึ่ง โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย กล่าวคือ มืดต้องให้ขาวเช่าตึกแถวนี้ต่อไปจนครบกําหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง

การตามข้อเท็จจริง เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 3 ปี และขาวยังคงอยู่ในตึกแถวมาจนถึงปัจจุบันนี้ โดยไม่ได้ทําสัญญาเช่าใหม่กับมืดและได้ชําระค่าเช่ามาโดยตลอด ซึ่งมืดเองก็มิได้ทักท้วงแต่อย่างใดนั้นถือเป็นการ ทําสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไป โดยเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา ให้นําสัญญาเดิมมาใช้บังคับ

ดังนั้น เมื่อเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดเวลา มืดจึงสามารถบอกเลิกสัญญากับขาวโดยที่ขาว มิได้ผิดสัญญาได้ตามมาตรา 566 แต่การที่มืดบอกเลิกสัญญาในวันที่ 20 ตุลาคม 2559 และให้ขาวส่งตึกแถวให้ตนในวันที่ 5 พฤศจิกายน 2559 นั้น ถือว่าเป็นการบอกเลิกที่ไม่ชอบตามมาตรา 566 เพราะตามหลักกฎหมาย ดังกล่าว มืดจะต้องบอกให้ขาวรู้ตัวและให้ขาวอยู่ในตึกแถวที่เช่าจนถึงวันที่ 20 พฤศจิกายน 2559 ซึ่งเป็น ชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่ง

ส่วนข้ออ้างของขาวที่ว่า การบอกเลิกสัญญาของมืดไม่ชอบเพราะขาวยังมีสิทธิอยู่ในตึกแถว ได้จนถึงวันที่ 1 มีนาคม 2562 ย่อมฟังไม่ขึ้น เพราะสัญญาเช่าตึกแถวระหว่างขาวกับมืดนั้นใช้บังคับกันได้เพียง 3 ปี เท่านั้น ตามมาตรา 538 ประกอบมาตรา 569

สรุป การบอกเลิกสัญญาของมืดและข้ออ้างของขาวไม่ชอบด้วยกฎหมาย

 

Advertisement

อดทนและมีวินัยในการอ่านหนังสือ แล้วความสำเร็จจะเป็นของคุณ

Log in with your credentials

Forgot your details?