Advertisement

การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2558

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าอาคารเก็บสินค้าของแดงมีกําหนดเวลา 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2554 เป็นต้นไป ตกลงชําระค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาท ทุก ๆ วันสิ้นเดือน สัญญาเช่าอาคารมีข้อความสําคัญ คือ

Advertisement

ข้อ 5. “หากผู้เช่าเช่าครบกําหนด 5 ปี ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่ออีก 5 ปี โดยผู้เช่าต้อง ชําระค่าเช่าเดือนละ 120,000 บาท และผู้ให้เช่าต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่าเช่าต่อภายใน วันที่ 31 มีนาคม 2559”

ข้อ 6. “ผู้ให้เช่าได้รับเงินประกันสัญญาเช่าจากผู้เช่าไว้เป็นเงิน 500,000 บาท หากครบกําหนด สัญญาเช่า 5 ปี ซึ่งตรงกับวันที่ 1 มีนาคม 2559 ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันสัญญาเช่าให้กับผู้เช่าทั้งหมด โดยที่ผู้เช่าจะต้องไม่กระทําผิดสัญญาเช่าด้วย”

ปรากฏข้อเท็จจริงว่าเมื่อขาวเช่าอาคารหลังนี้ได้เพียง 3 ปี แดงได้ขายอาคารนี้ให้กับมืดโดยสัญญา ซื้อขายทําถูกต้องตามกฎหมาย ขาวจึงต้องส่งค่าเช่าให้กับมืดมาตลอดสัญญาเช่าครบ 5 ปี ในวันที่ 1 มีนาคม 2559 ขาวจึงไปขอเช่าอาคารต่อไปอีก 5 ปีจากมืด และตกลงจะชําระค่าเช่าให้เดือนละ 120,000 บาท ตามข้อ 5. ที่เขียนไว้ในสัญญาเช่าและมืดตกลงยินยอมที่จะให้ขาวเช่าต่อไปอีก 5 ปี เช่นกัน ดังนั้นขาวจึงแจ้งให้มืดไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาวต่อไปอีกในวันที่ 30 มีนาคม 2559 แต่กลับถูกมืดปฏิเสธไม่ยอมไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าต่อไปอีก 5 ปี และขาวได้เรียกให้มืดคืนเงินประกันสัญญาเช่าให้ขาว 500,000 บาท ตามสัญญาข้อ 6. เพราะขาวไม่เคยผิดสัญญาเลย มืดก็ปฏิเสธไม่ยอมคืนเงินให้ขาวอีกเช่นกัน ให้วินิจฉัยว่า การปฏิเสธของมืดทั้ง 2 ประการชอบด้วยกฎหมายหรือไม่เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าอาคารเก็บสินค้าระหว่างแดงกับขาวซึ่งมีกําหนดเวลา 5 ปี ได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้บังคับกันได้ 5 ปี ตาม มาตรา 538 และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าหลังจากขาวเช่าอาคารหลังนี้ได้เพียง 3 ปี แดงได้ขายอาคารหลังนี้ ให้กับมืด โดยสัญญาซื้อขายได้ทําถูกต้องตามกฎหมาย กรณีเช่นนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับ ขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปแต่อย่างใดตามมาตรา 569 วรรคหนึ่ง โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาวผู้เช่าด้วยตามมาตรา 569 วรรคสอง กล่าวคือ มืดจะต้องให้ขาวเช่าอาคารเก็บ สินค้าหลังนี้ต่อไปจนครบกําหนด 5 ปี

สําหรับข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 5. ที่ว่า “หากผู้เช่าเช่าครบกําหนด 5 ปี ผู้ให้เช่าให้คํามั่น จะให้ผู้เช่าเช่าต่ออีก 5 ปี โดยผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าเดือนละ 120,000 บาท และผู้ให้เช่าต้องไปจดทะเบียนการเช่า ให้ผู้เช่าเช่าต่อภายในวันที่ 31 มีนาคม 2559” นั้น เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามคํามั่นจะให้เช่า ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า จึงไม่มีผลผูกพันมืดผู้รับโอน แต่อย่างไรก็ตามเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า เมื่อสัญญาเช่าครบ กําหนด 5 ปี ขาวได้ไปขอเช่าอาคารต่อไปอีก 5 ปีจากมืด และตกลงจะชําระค่าเช่าให้เดือนละ 120,000 บาท และมืดได้ตกลงยินยอมที่จะให้ขาวเช่าต่อไปอีก 5 ปีเช่นกัน ดังนั้น เมื่อขาวได้แจ้งให้มืดไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาวต่อไปอีกในวันที่ 30 มีนาคม 2559 มืดจึงต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าต่อไปอีก 5 ปี การที่มืดปฏิเสธไม่ยอมไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าต่อไปอีก 5 ปีนั้น การปฏิเสธของมืดกรณีนี้จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ส่วนข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 6. ที่ว่า “ผู้ให้เช่าได้รับเงินประกันสัญญาเช่าจากผู้เช่าไว้ เป็นเงิน 500,000 บาท หากครบกําหนด สัญญาเช่า 5 ปี ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันสัญญาเช่าให้กับผู้เช่าทั้งหมด โดยที่ผู้เช่าจะต้องไม่กระทําผิดสัญญาเช่าด้วย” นั้น เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาอื่น ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ ตามสัญญาเช่า จึงไม่มีผลผูกพันมืดผู้รับโอน ดังนั้น เมื่อขาวเช่าอาคารหลังนี้จนครบ 5 ปี และขาวไม่เคยกระทําผิด สัญญาเช่าเลยก็ตาม เมื่อขาวเรียกให้มืดคืนเงินประกันสัญญาเช่าให้ขาว 500,000 บาท มืดย่อมสามารถปฏิเสธไม่ยอม คืนเงินให้แก่ขาวได้ ซึ่งการปฏิเสธของมืดในกรณีนี้จึงชอบด้วยกฎหมาย

สรุป การปฏิเสธของมืดกรณีไม่ยอมไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าต่อไปอีก 5 ปีนั้น ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ส่วนการปฏิเสธของมืดที่ไม่ยอมคืนเงินให้แก่ขาว 500,000 บาท นั้น ชอบด้วยกฎหมาย

 

Advertisement

อดทนและมีวินัยในการอ่านหนังสือ แล้วความสำเร็จจะเป็นของคุณ

Log in with your credentials

Forgot your details?