Advertisement

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2557

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือแต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าที่ดินซึ่งแดงเป็นเจ้าของมีกําหนดเวลา 10 ปี ตกลงชําระค่าเช่าทุกวันที่ 25 ของแต่ละเดือน ขาวเช่าที่ดินของแดงมาจนถึง ปีที่ 5 โดยแดงและขาวมิได้ไปจดทะเบียนการเช่าหรือทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือฉบับใหม่อีกเลย และในสัญญาเช่าที่แดงและขาวตั้งแต่เริ่มเช่ายังมีข้อตกลงระบุว่า หากการเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่ากรณีใด ๆ ถ้าขาวเช่าที่ดินมาอย่างน้อย 3 ปี แดงตกลงจะให้ค่าขนย้ายสิ่งของออกไปจากที่ดินที่เช่าแก่ขาวเป็นเงิน หนึ่งแสนบาท ปรากฏว่าในปีที่ 5 นี้ ซึ่งตรงกับปี 2558 นี้ แดงได้ขายที่ดินให้กับม่วง การซื้อขายทําโดยชอบด้วยกฎหมาย ม่วงจึงบอกเลิกสัญญาโดยที่ขาวไม่ผิดสัญญาในวันที่ 31 มีนาคม 2558 และให้ขาวออกจาก ที่ดินในวันที่ 30 เมษายน 2558 แต่ขาวยังคงอยู่ในที่ดินจนถึงปัจจุบันนี้ ดังนี้ ม่วงจึงฟ้องขับไล่แล้วเรียกที่ดินคืนจากขาวในวันที่ 27 พฤษภาคม 2558 ให้วินิจฉัยว่า

Advertisement

ก. การกระทําของม่วงขอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด

ข. ขาวจะเรียกให้ม่วงจ่ายเงินค่าขนย้ายของออกไปจากที่ดินเป็นเงินหนึ่งแสนบาทได้หรือไม่ เพียงใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสองเดือน

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างแดงกับขาวซึ่งมีกําหนด เวลา 10 ปี ได้ทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือแต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมาย แต่จะใช้บังคับกัน ได้เพียง 3 ปีเท่านั้นตามมาตรา 538 และเมื่อปรากฏว่าขาวได้เช่าที่ดินของแดงมาจนถึงปีที่ 5 โดยแดงและขาวมิได้ ไปจดทะเบียนการเช่าหรือทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือฉบับใหม่เลย ย่อมถือว่าแดงและขาวได้ทําสัญญาเช่ากันใหม่ ต่อไปโดยไม่มีกําหนดเวลาตามมาตรา 570 และเมื่อแดงได้ขายที่ดินให้กับม่วงย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดง ผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยม่วงผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาวผู้เช่าด้วยตามมาตรา 569 วรรคสอง

เมื่อสัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ไม่มีกําหนดเวลา ม่วงจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตามมาตรา 566 แต่ จะต้องบอกกล่าวให้ขาวได้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดระยะเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย เมื่อม่วงบอกเลิกสัญญาเช่า ในวันที่ 31 มีนาคม 2558 ย่อมถือเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าในวันชําระค่าเช่าคือวันที่ 25 เมษายน 2558 และมีผล เป็นการเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 25 พฤษภาคม 2558 ดังนั้นแม้ม่วงจะบอกเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 31 มีนาคม 2558 และให้ขาวออกจากที่ดินในวันที่ 30 เมษายน 2558 จะเป็นการไม่ชอบ แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าม่วงได้ฟ้องขับไล่ แล้วเรียกที่ดินคืนจากขาวในวันที่ 27 พฤษภาคม 2558 ซึ่งเลยวันที่ 25 พฤษภาคม 2558 มาแล้ว กรณีนี้จึงถือว่า การกระทําของม่วงชอบด้วยมาตรา 566

ส่วนข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมที่ระบุว่า หากการเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่ากรณีใด ๆ ถ้าขาวเช่าที่ดิน มาอย่างน้อย 3 ปี แดงตกลงจะให้ค่าขนย้ายสิ่งของออกไปจากที่ดินที่เช่าแก่ขาวเป็นเงิน 100,000 บาทนั้น เป็นเพียง สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาอื่น ซึ่งไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าจึงไม่มีผลผูกพันม่วงผู้รับโอน ดังนั้น ขาวจะเรียกเงิน 100,000 บาท จากม่วงเพื่อเป็นค่าขนย้ายของออกไปจากที่ดินไม่ได้

สรุป

ก. การกระทําของม่วงชอบด้วยกฎหมาย

ข. ขาวจะเรียกให้ม่วงจ่ายเงินค่าขนย้ายของออกไปจากที่ดินเป็นเงิน 100,000 บาทไม่ได้

 

Advertisement

อดทนและมีวินัยในการอ่านหนังสือ แล้วความสำเร็จจะเป็นของคุณ

Log in with your credentials

Forgot your details?