การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2557
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือแต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าที่ดินซึ่งแดงเป็นเจ้าของมีกําหนดเวลา 10 ปี ตกลงชําระค่าเช่าทุกวันที่ 25 ของแต่ละเดือน ขาวเช่าที่ดินของแดงมาจนถึง ปีที่ 5 โดยแดงและขาวมิได้ไปจดทะเบียนการเช่าหรือทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือฉบับใหม่อีกเลย และในสัญญาเช่าที่แดงและขาวตั้งแต่เริ่มเช่ายังมีข้อตกลงระบุว่า หากการเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่ากรณีใด ๆ ถ้าขาวเช่าที่ดินมาอย่างน้อย 3 ปี แดงตกลงจะให้ค่าขนย้ายสิ่งของออกไปจากที่ดินที่เช่าแก่ขาวเป็นเงิน หนึ่งแสนบาท ปรากฏว่าในปีที่ 5 นี้ ซึ่งตรงกับปี 2558 นี้ แดงได้ขายที่ดินให้กับม่วง การซื้อขายทําโดยชอบด้วยกฎหมาย ม่วงจึงบอกเลิกสัญญาโดยที่ขาวไม่ผิดสัญญาในวันที่ 31 มีนาคม 2558 และให้ขาวออกจาก ที่ดินในวันที่ 30 เมษายน 2558 แต่ขาวยังคงอยู่ในที่ดินจนถึงปัจจุบันนี้ ดังนี้ ม่วงจึงฟ้องขับไล่แล้วเรียกที่ดินคืนจากขาวในวันที่ 27 พฤษภาคม 2558 ให้วินิจฉัยว่า
ก. การกระทําของม่วงขอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด
ข. ขาวจะเรียกให้ม่วงจ่ายเงินค่าขนย้ายของออกไปจากที่ดินเป็นเงินหนึ่งแสนบาทได้หรือไม่ เพียงใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”
มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสองเดือน
มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”
มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”
วินิจฉัย
ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น
และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย
กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างแดงกับขาวซึ่งมีกําหนด เวลา 10 ปี ได้ทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือแต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมาย แต่จะใช้บังคับกัน ได้เพียง 3 ปีเท่านั้นตามมาตรา 538 และเมื่อปรากฏว่าขาวได้เช่าที่ดินของแดงมาจนถึงปีที่ 5 โดยแดงและขาวมิได้ ไปจดทะเบียนการเช่าหรือทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือฉบับใหม่เลย ย่อมถือว่าแดงและขาวได้ทําสัญญาเช่ากันใหม่ ต่อไปโดยไม่มีกําหนดเวลาตามมาตรา 570 และเมื่อแดงได้ขายที่ดินให้กับม่วงย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดง ผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยม่วงผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาวผู้เช่าด้วยตามมาตรา 569 วรรคสอง
เมื่อสัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ไม่มีกําหนดเวลา ม่วงจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตามมาตรา 566 แต่ จะต้องบอกกล่าวให้ขาวได้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดระยะเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย เมื่อม่วงบอกเลิกสัญญาเช่า ในวันที่ 31 มีนาคม 2558 ย่อมถือเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าในวันชําระค่าเช่าคือวันที่ 25 เมษายน 2558 และมีผล เป็นการเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 25 พฤษภาคม 2558 ดังนั้นแม้ม่วงจะบอกเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 31 มีนาคม 2558 และให้ขาวออกจากที่ดินในวันที่ 30 เมษายน 2558 จะเป็นการไม่ชอบ แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าม่วงได้ฟ้องขับไล่ แล้วเรียกที่ดินคืนจากขาวในวันที่ 27 พฤษภาคม 2558 ซึ่งเลยวันที่ 25 พฤษภาคม 2558 มาแล้ว กรณีนี้จึงถือว่า การกระทําของม่วงชอบด้วยมาตรา 566
ส่วนข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมที่ระบุว่า หากการเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่ากรณีใด ๆ ถ้าขาวเช่าที่ดิน มาอย่างน้อย 3 ปี แดงตกลงจะให้ค่าขนย้ายสิ่งของออกไปจากที่ดินที่เช่าแก่ขาวเป็นเงิน 100,000 บาทนั้น เป็นเพียง สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาอื่น ซึ่งไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าจึงไม่มีผลผูกพันม่วงผู้รับโอน ดังนั้น ขาวจะเรียกเงิน 100,000 บาท จากม่วงเพื่อเป็นค่าขนย้ายของออกไปจากที่ดินไม่ได้
สรุป
ก. การกระทําของม่วงชอบด้วยกฎหมาย
ข. ขาวจะเรียกให้ม่วงจ่ายเงินค่าขนย้ายของออกไปจากที่ดินเป็นเงิน 100,000 บาทไม่ได้
ข้อ 2. (ก) แสดทําสัญญาเป็นหนังสือให้ดําเช่ารถยนต์ มีกําหนดเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2558 เป็นต้นไป ตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 20 ของเดือน ๆ ละ 25,000 บาท ในวันที่ 1 มกราคม 2558 ดําได้จ่ายค่าเช่าให้กับแสดไว้ทั้งหมดเป็นเงิน 75,000 บาท (เจ็ดหมื่นห้าพันบาท) หลังจากนั้นจนถึงปัจจุบันนี้ ดําไม่ชําระค่าเช่าให้กับแสดเลย ดังนั้นในวันที่ 27 พฤษภาคม 2558 แสดจึง บอกเลิกสัญญากับดํา และให้เวลาส่งรถยนต์คืนในวันที่ 5 มิถุนายน 2558 ดังนี้ การบอกเลิกสัญญาเช่าของแสดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด
(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ แสดมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้หรือไม่ และจะเรียกให้ดําชําระค่าเช่าซื้อที่ไม่ได้ชําระให้ทั้งหมดได้หรือไม่ เพียงใด
ธงคําตอบ
(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึ่งกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”
วินิจฉัย
การบอกเลิกสัญญาเช่าในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า มีกําหนดไว้ในมาตรา 560 กล่าวคือ ถ้า ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ แต่ถ้าชําระค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เช่น รายสองเดือนหรือรายปี ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระไม่น้อยกว่า 15 วันจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาทันทีไม่ได้
กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่ารถยนต์ระหว่างแสดและดํามีการตกลงชําระค่าเช่าเป็นรายเดือน โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 20 ของเดือน ๆ ละ 25,000 บาท และการที่ดําได้จ่ายค่าเช่าให้กับแสดไว้ ทั้งหมดเป็นเงิน 75,000 บาท ในวันที่ 1 มกราคม 2558 นั้น ถือว่าเป็นการจ่ายค่าเช่าให้แก่แสดแล้ว 3 เดือน คือ เดือนมกราคม กุมภาพันธ์ และมีนาคม และการที่ดําไม่ชําระค่าเช่าให้แก่แสดอีกจนถึงปัจจุบันก็เท่ากับว่าดําไม่ได้ ชําระค่าเช่าในวันที่ 20 เมษายน และ 20 พฤษภาคม 2558 ซึ่งเป็นค่าเช่าของเดือนเมษายน และพฤษภาคม 2558 ดังนั้น ถ้าแสดจะบอกเลิกสัญญาเช่า แสดจะต้องบอกกล่าวให้ดํานำค่าเช่ามาชําระก่อน และต้องให้เวลาดําไม่น้อยกว่า 15 วัน ซึ่งถ้าดําไม่นําค่าเช่ามาชําระแสดจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ (ตามมาตรา 560) ดังนั้น การที่แสดบอกเลิก สัญญาเช่ากับดําในวันที่ 27 พฤษภาคม 2558 และให้เวลาดําส่งรถยนต์คืนในวันที่ 5 มิถุนายน 2558 นั้น การบอกเลิก สัญญาเช่าของแสดจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 574 วรรคแรก “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญา ในข้อที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สินและเจ้าของทรัพย์สินขอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”
วินิจฉัย
ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ การที่ดําผิดนัดไม่ชําระค่าเช่าซื้อในเดือนเมษายน และเดือนพฤษภาคม 2558 นั้น ย่อมถือว่าเป็นกรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กันแล้ว ดังนั้น แสด ผู้ให้เช่าซื้อจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ทันทีในวันที่ 27 พฤษภาคม 2558 แต่จะเรียกให้ดําชําระค่าเช่าซื้อที่ ไม่ได้ชําระอีก 2 งวดเป็นเงิน 50,000 บาท ไม่ได้ ตามมาตรา 574 วรรคแรก
สรุป
(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าของแสดไม่ชอบด้วยกฎหมาย
(ข) ถ้าเป็นสัญญาเช่าซื้อแสดมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แต่จะเรียกให้ดําชําระค่าเช่าซื้อที่ยังไม่ได้ชําระให้แก่แสดทั้งหมดไม่ได้
ข้อ 3. สัญญาจ้างระหว่างเขียวนายจ้างและเหลืองลูกจ้างซึ่งเป็นพนักงานทําบัญชีได้รับค่าจ้างทุก ๆ วันที่ 15 และวันสิ้นเดือน เป็นค่าจ้างคราวละ 10,000 บาท โดยตกลงจ้างมีกําหนด 1 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2556 แต่เหลืองยังคงทํางานมาจนถึงปัจจุบันนี้ หากเหลืองบอกเลิกสัญญาในวันที่ 27 พฤษภาคม 2558 เหลืองต้องทํางานไปอีกจนถึงวันที่เท่าใด และเหลืองจะได้รับค่าจ้างจากเขียวนับตั้งแต่วันบอกเลิก สัญญาถึงวันสุดท้ายของการทํางานเป็นเงินเท่าใด จึงจะชอบด้วยกฎหมาย จงวินิจฉัย
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 581 “ถ้าระยะเวลาที่ได้ตกลงว่าจ้างกันนั้นสุดสิ้นลงแล้ว ลูกจ้างยังคงทํางานอยู่ต่อไปอีก และนายจ้างรู้ดังนั้นก็ไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาจ้างกันใหม่ โดยความอย่างเดียวกันกับสัญญาเดิม แต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจจะเลิกสัญญาเสียได้ด้วยการบอกกล่าวตามความในมาตรา ต่อไปนี้”
มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กําหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทําได้ แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้า กว่าสามเดือน
อนึ่ง ในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแต่ลูกจ้างเสียให้ครบจํานวนที่จะต้องจ่าย จนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกําหนดที่บอกกล่าวนั้นที่เดียวแล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทําได้”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาจ้างระหว่างเขียวนายจ้างและเหลืองลูกจ้างมีกําหนด 1 ปี และได้ ครบกําหนดแล้วในวันที่ 1 มีนาคม 2557 แต่เหลืองยังคงทํางานมาจนถึงปัจจุบันนี้โดยเขียวนายจ้างก็ไม่ทักท้วงนั้น ตามมาตรา 581 ให้สันนิษฐานว่าคู่สัญญาได้ทําสัญญาจ้างกันใหม่และเป็นสัญญาจ้างที่ไม่มีกําหนดเวลาโดยความ อย่างเดียวกันกับสัญญาเดิม และคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจบอกเลิกสัญญาจ้างได้ตามมาตรา 582 โดยการบอกกล่าว เมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้าง คราวถัดไปข้างหน้า
ข้อเท็จจริงตามอุทาหรณ์ การที่เหลืองบอกเลิกสัญญาในวันที่ 27 พฤษภาคม 2558 นั้น ถือว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาก่อนถึงกําหนดจ่ายสินจ้างในวันที่ 31 พฤษภาคม 2558 จึงต้องถือว่าเป็นการบอกกล่าว เลิกสัญญาจ้างในวันที่ 31 พฤษภาคม 2558 ซึ่งเป็นวันกําหนดจ่ายสินจ้างและจะมีผลเป็นการเลิกสัญญาจ้าง ในวันที่ 15 มิถุนายน 2558 ดังนั้นเหลืองจึงต้องทํางานต่อไปอีก จนถึงวันที่ 15 มิถุนายน 2558 และเหลืองจะได้รับสินจ้างในวันที่ 31 พฤษภาคม 2558 และวันที่ 15 มิถุนายน 2558 รวมเป็นเงิน 20,000 บาท ตามมาตรา 582
สรุป เหลืองจะต้องทํางานต่อไปอีกจนถึงวันที่ 15 มิถุนายน 2558 และเหลืองจะได้รับค่าจ้าง จากเขียวในวันที่ 31 พฤษภาคม 2558 และวันที่ 15 มิถุนายน 2558 รวมเป็นเงิน 20,000 บาท จึงจะชอบด้วยกฎหมาย
