Advertisement

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2558

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสืออย่างเดียวให้ขาวเช่าอาคารเก็บสินค้าของแดงมีกําหนดเวลา 10 ปี โดยตกลงชําระค่าเช่าทุกวันที่ 20 ของแต่ละเดือนเป็นค่าเช่าเดือนละ 500,000 บาท ในวันทําสัญญาเช่า ขาวผู้เช่าได้ให้เงินประกันสัญญาเช่าเพื่อประกันความเสียหายที่เกิดจากการผิดสัญญาเช่าเป็นเงินหนึ่งล้านบาท โดยผู้ให้เช่าตกลงคืนเงินประกันให้กับผู้เช่าเมื่อมีการบอกเลิกสัญญาเช่าและไม่ทําผิดสัญญาเช่าต่อผู้ให้เช่า ปรากฏข้อเท็จจริงว่า ขาวเช่าอาคารมาได้เพียง 1 ปีเท่านั้น แดงได้ยกอาคาร ที่เช่าซึ่งเป็นของแดงหลังนี้ให้กับมืดบุตรบุญธรรมของแดง การให้ได้ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย ขาว ได้เช่าอาคารนี้มาจนถึงปีที่ 4 ซึ่งตรงกับปี 2558 นี้ โดยขาวไม่เคยทําสัญญาเช่าฉบับใหม่กับมืดเลย ครั้นถึงวันที่ 30 กันยายน 2558 มืดไม่ประสงค์ให้ขาวเช่าอาคารหลังนี้ มืดจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับ ขาวโดยที่ขาวมิได้กระทําผิดสัญญาและมืดบอกให้ขาวออกจากอาคารที่เช่านี้ในวันที่ 30 ตุลาคม 2558 ขาวจึงเรียกเอาเงินประกันสัญญาคืนจากมืดหนึ่งล้านบาท จงวินิจฉัยว่า

Advertisement

(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าของมืดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด

(ข) ขาวมีสิทธิเรียกเอาเงินประกันสัญญาหนึ่งล้านบาทคืนจากมืดได้หรือไม่ เพียงใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสองเดือน”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าอาคารเก็บสินค้าซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างแดงกับขาว ซึ่งมีกําหนด 10 ปี ได้ทําสัญญาเช่าเป็นหนังสืออย่างเดียวโดยไม่จดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าดังกล่าวชอบด้วยกฎหมาย แต่จะใช้ฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้นตามมาตรา 538 และเมื่อขาวได้เช่าอาคารมาได้เพียง 1 ปี แดงได้ยกอาคารที่เช่าดังกล่าวให้แก่มืดบุตรบุญธรรมของแดง โดยการให้ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่าด้วย กล่าวคือ มืดจะต้องให้ขาวเช่าอาคารนั้นต่อไปอีก 2 ปี ตามสัญญาเช่า ตามมาตรา 569 วรรคสอง

ตามข้อเท็จจริง เมื่อขาวได้เช่าอาคารจนครบ 3 ปีแล้ว ขาวยังได้เช่าอาคารมาถึงปีที่ 4 โดย ขาวไม่เคยทําสัญญาเช่าฉบับใหม่กับมืดเลย ดังนี้ย่อมถือว่าขาวและมืดได้ทําสัญญาเช่ากันใหม่ และเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดเวลาตามมาตรา 570 โดยสิทธิและหน้าที่เป็นไปตามสัญญาเดิม

และเมื่อเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดเวลา มืดย่อมบอกเลิกสัญญาเช่าได้แม้ขาวจะมิได้กระทําผิดสัญญา ทั้งนี้ตามมาตรา 566 แต่การที่มืดได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวในวันที่ 30 กันยายน 2558 และให้ขาวออกจากอาคารที่เช่าในวันที่ 30 ตุลาคม 2558 นั้น ย่อมถือเป็นการบอกเลิกที่ไม่ชอบตามมาตรา 566 เพราะตามกฎหมายการที่มืดบอกเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 30 กันยายน 2558 ย่อมถือเป็นการบอกเลิกสัญญาในวันที่ 20 ตุลาคม 2558 ซึ่งเป็นวันชําระค่าเช่า และมืดจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัว และให้ขาวอยู่ในอาคารจนถึงวันที่ 20 พฤศจิกายน 2558 ซึ่งเป็นช่วงกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่ง ดังนั้นการบอกเลิกสัญญาเช่าของมืดดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ส่วนข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมที่ระบุว่า ผู้ให้เช่าตกลงคืนเงินประกันจํานวน 1 ล้านบาท ให้กับผู้เช่าเมื่อมีการบอกเลิกสัญญาเช่านั้น เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาอื่น ซึ่งมิใช่สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า จึงไม่มีผลผูกพันมืดผู้รับโอน ดังนั้นขาวจะเรียกเอาเงินประกันดังกล่าวคืนจากมืดไม่ได้

สรุป

(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าของมืดไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) ขาวไม่มีสิทธิเรียกเอาเงินประกันสัญญาหนึ่งล้านบาทคืนจากมืด

 

Advertisement

อดทนและมีวินัยในการอ่านหนังสือ แล้วความสำเร็จจะเป็นของคุณ

Log in with your credentials

Forgot your details?