Advertisement

การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2557

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์ของแดง มีกําหนด 6 ปีนับแต่วันที่ 1 เมษายน 2552 ถึงวันที่ 1 เมษายน 2558 โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันสิ้นเดือน สัญญาเช่าอาคารมีข้อความสําคัญดังนี้ คือ

Advertisement

ข้อ 5 “ผู้ให้เช่าและผู้เช่าตกลงว่าค่าเช่าปีแรกผู้เช่าต้องชําระเดือนละ 50,000 บาท ส่วนค่าเช่าปีต่อ ๆ ไปต้องชําระเพิ่มขึ้นอีก 10 เปอร์เซ็นต์ของค่าเช่าเดิม”

ข้อ 6 “ถ้าครบกําหนดสัญญาเช่านี้แล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจะไปจดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่า ๆ การ ต่อไปอีก 6 ปี แต่ผู้เช่าต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบภายในวันที่ 15 เมษายน 2558 และผู้ให้เช่าจะปฏิเสธไม่จดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่าเช่ามิได้”

ปรากฏข้อเท็จจริงว่า แดงได้ยกอาคารที่ขาวเช่านี้ให้กับม่วงพี่ชายบุญธรรมของแดงในปลายปี 2553 การยกให้ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย ครั้นถึงปี 2554 ม่วงจึงเรียกค่าเช่าเพิ่มจากขาวอีก 10 เปอร์เซ็นต์ ของค่าเช่าเดิม แต่ขาวปฏิเสธไม่ยอมตามความต้องการของม่วง อ้างว่าขาวไม่ผูกพันกับม่วงตาม สัญญาข้อ 5

ให้วินิจฉัยว่าข้ออ้างของขาวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด และถ้าหากขาวอยู่ในอาคารมาจนครบกําหนดเวลา 6 ปี ขาวแจ้งให้ม่วงไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาว ในวันที่ 1 เมษายน 2558 ม่วงปฏิเสธไม่ไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาว ดังนี้ ข้อปฏิเสธของม่วงที่ไม่ ปฏิบัติตามสัญญาข้อ 6 ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด จงวินิจฉัย

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างแดงกับขาว ซึ่งมีกําหนดเวลา 6 ปี ได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้ บังคับกันได้ 6 ปี ตามมาตรา 538 และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า แดงได้ยกอาคารที่ขาวเช่านี้ให้กับม่วงพี่ชายบุญธรรมของแดงในปลายปี 2553 กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปแต่อย่างใด ตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยม่วงผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาว ผู้เช่าด้วยตามมาตรา 569 วรรคสอง กล่าวคือ ม่วงจะต้องให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์นั้นต่อไปจนครบกําหนด 6 ปี ตามสัญญาเช่า

และเมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ในปี 2554 ม่วงได้เรียกเก็บค่าเช่าเพิ่มจากขาวอีก 10 เปอร์เซ็นต์ ของค่าเช่าเดิม ดังนี้ ขาวย่อมไม่สามารถปฏิเสธความต้องการของม่วงได้ เพราะขาวต้องผูกพันตามสัญญาเช่าข้อ 5 ซึ่งถือเป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง ที่ม่วงสามารถบังคับขาวได้ ดังนั้น ข้ออ้างของขาวที่ว่า ขาวไม่ผูกพันกับม่วงตามสัญญาข้อ 5 จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ส่วนข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 6 ที่ว่า ถ้าครบกําหนดสัญญาเช่านี้แล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจะไปจดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่า ๆ ต่อไปอีก 6 ปี นั้น เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามคํามั่นจะให้เช่า ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ ตามสัญญาเช่า จึงไม่มีผลผูกพันม่วงผู้รับโอน ดังนั้น การที่ขาวอยู่ในอาคารมาจนครบกําหนดเวลา 6 ปี และ ได้แจ้งให้ม่วงไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาว ม่วงย่อมปฏิเสธไม่ไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาวได้ ข้อปฏิเสธของม่วง ที่ไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อ 6 จึงชอบด้วยกฎหมาย

สรุป ข้ออ้างของขาวไม่ชอบด้วยกฎหมาย ส่วนข้ออ้างของม่วงชอบด้วยกฎหมาย

 

Advertisement

อดทนและมีวินัยในการอ่านหนังสือ แล้วความสำเร็จจะเป็นของคุณ

Log in with your credentials

Forgot your details?