LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ S/2552

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน  ปีการศึกษา  2552

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW 2008 

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

ข้อ  1  แดงทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าตึกแถวหลังหนึ่งมีกำหนดเวลา  3  ปี  สัญญาเช่าข้อ  5  ตกลงกันไว้ว่า  “หากสัญญาเช่าครบกำหนด  3  ปีแล้ว 

ให้สัญญาเช่าตึกแถวนี้มีต่อไปอีก  3  ปี  และหากไม่มีการต่ออายุสัญญาเช่า  ผู้ให้เช่าตกลงที่จะต้องขายตึกแถวที่ผู้เช่าอยู่ให้กับผู้เช่าเป็นรายแรก  ถ้าผู้ให้เช่าไม่ปฏิบัติตามผู้เช่ามีสิทธิฟ้องบังคับให้ผู้ให้เช่าปฏิบัติตามสัญญาข้อนี้ได้”  ปรากฏว่าเช่ามาเพียง  1  ปี  แดงซึ่งเป็นเจ้าของตึกที่เช่าได้ยกตึกแถวนี้ให้กับมืดบุตรบุญธรรมของแดงโดยชอบด้วยกฎหมาย  

เมื่อขาวเช่าตึกแถวมาครบกำหนด  3  ปี  ซึ่งตรงกับวันที่  30  เมษายน  2553  มืดได้โทรศัพท์บอกเลิกสัญญาเช่ากับขาว  แต่ขาวต้องการซื้อตึกแถวและให้มืดปฏิบัติตามสัญญาข้อ  5  ให้ท่านวินิจฉัยว่า  การกระทำของมืดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  และมืดจะต้องปฏิบัติตามความต้องการของขาวหรือไม่  เพราะเหตุใด 

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  สัญญาเช่าตึกแถวระหว่างแดงกับขาวมีกำหนดเวลา  3  ปี  เมื่อมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ  ย่อมใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีกันได้  ตามมาตรา  538

ตามข้อเท็จจริง  ขาวเช่าตึกแถวมาได้เพียง  1  ปี  แดงซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวได้ยกตึกแถวหลังนี้ให้กับมืด  กรณีเช่นนี้ถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์  สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่าและขาวผู้เช่าจึงไม่ระงับสิ้นไป  ตามมาตรา  569  วรรคแรก  โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย  กล่าวคือ  มืดต้องให้ขาวเช่าอยู่ต่อไปจนครบกำหนด  3  ปี  ตามสัญญาเช่าตามมาตรา  569  วรรคสอง

สำหรับสัญญาเช่าข้อ  5  ที่ตกลงให้สัญญาเช่ามีต่อไปอีก  3  ปีนั้น  มืดไม่ต้องรับมาเพราะมิฉะนั้นแล้วเท่ากับสัญญาเช่ามีกำหนด  6  ปี  แต่สัญญาเช่าตึกแถวเพียงแต่ทำเป็นหนังสือไม่ได้ไปจดทะเบียนจึงฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง  3  ปี  ตามมาตรา  538  ส่วนข้อสัญญาที่ว่า หากไม่มีการต่ออายุสัญญาเช่า  ผู้ให้เช่าตกลงที่จะขายตึกแถวให้กับผู้เช่านั้น  เป็นข้อตกลงอื่นไม่ใช่ข้อตกลงเกี่ยวกับสัญญาเช่าตามมาตรา  569  วรรคสอง  มืดจึงไม่ต้องรับมาเช่นกัน  ดังนั้น  เมื่อขาวเช่าตึกแถวครบกำหนด  3  ปี  มืดจึงบอกเลิกสัญญาเช่าได้  โดยไม่ต้องผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามข้อ  5  ของสัญญาเช่าตึกแถวแต่อย่างใด

สรุป  การกระทำของมืดชอบด้วยกฎหมาย  และมืดไม่ต้องปฏิบัติตามความต้องการของขาว