LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ 2/2552

การสอบไล่ภาค  2   ปีการศึกษา  2552

 ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW 2008 
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

 ข้อ  1  แดงทำสัญญาเช่าตึกเป็นหนังสือแต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าตึกแถวมีกำหนดเวลา  5  ปี  ขาวเช่าตึกแถวนี้มาเพียง  1  ปี แดงได้ขายตึกแถวนี้ให้กับมืดโดยชอบด้วยกฎหมาย  มืดเป็นผู้ไปเก็บค่าเช่ากับขาวทุกๆวันสิ้นเดือน  ตามสัญญาเช่าที่ได้ตกลงระหว่างแดงและขาว  และขาวอยู่ในตึกแถวครบ  3  ปีแล้ว  มืดก็มิว่ากระไรในระหว่างปีที่  4  ซึ่งตรงกับปี  2552  
ขาวนำค่าเช่ามาให้มืดทุกๆสิ้นเดือนตามปกติ  ครั้นสิ้นเดือนธันวาคม  2552  ขาวนำค่าเช่าไปชำระให้มืด  มืดรับค่าเช่าไว้แต่ได้ขอบอกเลิกสัญญากับขาวและให้ขาวออกจากตึกแถวไปในวันที่  15  มกราคม  2553  แต่ขาวไม่ยอมออกจากตึกแถวนี้จนถึงวันที่  12  กุมภาพันธ์  2553  มืดจึงฟ้องขับไล่ขาวออกจากตึกแถว  ให้ท่านวินิจฉัยว่า  การกระทำของมืดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เพราะเหตุใด
 ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

  มาตรา  566  ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้  ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ  แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย  แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน

มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

มาตรา  570  ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น  ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  สัญญาเช่าตึกแถวระหว่างแดงและขาวได้ทำเป็นหนังสือแต่เพียงอย่างเดียว  ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยแต่อย่างใด  สัญญาเช่ามีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย  ใช้บังคับได้ไม่ตกเป็นโมฆะ  แต่กฎหมายให้ถือว่าสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาตั้งแต่  3  ปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีตามสัญญาเช่าได้แต่เพียง  3  ปี  ตามมาตรา  538  เท่านั้น

เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าขาวเช่าตึกได้เพียง  1 ปี  แดงได้ยกตึกแถวนั้นให้มืด  ดังนี้สัญญาเช่าไม่ระงับ  มืดต้องรับมาซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า  ตามมาตรา  569  กล่าวคือต้องให้ขาวเช่าจนครบ  3  ปี  ตามสัญญา  ส่วนการที่ขาวอยู่ครบ  3  ปีแล้วยังอยู่ต่อมาอีกจนถึงปีที่  4  แม้ไม่ได้ทำสัญญาใหม่ก็ตาม  การเช่าระหว่างมืดกับขาวก็เป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา  ตามมาตรา  570  ข้อตกลงต่างๆจึงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม

อนึ่ง  มืดสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาได้ตามมาตรา  566  แม้ขาวจะไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเลยก็ตาม  แต่การบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัวก่อนกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง  แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า  2  เดือน

เมื่อกำหนดชำระค่าเช่าตกลงกันทุกๆวันสิ้นเดือน  การที่มืดบอกเลิกสัญญาในวันที่  31  ธันวาคม  2552  (สุดระยะอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่า)  ฉะนั้นมืดจะต้องให้เวลาขาวอีกชั่วระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย  คือครบกำหนดในวันที่  31  มกราคม  2553  แต่เมื่อมืดให้เวลาขาวเพียง  15  วันจึงไม่ชอบ  แต่อย่างไรก็ดี  การบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวก็หาตกเป็นโมฆะไม่  เมื่อมืดฟ้องขับไล่ขาวในวันที่  12  กุมภาพันธ์  2553  ซึ่งเลยวันที่  31  มกราคม  2553  มาแล้ว  กรณีจึงถือว่าการกระทำของมืดชอบด้วยมาตรา  566

สรุป  การกระทำของมืดชอบด้วยกฎหมาย