การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2552
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่า จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
มาตรา 569 อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
มาตรา 570 ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ สัญญาเช่าตึกแถวระหว่างแดงและขาวได้ทำเป็นหนังสือแต่เพียงอย่างเดียว ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยแต่อย่างใด สัญญาเช่ามีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ใช้บังคับได้ไม่ตกเป็นโมฆะ แต่กฎหมายให้ถือว่าสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องให้บังคับคดีตามสัญญาเช่าได้แต่เพียง 3 ปี ตามมาตรา 538 เท่านั้น
เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าขาวเช่าตึกได้เพียง 1 ปี แดงได้ยกตึกแถวนั้นให้มืด ดังนี้สัญญาเช่าไม่ระงับ มืดต้องรับมาซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า ตามมาตรา 569 กล่าวคือต้องให้ขาวเช่าจนครบ 3 ปี ตามสัญญา ส่วนการที่ขาวอยู่ครบ 3 ปีแล้วยังอยู่ต่อมาอีกจนถึงปีที่ 4 แม้ไม่ได้ทำสัญญาใหม่ก็ตาม การเช่าระหว่างมืดกับขาวก็เป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ตามมาตรา 570 ข้อตกลงต่างๆจึงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม
อนึ่ง มืดสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาได้ตามมาตรา 566 แม้ขาวจะไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเลยก็ตาม แต่การบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัวก่อนกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 2 เดือน
เมื่อกำหนดชำระค่าเช่าตกลงกันทุกๆวันสิ้นเดือน การที่มืดบอกเลิกสัญญาในวันที่ 31 ธันวาคม 2552 (สุดระยะอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่า) ฉะนั้นมืดจะต้องให้เวลาขาวอีกชั่วระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย คือครบกำหนดในวันที่ 31 มกราคม 2553 แต่เมื่อมืดให้เวลาขาวเพียง 15 วันจึงไม่ชอบ แต่อย่างไรก็ดี การบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวก็หาตกเป็นโมฆะไม่ เมื่อมืดฟ้องขับไล่ขาวในวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2553 ซึ่งเลยวันที่ 31 มกราคม 2553 มาแล้ว กรณีจึงถือว่าการกระทำของมืดชอบด้วยมาตรา 566
สรุป การกระทำของมืดชอบด้วยกฎหมาย