การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2551
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ให้ท่านวินิจฉัยว่าการกระทำของดำทั้ง 2 ประการชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบหลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่า จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
มาตรา 569 อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
วินิจฉัย
สัญญาเช่าบ้านระหว่างแดงกับขาวมีกำหนดเวลา 3 ปี เมื่อมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ ย่อมใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้และถือว่าสัญญาเช่าเป็นหนังสือนั้นเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดี ตามมาตรา 538
ส่วนเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ถ้าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ทำให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทำให้ผู้รับโอนย่อมรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย ตามมาตรา 569
กรณีตามอุทาหรณ์ ขาวเช่าบ้านหลังนี้มาได้ 2 ปี ครั้นปีที่ 3 แดงได้ขายบ้านหลังนี้และเครื่องเรือนโบราณให้กับดำโดยทำสัญญาซื้อขายกันถูกต้องตามกฎหมาย เช่นนี้ถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่าและขาวผู้เช่าไม่ระงับสิ้นไป ตามมาตรา 569 วรรคแรก แต่ดำผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย กล่าวคือ ดำต้องให้ขาวเช่าอยู่ต่อไปจนครบกำหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่า ตามมาตรา 569 วรรคสอง
แต่อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าข้อสุดท้ายที่มีข้อความว่า “เมื่อครบกำหนดแล้ว ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่ออีกมีกำหนดเวลา 3 ปี” ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงคำมั่นที่ผูกพันเฉพาะระหว่างคู่สัญญา (บุคคลสิทธิ) ไม่ถือว่าเป็นสัญญาเช่า คำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวจึงต้องระงับไปพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า ดำจึงไม่ต้องรับคำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวมาด้วย (ฎ. 6763/2541 , ฎ. 6491/2539)
ส่วนข้อสัญญาที่ว่า “ผู้เช่าตกลงจะซื้อเครื่องเรือนโบราณจากผู้ให้เช่าในราคา 500,000 บาท” ก็ไม่ใช่ข้อตกลงเกี่ยวกับสัญญาเช่าเช่นกัน เป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นบุคคลสิทธิ ทั้งไม่ใช่หน้าที่ของผู้เช่าตามกฎหมายด้วย ผู้รับโอนจึงไม่อาจบังคับให้ผู้เช่าต้องผูกพันตามข้อสัญญานี้ได้
ดังนั้น ถึงแม้ขาวจะแจ้งความจำนงที่จะเช่าต่ออีก แต่ดำปฏิเสธ ดำย่อมมีสิทธิทำได้และเป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะคำมั่นจะให้เช่าไม่ผูกพันผู้รับโอน ตามมาตรา 569 ส่วนการที่ดำจะบังคับให้ขาวซื้อเครื่องเรือนโบราณนั้น ดำย่อมไม่อาจกระทำได้ เพราะข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงตามสัญญาอื่น ไม่ใช่สัญญาเช่า จึงไม่ผูกพันดำผู้รับโอน
สรุป ดำปฏิเสธไม่ยอมให้ขาวเช่าต่อได้ แต่ดำจะบังคับให้ขาวซื้อเครื่องเรือนโบราณไม่ได้