LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ S/2551

Advertisement

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน  ปีการศึกษา  2551

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW 2008

 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

ข้อ  1  แดงทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าบ้านมีกำหนดเวลา  3  ปี  สัญญาเช่าข้อสุดท้ายมีข้อความว่า “เมื่อผู้เช่าเช่าครบกำหนดแล้ว  ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้เช่าต่ออีกมีกำหนดเวลา  3  ปี  ส่วนเครื่องเรือนโบราณซึ่งอยู่ในบ้านเช่าอันเป็นของผู้ให้เช่านั้น  ผู้เช่าตกลงจะซื้อจากผู้ให้เช่าในราคา  500,000  บาท”  ผู้ให้เช่าได้ส่งมอบบ้านและเครื่องเรือนโบราณให้ผู้เช่าได้ใช้และได้รับประโยชน์จนกระทั่งผู้เช่าได้เช่าบ้านมาเป็นเวลา  2  ปี  
ครั้นในปีที่  3  แดงได้ขายบ้านหลังนี้พร้อมเครื่องเรือนโบราณให้กับดำ  การทำสัญญาซื้อขายทำถูกต้องตามกฎหมาย  ปรากฏว่าสัญญาเช่าสิ้นสุดลงในวันที่  30  เมษายน  2551  ในวันนี้เองขาวได้ไปพบดำและขอให้ดำให้ขาวเช่าต่อไปอีกสามปี  แต่ดำปฏิเสธและดำบังคับให้ขาวซื้อเครื่องเรือนโบราณในราคา  500,000  บาท  ตามสัญญาข้อสุดท้าย

ให้ท่านวินิจฉัยว่าการกระทำของดำทั้ง  2  ประการชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เพราะเหตุใด

Advertisement

ธงคำตอบหลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

วินิจฉัย

สัญญาเช่าบ้านระหว่างแดงกับขาวมีกำหนดเวลา  3  ปี  เมื่อมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ  ย่อมใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้และถือว่าสัญญาเช่าเป็นหนังสือนั้นเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดี  ตามมาตรา  538 

ส่วนเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งให้เช่า  ถ้าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์  ไม่ทำให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป  และมีผลทำให้ผู้รับโอนย่อมรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย  ตามมาตรา  569

กรณีตามอุทาหรณ์  ขาวเช่าบ้านหลังนี้มาได้  2  ปี  ครั้นปีที่  3  แดงได้ขายบ้านหลังนี้และเครื่องเรือนโบราณให้กับดำโดยทำสัญญาซื้อขายกันถูกต้องตามกฎหมาย  เช่นนี้ถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์  สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่าและขาวผู้เช่าไม่ระงับสิ้นไป  ตามมาตรา  569  วรรคแรก  แต่ดำผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย  กล่าวคือ  ดำต้องให้ขาวเช่าอยู่ต่อไปจนครบกำหนด  3  ปี  ตามสัญญาเช่า  ตามมาตรา  569  วรรคสอง

แต่อย่างไรก็ตาม  สัญญาเช่าข้อสุดท้ายที่มีข้อความว่า  “เมื่อครบกำหนดแล้ว  ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่ออีกมีกำหนดเวลา  3  ปี” ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงคำมั่นที่ผูกพันเฉพาะระหว่างคู่สัญญา  (บุคคลสิทธิ)  ไม่ถือว่าเป็นสัญญาเช่า  คำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวจึงต้องระงับไปพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า  ดำจึงไม่ต้องรับคำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวมาด้วย  (ฎ. 6763/2541 ,  ฎ.  6491/2539)

ส่วนข้อสัญญาที่ว่า  “ผู้เช่าตกลงจะซื้อเครื่องเรือนโบราณจากผู้ให้เช่าในราคา  500,000  บาท”  ก็ไม่ใช่ข้อตกลงเกี่ยวกับสัญญาเช่าเช่นกัน  เป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นบุคคลสิทธิ  ทั้งไม่ใช่หน้าที่ของผู้เช่าตามกฎหมายด้วย  ผู้รับโอนจึงไม่อาจบังคับให้ผู้เช่าต้องผูกพันตามข้อสัญญานี้ได้

ดังนั้น  ถึงแม้ขาวจะแจ้งความจำนงที่จะเช่าต่ออีก  แต่ดำปฏิเสธ  ดำย่อมมีสิทธิทำได้และเป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมาย  เพราะคำมั่นจะให้เช่าไม่ผูกพันผู้รับโอน  ตามมาตรา  569  ส่วนการที่ดำจะบังคับให้ขาวซื้อเครื่องเรือนโบราณนั้น  ดำย่อมไม่อาจกระทำได้  เพราะข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงตามสัญญาอื่น  ไม่ใช่สัญญาเช่า  จึงไม่ผูกพันดำผู้รับโอน

สรุป  ดำปฏิเสธไม่ยอมให้ขาวเช่าต่อได้  แต่ดำจะบังคับให้ขาวซื้อเครื่องเรือนโบราณไม่ได้

Advertisement