LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ 1/2552

การสอบไล่ภาค  1  ปีการศึกษา  2552

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW 2008 

 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

ข้อ  1  แดงทำสัญญาเช่าเป็นหนังสืออย่างเดียวให้ขาวเช่าตึกแถวของแดงหนึ่งคูหามีกำหนดเวลา  10  ปี  โดยตกลงชำระค่าเช่าทุกๆวันสิ้นเดือน  ขาวเช่าตึกแถวนี้มาเพียง  1  ปี  แดงได้ยกตึกให้กับมืด  บุตรชายโดยชอบด้วยกฎหมาย  ขาวเช่าตึกแถวต่อมาเรื่อยๆ  จนถึงปีที่  5 และชำระค่าเช่าให้กับมืดมาตลอดโดยที่ขาวและมืดไม่ได้ทำสัญญาเช่าฉบับใหม่เลย 
ครั้นขาวเช่าตึกแถวนี้มาในปีที่  6  ซึ่งตรงกับปี  2552  มืดได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวโดยขาวมิได้ผิดสัญญาเลย  โดยมืดบอกเลิกสัญญาให้ขาวทราบในวันที่  15  สิงหาคม  2552  และให้ขาวออกไปจากตึกแถวในวันที่  31  สิงหาคม  2552  เมื่อครบกำหนดเวลาบอกเลิก  ขาวไม่ยอมออกจากตึกแถว  มืดจึงมาฟ้องขับไล่ขาวในวันที่  16  กันยายน  2552  ให้ท่านวินิจฉัยว่าการกระทำของมืดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา  566  ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้  ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ  แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย  แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน

มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

มาตรา  570  ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น  ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  สัญญาเช่าตึกแถวระหว่างแดงและขาวได้ทำเป็นหนังสือแต่เพียงอย่างเดียว  ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยแต่อย่างใด  สัญญาเช่ามีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย  ใช้บังคับได้ไม่ตกเป็นโมฆะ  แต่กฎหมายให้ถือว่าสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาตั้งแต่  3  ปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีตามสัญญาเช่าได้แต่เพียง  3  ปี  ตามมาตรา  538  เท่านั้น

เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าขาวเช่าตึกได้เพียง  1 ปี  แดงได้ยกตึกแถวนั้นให้มืด  ดังนี้สัญญาเช่าไม่ระงับ  มืดต้องรับมาซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า  ตามมาตรา  569  กล่าวคือต้องให้ขาวเช่าจนครบ  3  ปี  ตามสัญญา  ส่วนการที่ขาวอยู่ครบ  3  ปีแล้วนั้นยังอยู่ต่อมาอีกจนถึงปัจจุบัน  แม้ไม่ได้ทำสัญญาใหม่ก็ตาม  การเช่าระหว่างมืดกับขาวก็เป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา  ตามมาตรา  570  ข้อตกลงต่างๆจึงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม

อนึ่ง  มืดสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาได้ตามมาตรา  566  แม้ขาวจะไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเลยก็ตาม  แต่การบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัวก่อนกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง  แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า  2  เดือน

เมื่อกำหนดชำระค่าเช่าตกลงกันทุกๆวันสิ้นเดือน  การที่มืดบอกเลิกสัญญาในวันที่  15  สิงหาคม  2552  เท่ากับเป็นการบอกเลิกสัญญาในวันชำระค่าเช่าคือ  วันที่  31  สิงหาคม  2552  ฉะนั้นมืดจะต้องให้เวลาขาวถึงวันที่  30  กันยายน  2552  จึงจะฟ้องขับไล่ได้ในวันรุ่งขึ้นคือ วันที่  1  ตุลาคม  2552  ตามมาตรา  566  การที่มืดบอกเลิกสัญญากับขาวในวันที่  15  สิงหาคม  2552  และให้ขาวอยู่ในตึกถึงวันที่  31  สิงหาคม  2552  แล้วมาฟ้องขับไล่ในวันที่  16  กันยายน  2552  การบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย  ตามมาตรา  566

สรุป  การกระทำของมืดไม่ชอบด้วยกฎหมาย