การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2552
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่า จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
มาตรา 566 ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน
มาตรา 569 อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
มาตรา 570 ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ สัญญาเช่าตึกแถวระหว่างแดงและขาวได้ทำเป็นหนังสือแต่เพียงอย่างเดียว ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยแต่อย่างใด สัญญาเช่ามีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ใช้บังคับได้ไม่ตกเป็นโมฆะ แต่กฎหมายให้ถือว่าสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องให้บังคับคดีตามสัญญาเช่าได้แต่เพียง 3 ปี ตามมาตรา 538 เท่านั้น
เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าขาวเช่าตึกได้เพียง 1 ปี แดงได้ยกตึกแถวนั้นให้มืด ดังนี้สัญญาเช่าไม่ระงับ มืดต้องรับมาซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า ตามมาตรา 569 กล่าวคือต้องให้ขาวเช่าจนครบ 3 ปี ตามสัญญา ส่วนการที่ขาวอยู่ครบ 3 ปีแล้วนั้นยังอยู่ต่อมาอีกจนถึงปัจจุบัน แม้ไม่ได้ทำสัญญาใหม่ก็ตาม การเช่าระหว่างมืดกับขาวก็เป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ตามมาตรา 570 ข้อตกลงต่างๆจึงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม
อนึ่ง มืดสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาได้ตามมาตรา 566 แม้ขาวจะไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเลยก็ตาม แต่การบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัวก่อนกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 2 เดือน
เมื่อกำหนดชำระค่าเช่าตกลงกันทุกๆวันสิ้นเดือน การที่มืดบอกเลิกสัญญาในวันที่ 15 สิงหาคม 2552 เท่ากับเป็นการบอกเลิกสัญญาในวันชำระค่าเช่าคือ วันที่ 31 สิงหาคม 2552 ฉะนั้นมืดจะต้องให้เวลาขาวถึงวันที่ 30 กันยายน 2552 จึงจะฟ้องขับไล่ได้ในวันรุ่งขึ้นคือ วันที่ 1 ตุลาคม 2552 ตามมาตรา 566 การที่มืดบอกเลิกสัญญากับขาวในวันที่ 15 สิงหาคม 2552 และให้ขาวอยู่ในตึกถึงวันที่ 31 สิงหาคม 2552 แล้วมาฟ้องขับไล่ในวันที่ 16 กันยายน 2552 การบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย ตามมาตรา 566
สรุป การกระทำของมืดไม่ชอบด้วยกฎหมาย