ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
จึงแจ้งความจำนงที่จะเช่าต่ออีก 2 ปี ตามสัญญาข้อ 5 เขียวตอบปฏิเสธไม่ยอมปฏิบัติตามที่ขาวต้องการ ครั้นสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วเขียวได้แจ้งขาวว่าให้ขาวขนของออกจากที่ดินและให้ส่งที่ดินคืนภายในวันที่ 15 มีนาคม 2552 และเขียวไม่ยอมจ่ายเงิน 100,000 บาท ตามสัญญาข้อ 5 ให้กับขาวเลย ให้ท่านวินิจฉัยว่าการกระทำของเขียวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบหลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่า จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
มาตรา 569 อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
วินิจฉัย
สัญญาเช่าที่ดินระหว่างแดงกับขาวมีกำหนดเวลา 2 ปี เมื่อมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ ย่อมใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้และถือว่าสัญญาเช่าเป็นหนังสือนั้นเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องคดี ตามมาตรา 538
ส่วนเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ถ้าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ไม่ทำ
ให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทำให้ผู้รับโอนย่อมรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย ตามมาตรา 569
กรณีตามอุทาหรณ์ ขาวเช่าบ้านหลังนี้มาได้เพียง 1 ปี แดงได้ขายที่ดินแปลงนี้ให้กับเขียวโดยชอบด้วยกฎหมาย เช่นนี้ถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่าและขาวผู้เช่าไม่ระงับสิ้นไป ตามาตรา 659 วรรคแรก แต่เขียวผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย กล่าวคือ เขียวต้องให้ขาวเช่าอยู่ต่อไปจนครบ 2 ปี ตามสัญญาเช่า ตามมาตรา 569 วรรคสอง
แต่อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าข้อ 5 ที่มีข้อความว่า “เมื่อครบกำหนด 2 ปี ตามสัญญาฉบับนี้แล้ว ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่ออีก 2 ปี หากผู้เช่าต้องการ” ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงคำมั่นที่ผูกพันเฉพาะระหว่างคู่สัญญา ไม่ถือว่าเป็นสัญญาเช่า คำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวจึงต้องระงับไปพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า
ส่วนข้อสัญญาที่ว่า “หากไม่มีการต่อสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าตกลงที่จะจ่ายเงิน 100,000 บาท ให้กับผู้เช่าเป็นค่าขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินที่เช่า” ก็ไม่ใช่ข้อตกลงเกี่ยวกับสัญญาเช่าเช่นกัน ทั้งไม่ใช่หน้าที่ของผู้ให้เช่าตามกฎหมายด้วย ผู้รับโอนจึงไม่ต้องผูกพันตามข้อสัญญานี้ ทั้งนี้เพราะสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่ผู้รับโอนจะต้องรับมาด้วยนั้นคือ สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเท่านั้น
ดังนั้นถึงแม้ขาวจะแจ้งความจำนงที่จะเช่าต่ออีก 2 ปี แต่เขียวปฏิเสธ และให้ขาวขนย้ายออกไป เขียวย่อมมีสิทธิทำได้และเป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะคำมั่นจะให้เช่าไม่ผูกพันผู้รับโอน ตามมาตรา 569 และการที่เขียวไม่ยอมจ่ายเงิน 100,000 บาท ตามสัญญาข้อ 5 ก็เป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมายเช่นกัน เพราะข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงตามสัญญาอื่น ไม่ใช่สัญญาเช่า จึงไม่ผูกพันเขียวผู้รับโอน
สรุป การกระทำของเขียวชอบด้วยกฎหมายแล้ว