LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ 2/2551

จึงแจ้งความจำนงที่จะเช่าต่ออีก  2  ปี  ตามสัญญาข้อ  5  เขียวตอบปฏิเสธไม่ยอมปฏิบัติตามที่ขาวต้องการ  ครั้นสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วเขียวได้แจ้งขาวว่าให้ขาวขนของออกจากที่ดินและให้ส่งที่ดินคืนภายในวันที่  15  มีนาคม  2552  และเขียวไม่ยอมจ่ายเงิน  100,000  บาท  ตามสัญญาข้อ  5  ให้กับขาวเลย  ให้ท่านวินิจฉัยว่าการกระทำของเขียวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบหลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

วินิจฉัย

สัญญาเช่าที่ดินระหว่างแดงกับขาวมีกำหนดเวลา  2  ปี  เมื่อมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ  ย่อมใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้และถือว่าสัญญาเช่าเป็นหนังสือนั้นเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องคดี  ตามมาตรา  538

ส่วนเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งให้เช่า  ถ้าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ไม่ทำ

ให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป  และมีผลทำให้ผู้รับโอนย่อมรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย  ตามมาตรา  569

กรณีตามอุทาหรณ์  ขาวเช่าบ้านหลังนี้มาได้เพียง  1  ปี  แดงได้ขายที่ดินแปลงนี้ให้กับเขียวโดยชอบด้วยกฎหมาย  เช่นนี้ถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์  สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่าและขาวผู้เช่าไม่ระงับสิ้นไป  ตามาตรา  659  วรรคแรก  แต่เขียวผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน  ซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย  กล่าวคือ  เขียวต้องให้ขาวเช่าอยู่ต่อไปจนครบ  2  ปี  ตามสัญญาเช่า ตามมาตรา  569 วรรคสอง

แต่อย่างไรก็ตาม  สัญญาเช่าข้อ  5  ที่มีข้อความว่า  “เมื่อครบกำหนด  2  ปี  ตามสัญญาฉบับนี้แล้ว  ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่ออีก  2  ปี  หากผู้เช่าต้องการ”  ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงคำมั่นที่ผูกพันเฉพาะระหว่างคู่สัญญา  ไม่ถือว่าเป็นสัญญาเช่า  คำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวจึงต้องระงับไปพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า

ส่วนข้อสัญญาที่ว่า  “หากไม่มีการต่อสัญญาเช่า  ผู้ให้เช่าตกลงที่จะจ่ายเงิน  100,000  บาท  ให้กับผู้เช่าเป็นค่าขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินที่เช่า”  ก็ไม่ใช่ข้อตกลงเกี่ยวกับสัญญาเช่าเช่นกัน  ทั้งไม่ใช่หน้าที่ของผู้ให้เช่าตามกฎหมายด้วย  ผู้รับโอนจึงไม่ต้องผูกพันตามข้อสัญญานี้  ทั้งนี้เพราะสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่ผู้รับโอนจะต้องรับมาด้วยนั้นคือ  สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเท่านั้น

ดังนั้นถึงแม้ขาวจะแจ้งความจำนงที่จะเช่าต่ออีก  2  ปี  แต่เขียวปฏิเสธ  และให้ขาวขนย้ายออกไป  เขียวย่อมมีสิทธิทำได้และเป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมาย  เพราะคำมั่นจะให้เช่าไม่ผูกพันผู้รับโอน  ตามมาตรา  569  และการที่เขียวไม่ยอมจ่ายเงิน  100,000  บาท  ตามสัญญาข้อ  5  ก็เป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมายเช่นกัน  เพราะข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงตามสัญญาอื่น  ไม่ใช่สัญญาเช่า  จึงไม่ผูกพันเขียวผู้รับโอน

สรุป  การกระทำของเขียวชอบด้วยกฎหมายแล้ว