LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ 2/2551

จึงแจ้งความจำนงที่จะเช่าต่ออีก  2  ปี  ตามสัญญาข้อ  5  เขียวตอบปฏิเสธไม่ยอมปฏิบัติตามที่ขาวต้องการ  ครั้นสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วเขียวได้แจ้งขาวว่าให้ขาวขนของออกจากที่ดินและให้ส่งที่ดินคืนภายในวันที่  15  มีนาคม  2552  และเขียวไม่ยอมจ่ายเงิน  100,000  บาท  ตามสัญญาข้อ  5  ให้กับขาวเลย  ให้ท่านวินิจฉัยว่าการกระทำของเขียวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบหลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

วินิจฉัย

สัญญาเช่าที่ดินระหว่างแดงกับขาวมีกำหนดเวลา  2  ปี  เมื่อมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ  ย่อมใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้และถือว่าสัญญาเช่าเป็นหนังสือนั้นเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องคดี  ตามมาตรา  538

ส่วนเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งให้เช่า  ถ้าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ไม่ทำ

ให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป  และมีผลทำให้ผู้รับโอนย่อมรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย  ตามมาตรา  569

กรณีตามอุทาหรณ์  ขาวเช่าบ้านหลังนี้มาได้เพียง  1  ปี  แดงได้ขายที่ดินแปลงนี้ให้กับเขียวโดยชอบด้วยกฎหมาย  เช่นนี้ถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์  สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่าและขาวผู้เช่าไม่ระงับสิ้นไป  ตามาตรา  659  วรรคแรก  แต่เขียวผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน  ซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย  กล่าวคือ  เขียวต้องให้ขาวเช่าอยู่ต่อไปจนครบ  2  ปี  ตามสัญญาเช่า ตามมาตรา  569 วรรคสอง

แต่อย่างไรก็ตาม  สัญญาเช่าข้อ  5  ที่มีข้อความว่า  “เมื่อครบกำหนด  2  ปี  ตามสัญญาฉบับนี้แล้ว  ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่ออีก  2  ปี  หากผู้เช่าต้องการ”  ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงคำมั่นที่ผูกพันเฉพาะระหว่างคู่สัญญา  ไม่ถือว่าเป็นสัญญาเช่า  คำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวจึงต้องระงับไปพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า

ส่วนข้อสัญญาที่ว่า  “หากไม่มีการต่อสัญญาเช่า  ผู้ให้เช่าตกลงที่จะจ่ายเงิน  100,000  บาท  ให้กับผู้เช่าเป็นค่าขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินที่เช่า”  ก็ไม่ใช่ข้อตกลงเกี่ยวกับสัญญาเช่าเช่นกัน  ทั้งไม่ใช่หน้าที่ของผู้ให้เช่าตามกฎหมายด้วย  ผู้รับโอนจึงไม่ต้องผูกพันตามข้อสัญญานี้  ทั้งนี้เพราะสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่ผู้รับโอนจะต้องรับมาด้วยนั้นคือ  สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเท่านั้น

ดังนั้นถึงแม้ขาวจะแจ้งความจำนงที่จะเช่าต่ออีก  2  ปี  แต่เขียวปฏิเสธ  และให้ขาวขนย้ายออกไป  เขียวย่อมมีสิทธิทำได้และเป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมาย  เพราะคำมั่นจะให้เช่าไม่ผูกพันผู้รับโอน  ตามมาตรา  569  และการที่เขียวไม่ยอมจ่ายเงิน  100,000  บาท  ตามสัญญาข้อ  5  ก็เป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมายเช่นกัน  เพราะข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงตามสัญญาอื่น  ไม่ใช่สัญญาเช่า  จึงไม่ผูกพันเขียวผู้รับโอน

สรุป  การกระทำของเขียวชอบด้วยกฎหมายแล้ว

 

ข้อ  2

(ก)    น้ำเงินทำสัญญาเป็นหนังสือให้ม่วงเช่าบ้านมีกำหนดเวลา  5  ปี  สัญญาเช่าตกลงชำระค่าเช่าทุกๆวันที่  15  ของเดือน  ปรากฏข้อเท็จจริงว่าสัญญาเช่าดำเนินมาเพียง  1  ปีเท่านั้น  ม่วงไม่ชำระค่าเช่าของวันที่  15  มกราคม 2552  และของวันที่  15  กุมภาพันธ์  2552  แต่น้ำเงินก็ไม่ได้ทวงถามค่าเช่าครั้นถึงวันที่  6  มีนาคม  2552  น้ำเงินได้โทรศัพท์ไปหาม่วงและขอบอกเลิกสัญญาเช่าทันที   แต่ยอมให้ม่วงออกไปจากบ้านเช่าในวันที่  15  มีนาคม  2552  การกระทำของน้ำเงินชอบด้วยกฎหมายหรือไม่เพียงใด

(ข)    ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ  (ก)  เป็นสัญญาเช่าซื้อ คำตอบของท่านจะแตกต่างไปหรือไม่เพียงใด  จงวินิจฉัย

ธงคำตอบ

(ก)   หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  560  ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า  ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน  หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป  ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด  ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน

วินิจฉัย

การบอกเลิกสัญญาเช่าในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า  มีกำหนดไว้ในมาตรา  560  กล่าวคือ  ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า  ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้  แต่ถ้าชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน  เช่น  รายสองเดือนหรือรายปี  ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระไม่น้อยกว่า  15  วัน  จึงจะบอกเลิกสัญญาได้  ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาทันทีไม่ได้  ดังนั้นการเช่าที่ต้องชำระค่าเช่าเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์  ถ้าผู้เช่าไม่ชำระ  ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที

กรณีตามอุทาหรณ์  สัญญาเช่าบ้านระหว่างน้ำเงินและม่วง  มีการตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน  คือทุกๆวันที่  15  ของเดือน  การที่ม่วงผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเดือนมกราคมและเดือนกุมภาพันธ์  2552  ยังไม่ทำให้น้ำเงินเกิดสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าบ้านดังกล่าวได้  เพราะกรณีดังกล่าวต้องตามบทบัญญัติมาตรา  560  วรรคสอง  ดังนั้นน้ำเงินจึงต้องบอกกล่าวให้ม่วงนำค่าเช่าบ้านมาชำระก่อน  ซึ่งจะต้องให้เวลาอย่างน้อย  15  วัน  น้ำเงินผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีในวันที่  6  มีนาคม  2552  และให้ม่วงออกไปจากบ้านเช่าในวันที่  15 มีนาคม  2552  ไม่ได้  เมื่อน้ำเงินบอกเลิกสัญญาเช่าทันที  ทำให้การบอกเลิกสัญญาของน้ำเงินไม่ชอบด้วยกฎหมาย 

(ข)   หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  574  วรรคแรก  ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติดๆกัน  หรือกระทำผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสำคัญ  เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้  ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน  ให้ริบเป็นเจ้าของทรัพย์สินและเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย

วินิจฉัย

ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ  ก  เป็นสัญญาเช่าซื้อ  การที่ม่วงผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อในวันที่  15  มกราคม  2552  และวันที่  15  กุมภาพันธ์  2552  น้ำเงินย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที  ตามมาตรา  574  วรรคแรก  โดยไม่ต้องเตือนให้ผู้เช่าซื้อ  นำค่าเช่าซื้อมาชำระก่อนแต่อย่างใด  เพราะเมื่อผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินค่าเช่าซื้อ  2  คราวติดกัน  กฎหมายให้สิทธิผู้ให้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ทันที  ดังนั้นการที่น้ำเงินบอกเลิกสัญญาทันทีในวันที่  6  มีนาคม  2552  จึงเป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมายแล้ว  คำตอบจึงแตกต่างกัน

สรุป

(ก)    การกระทำของน้ำเงินไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข)   การกระทำของน้ำเงินชอบด้วยกฎหมายแล้ว 

 

ข้อ  3 

(ก)    นายจ้างทำสัญญาจ้างแรงงานนายสมัยเป็น  “เจ้าหน้าที่ฝ่ายทำบัญชีและการเงิน”  ตามสัญญาไม่มีกำหนดเวลา  ตกลงชำระค่าจ้างทุกๆวันสิ้นเดือนๆละ  10,000  บาท  นายสมัยมาทำงานสายบ่อยครั้งทำให้นายจ้างไม่ค่อยพอใจ  นายจ้างจึงมีคำสั่งให้นายสมัยขับรถยนต์ไปส่งสินค้าให้ลูกค้า  แต่นายสมัยไม่ยอมทำตามคำสั่ง  นายจ้างจึงบอกเลิกสัญญาจ้างนายสมัยทันที  และไม่จ่ายค่าสินไหมทดแทนด้วย  เช่นนี้นายสมัยจะต่อสู้ได้หรือไม่  เพราะเหตุใด  จงอธิบาย

(ข)    ตามกฎหมายจ้างทำของ  ผู้รับจ้างจะเอาการที่จ้างนั้นไปให้บุคคลอื่นรับจ้างช่วงเป็นบางส่วนหรือทั้งหมดได้หรือไม่  จงอธิบายโดยยกหลักกฎหมายและยกตัวอย่างประกอบ

ธงคำตอบ

(ก)   หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  583  ถ้าลูกจ้างจงใจขัดคำสั่งของนายจ้างอันชอบด้วยกฎหมายก็ดี  หรือละเลยไม่นำพาต่อคำสั่งเช่นว่านั้นเป็นอาจิณก็ดี  ละทิ้งการงานไปเสียก็ดี  กระทำความผิดอย่างร้ายแรงก็ดี  หรือทำประการอื่นอันไม่สมแก่การปฏิบัติหน้าที่ของตนให้ลุล่วงไปโดยถูกต้องและสุจริตก็ดี  ท่านว่านายจ้างจะไล่ออกโดยมิพักต้องบอกกล่าวล่วงหน้าหรือให้สินไหมทดแทนก็ได้

วินิจฉัย

การจงใจขัดคำสั่งของนายจ้างที่จะทำให้นายจ้างบอกเลิกสัญญาจ้างได้ทันที  ตามมาตรา  583  จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์  3  ประการดังนี้  คือ

1       ต้องเป็นการกระทำโดยจงใจ

2       เป็นการขัดคำสั่งของนายจ้างอันชอบด้วยกฎหมาย

3       คำสั่งนั้นเกี่ยวกับหน้าที่ตามสัญญาจ้าง

กรณีตามอุทาหรณ์  นายจ้างทำสัญญาจ้างนายสมัยเป็นลูกจ้างทำหน้าที่ “เจ้าหน้าที่ฝ่ายทำบัญชีและการเงิน”  แต่นายจ้างมีคำสั่งให้นายสมัยขับรถไปส่งสินค้า  ซึ่งไม่ใช่หน้าที่ตามสัญญาจ้าง  การที่นายสมัยไม่ทำตามที่นายจ้างสั่ง  จึงไม่ใช่การจงใจขัดคำสั่งของนายจ้าง  ตามนัยมาตรา  583  ที่นายจ้างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจ้างได้ทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าและไม่ต้องจ่ายค่าสินไหมทดแทน  ดังนั้นนายสมัยสามารถต่อสู้นายจ้างได้  ตามมาตรา  583

(ข)   หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  607  ผู้รับจ้างจะเอาการที่รับจ้างทั้งหมดหรือแบ่งการแต่บางส่วนไปให้ผู้รับจ้างช่วงทำอีกทอดหนึ่งก็ได้  เว้นแต่สาระสำคัญแห่งสัญญานั้นจะอยู่ที่ความรู้ความสามารถของตัวผู้รับจ้าง  แต่ผู้รับจ้างคงต้องรับผิดเพื่อความประพฤติหรือความผิดอย่างใดๆของผู้รับจ้างช่วง

อธิบาย

จากหลักกฎหมายดังกล่าวข้างต้น  จะเห็นว่าโดยหลักแล้ว  สัญญาจ้างทำของไม่ใช่สัญญาเฉพาะตัวของผู้รับจ้าง  ผู้รับจ้างจึงสามารถเอาการที่รับจ้างทั้งหมดหรือแบ่งแต่บางส่วนไปให้ผู้รับจ้างช่วงทำก็ได้  ทั้งนี้โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตจากผู้ว่าจ้างแต่อย่างใด  ตามมาตรา 607  ตอนต้น  เว้นแต่จะมีข้อตกลงห้ามมิให้รับจ้างช่วง

ตัวอย่างเช่น  ก  ว่าจ้าง  ข  ให้สร้างบ้านหนึ่งหลัง  กำหนดให้แล้วเสร็จภายใน  3  เดือน  เช่นนี้  ข  ผู้รับจ้างสามารถให้  ค  สร้างบ้านดังกล่าวแทนตนได้  หรือ  ข  สร้างบ้านเสร็จไปแล้วครึ่งหลัง  ข  จะให้  ค  สร้างต่ออีกครึ่งหลังให้แล้วเสร็จภายในเวลากำหนดก็ได้เช่นกัน

อย่างไรก็ตาม  ก็มีข้อยกเว้นอยู่ว่า  ถ้าสาระสำคัญแห่งสัญญาจ้างทำของนั้นอยู่ที่ความรู้ความสามารถของตัวผู้รับจ้าง  หรือต้องใช้ความรู้ความสามารถเฉพาะตัว  ผู้รับจ้างจะให้บุคคลอื่นกระทำการแทนตนไม่ได้  กล่าวคือจะเอาการที่จ้างนั้นไปให้บุคคลอื่นรับจ้างช่วงไม่ได้  ทั้งนี้เพราะสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้ชำระหนี้แทนกันได้นั่นเอง

ตัวอย่างเช่น  จ้างผู้รับจ้างวาดภาพเหมือนตัวผู้ว่าจ้าง  หรือจ้างทำเครื่องประดับอัญมณีซึ่งผู้รับจ้างมีฝีมือดี  ยังหาผู้มีฝีมือแข่งขันด้วยไม่ได้ เช่นนี้ถือว่าเป็นสัญญาจ้างทำของซึ่งสาระสำคัญอยู่ที่ความรู้ความสามารถเฉพาะตัวของผู้รับจ้าง  ผู้รับจ้างจึงไม่อาจเอาการที่รับจ้างนั้นไปให้ผู้อื่นกระทำแทนตนได้