LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ 1/2551

การสอบไล่ภาค  1  ปีการศึกษา  2551

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW 2008 

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ 

ข้อ 1        แดงทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าตึกแถวมีกำหนดเวลา 5 ปี ตกลงชำระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 7 ของเดือน ๆ ละ 20,000 บาท ขาวเช่าตึกแถวหลังนี้ได้เพียง 3 ปี แดงได้ยกตึกแถวให้กับมืดบุตรชายของตนโดยเสน่หาและการยกให้ทำถูกต้องตามกฎหมาย ขาวอยู่ในตึกแถวมาจนครบ 5 ปีพอดีซึ่งสัญญาเช่าสิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2550 แต่ขาวยังคงอยู่ในตึกแถวต่อมาและได้นำค่าเช่าไปชำระให้กับมืดทุก ๆ เดือนโดยขาวอยากจะทำสัญญาเช่าใหม่อีก 5 ปีเท่ากับระยะเวลาตามสัญญาเช่าเดิม
แต่มืดก็ไม่ยอมทำสัญญาเช่าให้กับขาวใหม่แต่ให้ขาวชำระค่าเช่าตามปกติมาตลอด ครั้นถึงวันที่ 31 สิงหาคม 2551 มืดไม่ประสงค์ให้ขาวอยู่ในตึกแถว มืดจึงบอกเลิกสัญญากับขาวในวันดังกล่าวและให้ขาวอยู่ในตึกแถวถึงวันที่ 15 กันยายน 2551
ปรากฏข้อเท็จจริงว่าขาวไม่ยอมส่งตึกแถวคืนให้กับมืดตามกำหนดระยะเวลาที่มืดบอกกล่าว ดังนั้นมืดจึงฟ้องขับไล่ขาวในวันที่ 10 ตุลาคม 2551 ให้ท่านวินิจฉัยว่าการกระทำของมืดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด
 
ธงคำตอบ

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา  566  ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้  ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ  แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย  แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน

มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

มาตรา  570  ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น  ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

วินิจฉัย

สัญญาตึกระหว่างแดงและขาวชอบด้วยกฎหมาย (ป.พ.พ.มาตรา 538) ขาวเช่าตึกได้ 3 ปี แดงยกตึกให้มืดสัญญาเช่าไม่ระงับ มืดต้องให้ขาวเช่าจนครบ 5 ปี (ป.พ.พ.มาตรา 569) ขาวอยู่ครบ 5 ปีและอยู่ต่อมาอีกจนถึงปัจจุบันแม้ไม่ได้ทำสัญญาใหม่ก็ตาม การเช่าระหว่างมืดกับขาวเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลา (ป.พ.พ.มาตรา 570) มืดบอกเลิกสัญญาในวันที่ 31 สิงหาคม และให้ขาวอยู่ในตึกถึงวันที่ 15 กันยายนนั้น การบอกกล่าวไม่ชอบ (ป.พ.พ.มาตรา 566) มืดจะต้องให้เวลาถึงวันที่ 7 ตุลาคม บอกเลิก 31 สิงหาคมเท่ากับบอกเลิกวันที่ 7 กันยายน (วันชำระค่าเช่า) และต้องให้เวลาถึงวันที่ 7 ตุลาคม (ตาม ป.พ.พ.มาตรา 566) แต่เมื่อมาฟ้องขับไล่วันที่ 10 ตุลาคมซึ่งเลยวันที่ 7 ตุลาคมแล้ว จึงถือว่าการกระทำของมืดชอบด้วยกฎหมาย การบอกกล่าวต้องนับระยะเวลาจากวันบอกเลิกถึงวันฟ้องขับไล่