การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2554
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1 แดงทำสัญญาเป็นหนังสือให้ขาวเช่าตึกแถวของแดงมีกำหนดเวลา 2 ปี สัญญาเช่าข้อสุดท้ายเขียนไว้ว่า “ถ้าสัญญาเช่าครบกำหนด 2 ปี ในวันที่ 31 สิงหาคม 2554 หากผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่ออีก 2 ปี ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้เช่าต่อไปอีก แต่ผู้เช่าต้องตอบให้ผู้ให้เช่าทราบภายในวันที่ 15 กันยายน 2554 เท่านั้น แต่ถ้าผู้เช่าไม่ได้เช่าต่อ ผู้ให้เช่าตกลงจ่ายเงิน 50,000 บาท ให้กับผู้เช่าเป็นค่าขนย้ายทรัพย์สินออกจากตึกแถวโดยปราศจากเงื่อนไขใดๆทั้งสิ้น”
ปรากฏว่าขาวเช่าตึกแถวนี้มาเพียง 1 ปี แดงยกตึกแถวให้กับดำพี่ชายบุญธรรมของภริยาแดงโดยชอบด้วยกฎหมาย ขาวเช่าตึกแถวมาจนครบ 2 ปี ในวันที่ 31 สิงหาคม 2554 ขาวได้แจ้งให้ดำทราบว่าขาวมีความประสงค์จะเช่าต่อไปอีก 2 ปี ตามสัญญาเช่าข้อสุดท้าย แต่ดำปฏิเสธและเรียกให้ขาวคืนตึกแถวให้ภายในวันที่ 16 กันยายน 2554 ขาวจึงเรียกเงินค่าขนย้าย 50,000 บาท ดังกล่าวจากดำอีก แต่ดำก็ปฏิเสธอีกเช่นกัน ให้วินิจฉัยว่าการปฏิเสธของดำทั้ง 2 ประการชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่า จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
มาตรา 569 อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าตึกแถวระหว่างแดงกับขาวซึ่งมีกำหนด 2 ปี ได้ทำเป็นหนังสือ สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 538 และสามารถใช้บังคับกันได้ 2 ปี และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ขาวเช่าตึกแถวนี้มาได้เพียง 1 ปี แดงยกตึกแถวให้กับดำพี่ชายบุญธรรมของภริยาแดงโดยชอบด้วยกฎหมาย กรณีนี้ย่อมไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยดำผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย กล่าวคือ ดำต้องให้ขาวเช่าตึกแถวนั้นต่อไปจนครบกำหนด 2 ปี ตามสัญญาเช่า
แต่อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าข้อสุดท้ายที่เขียนไว้ว่า “ถ้าสัญญาเช่าครบกำหนด 2 ปี ในวันที่ 31 สิงหาคม 2554 หากผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่ออีก 2 ปี ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้เช่าต่อไปอีก” นั้น ข้อความดังกล่าวเป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามคำมั่น ไม่ใช่สิทธิ และหน้าที่ตามสัญญาเช่าจึงไม่ผูกพันดำ ดังนั้น การที่ขาวได้แจ้งให้ดำทราบว่ามีความประสงค์จะเช่าต่อไปอีก 2 ปี ตามสัญญาเช่าข้อสุดท้าย และดำปฏิเสธและเรียกให้ขาวคืนตึกแถวนั้น คำปฏิเสธของดำกรณีนี้จึงชอบด้วยกฎหมาย
ส่วนข้อสัญญาที่ว่า “ถ้าผู้เช่าไม่ได้เช่าต่อ ผู้ให้เช่าตกลงจ่ายเงิน 50,000 บาท ให้กับผู้เช่าเป็นค่าขนย้ายทรัพย์สินออกจากตึกแถวโดยปราศจากเงื่อนไขใดๆทั้งสิ้น” นั้น ก็เป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาอื่น มิใช่สิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับสัญญาเช่า ทั้งไม่ใช่หน้าที่ของผู้ให้เช่าตามกฎหมายด้วย ผู้รับโอนจึงไม่ต้องผูกพันตามข้อสัญญานี้ เพราะสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่ผู้รับโอนจะต้องรับมาด้วยนั้น คือสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเท่านั้น ดังนั้น การที่ขาวเรียกค่าขนย้าย 50,000 บาท แต่ดำปฏิเสธ คำปฏิเสธของดำกรณีนี้จึงชอบด้วยกฎหมายเช่นเดียวกัน
สรุป คำปฏิเสธของดำทั้ง 2 ประการชอบด้วยกฎหมาย