LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ 1/2554

การสอบไล่ภาค  1  ปีการศึกษา  2554

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW 2008 

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

ข้อ  1  แดงทำสัญญาเป็นหนังสือให้ขาวเช่าตึกแถวของแดงมีกำหนดเวลา  2  ปี  สัญญาเช่าข้อสุดท้ายเขียนไว้ว่า  “ถ้าสัญญาเช่าครบกำหนด  2  ปี  ในวันที่ 31  สิงหาคม  2554  หากผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่ออีก  2  ปี  ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้เช่าต่อไปอีก  แต่ผู้เช่าต้องตอบให้ผู้ให้เช่าทราบภายในวันที่  15  กันยายน  2554  เท่านั้น  แต่ถ้าผู้เช่าไม่ได้เช่าต่อ  ผู้ให้เช่าตกลงจ่ายเงิน  50,000  บาท  ให้กับผู้เช่าเป็นค่าขนย้ายทรัพย์สินออกจากตึกแถวโดยปราศจากเงื่อนไขใดๆทั้งสิ้น”  

ปรากฏว่าขาวเช่าตึกแถวนี้มาเพียง  1  ปี  แดงยกตึกแถวให้กับดำพี่ชายบุญธรรมของภริยาแดงโดยชอบด้วยกฎหมาย  ขาวเช่าตึกแถวมาจนครบ  2  ปี  ในวันที่  31  สิงหาคม  2554  ขาวได้แจ้งให้ดำทราบว่าขาวมีความประสงค์จะเช่าต่อไปอีก  2  ปี  ตามสัญญาเช่าข้อสุดท้าย แต่ดำปฏิเสธและเรียกให้ขาวคืนตึกแถวให้ภายในวันที่  16  กันยายน  2554  ขาวจึงเรียกเงินค่าขนย้าย  50,000  บาท  ดังกล่าวจากดำอีก  แต่ดำก็ปฏิเสธอีกเช่นกัน  ให้วินิจฉัยว่าการปฏิเสธของดำทั้ง  2  ประการชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  เมื่อสัญญาเช่าตึกแถวระหว่างแดงกับขาวซึ่งมีกำหนด  2  ปี  ได้ทำเป็นหนังสือ  สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา  538  และสามารถใช้บังคับกันได้  2  ปี  และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า  ขาวเช่าตึกแถวนี้มาได้เพียง  1  ปี  แดงยกตึกแถวให้กับดำพี่ชายบุญธรรมของภริยาแดงโดยชอบด้วยกฎหมาย  กรณีนี้ย่อมไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา  569  วรรคแรก  โดยดำผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย  กล่าวคือ  ดำต้องให้ขาวเช่าตึกแถวนั้นต่อไปจนครบกำหนด  2  ปี  ตามสัญญาเช่า

แต่อย่างไรก็ตาม  สัญญาเช่าข้อสุดท้ายที่เขียนไว้ว่า   “ถ้าสัญญาเช่าครบกำหนด  2  ปี  ในวันที่  31  สิงหาคม  2554  หากผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่ออีก  2  ปี  ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้เช่าต่อไปอีก”  นั้น  ข้อความดังกล่าวเป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามคำมั่น  ไม่ใช่สิทธิ และหน้าที่ตามสัญญาเช่าจึงไม่ผูกพันดำ  ดังนั้น  การที่ขาวได้แจ้งให้ดำทราบว่ามีความประสงค์จะเช่าต่อไปอีก  2  ปี  ตามสัญญาเช่าข้อสุดท้าย  และดำปฏิเสธและเรียกให้ขาวคืนตึกแถวนั้น  คำปฏิเสธของดำกรณีนี้จึงชอบด้วยกฎหมาย

ส่วนข้อสัญญาที่ว่า  “ถ้าผู้เช่าไม่ได้เช่าต่อ  ผู้ให้เช่าตกลงจ่ายเงิน  50,000  บาท  ให้กับผู้เช่าเป็นค่าขนย้ายทรัพย์สินออกจากตึกแถวโดยปราศจากเงื่อนไขใดๆทั้งสิ้น”  นั้น  ก็เป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาอื่น  มิใช่สิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับสัญญาเช่า  ทั้งไม่ใช่หน้าที่ของผู้ให้เช่าตามกฎหมายด้วย  ผู้รับโอนจึงไม่ต้องผูกพันตามข้อสัญญานี้  เพราะสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่ผู้รับโอนจะต้องรับมาด้วยนั้น  คือสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเท่านั้น  ดังนั้น  การที่ขาวเรียกค่าขนย้าย  50,000  บาท  แต่ดำปฏิเสธ  คำปฏิเสธของดำกรณีนี้จึงชอบด้วยกฎหมายเช่นเดียวกัน

สรุป  คำปฏิเสธของดำทั้ง  2  ประการชอบด้วยกฎหมาย