LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ 2/2554

Advertisement

การสอบไล่ภาค  2  ปีการศึกษา  2554

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW 2008 

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

Advertisement

ข้อ  1  แดงทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์ของแดงหนึ่งคูหา  มีกำหนดเวลา  10  ปี  โดยตกลงชำระค่าเช่าทุกๆวันสิ้นเดือน  สัญญาเช่าข้อสูดท้ายเขียนไว้ว่า  “หากสัญญาเช่าครบกำหนดในวันที่  31  มกราคม  2555  แล้ว  ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าๆต่อไปอีก  10  ปี  และผู้ให้เช่าจะไปจดทะเบียนการเช่าให้กับผู้เช่าโดยปราศจากเงื่อนไขใดๆทั้งสิ้น  หากผู้เช่าไม่ได้เช่าต่อ  คู่สัญญาตกลงว่าผู้ให้เช่าต้องขายอาคารพาณิชย์ให้กับผู้เช่า  หากผู้เช่าต้องการซื้ออาคารที่เช่าของผู้ให้เช่า”  ขาวเช่าอาคารหลังนี้ได้เพียง  3  ปี  แดงได้ยกอาคารนี้ให้กับมืดบุตรบุญธรรมของแดง  โดยการให้ทำถูกต้องตามกฎหมาย  ขาวอยู่ในอาคารจนถึงวันที่  31 มกราคม  2555  ขาวจึงไปพบมืด  และขอเช่าอาคารต่อไปอีก  10  ปี  แต่ถูกมืดปฏิเสธ  ขาวจึงขอให้มืดขายอาคารให้ตนตามสัญญาเช่าข้อสุดท้าย  แต่ถูกมืดปฏิเสธเช่นกัน

ให้วินิจฉัยว่า  การปฏิเสธของมืด  2  ประการนี้  ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  เมื่อสัญญาเช่าอาคารระหว่างแดงกับขาวซึ่งมีกำหนด  10  ปี  ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา  538  และสามารถใช้บังคับกันได้  และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า  ขาวเช่าอาคารหลังนี้มาได้เพียง  3  ปี  แดงได้ยกอาคารหลังนี้ให้กับมืดบุตรบุญธรรมของแดงโดยชอบด้วยกฎหมาย  กรณีนี้ย่อมไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา  569  วรรคแรก  โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย  กล่าวคือ  มืดจะต้องให้ขาวเช่าอาคารนั้นต่อไปจนครบกำหนด  10  ปี  ตามสัญญาเช่า  ตามมาตรา  569  วรรคสอง

สำหรับสัญญาเช่าข้อสุดท้ายที่เขียนไว้ว่า  “หากสัญญาเช่าครบกำหนดในวันที่  31  มกราคม  2555  แล้วผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าๆต่อไปอีก  10  ปี”  นั้น  ข้อความดังกล่าวเป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามคำมั่น  ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าจึงไม่ผูกพันมืด  ดังนั้น  การที่ขาวไปพบมืดและขอเช่าอาคารต่อไปอีก  10  ปี  ตามสัญญาเช่าข้อสุดท้าย  และมืดปฏิเสธมิให้ขาวเช่าต่อ  คำปฏิเสธของมืดกรณีนี้จึงชอบด้วยกฎหมาย

ส่วนสัญญาข้อที่ว่า  “หากผู้เช่าไม่ได้เช่าต่อ  ผู้ให้เช่าต้องขายอาคารให้กับผู้เช่า”  นั้นก็เป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาอื่น  มิใช่สิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับสัญญาเช่า  ทั้งไม่ใช่หน้าที่ของผู้ให้เช่าตามกฎหมายด้วย  มืดจึงไม่ต้องผูกพันตามสัญญาข้อนี้  เพราะสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่ผู้รับโอนต้องรับมาด้วยนั้น  คือสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเท่านั้น  ดังนั้นการที่ขาวขอให้มืดขายอาคารให้ตนตามสัญญาเช่าข้อสุดท้ายแต่ถูกมืดปฏิเสธ  คำปฏิเสธของมืดกรณีนี้จึงชอบด้วยกฎหมายเช่นเดียวกัน

สรุป  คำปฏิเสธของมืดทั้ง  2  ประการชอบด้วยกฎหมาย

Advertisement