LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ S/2550

Advertisement

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน   ปีการศึกษา  2550

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW 2008 

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

Advertisement

ข้อ 1  แดงทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าบ้านมีกำหนดเวลา  6  ปี  สัญญาเช่าข้อสุดท้ายมีข้อความว่า  ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะไปจดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่าอีกเป็นระยะเวลา  6  ปี  เมื่อสัญญาเช่าครบ  6  ปีแล้ว  หากเป็นความประสงค์ของผู้เช่า  ขาวเช่าบ้านหลังนี้มาได้เพียง  4  เดือน  แดงได้ยกบ้านหลังนี้ให้มืดบุตรชายของตนโดยชอบด้วยกฎหมาย   ขาวเช่าบ้านหลังนี้มาจนครบ  6  ปี  ซึ่งสัญญาเช่าสิ้นสุดลงในวันที่  31  ธันวาคม  2550  แต่ขาวได้แจ้งให้มืดไปจดทะเบียนการเช่าให้ในวันที่  15  ธันวาคม  2550  ตามสัญญาข้อสุดท้าย

ดังนี้  ขาวจะบังคับให้มืดไปจดทะเบียนการเช่าบ้านให้อีก  6  ปี  ตามสัญญาเช่าข้อสุดท้ายได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

วินิจฉัย 

สัญญาเช่าบ้านระหว่างแดงกับขาวได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งเป็นการเช่าที่มีกำหนดเวลากว่าสามปีขึ้นไป  ดังนั้นสัญญาเช่าบ้านดังกล่าวใช้บังคับได้  6  ปี  ตามมาตรา  538 

ส่วนเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งให้เช่า  ถ้าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ไม่ทำให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป  และมีผลทำให้ผู้รับโอนย่อมรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย  ตามมาตรา  569

กรณีตามอุทาหรณ์  ขาวเช่าบ้านหลังนี้มาได้เพียง  4  เดือน  แดงได้ยกบ้านหลังนี้ให้กับมืดบุตรชายของตนโดยชอบด้วยกฎหมาย  เช่นนี้ถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์  สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่าและขาวผู้เช่าไม่ระงับสิ้นไป  ตามมาตรา  569  วรรคแรก แต่มืดผู้รับโอนบ้านจากบิดาจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของบิดาซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย  กล่าวคือ   มืดต้องให้ขาวเช่าอยู่ต่อไปจนครบ  6  ปี  ตามสัญญาเช่า  ตามมาตรา  569  วรรคสอง

แต่อย่างไรก็ตาม  สัญญาเช่าข้อสุดท้ายที่มีข้อความว่า   ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะไปจดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่าอีกเป็นระยะเวลา  6  ปี  เมื่อสัญญาเช่าครบ  6  ปีแล้ว  หากเป็นความประสงค์ของผู้เช่า  ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงคำมั่นที่ผู้พันเฉพาะคู่สัญญา  ไม่ถือว่าเป็นการเช่า คำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวจึงต้องระงับไปกับการสิ้นสุดสัญญาเช่า  ไม่โอนไปยังผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์ด้วยแต่อย่างใด  หน้าที่ที่มืดจะต้องรับมาคือหน้าที่ตามสัญญาเช่าเท่านั้น  หน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามคำมั่นไม่ใช้หน้าที่ตามสัญญาเช่า  มืดผู้รับโอนจึงไม่ต้องผูกพัน  ดังนั้น ขาวจึงบังคับให้มืดไปจดทะเบียนการเช่าบ้านให้อีก  6  ปี  ตามสัญญาเช่าข้อสุดท้ายไม่ได้  (ฎ.  6763/2541)

สรุป  ขาวบังคับมืดไม่ได้

Advertisement