การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2550
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1 แดงทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าบ้านมีกำหนดเวลา 6 ปี สัญญาเช่าข้อสุดท้ายมีข้อความว่า “ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะไปจดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่าอีกเป็นระยะเวลา 6 ปี เมื่อสัญญาเช่าครบ 6 ปีแล้ว หากเป็นความประสงค์ของผู้เช่า” ขาวเช่าบ้านหลังนี้มาได้เพียง 4 เดือน แดงได้ยกบ้านหลังนี้ให้มืดบุตรชายของตนโดยชอบด้วยกฎหมาย ขาวเช่าบ้านหลังนี้มาจนครบ 6 ปี ซึ่งสัญญาเช่าสิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2550 แต่ขาวได้แจ้งให้มืดไปจดทะเบียนการเช่าให้ในวันที่ 15 ธันวาคม 2550 ตามสัญญาข้อสุดท้าย
ดังนี้ ขาวจะบังคับให้มืดไปจดทะเบียนการเช่าบ้านให้อีก 6 ปี ตามสัญญาเช่าข้อสุดท้ายได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่า จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
มาตรา 569 อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
วินิจฉัย
สัญญาเช่าบ้านระหว่างแดงกับขาวได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งเป็นการเช่าที่มีกำหนดเวลากว่าสามปีขึ้นไป ดังนั้นสัญญาเช่าบ้านดังกล่าวใช้บังคับได้ 6 ปี ตามมาตรา 538
ส่วนเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ถ้าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ไม่ทำให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทำให้ผู้รับโอนย่อมรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย ตามมาตรา 569
กรณีตามอุทาหรณ์ ขาวเช่าบ้านหลังนี้มาได้เพียง 4 เดือน แดงได้ยกบ้านหลังนี้ให้กับมืดบุตรชายของตนโดยชอบด้วยกฎหมาย เช่นนี้ถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่าและขาวผู้เช่าไม่ระงับสิ้นไป ตามมาตรา 569 วรรคแรก แต่มืดผู้รับโอนบ้านจากบิดาจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของบิดาซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย กล่าวคือ มืดต้องให้ขาวเช่าอยู่ต่อไปจนครบ 6 ปี ตามสัญญาเช่า ตามมาตรา 569 วรรคสอง
แต่อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าข้อสุดท้ายที่มีข้อความว่า “ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะไปจดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่าอีกเป็นระยะเวลา 6 ปี เมื่อสัญญาเช่าครบ 6 ปีแล้ว หากเป็นความประสงค์ของผู้เช่า” ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงคำมั่นที่ผู้พันเฉพาะคู่สัญญา ไม่ถือว่าเป็นการเช่า คำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวจึงต้องระงับไปกับการสิ้นสุดสัญญาเช่า ไม่โอนไปยังผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์ด้วยแต่อย่างใด หน้าที่ที่มืดจะต้องรับมาคือหน้าที่ตามสัญญาเช่าเท่านั้น หน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามคำมั่นไม่ใช้หน้าที่ตามสัญญาเช่า มืดผู้รับโอนจึงไม่ต้องผูกพัน ดังนั้น ขาวจึงบังคับให้มืดไปจดทะเบียนการเช่าบ้านให้อีก 6 ปี ตามสัญญาเช่าข้อสุดท้ายไม่ได้ (ฎ. 6763/2541)
สรุป ขาวบังคับมืดไม่ได้