LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ 2/2550

Advertisement

การสอบไล่ภาค  2  ปีการศึกษา  2550
ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW 2008

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขนคำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

ข้อ  1  แดงทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าบ้านมีกำหนดเวลา  3  ปี  โดยตกลงชำระค่าเช่าทุกๆ  วันสิ้นเดือน  สัญญาเช่าข้อสุดท้ายเขียนไว้ว่า  หากผู้เช่าได้เช่าบ้านหลังนี้จนครบกำหนด  3  ปี  ในวันที่  31  ธันวาคม  2550  แล้วนั้น  ผู้ให้เช่ายังคงให้คำมั่นให้ผู้เช่าเช่าต่ออีก  3  ปี  ปรากฏข้อเท็จจริงว่าก่อนจะครบสัญญาเช่า  3  ปี  บ้านเช่าหลังนี้ต้องซ่อมแซมใหญ่และผู้เช่าได้นำไปซ่อมแซมเสียค่าซ่อมแซมไป  50,000  บาท  และขณะกำลังซ่อมแซมอยู่นั้นแดงได้ขายบ้านหลังนี้ให้กับมืดโดยชอบด้วยกฎหมาย  

มืดรับซื้อบ้านแล้วมืดยังคงเก็บค่าเช่ากับขาวจนถึงสิ้นเดือนพฤศจิกายน  2550  ครั้นวันที่  30  ธันวาคม  2550  ก่อนที่สัญญาเช่าบ้านจะครบกำหนดตามสัญญาเพียง  1  วันเท่านั้น  ขาวแจ้งไปยังมืดว่าขาวต้องการเช่าบ้านต่อไปอีก  3  ปี  ตามสัญญาข้อสุดท้าย  และขอให้มืดจ่ายค่าซ่อมแซมใหญ่  50,000  บาท  ให้กับขาวด้วย  ท่านเห็นว่ามืดจะต้องปฏิบัติตามที่ขาวต้องการทั้ง  2  ประการนี้หรือไม่  เพราะเหตุใด

Advertisement

ธงคำตอบ

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

วินิจฉัย

สัญญาเช่าบ้านระหว่างขาวกับแดงมีกำหนด  3  ปี  และมีคำมั่น  3  ปีของผู้ให้เช่าเป็นสัญญาชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา  538  เพราะเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลาไม่เกิน  3  ปี  จึงไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  เพียงมีสัญญาเช่า  ก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้

ก่อนครบสัญญา  3  ปี  บ้านต้องซ่อมแซมใหญ่ซึ่งเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า  ไม่ใช่หน้าที่ของผู้เช่า  เพราะผู้เช่ามีหน้าที่สงวนทรัพย์สินและบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น  (มาตรา  553)  ดังนั้นหากผู้เช่าเอาทรัพย์สินที่เช่าไปซ่อมแซมแล้วย่อมมีสิทธิเรียกค่าซ่อมแซมที่ตนต้องเสียไปจากผู้ให้เช่าได้  ขณะเดียวกันแดงได้ขายบ้านให้มืด  มืดรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านเช่าจากแดง  มืดต้องรับไปซึ่งสิทธิ์และหน้าที่ตามสัญญาเช่าบ้านที่แดงได้ทำไว้กับขาวตามมาตรา  569

ดังนั้น  มืดต้องจ่ายค่าซ่อมแซมให้กับขาวผู้เช่า  แต่มืดไม่ต้องให้ขาวเช่าอีกต่อ  3  ปี  เพราะสัญญาข้อสุดท้ายเป็นเพียงคำมั่นเท่านั้น  ผู้รับโอนรับโอนมาแต่เพียงสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นตามมาตรา  569  เช่นกัน

สรุป  มืดต้องจ่ายค่าซ่อมแซมให้กับขาว  แต่ไม่ต้องให้ขาวเช่าต่ออีก  3  ปีได้

Advertisement