การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2550
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขนคำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1 แดงทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าบ้านมีกำหนดเวลา 3 ปี โดยตกลงชำระค่าเช่าทุกๆ วันสิ้นเดือน สัญญาเช่าข้อสุดท้ายเขียนไว้ว่า “หากผู้เช่าได้เช่าบ้านหลังนี้จนครบกำหนด 3 ปี ในวันที่ 31 ธันวาคม 2550 แล้วนั้น ผู้ให้เช่ายังคงให้คำมั่นให้ผู้เช่าเช่าต่ออีก 3 ปี” ปรากฏข้อเท็จจริงว่าก่อนจะครบสัญญาเช่า 3 ปี บ้านเช่าหลังนี้ต้องซ่อมแซมใหญ่และผู้เช่าได้นำไปซ่อมแซมเสียค่าซ่อมแซมไป 50,000 บาท และขณะกำลังซ่อมแซมอยู่นั้นแดงได้ขายบ้านหลังนี้ให้กับมืดโดยชอบด้วยกฎหมาย
มืดรับซื้อบ้านแล้วมืดยังคงเก็บค่าเช่ากับขาวจนถึงสิ้นเดือนพฤศจิกายน 2550 ครั้นวันที่ 30 ธันวาคม 2550 ก่อนที่สัญญาเช่าบ้านจะครบกำหนดตามสัญญาเพียง 1 วันเท่านั้น ขาวแจ้งไปยังมืดว่าขาวต้องการเช่าบ้านต่อไปอีก 3 ปี ตามสัญญาข้อสุดท้าย และขอให้มืดจ่ายค่าซ่อมแซมใหญ่ 50,000 บาท ให้กับขาวด้วย ท่านเห็นว่ามืดจะต้องปฏิบัติตามที่ขาวต้องการทั้ง 2 ประการนี้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่า จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
มาตรา 569 อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
วินิจฉัย
สัญญาเช่าบ้านระหว่างขาวกับแดงมีกำหนด 3 ปี และมีคำมั่น 3 ปีของผู้ให้เช่าเป็นสัญญาชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 538 เพราะเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลาไม่เกิน 3 ปี จึงไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพียงมีสัญญาเช่า ก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้
ก่อนครบสัญญา 3 ปี บ้านต้องซ่อมแซมใหญ่ซึ่งเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า ไม่ใช่หน้าที่ของผู้เช่า เพราะผู้เช่ามีหน้าที่สงวนทรัพย์สินและบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น (มาตรา 553) ดังนั้นหากผู้เช่าเอาทรัพย์สินที่เช่าไปซ่อมแซมแล้วย่อมมีสิทธิเรียกค่าซ่อมแซมที่ตนต้องเสียไปจากผู้ให้เช่าได้ ขณะเดียวกันแดงได้ขายบ้านให้มืด มืดรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านเช่าจากแดง มืดต้องรับไปซึ่งสิทธิ์และหน้าที่ตามสัญญาเช่าบ้านที่แดงได้ทำไว้กับขาวตามมาตรา 569
ดังนั้น มืดต้องจ่ายค่าซ่อมแซมให้กับขาวผู้เช่า แต่มืดไม่ต้องให้ขาวเช่าอีกต่อ 3 ปี เพราะสัญญาข้อสุดท้ายเป็นเพียงคำมั่นเท่านั้น ผู้รับโอนรับโอนมาแต่เพียงสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นตามมาตรา 569 เช่นกัน
สรุป มืดต้องจ่ายค่าซ่อมแซมให้กับขาว แต่ไม่ต้องให้ขาวเช่าต่ออีก 3 ปีได้