LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ ภาคซ่อม 1/2551

การสอบซ่อมภาค  1  ปีการศึกษา  2551
ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2008 
 
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน 
คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  3  ข้อ
 ข้อ 1        แดงทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าอาคารหนึ่งหลังมีกำหนดเวลา 1 ปี ตกลงชำระค่าเช่าทุกๆ วันที่ 5 ของเดือน สัญญาเช่าเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2550  สัญญาตกลงไว้ว่าขาวต้องใช้อาคารเพื่อทำเป็นสำนักงานบัญชีเท่านั้น หากขาวฝ่าฝืนแดงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันที แดงให้ขาวเช่าอาคารได้เพียง 6 เดือน แดงซึ่งเป็นเจ้าของอาคารได้ยกอาคารให้มืดบุตรชายของตนโดยชอบด้วยกฎหมาย ขาวอยู่ในอาคารมาจนถึงปัจจุบันนี้โดยไม่เคยทำสัญญาเช่าใหม่เลย แต่ขาวชำระค่าเช่าไม่เคยผิดสัญญาแต่อย่างใด 
ปรากฏว่าในเดือนตุลาคม 2551  ขาวได้เปลี่ยนการใช้อาคารมาเป็นร้านเสริมสวยสำหรับสุภาพสตรี มืดเห็นขาวทำเช่นนั้นจึงบอกเลิกสัญญาด้วยสาเหตุที่ขาวใช้อาคารที่เช่าผิดไปจากข้อตกลงในสัญญาโดยบอกเลิกเมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายน 2551  และให้ขาวส่งคืนอาคารในวันที่ 1 ธันวาคม 2551  ให้ท่านวินิจฉัยว่าการกระทำของมืดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
 
 มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
 
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
 
มาตรา  552  อันผู้เช่าจะใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยมปกติ  หรือการดังกำหนดไว้ในสัญญานั้น  ท่านว่าหาอาจจะทำได้ไม่
มาตรา  554  ถ้าผู้เช่ากระทำการฝ่าฝืนบทบัญญัติในมาตรา  552  มาตรา  553  หรือฝ่าฝืนข้อสัญญา  ผู้ให้เช่าจะ
 
บอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามบทกฎหมายหรือข้อสัญญานั้นๆก็ได้  ถ้าและผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามท่านว่า  ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
มาตรา  570  ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น  ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้  ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา
 
วินิจฉัย การเช่าอาคารระหว่างแดงและขาวชอบด้วยกฎหมาย (ม. 538) ข้อตกลงในสัญญาเช่าผู้เช่าต้องปฏิบัติตาม (การใช้ทรัพย์โดยชอบตาม ม. 552 และเป็นการตกลงยกเว้น ม. 554 ถ้าผู้เช่าฝ่าฝืนผู้ให้เช่าบอกเลิกทันที ไม่ต้องเตือนข้อตกลงไม่ขัดต่อความสงบฯ) ขาวเช่ามา 6 เดือน แดงยกอาคารให้มืด  มืดต้องรับมาซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าตาม ม. 569 ขาวเช่าจนครบ 1 ปี เมื่อสิ้นปี 2550 ขาวอยู่ต่อมาจนถึงปัจจุบัน (2551) จึงเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลาตาม ม. 570 ผู้เช่าและผู้ให้เช่าจึงไม่ต้องทำสัญญาขึ้นใหม่อีกฉบับหนึ่ง แต่สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาเป็นไปตามสัญญาเดิม มืดจึงบอกเลิกสัญญาเพราะสาเหตุดังกล่าวชอบด้วยกฎหมาย และไม่ต้องบอกกล่าวตาม ม. 566