LAW 2008กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ 1/2550

Advertisement

การสอบไล่ภาค  1  ปีการศึกษา  2550

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW 2008 

 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

ข้อ  1  แดงทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าบ้านหลังหนึ่งมีกำหนด  5  ปี  ตกลงชำระค่าเช่าเดือนละ  10,000  บาท  โดยตกลงชำระค่าเช่าทุกๆวันที่  1  ของเดือน  ปรากฏว่าสัญญาเช่าบ้านหลังนี้สิ้นสุดลงคือครบ  5  ปี  ในวันที่  31  ธันวาคม  2549  ขาวยังคงอยู่ในบ้านหลังนี้ต่อมาและได้ชำระค่าเช่าให้กับแดงจนถึงปัจจุบันนี้  ซึ่งแดงและขาวมิได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่แต่อย่างใด  มีข้อเท็จจริงเกิดขึ้นว่า  ในวันที่ 1  กันยายน  2550  แดงได้ไปพบขาวเพื่อเก็บค่าเช่าและขอบอกเลิกสัญญากับขาวทั้งๆที่ขาวไม่เคยผิดสัญญา  โดยแดงแจ้งให้ขาวออกจากบ้านไปภายในวันที่  16  กันยายน  2550

Advertisement

ครั้นถึงวันที่  16  กันยายน  2550  ขาวยังคงอยู่ในบ้านเช่าโดยไม่ยอมส่งบ้านคืนให้แดง  แดงจึงฟ้องขับไล่ขาวในวันที่  10  ตุลาคม  2550 ดังนี้การบอกเลิกสัญญาเช่าของแดงชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา  566  ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้  ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ  แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย  แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน

มาตรา  570  ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น  ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

วินิจฉัย

สัญญาเช่าบ้านระหว่างแดงกับขาวทำเป็นหนังสือ  5  ปี  แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงฟ้องร้องบังคับคดีกันได้  3  ปี  ตามมาตรา  538  หลังจากครบ  3  ปี  การที่ขาวอยู่ในบ้านต่อมาจึงเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา  570

วันที่  1  กันยายน  2550  ขาวมาชำระค่าเช่า  แดงจึงบอกเลิกสัญญาได้แม้ขาวไม่เคยผิดสัญญาก็ตาม  ทั้งนี้ตามมาตรา  566  แต่แดงบอกเลิกไม่ถูกต้องเพราะการที่แดงบอกเลิกสัญญาเช่าในวันที่  1  กันยายน  2550  แดงต้องให้เวลาขาวถึงวันที่  1  ตุลาคม  2550  แดงจึงมีสิทธิฟ้องขับไล่ตั้งแต่วันที่  2  ตุลาคม  2550  ฉะนั้น  การที่แดงแจ้งให้ขาวออกจากบ้านไปภายในวันที่  16  กันยายน  2550  ขาวมีสิทธิไม่ออกไปจากบ้านได้

แต่อย่างไรก็ตามเมื่อแดงมาฟ้องขับไล่ในวันที่  10  ตุลาคม  2550  จึงถือว่าการบอกเลิกชอบด้วยกฎหมาย  เพราะคำบอกกล่าวตามมาตรา  566  ให้นับระยะเวลาไปถึงวันฟ้อง  (เทียบคำพิพากษาฎีกา  1248/2538)

สรุป  การบอกเลิกการเช่าชอบด้วยกฎหมาย

Advertisement