LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ 1/2549

Advertisement

การสอบไล่ภาค  1  ปีการศึกษา  2549
 
ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW 2008 
 
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน
 
คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ
 
ข้อ  1  เมื่อวันที่  1  มกราคม  2540  แดงได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าตึกแถวมีกำหนดเวลา  5  ปี  แต่มิได้จดทะเบียนการเช่า  ขาวเข้าไปอยู่ในตึกแถวได้เพียง  1  ปี  แดงได้ยกตึกแถวนี้ให้กับมืดโดยเสน่หาเมื่อวันที่  1  มกราคม  2541  สัญญาเช่าที่แดงทำกับขาวไว้นั้นระบุชัดเจนว่าต้องชำระค่าเช่าทุกๆ  6  เดือน  คือจะต้องชำระค่าเช่าตรงกับวันที่  30  มิถุนายน  และ  31  ธันวาคมของแต่ละปี 
 แม้สัญญาเช่าครบกำหนด  5  ปี  ในวันที่  1  มกราคม  2545  แต่ขาวก็ยังคงอยู่ในตึกแถวนี้มาจนถึงปัจจุบันและได้จ่ายค่าเช่าให้กับมืดมาตลอดโดยมืดมิได้ทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับขาวเลย  แม้ว่าขาว  จะไม่เคยผิดสัญญาแต่มืดต้องการตึกแถวคืน  มืดจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวในวันที่  31  สิงหาคม  2549  และให้เวลาขาวส่งมอบตึกคืนในวันที่  30  กันยายน  2549  ดังนี้  การบอกเลิกสัญญาของมืดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
 
มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
 
มาตรา  566  ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้  ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ  แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย  แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน
 
มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
 
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
 
มาตรา  570  ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น  ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้  ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา
 
วินิจฉัย
 
สัญญาเช่าตึกแถวระหว่างแดงและขาวทำเป็นหนังสือแต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  จึงฟ้องร้องบังคับคดีได้  3  ปี  ตามมาตรา  538  เมื่อเช่ามา  1  ปี  แดงยกตึกแถวให้มืด  สัญญาเช่าไม่ระงับ  มืดต้องรับมาซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า  ตามมาตรา  569  ส่วนการเช่าหลังจากครบ  3  ปี  เป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลา  ตามมาตรา  570  ข้อตกลงต่างๆ  จึงเป็นไปตามสัญญาเดิม
 
มืดบอกเลิกสัญญาได้ตามมาตรา  566  แม้ขาวจะไม่ผิดสัญญา  แต่การบอกเลิกจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัวก่อนกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง  แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน  เมื่อมืดบอกเลิกวันที่  31  สิงหาคม  2549  จะต้องให้เวลาถึงวันที่  31  ตุลาคม  2549  การที่มืดให้ขาวส่งมอบตึกคืนในวันที่  30  กันยายน  2549  จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
 
สรุป  การบอกเลิกสัญญาของมืดไม่ชอบด้วยกฎหมาย
 

Advertisement