การสอบซ่อมภาค 1 ปีการศึกษา 2549
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขนคำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1 แดงผู้ให้เช่าได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าบ้านมีกำหนดเวลา 3 ปี สัญญาเช่าข้อสุดท้ายได้เขียนไว้ว่า “ถ้าสัญญาเช่าครบกำหนด 3 ปีแล้ว แดงให้คำมั่นว่าต้องให้ผู้เช่าเช่าต่อได้อีก 3 ปี และหากสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่าต้องให้เงินกับผู้เช่า 50,000 บาท เพื่อเป็นเงินค่าขนย้ายของต่างๆออกจากบ้านเช่า โดยผู้เช่าต้องทำบ้านเช่าให้เรียบร้อยด้วย” ขาวเช่าบ้านได้เพียงหนึ่งปีเท่านั้น แดงก็ยกบ้านหลังนี้ให้กับเขียวพี่ชายของตนเพื่อเป็นของขวัญวันแต่งงานและการยกให้ได้ทำถูกต้องตามกฎหมาย ปรากฏว่าสัญญาเช่าบ้านหลังนี้จะครบ 3 ปีในวันที่ 25 มกราคม 2550 ครั้นถึงวันที่ 20 มกราคม 2550 ขาวได้แจ้งให้เขียวทราบว่า ขาวมีความประสงค์จะเช่าบ้านหลังนี้ต่อไปอีก 3 ปี เขียวไม่ยินยอมให้ขาวเช่าต่อ ดังนี้ในวันที่ 26 มกราคม 2550 ถ้าขาวมาปรึกษาท่านเพื่อจะบังคับผู้ให้เช่าให้ปฏิบัติตามข้อตกลงข้อสุดท้ายของสัญญาเช่าฉบับนี้ทั้งหมด ท่านจะให้คำปรึกษาขาวว่าอย่างไรบ้าง
ธงตำตอบมาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่า จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปีมาตรา 569 อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
วินิจฉัย
สัญญาเช่าบ้านระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลาบมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดย่อมบังคับกันได้ 3 ปี เพราะทำถูกต้องตามมาตรา 538
เมื่อขาวเช่าบ้านมาเพียง 1 ปี แดงยกบ้านให้เขียวโดยชอบด้วยกฎหมาย ทำให้สัญญาเช่าบ้านระหว่างแดงและขาวไม่ระงับสิ้นไป สัญญาเช่าจึงต้องผูกพันมายังเขียว ตามมาตรา 569 แต่คำมั่นที่ปรากฏในสัญญาข้อสุดท้ายไม่ใช่สัญญาเช่าจึงทำให้คำมั่นของแดงระงับสิ้นไปประการหนึ่ง และอีกประการหนึ่งข้อตกลงที่ผู้ให้เช่าต้องให้เงินกับผู้เช่า 50,000 บาทก็มิใช่สัญญาเช่า แต่เป็นสัญญาอื่นจึงต้องระงับไปตามมาตรา 569 เช่นกัน
สรุป สัญญาข้อสุดท้ายแม้จะปรากฏอยู่ในสัญญาเช่าบ้านหลังนี้ก็ไม่สามารถบังคบเขียวให้ปฏิบัติตามได้ ตามมาตรา 569 วรรคสอง