การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2549
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1 แดงและขาวทำสัญญาเช่าบ้านเป็นหนังสือ โดยแดงผู้ให้เช่าตกลงให้ขาวผู้เช่าบ้านมีบริเวณและโรงรถด้วยมีกำหนดเวลา 3 ปี ตกลงชำระค่าเช่าทุกๆสิ้นเดือน เดือนละ 10,000 บาท สัญญาเช่าข้อ 5 ระบุไว้ว่า “เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด 3 ปี ผู้เช่าตกลงจะรื้อโรงรถเดิมที่ทำด้วยไม้และผู้เช่าจะต้องสร้างโรงรถใหม่ที่ทำด้วยคอนกรีตเสริมเหล็กให้กับผู้ให้เช่า โดยผู้เช่าจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการทำโรงรถใหม่นี้ด้วย” ขาวเช่าบ้านนี้ได้เพียง 1 ปี แดงได้ขายบ้านหลังนี้ให้กับมืดโดยชอบด้วยกฎหมาย ปรากฏว่าขาวเช่าบ้านมาจนครบ 3 ปีพอดี ซึ่งตรงกับสิ้นปี 2549 ขาวยังคงอยู่ในบ้านหลังนี้ต่อมาจนถึงปัจจุบัน และนำค่าเช่าไปชำระให้กับมืดทุกเดือนโดยมืดมิได้ทักท้วงแต่ประการใด ปรากฏว่า วันที่ 19 มีนาคม 2550 มืดได้แจ้งให้ขาวปฏิบัติตามข้อตกลงตามสัญญาเช่าข้อที่ 5 แต่ขาวไม่ยอมปฏิบัติตาม ดังนี้ท่านเห็นว่าขาวจะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวหรือไม่ เพราะเหตุใดธงคำตอบ
มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่า จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
มาตรา 569 อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
มาตรา 570 ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา
วินิจฉัย
การเช่าระหว่างขาวและแดงเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดไม่เกิน 3 ปี เมื่อมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้เช่าจึงชอบด้วยกฎหมาย สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ตามมาตรา 538 เมื่อขาวเช่าบ้านมาเพียง 1 ปี แดงขายบ้านให้มืด สัญญาเช่าระหว่างแดงและขาวไม่ระงับตามมาตรา 569 วรรคแรก มืดต้องให้ขาวเช่าจนครบ 3 ปี แต่ข้อตกลงในสัญญาข้อ 5 มืดไม่ต้องรับมา มืดจะรับมาเฉพาะสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสองเท่านั้น แต่สัญญาข้อ 5 เป็นสิทธิของมืดตามสัญญาอื่น (ข้อตกลงอย่างอื่นไม่ใช่ข้อตกลงเรื่องการเช่า) มืดจึงไม่มีสิทธิบังคับให้ขาวปฏิบัติตาม และสัญญาเช่าตั้งแต่เดือน มกราคม 2550 ถึงปัจจุบันเป็นสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งจะต้องเอาหลักเกณฑ์ตามสัญญาเดิม ซึ่งเป็นสัญญาเช่ามาผูกพันผู้รับโอนได้เท่านั้น
สรุป ขาวไม่จำต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าว