LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ 2/2549

Advertisement

การสอบไล่ภาค  2  ปีการศึกษา  2549

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW 2008 

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน
 คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

ข้อ  1  แดงและขาวทำสัญญาเช่าบ้านเป็นหนังสือ  โดยแดงผู้ให้เช่าตกลงให้ขาวผู้เช่าบ้านมีบริเวณและโรงรถด้วยมีกำหนดเวลา  3  ปี ตกลงชำระค่าเช่าทุกๆสิ้นเดือน  เดือนละ  10,000  บาท  สัญญาเช่าข้อ  5  ระบุไว้ว่า  เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด  3  ปี  ผู้เช่าตกลงจะรื้อโรงรถเดิมที่ทำด้วยไม้และผู้เช่าจะต้องสร้างโรงรถใหม่ที่ทำด้วยคอนกรีตเสริมเหล็กให้กับผู้ให้เช่า  ดยผู้เช่าจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการทำโรงรถใหม่นี้ด้วย  ขาวเช่าบ้านนี้ได้เพียง  1  ปี  แดงได้ขายบ้านหลังนี้ให้กับมืดโดยชอบด้วยกฎหมาย  ปรากฏว่าขาวเช่าบ้านมาจนครบ  3  ปีพอดี  ซึ่งตรงกับสิ้นปี  2549  ขาวยังคงอยู่ในบ้านหลังนี้ต่อมาจนถึงปัจจุบัน  และนำค่าเช่าไปชำระให้กับมืดทุกเดือนโดยมืดมิได้ทักท้วงแต่ประการใด  ปรากฏว่า  วันที่  19  มีนาคม  2550  มืดได้แจ้งให้ขาวปฏิบัติตามข้อตกลงตามสัญญาเช่าข้อที่  5  แต่ขาวไม่ยอมปฏิบัติตาม  ดังนี้ท่านเห็นว่าขาวจะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวหรือไม่  เพราะเหตุใดธงคำตอบ

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

Advertisement

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

มาตรา  570  ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น  ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

วินิจฉัย

การเช่าระหว่างขาวและแดงเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดไม่เกิน  3  ปี  เมื่อมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้เช่าจึงชอบด้วยกฎหมาย  สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ตามมาตรา  538  เมื่อขาวเช่าบ้านมาเพียง  1  ปี  แดงขายบ้านให้มืด  สัญญาเช่าระหว่างแดงและขาวไม่ระงับตามมาตรา  569  วรรคแรก  มืดต้องให้ขาวเช่าจนครบ  3  ปี  แต่ข้อตกลงในสัญญาข้อ  5  มืดไม่ต้องรับมา  มืดจะรับมาเฉพาะสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าตามมาตรา  569  วรรคสองเท่านั้น  แต่สัญญาข้อ  5  เป็นสิทธิของมืดตามสัญญาอื่น  (ข้อตกลงอย่างอื่นไม่ใช่ข้อตกลงเรื่องการเช่า)  มืดจึงไม่มีสิทธิบังคับให้ขาวปฏิบัติตาม  และสัญญาเช่าตั้งแต่เดือน  มกราคม  2550  ถึงปัจจุบันเป็นสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา  570  ซึ่งจะต้องเอาหลักเกณฑ์ตามสัญญาเดิม  ซึ่งเป็นสัญญาเช่ามาผูกพันผู้รับโอนได้เท่านั้น

สรุป  ขาวไม่จำต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าว

Advertisement