LAW2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2555

การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2555

LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ

 คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของบ้านและที่ดิน ได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าบ้านหนึ่งหลัง พร้อมกับให้ขาวมีสิทธิใช้ที่ดินบริเวณรอบบ้านด้วยโดยมีสัญญาตกลงกันไว้ ดังนี้ ข้อ 5 “สัญญาเช่ามีกำหนดเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2553 ถึงวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2556 หากครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าและผู้ให้เช่าตกลงให้สัญญาเช่านี้มีกำหนดเวลา ต่อไปอีก 3 ปี โดยมีต้องทำสัญญาเช่าฉบับใหม่

ข้อ 6 “ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าปลูกอาคารโรงเก็บรถติดกับบ้านที่เช่าในบริเวณที่ดินรอบบ้านและถ้าครบกำหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่าข้อ 5 ผู้ให้เช่าตกลงจ่ายเงินให้กับผู้เช่า 300,000 บาท เป็นค่าโรงเก็บรถที่ผู้เช่าตกลงขายให้กับผู้ให้เช่า โดยผู้เช่าไม่ต้องรื้อถอนโรงเก็บรถที่เป็นของผู้เช่า” ปรากฏข้อเท็จจริงว่า ผู้เช่าเช่าบ้านมาเพียง 1 ปีเท่านั้น ผู้ให้เช่าได้ขายบ้านและบริเวณที่ดินทั้งหมด ให้กับม่วง การซื้อขายทำถูกต้องตามกฎหมาย ครั้นสัญญาเช่าครบกำหนด 3 ปีแล้ว ม่วงได้แจ้งให้ขาว ออกจากบ้านไปและให้ส่งมอบบ้านและบริเวณที่ดินทั้งหมดให้เสร็จสิ้นในวันที่ 15 มีนาคม 2556 แต่ขาว อ้างว่าขาวมีสิทธิเช่าบ้านต่อไปอีก 3 ปี ตามสัญญาข้อ 5 และขาวเรียกให้ม่วงจ่ายเงิน 300,000 บาท ให้ขาวตามสัญญาข้อ 6 จงวินิจฉัยว่า ข้ออ้างของขาวนั้นม่วงจะต้องปฏิบัติตามหรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามีได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีตอผู้เช่านั้นด้วย

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ สัญญาเช่าบ้านระหว่างแดงกับขาวมีกำหนดเวลา 3 ปี เมื่อมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ ย่อมใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ตามมาตรา 538

ตามข้อเท็จจริง ขาวเช่าบ้านมาได้เพียง 1 ปี แดงซึ่งเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินได้ขายบ้านและที่ดินทั้งหมดให้กับม่วง กรณีเข่นนี้ถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธ์ในอสังหาริมทรัพย์ สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่าและขาวผู้เช่า จึงไม่ระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยม่วงผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนึ่งมีต่อ ผู้เช่านั้นด้วย กล่าวคือม่วงต้องให้ขาวเช่าบ้านอยู่ต่อไปจนครบกำหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง

สำหรับสัญญาเช่าข้อ 5 ที่ตกลงให้สัญญาเช่ามีต่อไปอีก 3 ปีนั้น ม่วงไม่ต้องรับมาเพราะ มิฉะนั้นแล้วเท่ากับสัญญาเช่ามีกำหนด 6 ปี แต่สัญญาเช่าบ้านเพียงแต่ทำเป็นหนังสือไม่ได้ไปจดทะเบียนจึงฟ้องร้องให้บังดับคดีได้เพียง 3 ปี ตามมาตรา 538

และสัญญาเช่าข้อ 6 ที่ผู้ให้เช่าคือแดงตกลงให้ผู้เช่าคือขาวปลูกอาคารโรงเก็บรถและถ้าครบ กำหนด 3 ปี ผู้ให้เช่าตกลงจ่ายเงินให้กับผู้เช่า 300,000 บาท เป็นค่าโรงเก็บรถที่ผู้เช่าตกลงขายให้กับผู้ให้เช่านี้ ม่วงไม่ต้องปฏิบัติตาม เพราะเป็นข้อตกลงอื่นไม่ใช่ข้อตกลงเกี่ยวกับสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง ซึ่งม่วง ไม่ต้องรับมาเช่นกัน ดังนั้นเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด 3 ปี ม่วงจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและให้ขาวออกจากบ้านไป และให้ส่งมอบบ้านและบริเวณที่ดินทั้งหมดแก่ม่วงได้

สรุป ม่วงไม่ต้องปฏิบัติตามข้ออ้างของขาวทั้ง 2 ประการ