LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2555

Advertisement

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2555

LAW 2008  กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ

คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ

ข้อ 1. แดงทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือกับขาวให้ขาวเข่าอาคารพาณิชย์หนึ่งคูหามีกำหนดเวลา 2 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2553 เป็นต้นไป โดยตกลงชำระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 5 ของแต่ละเดือน ๆ ละ 50,000 บาท ขาวเช่าอาคารซึ่งแดงเป็นเจ้าของได้เพียง 1 ปีเท่านั้น แดงได้ยกอาคารนี้ให้กับมืด บุตรบุญธรรมของแดง การให้ทำถูกต้องตามกฎหมาย มืดปล่อยให้ขาวเช่าอาคารมาจนครบ 2 ปี และมืดยังคงเก็บค่าเช่าจากขาวมาจนถึงปัจจุบันนี้ แต่ในวันที่ 5 กันยายน 2555 ขาวนำค่าเช่ามาชำระ มืดจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวโดยบอกให้ขาวส่งมอบอาคารคืนในวันสิ้นเดือนกันยายน 2555 ขาวไม่ปฏิบัติตามเพราะขาวมิได้กระทำผิดสัญญา มืดจึงฟ้องเรียกอาคารคืนจากขาวในวันที่ 12 ตุลาคม 2555 ดังนี้ การกระทำของมืดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด

Advertisement

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าลามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา 566 “ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสองเดือน

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ ระหว่างแดงกับขาว ซึ่งมีกำหนดเวลา 2 ปี ได้ทำเป็นหนังสือ สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 538 และสามารถใช้บังคับกันได้ และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าชาวเช่าอาคารซึ่งแดงเป็นเจ้าของมาได้เพียง 1 ปีเท่านั้น แดงได้ยกอาคารนี้ให้กับมืด บุตรบุญธรรมของแดงโดยการให้ทำถูกต้องตามกฎหมาย กรณีนี้ย่อมไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เข่ากับ ขาวผู้ให้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของ ผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย กล่าวคือ มืดต้องให้ขาวเช่าอาคารนั้นต่อไปจนครบกำหนด 2 ปีตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง

ตามข้อเท็จจริง เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด 2 ปี และมืดยังคงเก็บค่าเช่าจากขาวมาจนถึง ปัจจุบันนี้โดยที่มืดก็ไม่ได้ทักท้วงนั้น ถือเป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไป โดยเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ตามมาตรา 570 ซึ่งสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาให้นำสัญญาเดิมมาใช้บังคับ

ดังนั้น เมือเป็นสัญญาเช่าที่ไมมีกำหนดเวลา ในวันที่ 5 กันยายน 2555 ขาวนำค่าเช่ามาขำระ มืดจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวได้ตามมาตรา 566 แต่การที่มืดบอกเลิกสัญญาและให้ขาวส่งมอบอาคารคืนในวัน ลิ้นเดือนกันยายน 2555 นั้น ถือว่าเป็นการบอกเลิกที่ไม่ขอบตามมาตรา566 เพราะตามหลักกฎหมายดังกล่าว มืดจะต้องบอกให้ขาวรู้ตัวและให้ขาวอยู่ในอาคารที่เช่าจนถึงวับที่ 5 ตุลาคม 2555 ซึ่งเป็นชั่วกำหนดเวลาชำระ ค่าเช่าระยะหนึ่ง

อย่างไรก็ตาม แม้การบอกเลิกสัญญาเช่าจะไม่ชอบตามมาตรา 566 แต่การบอกเลิกดังกล่าว ก็ไม่ตกเป็นโมฆะแต่อย่างใด ดังนั้น เมื่อมืดฟ้องเรียกอาคารคืนจากขาวในวันที่ 12 ตุลาคม 2555 ซึ่งเลยวันที่ 5 ตุลาคม 2555 มาแล้ว การฟ้องเรียกอาคารคืนของมืดจึงชอบด้วยกฎหมาย เพราะการนับเวลาตามมาตรา 566 ให้นับไปจนถึงวันฟ้องเรียกอาคารคืน ดังนั้น ขาวจึงต้องล่งคืนอาคารให้กับมืด

สรุป การที่มืดบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวโดยบอกให้ขาวส่งมอบอาคารคืนในวันสิ้นเดือน กันยายน 2555 นั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย แต่การที่มืดฟ้องเรียกอาคารคืนจากขาวในวันที่ 12 ตุลาคม 2555 นั้น ชอบด้วยกฎหมาย

Advertisement