LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2555

Advertisement

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2555

LAW 2008  กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ

 คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์หนึ่งคูหา มีกำหนดเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2553 ถึงวันที่ 1 พฤษภาคม 2556 โดยตกลงชำระค่าเช่าทุก ๆ วันสิ้นเดือน สัญญาเช่า มีข้อความสำคัญคือ

ข้อ 5. หากครบกำหนด 3 ปีตามสัญญาเช่าที่ได้ตกลงกันไว้ให้ต่อสัญญาเช่าไปอีก 3 ปี และผู้ให้เช่า กับผู้เช่าตกลงว่าสัญญาเช่า 3 ปีที่ต่อจากสัญญาเดิม ต้องจ่ายค่าเช่าเพิ่มขึ้นอิก 5 เปอร์เซ็นต์จาก ค่าเช่าเดิม

Advertisement

ข้อ 6. ถ้าผู้เช่าไม่ได้เช่าตามข้อ 5. ผู้ให้เช่าตกลงซื้อแอร์คอนดิชั่นจำนวนทั้งหมดที่ผู้เช่านำมาติดตั้งไว้ ในอาคารที่เช่านี้ และผู้เช่ายินยอมขายให้กับผู้ให้เช่าโดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้น

ปรากฏข้อเท็จจริงว่าไนปี 2554 แดงซึ่งเป็นเจ้าของอาคารที่ให้ขาวเช่าได้ขายอาคารนี้ให้กับมืด โดย การซื้อขายทำโดยชอบด้วยกฎหมาย ขาวได้อยู่ในอาคารที่เช่ามาจนครบกำหนด 3 ปี และมืดเรียก อาคารคืนจากขาววันที่ 5พฤษภาคม2556 โดยมืดบอกเลิกสัญญาและไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาข้อ 5. พร้อมกับแจ้งให้ขาวรื้อถอนแอร์คอนดิชั่นออกไปจากอาคารที่เช่านี้ด้วยโดยมิได้ปฏิบัติตามข้อ 6.

ดังนี้ การกระทำของมืดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามิกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตอพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี 

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กำหนดเอาไว้ว่า ถ้าเป็นการโอนกรรมสิทธ์ในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งให้เช่าย่อมไม่ทำให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นระงับสิ้นไป และจะมีผลทำให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามสัญญาเช่าทีมีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์ สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ระหว่างแดงกับขาวมีกำหนดเวลา 3 ปี เมื่อทำสัญญาเป็นหนังสือ สัญญาเช่าจึงชอบด้วยมาตรา 538 และสามารถใช้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ในปี 2554 แดงซึ่งเป็นเจ้าของอาคารที่ให้ขาวเช่าได้ขายอาคารนี้ให้กับมืด โดยการซื้อขายทำโดยชอบด้วยกฎหมาย กรณีนี้ย่อมไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย กล่าวคือ มืดจะต้องให้ขาวเช่า อาคารนั้นต่อไปจนครบกำหนด 3 ปีตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง

และตามข้อเท็จจริง มืดได้ให้ขาวอยู่ในอาคารที่เช่าจนครบกำหนด 3 ปี ถือว่ามืดได้ปฏิบัติ ตามมาตรา 569 วรรคสองแล้ว ดังนั้นเมื่อสัญญาเช่าระหว่างแดงกับขาวได้ครบกำหนดระยะเวลาการเช่าในวันที่ 1 พฤษภาคม 2556 แล้ว และมืดได้บอกเลิกสัญญาพร้อมทั้งเรียกอาคารคืนจากขาวในวันที่ 5 พฤษภาคม 2556 โดยไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาข้อ 5. นั้น มืดย่อมสามารถกระทำได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ทั้งนี้เพราะตามสัญญา ข้อ 5. ที่แดงยอมให้ขาวต่อสัญญาเช่าไปอีก 3 ปี ซึ่งรวมกับระยะเวลาเช่าเดิมแล้วจะมีกำหนดการเช่าเป็น 6 ปีนั้น เมื่อมิได้มีการจดทะเบียนการเช่าจึงสามารถใช้ฟัองร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปีตามมาตรา 538

ส่วนสัญญาข้อ 6. ที่ว่า ถ้าผู้เช่าไม่ได้เช่าตามข้อ 5. ผู้ให้เช่าตกลงซื้อแอร์คอนดิชั่นจำนวนทั้งหมด ที่ผู้เช่านำมาติดตั้งไว้ในอาคารที่เช่านี้ และผู้เช่ายินยอมขายให้กับผู้ให้เช่าโดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้น” นั้น ก็เป็นสิทธิ และหน้าที่ตามสัญญาอื่น มิใช่สิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับสัญญาเช่า ดังนั้นมืดผู้รับโอนจึงไม่ต้องผูกพันตาม ข้อสัญญานี้และการที่มืดแจ้งให้ขาวรื้อถอนแอร์คอนดิชั่นออกไปจากอาคารที่เช่าโดยมิได้ปฏิบัติตามสัญญาข้อ 6. การกระทำของมืดกรณีนี้จึงชอบด้วยกฎหมายเช่นเดียวกัน

สรุป การกระทำของมืดที่เรียกอาคารคืนจากขาวโดยบอกเลิกสัญญาและไม่ยอมปฏิบัติตาม สัญญาข้อ 5. พร้อมกับแจ้งให้ขาวรื้อถอนแอร์คอนดิชั่นออกไปจากอาคารที่เช่าโดยมิได้ปฏิบัติตามสัญญาข้อ 6. นั้น ถือว่าเป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมาย

Advertisement