การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2555

LAW 2008  กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ

Advertisement

 คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์หนึ่งคูหา มีกำหนดเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2553 ถึงวันที่ 1 พฤษภาคม 2556 โดยตกลงชำระค่าเช่าทุก ๆ วันสิ้นเดือน สัญญาเช่า มีข้อความสำคัญคือ

ข้อ 5. หากครบกำหนด 3 ปีตามสัญญาเช่าที่ได้ตกลงกันไว้ให้ต่อสัญญาเช่าไปอีก 3 ปี และผู้ให้เช่า กับผู้เช่าตกลงว่าสัญญาเช่า 3 ปีที่ต่อจากสัญญาเดิม ต้องจ่ายค่าเช่าเพิ่มขึ้นอิก 5 เปอร์เซ็นต์จาก ค่าเช่าเดิม

Advertisement

ข้อ 6. ถ้าผู้เช่าไม่ได้เช่าตามข้อ 5. ผู้ให้เช่าตกลงซื้อแอร์คอนดิชั่นจำนวนทั้งหมดที่ผู้เช่านำมาติดตั้งไว้ ในอาคารที่เช่านี้ และผู้เช่ายินยอมขายให้กับผู้ให้เช่าโดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้น

ปรากฏข้อเท็จจริงว่าไนปี 2554 แดงซึ่งเป็นเจ้าของอาคารที่ให้ขาวเช่าได้ขายอาคารนี้ให้กับมืด โดย การซื้อขายทำโดยชอบด้วยกฎหมาย ขาวได้อยู่ในอาคารที่เช่ามาจนครบกำหนด 3 ปี และมืดเรียก อาคารคืนจากขาววันที่ 5พฤษภาคม2556 โดยมืดบอกเลิกสัญญาและไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาข้อ 5. พร้อมกับแจ้งให้ขาวรื้อถอนแอร์คอนดิชั่นออกไปจากอาคารที่เช่านี้ด้วยโดยมิได้ปฏิบัติตามข้อ 6.

Advertisement

ดังนี้ การกระทำของมืดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

Advertisement

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามิกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตอพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี 

Advertisement

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กำหนดเอาไว้ว่า ถ้าเป็นการโอนกรรมสิทธ์ในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งให้เช่าย่อมไม่ทำให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นระงับสิ้นไป และจะมีผลทำให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามสัญญาเช่าทีมีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์ สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ระหว่างแดงกับขาวมีกำหนดเวลา 3 ปี เมื่อทำสัญญาเป็นหนังสือ สัญญาเช่าจึงชอบด้วยมาตรา 538 และสามารถใช้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ในปี 2554 แดงซึ่งเป็นเจ้าของอาคารที่ให้ขาวเช่าได้ขายอาคารนี้ให้กับมืด โดยการซื้อขายทำโดยชอบด้วยกฎหมาย กรณีนี้ย่อมไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย กล่าวคือ มืดจะต้องให้ขาวเช่า อาคารนั้นต่อไปจนครบกำหนด 3 ปีตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง

และตามข้อเท็จจริง มืดได้ให้ขาวอยู่ในอาคารที่เช่าจนครบกำหนด 3 ปี ถือว่ามืดได้ปฏิบัติ ตามมาตรา 569 วรรคสองแล้ว ดังนั้นเมื่อสัญญาเช่าระหว่างแดงกับขาวได้ครบกำหนดระยะเวลาการเช่าในวันที่ 1 พฤษภาคม 2556 แล้ว และมืดได้บอกเลิกสัญญาพร้อมทั้งเรียกอาคารคืนจากขาวในวันที่ 5 พฤษภาคม 2556 โดยไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาข้อ 5. นั้น มืดย่อมสามารถกระทำได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ทั้งนี้เพราะตามสัญญา ข้อ 5. ที่แดงยอมให้ขาวต่อสัญญาเช่าไปอีก 3 ปี ซึ่งรวมกับระยะเวลาเช่าเดิมแล้วจะมีกำหนดการเช่าเป็น 6 ปีนั้น เมื่อมิได้มีการจดทะเบียนการเช่าจึงสามารถใช้ฟัองร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปีตามมาตรา 538

ส่วนสัญญาข้อ 6. ที่ว่า ถ้าผู้เช่าไม่ได้เช่าตามข้อ 5. ผู้ให้เช่าตกลงซื้อแอร์คอนดิชั่นจำนวนทั้งหมด ที่ผู้เช่านำมาติดตั้งไว้ในอาคารที่เช่านี้ และผู้เช่ายินยอมขายให้กับผู้ให้เช่าโดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้น” นั้น ก็เป็นสิทธิ และหน้าที่ตามสัญญาอื่น มิใช่สิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับสัญญาเช่า ดังนั้นมืดผู้รับโอนจึงไม่ต้องผูกพันตาม ข้อสัญญานี้และการที่มืดแจ้งให้ขาวรื้อถอนแอร์คอนดิชั่นออกไปจากอาคารที่เช่าโดยมิได้ปฏิบัติตามสัญญาข้อ 6. การกระทำของมืดกรณีนี้จึงชอบด้วยกฎหมายเช่นเดียวกัน

สรุป การกระทำของมืดที่เรียกอาคารคืนจากขาวโดยบอกเลิกสัญญาและไม่ยอมปฏิบัติตาม สัญญาข้อ 5. พร้อมกับแจ้งให้ขาวรื้อถอนแอร์คอนดิชั่นออกไปจากอาคารที่เช่าโดยมิได้ปฏิบัติตามสัญญาข้อ 6. นั้น ถือว่าเป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมาย

 

2. (ก) ม่วงทำสัญญาเป็นหนังสือให้น้ำาเงินเช่ารถยนต์มีกำหนดเวลา 2 ปี โดยตกลงชำระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 5 ของแต่ละเดือน ๆ ละ 30,000บาท ทำสัญญาเช่าตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน 2555 เป็นต้นไป น้ำเงินจ่ายค่าเช่าในวันทำสัญญาเช่าให้กับม่วงเป็นเงิน 330,000 บาท ตั้งแต่ชำระค่าเช่าในวันทำสัญญาเช่า น้ำเงินไม่ได้ชำระค่าเช่าให้กับม่วงเลยจนถึงปัจจุบันนี้ ดังนี้ เมื่อน้ำเงินไม่ได้ชำระ ค่าเช่าเลยในวันที่ 16พฤษภาคม 2556 ม่วงจึงบอกเลิกสัญญาเช่าทันที และเรียกให้น้ำเงิน ส่งรถยนต์คืนในวันสิ้นเดือนพฤษภาคม 2556 และให้นำค่าเช่าที่ไม่ชำระทั้งหมดมาชำระด้วย ดังนี้ การกระทำของม่วงชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด

(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ คำตอบของท่านจะแตกต่างไปหรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน

วินิจฉัย

ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติเอาไว้ว่า ถ้าการชำระค่าเช่า กำหนดชำระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชำระอีกจึงจะบอกเลิกสัญญาได้

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่น้ำเงินได้จ่ายค่าเช่าในวันทำสัญญาเช่าให้กับม่วงเป็นเงิน 330,000 บาท นั้น ทำให้น้ำเงินมีสิทธิไม่ชำระค่าเช่าได้11 เดือน คือ เดือนมิถุนายน กรกฎาคม สิงหาคม กันยายน ตุลาคม พฤศจิกายน ธันวาคม (ของปี 2555) และเดือนมกราคม กุมภาพันธ์ มีนาคม และเดือนเมษายน (ของปี 2556) แต่เดือนพฤษภาคมปี 2556 น้ำเงินต้องชำระค่าเช่าให้แก่ม่วงเป็นเงิน 30,000 บาท ภายในวันที่ 5พฤษภาคม 2556 และเมื่อมีการกำหนดชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน การที่น้ำเงินไม่ชำระค่าเช่าในเดือนพฤษภาคมบั้น ม่วงย่อมมีสิทธิ บอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่ม่วงจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีไม่ไต้ ม่วงจะต้องบอกกล่าวให้น้ำเงินชำระค่าเช่าก่อน ไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าน้ำเงินยังไม่ยอมชำระค่าเช่า (จำนวน 30,000 บาท) อีก ม่วงจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ ตามมาตรา 560 วรรคสอง ดังนั้น การที่ม่วงบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 574 วรรคแรก ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติดๆ กัน หรือกระทำผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสำคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย

วินิจฉัย

ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ การที่น้ำเงินผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อในเดือน พฤษภาคม 2556 ถือว่าน้ำเงินผิดนัดไม่ใช้เงินเพียงหนึ่งคราว เนื่องจากได้ชำระค่าเช่าซื้อล่วงหน้าไว้แล้ว 11 คราว ดังนั้น ม่วงจึงบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อไม่ได้ เพราะการที่ม่วงจะบอกเลิกสัญญาได้จะต้องปรากฏว่าน้ำเงินผู้เช่าซื้อผิดนัด ไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กันตามมาตรา 574 วรรคแรก ดังนั้น การบอกเลิกสัญญาของม่วงจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป (ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ทันทีของม่วงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของม่วงไม่ขอบด้วยกฎหมาย ดังนั้นนคำตอบของข้าพเจ้า จึงไม่แตกต่างกัน

 

ข้อ 3. มรกตให้เขียวทำงานเป็นลูกจ้างตั้งแต่ปี 2550 โดยตกลงจ่ายค่าจ้างให้ทุก ๆ วันที่ 14 และวันที่ 28 ของแต่ละเดือนเป็นค่าจ้างคราวละ 15,700 บาท มรกตให้เขียวทำงานมาจนถึงปี 2556 มรกตนั้น ได้ตกลงทำสัญญาจ้างไม่มีกำหนดเวลาไว้กับเขียว มรกตจึงบอกเลิกสัญญากับเขียว โดยที่เขียวไม่ผิดสัญญาในวันที่ 30 เมษายน 2556

ดังนี้ เขียวมีสิทธิทำงานถึงวันสุดท้ายเมื่อใด และมรกตต้องจ่ายค่าจ้างให้เขียวตั้งแต่วันบอกเลิกสัญญาถึงวันสุดท้ายของการทำงานเป็นเงินเท่าใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กำหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกำหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกำหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทำได้ แต่ไม่จำต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสามเดือน

อนึ่งในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแก่ลูกจ้างเสียให้ครบจำนวนที่จะต้องจ่าย จนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกำหนดที่บอกกล่าวนั้นนทีเดียว แล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทำได้

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่มรกตให้เขียวทำงานเป็นลูกจ้างโดยมรกตได้ตกลงทำสัญญาจ้างไม่มีกำหนดเวลาไว้กับเขียว จึงเข้าหลักของมาตรา 582 วรรคแรก คือถ้ามรกตจะบอกเลิกสัญญาจ้างกับเขียวก็จะต้อง บอกกล่าวล่วงหน้าในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกำหนดจ่ายค่าจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึง กำหนดจ่ายค่าจ้างคราวถัดไป แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 3 เดือน

เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า มรกตได้บอกเลิกสัญญาจ้างในวันที่ 30 เมษายน 2556 ซึ่งเป็นการ บอกเลิกสัญญาจ้างก่อนถึงกำหนดจ่ายค่าจ้างในวับที่ 14 พฤษภาคม 2556 กรณีนี้จึงให้ถือว่าเป็นการบอกเลิก สัญญาล่วงหน้าเพื่อให้มีผลเป็นการเลิกสัญญากันในวันที่ 28 พฤษภาคม 2556 ซึ่งเป็นวันถึงกำหนดจ่ายค่าจ้าง คราวถัดไป ดังนั้นเขียวจึงมีสิทธิทำงานจนถึงวันสุดท้ายคือวันที่ 28 พฤษภาคม 2556 และมรกตจะต้องจ่ายค่าจ้าง ให้กับเขียวในวันที่ 14 พฤษภาคม 2556 เป็นเงิน 15,700 บาท และต้องจ่ายค่าจ้างในวันที่ 28 พฤษภาคม 2556 อีก 15,700 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 31,400 บาท หรือมรกตจะจ่ายเงินคาจ้างให้แกเขียวทั้งหมด 31,400 บาท แล้วให้เขียวออกจากงานในทันทีเลยก็ไต้ตามมาตรา 582 วรรคสอง

สรุป เขียวมีสิทธิทำงานจนถึงวันสุดท้ายคือวันที่ 28 พฤษภาคม 2556 และมรกตจะต้องจ่ายเงิน ค่าจ้างให้เขียวเป็นจำนวนรวมทั้งสิ้น 31,400 บาท

Advertisement