LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ S/2554

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน  ปีการศึกษา  2554

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW 2008

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

ข้อ  1  แดงทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าให้ดำเช่าบ้านหนึ่งหลังมีกำหนดเวลา  5  ปี  โดยตกลงชำระค่าเช่าทุกๆวันสิ้นเดือน  สัญญาเช่าข้อสุดท้ายมีข้อความว่า  “หากผู้เช่าเช่าครบ  5  ปีแล้ว  ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก  5  ปี  หากผู้เช่าไม่ประสงค์จะเช่าต่อไปอีก  ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันสัญญาที่ได้รับจากผู้เช่าเป็นจำนวนเงิน  150,000  บาท  ให้กับผู้เช่าด้วย”  ดำเช่าบ้านจากแดงได้เพียง  3  ปีเต็ม  แดงเจ้าของบ้านเช่าได้ยกบ้านให้กับเขียวบุตรบุญธรรมโดยชอบด้วยกฎหมาย  แต่ดำก็ยังคงอยู่ในบ้านเช่าโดยที่เขียวไม่ว่าอะไร  ปรากฏว่าในวันครบกำหนดสัญญาเช่าบ้าน  5  ปี  ซึ่งตรงกับวันที่  30  เมษายน  2555  นั้น  ดำได้พบกับเขียวและขอเช่าบ้านต่อไปอีก  5  ปี  เขียวกลับปฏิเสธไม่ยอมปฏิบัติตามคำมั่น  ดำจึงขอเงิน  150,000  บาท  ซึ่งเป็นเงินประกันสัญญาคืนจากเขียว  เขียวไม่ยอมคืนเงินให้ดำเช่นกัน

ให้วินิจฉัยว่า  การปฏิเสธของเขียวทั้ง  2  ประการดังกล่าว  ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เพราะเหตุใด  (ให้วินิจฉัยแยกตอบทั้ง  2  ประการด้วย)

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา  569  ได้กำหนดเอาไว้ว่า  ถ้าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์  ไม่ทำให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป  และมีผลทำให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์  เมื่อสัญญาเช่าบ้านซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างแดงกับดำซึ่งมีกำหนด  5  ปีได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา  538  และสามารถใช้บังคับกันได้  5  ปี  และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าดำเช่าบ้านหลังนี้มาได้เพียง  3  ปี  แดงได้ยกบ้านเช่าให้กับเขียวบุตรบุญธรรมโดยชอบด้วยกฎหมายของตน  กรณีนี้ย่อมไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับดำผู้เช่าระงับสิ้นไป  ตามมาตรา  569  วรรคแรก  โดยเขียวผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย  กล่าวคือ  เขียวต้องให้ดำเช่าบ้านหลังนั้นต่อไปจนครบกำหนด  5  ปีตามสัญญาเช่า  ตามมาตรา  569  วรรคสอง

แต่อย่างไรก็ตาม  สัญญาเช่าข้อสุดท้ายที่มีข้อความว่า  “หากผู้เช่า  เช่าครบ  5  ปีแล้ว  ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก  5  ปี”นั้น ข้อความดังกล่าวเป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามคำมั่นจะให้เช่า  ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า  จึงไม่ผูกพันเขียว  ดังนั้น  การที่ดำได้พบเขียวและขอเช่าบ้านต่อไปอีก  5  ปี  และเขียวปฏิเสธไม่ยอมปฏิบัติตามคำมั่นนั้น  คำปฏิเสธของเขียวกรณีนี้จึงชอบด้วยกฎหมาย

ส่วนข้อสัญญาที่ว่า  “หากผู้เช่าไม่ประสงค์จะเช่าต่อไปอีก  ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันสัญญาที่ได้รับจากผู้เช่าเป็นจำนวน  150,000  บาท  ให้กับผู้เช่าด้วย”นั้น  ก็เป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาอื่น  มิใช่สิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับสัญญาเช่า  ทั้งไม่ใช่หน้าที่ของ ผู้ให้เช่าตามกฎหมายด้วย  ผู้รับโอนจึงไม่ต้องผูกพันตามข้อสัญญานี้  เพราะสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่ผู้รับโอนจะต้องรับมาด้วยนั้น  คือสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเท่านั้น  ดังนั้น  การที่ดำขอเงิน  150,000  บาท  ซึ่งเป็นเงินประกันสัญญาคืนจากเขียว  และเขียวไม่ยอมคืนเงินให้ดำนั้น  คำปฏิเสธของเขียวกรณีนี้จึงชอบด้วยกฎหมายเช่นเดียวกัน

สรุป  การปฏิเสธของเขียวทั้ง  2  ประการดังกล่าวชอบด้วยกฎหมาย