การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2554
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1 แดงทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าให้ดำเช่าบ้านหนึ่งหลังมีกำหนดเวลา 5 ปี โดยตกลงชำระค่าเช่าทุกๆวันสิ้นเดือน สัญญาเช่าข้อสุดท้ายมีข้อความว่า “หากผู้เช่าเช่าครบ 5 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 5 ปี หากผู้เช่าไม่ประสงค์จะเช่าต่อไปอีก ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันสัญญาที่ได้รับจากผู้เช่าเป็นจำนวนเงิน 150,000 บาท ให้กับผู้เช่าด้วย” ดำเช่าบ้านจากแดงได้เพียง 3 ปีเต็ม แดงเจ้าของบ้านเช่าได้ยกบ้านให้กับเขียวบุตรบุญธรรมโดยชอบด้วยกฎหมาย แต่ดำก็ยังคงอยู่ในบ้านเช่าโดยที่เขียวไม่ว่าอะไร ปรากฏว่าในวันครบกำหนดสัญญาเช่าบ้าน 5 ปี ซึ่งตรงกับวันที่ 30 เมษายน 2555 นั้น ดำได้พบกับเขียวและขอเช่าบ้านต่อไปอีก 5 ปี เขียวกลับปฏิเสธไม่ยอมปฏิบัติตามคำมั่น ดำจึงขอเงิน 150,000 บาท ซึ่งเป็นเงินประกันสัญญาคืนจากเขียว เขียวไม่ยอมคืนเงินให้ดำเช่นกัน
ให้วินิจฉัยว่า การปฏิเสธของเขียวทั้ง 2 ประการดังกล่าว ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด (ให้วินิจฉัยแยกตอบทั้ง 2 ประการด้วย)
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่า จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
มาตรา 569 อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
วินิจฉัย
ตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กำหนดเอาไว้ว่า ถ้าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ทำให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทำให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย
กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าบ้านซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างแดงกับดำซึ่งมีกำหนด 5 ปีได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 538 และสามารถใช้บังคับกันได้ 5 ปี และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าดำเช่าบ้านหลังนี้มาได้เพียง 3 ปี แดงได้ยกบ้านเช่าให้กับเขียวบุตรบุญธรรมโดยชอบด้วยกฎหมายของตน กรณีนี้ย่อมไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับดำผู้เช่าระงับสิ้นไป ตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยเขียวผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย กล่าวคือ เขียวต้องให้ดำเช่าบ้านหลังนั้นต่อไปจนครบกำหนด 5 ปีตามสัญญาเช่า ตามมาตรา 569 วรรคสอง
แต่อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าข้อสุดท้ายที่มีข้อความว่า “หากผู้เช่า เช่าครบ 5 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 5 ปี”นั้น ข้อความดังกล่าวเป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามคำมั่นจะให้เช่า ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า จึงไม่ผูกพันเขียว ดังนั้น การที่ดำได้พบเขียวและขอเช่าบ้านต่อไปอีก 5 ปี และเขียวปฏิเสธไม่ยอมปฏิบัติตามคำมั่นนั้น คำปฏิเสธของเขียวกรณีนี้จึงชอบด้วยกฎหมาย
ส่วนข้อสัญญาที่ว่า “หากผู้เช่าไม่ประสงค์จะเช่าต่อไปอีก ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันสัญญาที่ได้รับจากผู้เช่าเป็นจำนวน 150,000 บาท ให้กับผู้เช่าด้วย”นั้น ก็เป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาอื่น มิใช่สิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับสัญญาเช่า ทั้งไม่ใช่หน้าที่ของ ผู้ให้เช่าตามกฎหมายด้วย ผู้รับโอนจึงไม่ต้องผูกพันตามข้อสัญญานี้ เพราะสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่ผู้รับโอนจะต้องรับมาด้วยนั้น คือสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเท่านั้น ดังนั้น การที่ดำขอเงิน 150,000 บาท ซึ่งเป็นเงินประกันสัญญาคืนจากเขียว และเขียวไม่ยอมคืนเงินให้ดำนั้น คำปฏิเสธของเขียวกรณีนี้จึงชอบด้วยกฎหมายเช่นเดียวกัน
สรุป การปฏิเสธของเขียวทั้ง 2 ประการดังกล่าวชอบด้วยกฎหมาย