LAW2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2557

Advertisement

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2557

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์ของแดง มีกําหนดเวลา 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2556 ถึงวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2557 โดยขาวตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันสิ้นเดือนของ แต่ละเดือนเป็นคาเช่าเดือนละ 50,000 บาท ขาวอยู่ในอาคารนี้ได้เพียง 6 เดือน แดงเจ้าของอาคาร ได้ยกอาคารให้กับมืดบุตรชายของแดง การให้ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย ขาวอยู่ในอาคารมาจนถึงปัจจุบันนี้โดยมิได้ทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือกับมืดอีกเลย จนถึงวันที่ 1 ตุลาคม 2557 มืดได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวขณะที่มืดพบขาวที่ร้านอาหารแห่งหนึ่ง และมืดให้ขาวอยู่ในอาคารที่เช่าถึงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2557 แต่ขาวไม่ยอมคืนอาคารให้มืด อ้างว่ามืดบอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย โดยที่ขาวมิได้ผิดสัญญา มืดจึงฟ้องขับไล่ขาวออกไปจากอาคารนี้ในวันที่ 6 พฤศจิกายน 2557 จงวินิจฉัยว่าการกระทําของมิดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด

Advertisement

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสองเดือน”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ ระหว่างแดงกับขาว ซึ่งมีกําหนดเวลา 1 ปี ได้ทําเป็นหนังสือ สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 538 และสามารถใช้บังคับกันได้ และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าขาวเช่าอาคารซึ่งแดงเป็นเจ้าของมาได้เพียง 6 เดือนเท่านั้น แดงได้ยกอาคารนี้ให้กับมืดบุตรชายของแดงโดยการให้ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย กล่าวคือ มืดต้องให้ขาวเช่าอาคารนั้นต่อไปจนครบกําหนด 1 ปีตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง

ตามข้อเท็จจริง เมื่อสัญญาเช่าครบ 1 ปีแล้ว ขาวได้อยู่ในอาคารมาจนถึงปัจจุบันนี้โดยมิได้ ทําสัญญาเช่ากับมืดอีก ซึ่งมืดเองก็มิได้ทักท้วงแต่อย่างใด ย่อมถือเป็นการทําสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปโดยเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดระยะเวลาตามมาตรา 570 และให้นําสิทธิและหน้าที่ของสัญญาเดิมมาใช้บังคับ

ดังนั้น เมื่อเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดระยะเวลา มืดย่อมบอกเลิกสัญญาได้แม้ขาวจะไม่เคย ผิดสัญญา ทั้งนี้ตามมาตรา 566 แต่การที่มีดได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวในวันที่ 1 ตุลาคม 2557 และให้ขาวอยู่ใน อาคารที่เช่าถึงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2557 และเมื่อขาวไม่ยอมคืนอาคารให้มืด มืดจึงฟ้องขับไล่ขาวออกไปจากอาคารนี้ ในวันที่ 6 พฤศจิกายน 2557 นั้น ย่อมถือเป็นการบอกเลิกที่ไม่ชอบตามมาตรา 566 เพราะตามหลักกฎหมายดังกล่าว การที่มืดบอกเลิกสัญญาในวันที่ 1 ตุลาคม 2557 ย่อมถือเป็นการบอกเลิกในวันที่ 31 ตุลาคม 2557 (วันชําระค่าเช่า) และมืดจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัวและให้ขาวอยู่ในอาคารจนถึงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2557 ซึ่งเป็นช่วงกําหนดเวลา ชําระค่าเช่าระยะหนึ่ง โดยมืดจะมีสิทธิฟ้องขับไล่ขาวได้ตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2557 เป็นต้นไป ดังนั้นการกระทํา ดังกล่าวของมืดจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป การกระทําของมีดไม่ชอบด้วยกฎหมาย

 

Advertisement