การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2557

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

Advertisement

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์ของแดง มีกําหนดเวลา 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2556 ถึงวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2557 โดยขาวตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันสิ้นเดือนของ แต่ละเดือนเป็นคาเช่าเดือนละ 50,000 บาท ขาวอยู่ในอาคารนี้ได้เพียง 6 เดือน แดงเจ้าของอาคาร ได้ยกอาคารให้กับมืดบุตรชายของแดง การให้ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย ขาวอยู่ในอาคารมาจนถึงปัจจุบันนี้โดยมิได้ทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือกับมืดอีกเลย จนถึงวันที่ 1 ตุลาคม 2557 มืดได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวขณะที่มืดพบขาวที่ร้านอาหารแห่งหนึ่ง และมืดให้ขาวอยู่ในอาคารที่เช่าถึงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2557 แต่ขาวไม่ยอมคืนอาคารให้มืด อ้างว่ามืดบอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย โดยที่ขาวมิได้ผิดสัญญา มืดจึงฟ้องขับไล่ขาวออกไปจากอาคารนี้ในวันที่ 6 พฤศจิกายน 2557 จงวินิจฉัยว่าการกระทําของมิดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด

Advertisement

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

Advertisement

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสองเดือน”

Advertisement

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”

Advertisement

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ ระหว่างแดงกับขาว ซึ่งมีกําหนดเวลา 1 ปี ได้ทําเป็นหนังสือ สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 538 และสามารถใช้บังคับกันได้ และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าขาวเช่าอาคารซึ่งแดงเป็นเจ้าของมาได้เพียง 6 เดือนเท่านั้น แดงได้ยกอาคารนี้ให้กับมืดบุตรชายของแดงโดยการให้ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย กล่าวคือ มืดต้องให้ขาวเช่าอาคารนั้นต่อไปจนครบกําหนด 1 ปีตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง

ตามข้อเท็จจริง เมื่อสัญญาเช่าครบ 1 ปีแล้ว ขาวได้อยู่ในอาคารมาจนถึงปัจจุบันนี้โดยมิได้ ทําสัญญาเช่ากับมืดอีก ซึ่งมืดเองก็มิได้ทักท้วงแต่อย่างใด ย่อมถือเป็นการทําสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปโดยเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดระยะเวลาตามมาตรา 570 และให้นําสิทธิและหน้าที่ของสัญญาเดิมมาใช้บังคับ

ดังนั้น เมื่อเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดระยะเวลา มืดย่อมบอกเลิกสัญญาได้แม้ขาวจะไม่เคย ผิดสัญญา ทั้งนี้ตามมาตรา 566 แต่การที่มีดได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวในวันที่ 1 ตุลาคม 2557 และให้ขาวอยู่ใน อาคารที่เช่าถึงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2557 และเมื่อขาวไม่ยอมคืนอาคารให้มืด มืดจึงฟ้องขับไล่ขาวออกไปจากอาคารนี้ ในวันที่ 6 พฤศจิกายน 2557 นั้น ย่อมถือเป็นการบอกเลิกที่ไม่ชอบตามมาตรา 566 เพราะตามหลักกฎหมายดังกล่าว การที่มืดบอกเลิกสัญญาในวันที่ 1 ตุลาคม 2557 ย่อมถือเป็นการบอกเลิกในวันที่ 31 ตุลาคม 2557 (วันชําระค่าเช่า) และมืดจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัวและให้ขาวอยู่ในอาคารจนถึงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2557 ซึ่งเป็นช่วงกําหนดเวลา ชําระค่าเช่าระยะหนึ่ง โดยมืดจะมีสิทธิฟ้องขับไล่ขาวได้ตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2557 เป็นต้นไป ดังนั้นการกระทํา ดังกล่าวของมืดจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป การกระทําของมีดไม่ชอบด้วยกฎหมาย

 

ข้อ 2.

(ก) ดําทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ม่วงเช่าที่ดินของดํามีกําหนดเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2557 ถึงวันที่ 1 มีนาคม 2560 โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันสิ้นเดือน เดือนละ 40,000 บาท ในวันทําสัญญาม่วงได้ชําระค่าเช่าไว้ล่วงหน้าหนึ่งเดือน ปรากฏข้อเท็จจริงว่าม่วงไม่ได้ชําระค่าเช่า 3 ครั้งคือวันที่ 31 กรกฎาคม 2557 วันที่ 30 กันยายน 2557 และวันที่ 31 ตุลาคม 2557 ดังนั้น ในวันที่ 6 พฤศจิกายน 2557 ดําจึงบอกเลิกสัญญาเช่าเพราะม่วงไม่ชําระค่าเช่า และ ให้ม่วงส่งมอบที่ดินคืนในวันที่ 15 พฤศจิกายน 2557 จงวินิจฉัยว่าการบอกเลิกสัญญาของดําชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด

(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ คําตอบจะแตกต่างไปหรือไม่ และดําจะเรียกค่าเช่าซื้อที่ม่วงยังไม่ชําระทั้งหมดได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึ่งกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”

วินิจฉัย

ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าการชําระค่าเช่ากําหนด ชําระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชําระอีกจึงจะบอกเลิกสัญญาได้

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ม่วงไม่ได้ชําระค่าเช่า 3 ครั้งนั้น เมื่อหักค่าเช่าออก 1 เดือน ที่ม่วงชําระล่วงหน้าไว้ ย่อมถือว่าม่วงไม่ได้ชําระค่าเช่า 2 เดือนติดต่อกัน คือ เดือนกันยายนและตุลาคม 2557 ซึ่งมีผล ทําให้ดํามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อสัญญาเช่านั้นมีการกําหนดชําระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน ดําจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ม่วงนําค่าเช่ามาชําระก่อน โดยต้องให้เวลาแก่ม่วง นําค่าเช่ามาชําระอย่างน้อย 15 วัน ซึ่งถ้าม่วงไม่ยอมชําระอีก ดําจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 560 วรรคสอง ดังนั้น การที่ดําบอกเลิกสัญญาเช่ากับม่วงทันทีในวันที่ 6 พฤศจิกายน 2557 และให้ม่วงส่งมอบที่ดินคืน ในวันที่ 15 พฤศจิกายน 2557 การบอกเลิกสัญญาเช่าของดําจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 574 วรรคแรก “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญาในข้อ ที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”

วินิจฉัย

ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ การที่ดําผิดนัดไม่ชําระค่าเช่าในเดือนกันยายน และตุลาคม 2557 นั้น ย่อมถือเป็นกรณีที่ดําผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กันแล้ว ดังนั้น ดําผู้ให้เช่าซื้อ จึงบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ทันทีตามมาตรา 574 วรรคแรก การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของดําจึงชอบด้วยกฎหมาย

แต่อย่างไรก็ตาม ดําจะเรียกเงินค่าเช่าซื้อที่ม่วงยังไม่ชําระในเดือนกันยายนและตุลาคม 2557 จํานวน 80,000 บาท ไม่ได้ เพราะตามหลักกฎหมายมาตรา 574 วรรคแรก หากผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินค่าเช่าซื้อ สองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสําคัญ ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญา และริบเงินค่าเช่าซื้อ ที่ได้ใช้มาแล้วเท่านั้น จะเรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชําระเพราะผิดนัดหรือผิดสัญญาดังกล่าวไม่ได้

สรุป

(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ทันทีของดําไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อทันทีของดําชอบด้วยกฎหมาย แต่ดําจะเรียกค่าเช่าซื้อที่ม่วงยังไม่ชําระทั้งหมดไม่ได้ ดังนั้น คําตอบจึงแตกต่างกัน

 

ข้อ 3.

(ก) นายจ้างทําสัญญาจ้างนายสุชาติให้เป็นลูกจ้างแบบไม่มีกําหนดเวลา โดยตกลงชําระสินจ้าง

เดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันสิ้นเดือน ต่อมานายสุชาติมาขอเบิกเงินก่อนกําหนดเวลา บ่อย ๆ นายจ้างจึงเปลี่ยนเป็นชําระสินจ้างให้ทุก ๆ วันที่ 15 และวันสิ้นเดือนแทน ปรากฏว่า นายจ้างมีปัญหาทางการเงินอย่างมากทําให้จําเป็นต้องเลิกสัญญาจ้าง นายจ้างจึงได้บอกกล่าว เลิกสัญญาในวันที่ 15 กันยายน และบอกเลิกสัญญาจ้างในวันที่ 30 กันยายน เช่นนี้ท่านเห็นว่าถูกต้องหรือไม่ เพราะเหตุใด จงอธิบาย

(ข) นายกําแหงได้ทําสัญญาจ้างนายชาติชายให้ขุดมันสําปะหลังในไร่ของนายกําแหงให้เสร็จสิ้นภายในหนึ่งเดือน และให้นายชาติชายดูแลมันสําปะหลังไม่ให้สูญหายจนกว่าจะส่งมอบให้แก่ นายกําแหงแล้วนายกําแหงจึงจะจ่ายสินจ้างให้แก่นายชาติชาย ข้อตกลงระหว่างนายกําแหงกับ นายชาติชายเป็นสัญญาอะไร เพราะเหตุใด จงอธิบาย

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กําหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทําได้ แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสามเดือน

อนึ่ง ในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแก่ลูกจ้างเสียให้ครบจํานวนที่จะต้องจ่าย จนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกําหนดที่บอกกล่าวนั้นทีเดียว แล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทําได้”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายจ้างให้นายสุชาติทํางานเป็นลูกจ้างโดยนายจ้างได้ตกลงทําสัญญาจ้างไม่มีกําหนดเวลาไว้กับนายสุชาติ จึงเข้าหลักของมาตรา 582 วรรคแรก คือถ้านายจ้างจะบอกเลิก สัญญาจ้างกับนายสุชาติก็จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวถัดไป แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 3 เดือน

ตามข้อเท็จจริง การที่นายจ้างทําสัญญาจ้างนายสุชาติ โดยตกลงชําระสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันสิ้นเดือน แต่ต่อมาได้เปลี่ยนเป็นชําระสินจ้างทุก ๆ วันที่ 15 และสิ้นเดือนแทนนั้นไม่ถือว่า เป็นการเปลี่ยนการชําระสินจ้างเป็นราย 15 วัน ยังถือว่าเป็นรายเดือนตามที่ตกลงในสัญญา (คําพิพากษาฎีกาที่ 521/2502) ดังนั้น เมื่อปรากฏว่านายจ้างได้บอกกล่าวเลิกสัญญาในวันที่ 15 กันยายน ย่อมถือว่าเป็นการบอกกล่าว ในวันที่ 30 กันยายน และนายจ้างสามารถบอกเลิกสัญญาจ้างได้ในวันที่ 31 ตุลาคม ซึ่งเป็นวันถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวถัดไปตามมาตรา 582 วรรคแรก การที่นายจ้างได้บอกกล่าวเลิกสัญญาในวันที่ 15 กันยายน และบอกเลิก สัญญาจ้างในวันที่ 30 กันยายน จึงไม่ถูกต้อง

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 575 “อันว่าจ้างแรงงานนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ลูกจ้าง ตกลงจะทํางาน ให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า นายจ้าง และนายจ้างตกลงจะให้สินจ้างตลอดเวลาที่ทํางานให้”

มาตรา 587 “อันว่าจ้างทําของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงรับจะทําการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสําเร็จ แห่งการที่ทํานั้น”

วินิจฉัย

ตามหลักกฎหมายข้างต้น สัญญาจ้างแรงงาน เป็นสัญญาที่มีบุคคลอยู่สองฝ่าย ซึ่งฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า “นายจ้าง” และอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า “ลูกจ้าง” ซึ่งทางฝ่ายลูกจ้างตกลงจะทํางานให้แก่นายจ้าง และนายจ้าง ตกลงจ่ายสินจ้างเป็นค่าตอบแทนจากการทํางานนั้น โดยฝ่ายนายจ้างไม่ได้คํานึงถึงผลสําเร็จของงาน แต่ลูกจ้าง จะต้องทํางานให้ครบตามกําหนดระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ (มาตรา 575)

ส่วนสัญญาจ้างทําของ เป็นสัญญาที่มีบุคคลอยู่สองฝ่ายเช่นกัน ฝ่ายหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจ้าง” และอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า “ผู้ว่าจ้าง” ซึ่งทางฝ่ายผู้รับจ้างตกลงจะทําการสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่ผู้ว่าจ้าง และ ผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสําเร็จแห่งการที่ทํานั้น โดยฝ่ายนายจ้างจะมุ่งประสงค์ถึงผลสําเร็จของงานที่กระทํา โดยไม่คํานึงถึงแรงงานหรือระยะเวลาที่ลูกจ้างปฏิบัติงาน (มาตรา 587)

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายกําแหงได้ทําสัญญาจ้างนายชาติชายให้ขุดมันสําปะหลังในไร่ ของนายกําแหงให้เสร็จสิ้นภายในหนึ่งเดือน และให้นายชาติชายดูแลมันสําปะหลังไม่ให้สูญหายจนกว่าจะส่งมอบให้นายกําแหง แล้วนายกําแหงจึงจะจ่ายสินจ้างให้แก่นายชาติชายนั้น ถือเป็นกรณีที่นายชาติชายตกลงจะทําการงาน สิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่นายกําแหง และนายกําแหงตกลงที่จะจ่ายสินจ้างให้นายชาติชายเพื่อผลสําเร็จ ของการที่ทํานั้น คือ เมื่อมีการส่งมอบมันสําปะหลังให้แก่นายกําแหง ดังนั้น ข้อตกลงระหว่างนายกําแหงกับ นายชาติชายจึงเป็นสัญญาจ้างทําของตามมาตรา 587

สรุป

(ก) ข้าพเจ้าเห็นว่าการบอกเลิกสัญญาของนายจ้างไม่ถูกต้อง

(ข) ข้อตกลงระหว่างนายกําแหงกับนายชาติชายเป็นสัญญาจ้างทําของ

Advertisement