Advertisement

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2561 

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน) 

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์ของแดงมีกําหนดเวลา 3 ปี โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันสิ้นเดือนเดือนละ 50,000 บาท สัญญาเช่าฉบับนี้ครบกําหนด 3 ปี ในวันที่ 30 กันยายน 2561 นี้ และสัญญาเช่ามีข้อความสําคัญดังนี้ คือ

Advertisement

ข้อ 5. “ผู้ให้เช่ายินยอมจะให้ผู้เช่าต่อสัญญาเช่าไปได้อีก 3 ปี หากครบกําหนดตามสัญญาเช่าแล้ว แต่จะต้องมีการตกลงค่าเช่ากันใหม่”

ข้อ 6. “ในระหว่างเวลาเช่าผู้เช่าจะนําอาคารพาณิชย์ไปให้บุคคลภายนอกเช่าช่วง ผู้เช่าจะต้อง ขออนุญาตให้ผู้ให้เช่ายินยอมก่อนจึงจะนําไปให้เช่าช่วงได้” 

ข้อเท็จจริงปรากฏว่าขาวเช่าอาคารมาได้เพียง 1 ปี แดงได้ยกอาคารพาณิชย์นี้ให้กับเหลืองบุตรชาย ของแดง การให้ทําถูกต้องตามกฎหมาย และในปีที่ 2 ที่ขาวเช่าอาคารพาณิชย์ ขาวได้นําอาคารพาณิชย์ ไปให้ดําเช่าช่วงโดยมิได้ขออนุญาตเหลืองเพราะขาวเห็นว่าเหลืองไม่ใช่ผู้ให้เช่า เหลืองทราบดังนั้น จึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวทันที การกระทําของเหลืองชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จงวินิจฉัย และหากข้อเท็จจริงเปลี่ยนไปว่าแดงไม่ได้ยกอาคารพาณิชย์หลังนี้ให้เหลือง ขาวได้เช่าอาคารพาณิชย์ มาครบ 3 ปี และได้แจ้งให้แดงทราบในวันที่ 30 กันยายน 2561 ว่าขาวขอเช่าต่อ แต่แดงก็มิว่ากระไร แดงกลับฟ้องขับไล่ขาวในวันที่ 17 ตุลาคม 2561 เพราะเห็นว่าขาวมิได้ส่งมอบอาคารพาณิชย์ให้แดง การกระทําของแดงชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด จงวินิจฉัย

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 544 “ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้น ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทําได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ในสัญญาเช่า

ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้”

มาตรา 564 “อันว่าสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกําหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ระหว่างแดงกับขาวซึ่งมีกําหนดเวลา 3 ปีนั้น เมื่อได้มีการทําสัญญาเป็นหนังสือจึงมีผลสมบูรณ์และใช้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ตามมาตรา 538 และเมื่อขาว เช่าอาคารพาณิชย์มาได้เพียง 1 ปี แดงได้ยกอาคารพาณิชย์หลังนี้ให้กับเหลืองและการให้ได้ทําถูกต้องตามกฎหมาย กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคหนึ่ง และเหลือง ผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย กล่าวคือ เหลืองจะต้องให้ขาวเช่าอยู่ ในอาคารพาณิชย์หลังนี้ต่อไปจนครบกําหนดเวลา 3 ปี ตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง และเหลือง ต้องรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าข้อ 6. ที่ว่า “ในระหว่างเวลาเช่าผู้เช่าจะนําอาคารพาณิชย์ไปให้ บุคคลภายนอกเช่าช่วง ผู้เช่าจะต้องขออนุญาตให้ผู้ให้เช่ายินยอมก่อนจึงจะนําไปให้เช่าช่วงได้” ดังนั้น ถ้าขาวจะ เอาอาคารพาณิชย์ไปให้เช่าช่วง ก็ต้องได้รับอนุญาตจากเหลืองก่อน

เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าในปีที่ 2 ที่ขาวเช่าอาคารพาณิชย์ ขาวได้นําอาคารพาณิชย์ไปให้ดํา เช่าช่วงโดยมิได้ขออนุญาตเหลืองเพราะขาวเห็นว่าเหลืองไม่ใช่ผู้ให้เช่านั้น การกระทําของขาวจึงเป็นการกระทําที่ มิชอบตามมาตรา 544 ประกอบมาตรา 569 ดังนั้น เหลืองย่อมสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีตามมาตรา 544 วรรคสอง

ส่วนอีกกรณีหนึ่ง ถ้าแดงไม่ได้ยกอาคารพาณิชย์ให้เหลือง และขาวได้เช่าอาคารพาณิชย์มาครบ 3 ปี สัญญาเช่าระหว่างแดงและขาวย่อมระงับลงตามมาตรา 564 แม้ว่าตามสัญญาเช่าข้อ 5. จะมีข้อความว่า “ผู้ให้เช่ายินยอมจะให้ผู้เช่าต่อสัญญาเช่าไปได้อีก 3 ปี หากครบกําหนดตามสัญญาเช่าแล้ว แต่จะต้องมีการตกลง ค่าเช่ากันใหม่” ก็ตาม แต่ข้อความดังกล่าวมิใช่คํามั่นจะให้เช่า ดังนั้น แม้ว่าขาวจะได้แจ้งให้แดงทราบในวันที่ 30 กันยายน 2561 ซึ่งเป็นวันครบกําหนดตามสัญญาเช่าว่าขาวจะขอเช่าต่อ แต่เมื่อแดงมิได้ว่ากระไร จึงไม่ก่อให้เกิด สัญญาเช่าใหม่ระหว่างแดงกับขาว เมื่อแดงได้ฟ้องขับไล่ขาวในวันที่ 17 ตุลาคม 2561 เพราะเห็นว่าขาวมิได้ส่งมอบ อาคารพาณิชย์ให้แดง การกระทําของแตงย่อมถือว่าเป็นการกระทําที่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป การกระทําของเหลืองที่บอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวทันที และการกระทําของแดงที่ฟ้อง ขับไล่ขาวชอบด้วยกฎหมาย

 

Advertisement

อดทนและมีวินัยในการอ่านหนังสือ แล้วความสำเร็จจะเป็นของคุณ

Log in with your credentials

Forgot your details?