การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2560 

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

Advertisement

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์ของแดงมีกําหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2558 เป็นต้นไป โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันสิ้นเดือน ๆ ละ 50,000 บาท แดงให้ขาว ใช้อาคารพาณิชย์ได้เพียง 1 ปีเท่านั้น แดงได้ยกอาคารพาณิชย์หลังนี้ให้กับเหลืองบุตรชายของตน ซึ่งการให้ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย ขาวเช่าอาคารพาณิชย์มาจนครบ 3 ปี และได้อยู่ในอาคารพาณิชย์ ในวันที่ 1 มกราคม 2561 ต่อมาถึงวันที่ 15 มกราคม 2561 ขาวนําค่าเช่าไปชําระให้กับเหลือง 200,000 บาท และเหลืองได้ออกใบเสร็จรับเงินให้กับขาว โดยใบเสร็จรับเงินดังกล่าวเขียนว่า “ใบเสร็จรับเงินค่าเช่าซึ่งจะมีการเช่าต่อไปอีก 4 เดือนนับแต่วันสิ้นสุดของสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์” และลงลายมือชื่อเหลืองผู้รับเงิน ขาวอยู่ในอาคารพาณิชย์ต่อมาจนถึงปัจจุบันนี้ และในวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 เหลืองบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวและให้ขาวออกจากอาคารพาณิชย์ แต่ขาว ไม่ยอมออกจากอาคารพาณิชย์ เหลืองจึงฟ้องขับไล่ขาวในวันที่ 10 พฤษภาคม 2561 ขาวต่อสู้ว่า เป็นสัญญาเช่าไม่มีกําหนดเวลา การบอกเลิกสัญญาของเหลืองไม่ชอบ ข้อต่อสู้ของขาวฟังขึ้นหรือไม่ เพราะเหตุใด จงวินิจฉัย

Advertisement

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

Advertisement

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ 

ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

Advertisement

มาตรา 564 “อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกําหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน

มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้อง บอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน”

Advertisement

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ระหว่างแดงกับขาวมีกําหนด 3 ปี เมื่อได้ทําเป็นหนังสือสัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้บังคับกันได้ 3 ปี ตามมาตรา 538 เมื่อแดงให้ขาว ใช้อาคารพาณิชย์ได้เพียง 1 ปี แดงได้ยกอาคารพาณิชย์หลังนี้ให้กับเหลืองบุตรชายของตนซึ่งการให้ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคหนึ่ง โดยเหลืองผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อขาวผู้เช่าด้วย กล่าวคือ เหลืองต้องให้ขาว เช่าอาคารพาณิชย์ต่อไปจนครบกําหนด 3 ปีตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง

ตามข้อเท็จจริง เมื่อขาวได้เช่าอาคารพาณิชย์จนครบกําหนด 3 ปีตามสัญญาเช่าแล้ว สัญญาเช่า ย่อมระงับสิ้นไปตามมาตรา 564 การที่ขาวได้นําค่าเช่าไปชําระให้กับเหลือง 200,000 บาท และเหลืองได้ออก ใบเสร็จรับเงินให้กับขาว โดยใบเสร็จรับเงินดังกล่าวเขียนว่า “ใบเสร็จรับเงินค่าเช่าซึ่งจะมีการเช่าต่อไปอีก 4 เดือน นับแต่วันสิ้นสุดของสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์” นั้น เป็นกรณีที่เหลืองกับขาวได้ทําให้สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ ต่อไปอีก 4 เดือน ดังนั้น เมื่อครบกําหนด 4 เดือน คือ วันที่ 30 เมษายน 2561 สัญญาเช่าก็ต้องระงับสิ้นไปตาม มาตรา 564 เช่นเดียวกัน

การที่เหลืองบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวและให้ขาวออกจากอาคารพาณิชย์ในวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 นั้น การบอกเลิกสัญญาเช่าของเหลืองจึงชอบด้วยกฎหมาย การที่ขาวไม่ยอมออกจากอาคารพาณิชย์ โดยต่อสู้ว่าเป็นสัญญาเช่าไม่มีกําหนดเวลา การบอกเลิกสัญญาของเหลืองไม่ชอบนั้น ข้อต่อสู้ของขาวฟังไม่ขึ้น ทั้งนี้เพราะการที่ขาวได้อยู่ในอาคารพาณิชย์ต่อไปอีก 4 เดือนนั้น ไม่ใช่เป็นกรณีที่ถือเป็นการทําสัญญาเช่าใหม่ ต่อไปโดยไม่มีกําหนดเวลาตามมาตรา 570 แต่เป็นกรณีที่ได้มีการทําสัญญาเช่าต่อไปโดยมีกําหนดระยะเวลา 4 เดือนตามที่ปรากฏในใบเสร็จรับเงินค่าเช่า ดังนั้น การที่เหลืองบอกเลิกสัญญาเช่านั้น เหลืองจึงไม่จําต้อง บอกกล่าวล่วงหน้าตามมาตรา 566 แต่อย่างใด

สรุป การบอกเลิกสัญญาเช่าของเหลืองชอบด้วยกฎหมาย ข้อต่อสู้ของขาวฟังไม่ขึ้น

 

ข้อ 2. น้ำเงินทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้แสดเช่าที่ดินของน้ำเงินมีกําหนดเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2560 เป็นต้นไป ตกลงชําระค่าเช่าทุกวันที่ 15 และวันสิ้นเดือนเป็นค่าเช่าคราวละ 30,000 บาท ในวันทําสัญญาเช่าน้ำเงินได้รับเงินค่าเช่าล่วงหน้าจากแสดไว้เป็นเงิน 210,000 บาท (สองแสนหนึ่งหมื่นบาท) ปรากฏข้อเท็จจริงว่า ในปี 2560 แสดได้ชําระค่าเช่ามาตลอด แต่ครั้น ในปี 2561 แสดไม่ได้ชําระค่าเช่าให้กับน้ำเงินเลย ดังนั้น ในวันที่ 10 พฤษภาคม 2561 น้ำเงินจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับแสด เพราะแสดไม่ชําระค่าเช่า 

(ก) การกระทําของน้้ำเงินชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด 

(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ คําตอบจะแตกต่างออกไปหรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งจึงกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”

วินิจฉัย

ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าการชําระค่าเช่ากําหนด ชําระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชําระอีกจึงจะบอกเลิกสัญญาได้

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่น้ำเงินทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้แสดเช่าที่ดินของน้ำเงินมีกําหนด เวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2560 เป็นต้นไป โดยตกลงชําระค่าเช่าทุกวันที่ 15 และวันสิ้นเดือน เป็นค่าเช่าคราวละ 30,000 บาทนั้น ถือว่าเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ที่มีการตกลงชําระค่าเช่าต่ำกว่ารายเดือน ดังนั้นการบอกเลิกสัญญาเช่าจึงไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 560 วรรคสอง กล่าวคือ ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่า ย่อมสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วันแต่อย่างใด

รายการที่น้ำเงินได้รับเงินค่าเช่าล่วงหน้าในวันทําสัญญาเช่าจากแสดไว้เป็นเงิน 210,000 บาท (สองแสนหนึ่งหมื่นบาท) นั้น เมื่อหักค่าเช่าที่แสดไม่ได้ชําระค่าเช่าในปี 2561 เลย ย่อมถือว่าแสดได้ชําระค่าเช่า ของวันที่ 15 และ 31 มกราคม, วันที่ 15 และ 28 กุมภาพันธ์, วันที่ 15 และ 31 มีนาคม และวันที่ 15 เมษายน 2561 โดยแสดไม่ได้ชําระค่าเช่าในวันที่ 30 เมษายน 2561 ดังนั้น เมื่อมีการตกลงชําระค่าเช่ากันต่ำกว่ารายเดือน การที่น้ำเงินบอกเลิกสัญญาเช่ากับแสดในวันที่ 10 พฤษภาคม 2561 โดยไม่ได้มีการบอกกล่าวให้แสดนําค่าเช่า มาชําระก่อนไม่น้อยกว่า 15 วันนั้น จึงเป็นการกระทําที่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 574 วรรคหนึ่ง “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญา ในข้อที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”

วินิจฉัย

ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อนั้น เมื่อหักเงินที่แสดชําระล่วงหน้าออกแล้ว เท่ากับแสดไม่ได้ชําระค่าเช่าซื้อเพียง 1 คราว คือ ในวันที่ 30 เมษายน 2561 จึงถือว่าเป็นกรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัด ไม่ใช้เงินเพียง 1 คราว มิใช่การผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน ตามมาตรา 574 วรรคหนึ่ง ดังนั้น น้ำเงิน จะบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อไม่ได้ การที่น้ำเงินบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อกับแสดในวันที่ 10 พฤษภาคม 2561 จึงไม่ชอบ ด้วยกฎหมาย

สรุป 

(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ของน้ําเงินชอบด้วยกฎหมาย

(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของน้ําเงินไม่ชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้นคําตอบจึงต่างกัน

 

ข้อ 3. เขียวจ้างม่วงให้สร้างบ้านและอาคารเก็บรถยนต์ให้โดยจะจ่ายค่าจ้างทั้งหมดเป็นเงิน 15 ล้านบาท ให้กับม่วงเมื่องานเสร็จ ในระหว่างการก่อสร้าง ม่วงได้จ้างหมอกมาเป็นผู้ควบคุมการทํางานก่อสร้าง โดยให้ค่าจ้างทุก ๆ วันสิ้นเดือน เดือนละ 35,000 บาท สัญญาจ้างเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2560 เป็นต้นไปโดยไม่มีกําหนดเวลา ถ้าข้อเท็จจริงมีดังนี้คือ 

(ก) ม่วงสร้างบ้านให้เขียวเสร็จแล้วและจะเริ่มสร้างอาคารเก็บรถยนต์ในวันที่ 10 พฤษภาคม 2561 แต่เขียวไม่ต้องการให้ม่วงทําการก่อสร้างจึงได้บอกเลิกสัญญากับม่วงทันทีโดยม่วงไม่ผิดสัญญาได้หรือไม่ เพียงใด 

(ข) ม่วงบอกเลิกสัญญากับหมอกในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2561 หมอกต้องทํางานให้ม่วงไปจนถึงวันที่เท่าใดจึงจะชอบด้วยกฎหมาย

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 587 “อันว่าจ้างทําของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงรับ จะทําการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้าง เพื่อผลสําเร็จแห่งการที่ทํานั้น”

มาตรา 605 “ถ้าการที่จ้างยังทําไม่แล้วเสร็จอยู่ตราบใด ผู้ว่าจ้างอาจบอกเลิกสัญญาได้ เมื่อเสียค่าสินไหมทดแทนให้แก่ผู้รับจ้างเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การเลิกสัญญานั้น”

วินิจฉัย

โดยหลักในเรื่องสัญญาจ้างทําของนั้น ถ้าการที่จ้างยังทําไม่แล้วเสร็จ ผู้ว่าจ้างสามารถบอกเลิก สัญญาจ้างได้ แต่ต้องรับผิดชอบชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ ที่เกิดจากการเลิกสัญญานั้น ให้กับผู้รับจ้าง (มาตรา 605)

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่เขียวจ้างม่วงให้สร้างบ้านและอาคารเก็บรถยนต์ให้โดยจะจ่ายค่าจ้าง ทั้งหมดเป็นเงิน 15 ล้านบาทให้กับม่วงเมื่องานเสร็จนั้น สัญญาระหว่างเขียวกับม่วงถือว่าเป็นสัญญาจ้างทําของ ตามมาตรา 587 เมื่อม่วงได้สร้างบ้านให้เขียวเสร็จแล้วก่อนที่จะสร้างอาคารเก็บรถยนต์ เขียวไม่ต้องการให้ม่วง ทําการก่อสร้างอาคารเก็บรถยนต์จึงได้บอกเลิกสัญญากับม่วงทันทีโดยม่วงไม่ผิดสัญญานั้น เขียวย่อมสามารถ บอกเลิกสัญญาจ้างได้ แต่เขียวจะต้องเสียค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ ที่เกิดขึ้นจากการ ยกเลิกสัญญาจ้างนั้นให้แก่ม่วงด้วย ตามมาตรา 605 กล่าวคือ เขียวจะต้องชําระสินจ้างให้แก่ม่วงสําหรับการ ก่อสร้างบ้าน และต้องชําระค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ อันเกิดจากการยกเลิกสัญญาจ้างนั้น ให้แก่ม่วงด้วย

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 575 “อันว่าจ้างแรงงานนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าลูกจ้าง ตกลงจะทํางาน ให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่านายจ้าง และนายจ้างตกลงจะให้สินจ้างตลอดเวลาที่ทํางานให้”

มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กําหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทําได้ แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสามเดือน

อนึ่ง ในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแก่ลูกจ้างเสียให้ครบจํานวนที่จะต้องจ่าย จนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกําหนดที่บอกกล่าวนั้นทีเดียวแล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทําได้”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ม่วงได้จ้างหมอกมาเป็นผู้ควบคุมการทํางานก่อสร้างโดยให้ค่าจ้าง ทุก ๆ วันสิ้นเดือน ๆ ละ 35,000 บาท ถือว่าเป็นสัญญาจ้างแรงงานตามมาตรา 575 และเมื่อเป็นสัญญาจ้างที่ ไม่มีกําหนดเวลาจึงเข้าหลักเกณฑ์ตามมาตรา 582 วรรคหนึ่ง กล่าวคือ ถ้าม่วงจะบอกเลิกสัญญาจ้างจะต้อง บอกกล่าวล่วงหน้าในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่งเพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากัน เมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้า แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสามเดือน

เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ม่วงได้บอกเลิกสัญญากับหมอกในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2561 ย่อมถือว่า เป็นการบอกเลิกสัญญาของการจ่ายสินจ้างในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2561 เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึง กําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้า คือ เลิกสัญญากันในวันที่ 31 มีนาคม 2561 ดังนั้น หมอกจึงต้องทํางาน ให้ม่วงต่อไปจนถึงวันที่ 31 มีนาคม 2561 จึงจะชอบด้วยกฎหมาย

สรุป 

(ก) เขียวสามารถบอกเลิกสัญญาจ้างกับม่วงได้ทันทีโดยม่วงไม่ผิดสัญญา แต่เขียวจะต้องจ่ายค่าสินไหมทดแทนให้กับม่วงในความเสียหายซึ่งเกิดจากการบอกเลิกสัญญาจ้างนั้นด้วย 

(ข) ม่วงบอกเลิกสัญญากับหมอกในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2561 หมอกต้องทํางานให้ม่วงจนถึงวันที่ 31 มีนาคม 2561 จึงจะชอบด้วยกฎหมาย

 

Advertisement