Advertisement

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2560 

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์ของแดงมีกําหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2558 เป็นต้นไป โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันสิ้นเดือน ๆ ละ 50,000 บาท แดงให้ขาว ใช้อาคารพาณิชย์ได้เพียง 1 ปีเท่านั้น แดงได้ยกอาคารพาณิชย์หลังนี้ให้กับเหลืองบุตรชายของตน ซึ่งการให้ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย ขาวเช่าอาคารพาณิชย์มาจนครบ 3 ปี และได้อยู่ในอาคารพาณิชย์ ในวันที่ 1 มกราคม 2561 ต่อมาถึงวันที่ 15 มกราคม 2561 ขาวนําค่าเช่าไปชําระให้กับเหลือง 200,000 บาท และเหลืองได้ออกใบเสร็จรับเงินให้กับขาว โดยใบเสร็จรับเงินดังกล่าวเขียนว่า “ใบเสร็จรับเงินค่าเช่าซึ่งจะมีการเช่าต่อไปอีก 4 เดือนนับแต่วันสิ้นสุดของสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์” และลงลายมือชื่อเหลืองผู้รับเงิน ขาวอยู่ในอาคารพาณิชย์ต่อมาจนถึงปัจจุบันนี้ และในวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 เหลืองบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวและให้ขาวออกจากอาคารพาณิชย์ แต่ขาว ไม่ยอมออกจากอาคารพาณิชย์ เหลืองจึงฟ้องขับไล่ขาวในวันที่ 10 พฤษภาคม 2561 ขาวต่อสู้ว่า เป็นสัญญาเช่าไม่มีกําหนดเวลา การบอกเลิกสัญญาของเหลืองไม่ชอบ ข้อต่อสู้ของขาวฟังขึ้นหรือไม่ เพราะเหตุใด จงวินิจฉัย

Advertisement

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ 

ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 564 “อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกําหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน

มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้อง บอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ระหว่างแดงกับขาวมีกําหนด 3 ปี เมื่อได้ทําเป็นหนังสือสัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้บังคับกันได้ 3 ปี ตามมาตรา 538 เมื่อแดงให้ขาว ใช้อาคารพาณิชย์ได้เพียง 1 ปี แดงได้ยกอาคารพาณิชย์หลังนี้ให้กับเหลืองบุตรชายของตนซึ่งการให้ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคหนึ่ง โดยเหลืองผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อขาวผู้เช่าด้วย กล่าวคือ เหลืองต้องให้ขาว เช่าอาคารพาณิชย์ต่อไปจนครบกําหนด 3 ปีตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง

ตามข้อเท็จจริง เมื่อขาวได้เช่าอาคารพาณิชย์จนครบกําหนด 3 ปีตามสัญญาเช่าแล้ว สัญญาเช่า ย่อมระงับสิ้นไปตามมาตรา 564 การที่ขาวได้นําค่าเช่าไปชําระให้กับเหลือง 200,000 บาท และเหลืองได้ออก ใบเสร็จรับเงินให้กับขาว โดยใบเสร็จรับเงินดังกล่าวเขียนว่า “ใบเสร็จรับเงินค่าเช่าซึ่งจะมีการเช่าต่อไปอีก 4 เดือน นับแต่วันสิ้นสุดของสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์” นั้น เป็นกรณีที่เหลืองกับขาวได้ทําให้สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ ต่อไปอีก 4 เดือน ดังนั้น เมื่อครบกําหนด 4 เดือน คือ วันที่ 30 เมษายน 2561 สัญญาเช่าก็ต้องระงับสิ้นไปตาม มาตรา 564 เช่นเดียวกัน

การที่เหลืองบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวและให้ขาวออกจากอาคารพาณิชย์ในวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 นั้น การบอกเลิกสัญญาเช่าของเหลืองจึงชอบด้วยกฎหมาย การที่ขาวไม่ยอมออกจากอาคารพาณิชย์ โดยต่อสู้ว่าเป็นสัญญาเช่าไม่มีกําหนดเวลา การบอกเลิกสัญญาของเหลืองไม่ชอบนั้น ข้อต่อสู้ของขาวฟังไม่ขึ้น ทั้งนี้เพราะการที่ขาวได้อยู่ในอาคารพาณิชย์ต่อไปอีก 4 เดือนนั้น ไม่ใช่เป็นกรณีที่ถือเป็นการทําสัญญาเช่าใหม่ ต่อไปโดยไม่มีกําหนดเวลาตามมาตรา 570 แต่เป็นกรณีที่ได้มีการทําสัญญาเช่าต่อไปโดยมีกําหนดระยะเวลา 4 เดือนตามที่ปรากฏในใบเสร็จรับเงินค่าเช่า ดังนั้น การที่เหลืองบอกเลิกสัญญาเช่านั้น เหลืองจึงไม่จําต้อง บอกกล่าวล่วงหน้าตามมาตรา 566 แต่อย่างใด

สรุป การบอกเลิกสัญญาเช่าของเหลืองชอบด้วยกฎหมาย ข้อต่อสู้ของขาวฟังไม่ขึ้น

Advertisement

อดทนและมีวินัยในการอ่านหนังสือ แล้วความสำเร็จจะเป็นของคุณ

Log in with your credentials

Forgot your details?