การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2560

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

Advertisement

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าตึกแถวของแดง 1 คูหา วันทําสัญญาเช่าคือวันที่ 15 มกราคม 2558 ตกลงเข่าตึกแถวมีกําหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม 2558 เป็นต้นไป โดยต้องชําระค่าเช่าทุก ๆ วันสิ้นเดือน มีสัญญาข้อหนึ่งระบุไว้ว่าผู้ให้เช่าให้คํามั่นว่าจะให้ผู้เช่า ได้เช่าต่อมีกําหนดเวลาไม่เกิน 3 ปี ถ้าผู้เช่าประสงค์โดยผู้เช่าต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้า ก่อนระยะเวลาเดิมแห่งสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ต่อมาในวันที่ 19 มกราคม 2558 อันเป็นเวลาก่อนการเช่า เริ่มต้น ผู้เช่าได้แจ้งความจํานงว่าผู้เช่าประสงค์จะใช้สิทธิการเช่าตามคํามั่นจะให้เช่าไว้ก่อนและ มีการเช่า 6 ปี ครั้นในวันที่ 20 มกราคม 2559 แดงเจ้าของตึกได้ขายตึกแถวนี้ให้กับดํา การซื้อขาย ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย ขาวเช่าตึกมาจนถึงวันที่ 20 มกราคม 2561 ซึ่งสัญญาเช่าครบกําหนด 3 ปีพอดี แต่ขาวยังคงอยู่ในตึกแถวนี้จนถึงวันที่ 29 มกราคม 2561 ดําจึงฟ้องขับไล่ขาว ขาวต่อสู้ว่า ตนมีสิทธิอยู่ในตึกแถวอีก 3 ปี จงวินิจฉัยว่าการกระทําของดําชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และข้อต่อสู้ของขาวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด

Advertisement

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

Advertisement

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

Advertisement

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

วินิจฉัย

Advertisement

ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และ ถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่แดงได้ทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าตึกแถวมีกําหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม 2558 โดยมีสัญญาข้อหนึ่งระบุไว้ว่าผู้ให้เช่าให้คํามั่นว่าจะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อมีกําหนดเวลาไม่เกิน 3 ปี ถ้าผู้เช่าประสงค์โดยผู้เช่าต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าก่อนระยะเวลาเดิมแห่งสัญญาเช่าสิ้นสุดลงนั้น เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าในวันที่ 19 มกราคม 2558 ซึ่งเป็นเวลาก่อนการเช่าเริ่มต้น ผู้เช่าได้แจ้งความจํานงว่า ผู้เช่าประสงค์จะให้สิทธิการเช่าตามคํามั่นจะให้เช่าไว้ก่อนและทําให้สัญญาเช่ามีกําหนด 6 ปีนั้น เมื่อสัญญาเช่าได้ทําเป็นหนังสือเพียงอย่างเดียวโดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้นสัญญาเช่าระหว่างแดงและขาวจึงสามารถฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปี ตามมาตรา 538

การที่แดงเจ้าของตึกได้ขายตึกแถวนี้ให้กับดําในวันที่ 20 มกราคม 2559 โดยการซื้อขาย ได้ทําถูกต้องตามกฎหมายนั้น ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่าและขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปแต่อย่างใด ตามมาตรา 569 วรรคหนึ่ง โดยดําผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาวผู้เช่าด้วย ตามมาตรา 569 วรรคสอง กล่าวคือ ดําจะต้องให้ขาวเช่าตึกแถวนี้ต่อไปจนครบกําหนด 3 ปี

และเมื่อครบกําหนด 3 ปีแล้ว ขาวจะต่อสู้ว่าตนมีสิทธิอยู่ในตึกแถวอีก 3 ปีไม่ได้ เพราะ สัญญาเช่าดังกล่าวผูกพันดําเพียง 3 ปีเท่านั้น ดังนั้น เมื่อขาวยังคงอยู่ในตึกแถวนี้ต่อจนถึงวันที่ 29 มกราคม 2561 ดําจึงสามารถฟ้องขับไล่ขาวได้

สรุป

การกระทําของดําที่ฟ้องขับไล่ขาวชอบด้วยกฎหมาย ส่วนข้อต่อสู้ของขาวที่ว่าตนมีสิทธิ อยู่อีก 3 ปีนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย

 

ข้อ 2. (ก) ม่วงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้เหลืองเช่าที่ดินของม่วงมีกําหนดเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2560 เป็นต้นไป โดยตกลงชําระค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท ทุก ๆ วันสิ้นเดือน ในวันทําสัญญาเช่าเหลืองได้ให้เงินค่าเช่าล่วงหน้าไว้เป็นเงิน 50,000 บาท ปรากฏข้อเท็จจริงว่า เหลืองไม่ชําระค่าเช่าของเดือนตุลาคม ของเดือนพฤศจิกายน และของเดือนธันวาคม 2560 เป็นเวลา 3 เดือน ในเดือนมกราคม 2561 ม่วงผ่อนผันให้เหลืองหาเงินมาชําระหลายครั้ง แต่เหลืองนําค่าเช่ามาชําระให้เพียงเดือนเดียวเท่านั้น วันที่ 27 มกราคม 2561 ม่วงจึงมีหนังสือ บอกเลิกสัญญากับเหลืองให้เหลืองออกจากที่ดินเช่าภายใน 1 เดือน ครบกําหนดแล้วเหลืองไม่ยอมออก ม่วงจึงฟ้องขับไล่ การกระทําของม่วงชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จงวินิจฉัย

(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ หากวันที่ 27 มกราคม 2561 ม่วงพบเหลืองที่ร้านอาหารและได้บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อกับเหลืองทันทีเพราะเหลืองไม่ชําระค่าเช่าซื้อ การกระทําของม่วงชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จงวินิจฉัย

วินิจฉัย

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งจึงกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”

วินิจฉัย

ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าการชําระค่าเช่ากําหนด ชําระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชําระอีกจึงจะบอกเลิกสัญญาได้

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่เหลืองไม่ชําระค่าเช่าให้กับม่วงในเดือนตุลาคม พฤศจิกายน และ ธันวาคม 2560 เป็นเวลา 3 เดือน ติดกันนั้น เมื่อหักเงินค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน และค่าเช่าที่เหลืองนํามาชําระอีก 1 เดือนแล้ว ย่อมถือว่าเหลืองยังไม่ได้ชําระค่าเช่าอีก 1 เดือน คือค่าเช่าเดือนธันวาคม 2560 จึงมีผลทําให้ม่วง สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 560 วรรคหนึ่ง

แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อสัญญาเช่านั้นมีการกําหนดชําระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน ม่วงจะบอกเลิก สัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ ม่วงจะต้องบอกกล่าวให้เหลืองนําค่าเช่ามาชําระก่อน โดยต้องให้เวลาแก่เหลืองนําค่าเช่า มาชําระอย่างน้อย 15 วัน ซึ่งถ้าหากเหลืองยังไม่ยอมชําระอีก ม่วงจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 560 วรรคสอง แต่ตามข้อเท็จจริงปรากฏว่า ในวันที่ 27 มกราคม 2561 ม่วงได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญากับเหลืองและ ให้เหลืองออกจากที่ดินที่เช่าภายใน 1 เดือน โดยไม่มีการบอกกล่าวให้เหลืองนําค่าเช่าที่ค้างชําระมาชําระก่อน โดยให้เวลาแก่เหลืองอย่างน้อย 15 วันแต่อย่างใด และเมื่อครบกําหนดเหลืองยังไม่ออกจากที่ดินที่เช่าม่วงจึง ฟ้องขับไล่เหลืองนั้น การกระทําของม่วงจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 574 วรรคหนึ่ง “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญา ในข้อที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”

วินิจฉัย

ถ้าข้อเท็จจริงตาม (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อนั้น จะเห็นได้ว่าเมื่อหักเงินที่เหลืองได้ชําระแก่ม่วงแล้ว 2 เดือน เท่ากับเหลืองไม่ได้ชําระค่าเช่าซื้อเพียง 1 คราว คือในเดือนธันวาคม 2560 จึงเป็นกรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัด ไม่ใช้เงินเพียง 1 คราว มิใช่การผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน ตามมาตรา 574 วรรคหนึ่ง ม่วงจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ ดังนั้น การที่ม่วงบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อกับเหลืองทันทีการกระทําของม่วงจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป

(ก) การกระทําของม่วงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) การกระทําของม่วงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

 

ข้อ 3.

นายพิจิตรต้องการก่อสร้าง “โรงงาน โรงอาหาร อาคารจอดรถยนต์ และอาคารต่าง ๆ อีกหลายหลัง” จึงต้องการทําสัญญาจ้างนายสมัยให้ทําให้และนายสมัยมีลูกจ้างจํานวนมาก แต่ลูกจ้างชื่อนายอํานาจ เป็นลูกจ้างที่ไม่มีกําหนดระยะเวลา ได้รับสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท แต่มีปัญหาในการทํางาน บ่อย ๆ กับเพื่อน ๆ และนายจ้างด้วย

(ก) ถ้านายพิจิตรต้องการทําสัญญาจ้างนายสมัยให้ก่อสร้างให้ เรียกว่า สัญญาอะไร (มาตราใด)

และตามกฎหมายกําหนดให้ ต้องทําสัญญาอย่างไร และถ้าหากนายสมัยต้องการไปทําสัญญาจ้างให้เพื่อนคือนายศักดาเป็นผู้ก่อสร้างเฉพาะโรงอาหารแทนตนเอง จะสามารถทําได้หรือไม่ (มาตราใด) จงอธิบาย

(ข) ถ้านายสมัยต้องการเลิกสัญญาจ้างนายอํานาจทันทีโดยไม่ต้องการบอกกล่าวล่วงหน้าจะสามารถทําได้โดยถูกต้องตามกฎหมายมาตราใด มีกี่สาเหตุที่นายจ้างจะไล่ออกโดยมิพักต้องบอกกล่าวล่วงหน้าหรือให้สินไหมทดแทนก็ได้ จงอธิบาย

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ราคา มาตรา 587 “อันว่าจ้างทําของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงรับจะ ทําการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสําเร็จ แห่งการที่ทํานั้น”

มาตรา 607 “ผู้รับจ้างจะเอาการที่รับจ้างทั้งหมดหรือแบ่งการแต่บางส่วนไปให้ผู้รับจ้างช่วง ทําอีกทอดหนึ่งก็ได้ เว้นแต่สาระสําคัญแห่งสัญญานั้นจะอยู่ที่ความรู้ความสามารถของตัวผู้รับจ้าง แต่ผู้รับจ้างคงต้อง รับผิดเพื่อความประพฤติหรือความผิดอย่างใด ๆ ของผู้รับจ้างช่วง”

วินิจฉัย

ตามอุทาหรณ์ การที่นายพิจิตรต้องการก่อสร้าง “โรงงาน โรงอาหาร อาคารจอดรถยนต์ และอาคารต่าง ๆ อีกหลายหลัง” นั้น ถ้านายพิจิตรต้องการทําสัญญาจ้างนายสมัยให้ก่อสร้างให้ สัญญาจ้างระหว่างนายพิจิตรกับนายสมัย เรียกว่าสัญญาจ้างทําของตามมาตรา 587 เพราะเป็นสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจ้าง (นายสมัย) ตกลงรับจะทําการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้าง (นายพิจิตร) ตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสําเร็จแห่งการที่ทํานั้น

สัญญาจ้างทําของตามมาตรา 587 นั้น เป็นสัญญาที่ไม่มีแบบ ดังนั้นคู่สัญญาจะทําสัญญากัน ด้วยวาจาหรือทําเป็นลายลักษณ์อักษรก็ได้ สัญญาจ้างทําของนั้นย่อมมีผลสมบูรณ์และสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้

และถ้าหากนายสมัยผู้รับจ้างต้องการไปทําสัญญาจ้างให้เพื่อนคือนายศักดาเป็นผู้ก่อสร้าง เฉพาะโรงอาหารแทนตนเองนั้น ย่อมสามารถทําได้ตามมาตรา 607 ซึ่งได้บัญญัติไว้ว่า “ผู้รับจ้างจะเอาการที่รับจ้าง ทั้งหมดหรือแบ่งการแต่บางส่วนไปให้ผู้รับจ้างช่วงทําอีกทอดหนึ่งก็ได้”

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 583 “ถ้าลูกจ้างจงใจขัดคําสั่งของนายจ้างอันชอบด้วยกฎหมายก็ดี หรือละเลยไม่นําพา ต่อคําสั่งเช่นว่านั้นเป็นอาจิณก็ดี ละทิ้งการงานไปเสียก็ดี กระทําความผิดอย่างร้ายแรงก็ดี หรือทําประการอื่น อันไม่สมแก่การปฏิบัติหน้าที่ของตนให้ลุล่วงไปโดยถูกต้องและสุจริตก็ดี ท่านว่านายจ้างจะไล่ออกโดยมิพักต้อง บอกกล่าวล่วงหน้าหรือให้สินไหมทดแทนก็ได้”

วินิจฉัย

ตามอุทาหรณ์ การที่นายสมัยมีลูกจ้างชื่อนายอํานาจซึ่งเป็นลูกจ้างที่ไม่มีกําหนดระยะเวลา และมีปัญหาในการทํางานบ่อย ๆ กับเพื่อน ๆ และนายจ้างนั้น ถ้านายสมัยต้องการเลิกสัญญาจ้างนายอํานาจทันที โดยไม่ต้องการบอกกล่าวล่วงหน้าย่อมสามารถทําได้โดยถูกต้องตามกฎหมายตามมาตรา 583

และตามมาตรา 583 ได้บัญญัติให้นายจ้างสามารถไล่ลูกจ้างออกโดยมิพักต้องบอกกล่าว ล่วงหน้าหรือให้สินไหมทดแทนได้ ในกรณีอย่างใดอย่างหนึ่งใน 5 กรณีดังต่อไปนี้ คือ

  1. ลูกจ้างจงใจขัดคําสั่งอันชอบด้วยกฎหมายของนายจ้าง
  2. ลูกจ้างละเลยไม่นําพาต่อคําสั่งอันชอบด้วยกฎหมายของนายจ้างเป็นอาจิณ
  3. ลูกจ้างละทิ้งการงานไปเลยหรือขาดงานเป็นเวลาหลายวันติดต่อกัน
  4. ลูกจ้างกระทําความผิดอย่างร้ายแรง
  5. ลูกจ้างกระทําประการอื่นใดอันไม่สมแก่การปฏิบัติหน้าที่ของตนให้ลุล่วงไปโดยถูกต้องและสุจริต

สรุป

  • สัญญาจ้างระหว่างนายพิจิตรและนายสมัยเรียกว่าสัญญาจ้างทําของตามมาตรา 587 โดยจะทําสัญญากันด้วยวาจาหรือเป็นลายลักษณ์อักษรก็ได้ และนายสมัยจะทําสัญญาจ้างให้นายศักดาเป็น ผู้ก่อสร้างเฉพาะโรงอาหารแทนตนได้
  • นายสมัยจะเลิกสัญญาจ้างนายอํานาจลูกจ้างทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าได้ ตามมาตรา 583 ซึ่งได้บัญญัติให้นายจ้างสามารถไล่ลูกจ้างออกโดยมิพักต้องบอกกล่าวล่วงหน้าหรือให้สินไหมทดแทน ก็ได้ ซึ่งมีอยู่ 5 กรณี

Advertisement