Advertisement

การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2560

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าตึกแถวของแดง 1 คูหา วันทําสัญญาเช่าคือวันที่ 15 มกราคม 2558 ตกลงเข่าตึกแถวมีกําหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม 2558 เป็นต้นไป โดยต้องชําระค่าเช่าทุก ๆ วันสิ้นเดือน มีสัญญาข้อหนึ่งระบุไว้ว่าผู้ให้เช่าให้คํามั่นว่าจะให้ผู้เช่า ได้เช่าต่อมีกําหนดเวลาไม่เกิน 3 ปี ถ้าผู้เช่าประสงค์โดยผู้เช่าต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้า ก่อนระยะเวลาเดิมแห่งสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ต่อมาในวันที่ 19 มกราคม 2558 อันเป็นเวลาก่อนการเช่า เริ่มต้น ผู้เช่าได้แจ้งความจํานงว่าผู้เช่าประสงค์จะใช้สิทธิการเช่าตามคํามั่นจะให้เช่าไว้ก่อนและ มีการเช่า 6 ปี ครั้นในวันที่ 20 มกราคม 2559 แดงเจ้าของตึกได้ขายตึกแถวนี้ให้กับดํา การซื้อขาย ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย ขาวเช่าตึกมาจนถึงวันที่ 20 มกราคม 2561 ซึ่งสัญญาเช่าครบกําหนด 3 ปีพอดี แต่ขาวยังคงอยู่ในตึกแถวนี้จนถึงวันที่ 29 มกราคม 2561 ดําจึงฟ้องขับไล่ขาว ขาวต่อสู้ว่า ตนมีสิทธิอยู่ในตึกแถวอีก 3 ปี จงวินิจฉัยว่าการกระทําของดําชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และข้อต่อสู้ของขาวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด

Advertisement

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และ ถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่แดงได้ทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าตึกแถวมีกําหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม 2558 โดยมีสัญญาข้อหนึ่งระบุไว้ว่าผู้ให้เช่าให้คํามั่นว่าจะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อมีกําหนดเวลาไม่เกิน 3 ปี ถ้าผู้เช่าประสงค์โดยผู้เช่าต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าก่อนระยะเวลาเดิมแห่งสัญญาเช่าสิ้นสุดลงนั้น เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าในวันที่ 19 มกราคม 2558 ซึ่งเป็นเวลาก่อนการเช่าเริ่มต้น ผู้เช่าได้แจ้งความจํานงว่า ผู้เช่าประสงค์จะให้สิทธิการเช่าตามคํามั่นจะให้เช่าไว้ก่อนและทําให้สัญญาเช่ามีกําหนด 6 ปีนั้น เมื่อสัญญาเช่าได้ทําเป็นหนังสือเพียงอย่างเดียวโดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้นสัญญาเช่าระหว่างแดงและขาวจึงสามารถฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปี ตามมาตรา 538

การที่แดงเจ้าของตึกได้ขายตึกแถวนี้ให้กับดําในวันที่ 20 มกราคม 2559 โดยการซื้อขาย ได้ทําถูกต้องตามกฎหมายนั้น ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่าและขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปแต่อย่างใด ตามมาตรา 569 วรรคหนึ่ง โดยดําผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาวผู้เช่าด้วย ตามมาตรา 569 วรรคสอง กล่าวคือ ดําจะต้องให้ขาวเช่าตึกแถวนี้ต่อไปจนครบกําหนด 3 ปี

และเมื่อครบกําหนด 3 ปีแล้ว ขาวจะต่อสู้ว่าตนมีสิทธิอยู่ในตึกแถวอีก 3 ปีไม่ได้ เพราะ สัญญาเช่าดังกล่าวผูกพันดําเพียง 3 ปีเท่านั้น ดังนั้น เมื่อขาวยังคงอยู่ในตึกแถวนี้ต่อจนถึงวันที่ 29 มกราคม 2561 ดําจึงสามารถฟ้องขับไล่ขาวได้

สรุป

การกระทําของดําที่ฟ้องขับไล่ขาวชอบด้วยกฎหมาย ส่วนข้อต่อสู้ของขาวที่ว่าตนมีสิทธิ อยู่อีก 3 ปีนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย

 

Advertisement

อดทนและมีวินัยในการอ่านหนังสือ แล้วความสำเร็จจะเป็นของคุณ

Log in with your credentials

Forgot your details?