LAW 2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2559

Advertisement

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2559
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. นายหนึ่งตกลงขายบ้านและที่ดินให้นายสองในราคา 1 ล้านบาท โดยนายหนึ่งยอมให้นายสอง
ชําระราคาเดือนละ 1 แสนบาท เป็นเวลา 10 เดือน เริ่มตั้งแต่วันที่ตกลงทําสัญญากัน เมื่อชําระ ราคาครบ 1 ล้านบาท นายหนึ่งก็จะโอนบ้านและที่ดินให้นายสองที่สํานักงานที่ดิน เมื่อนายสอง ผ่อนไปได้ 5 เดือน นายหนึ่งนําบ้านและที่ดินดังกล่าวไปทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนขายให้แก่ นายสามในราคา 2 ล้านบาท โดยนายสามไม่ทราบว่านายหนึ่งได้ตกลงขายให้นายสองไปแล้ว

(1) สัญญาซื้อขายบ้านเละที่ดินระหว่างนายหนึ่งและนายสอง นายหนึ่งและนายสาม เป็นสัญญา
ซื้อขายประเภทใด

Advertisement

(2) นายสองจะฟ้องนายหนึ่งว่าผิดสัญญาที่ทําไว้ด้วยกันได้หรือไม่

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 456 วรรคหนึ่งและวรรคสอง “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและ สัตว์พาหนะด้วย

สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคํามั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มี หลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสําคัญ หรือได้วางประจําไว้ หรือได้ชําระหนี้ บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่”

วินิจฉัย

“สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” (หรือสัญญาซื้อขายสําเร็จบริบูรณ์) หมายถึง สัญญาซื้อขาย ที่คู่กรณีคือผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงทําสัญญาซื้อขายกันเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว โดยผู้ขายตกลงที่จะโอนกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อได้ตกลงที่จะชําระราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขายแล้ว โดยไม่ต้องคํานึงว่าในขณะที่ ตกลงทําสัญญาซื้อขายกันนั้น ได้มีการส่งมอบทรัพย์สินหรือได้มีการชําระราคากันแล้วหรือไม่

“สัญญาจะซื้อขาย” คือ สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษที่ คู่กรณียังมิได้มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันในขณะที่ทําสัญญาซื้อขาย แต่มีข้อตกลงกันว่าจะมี การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันก็ต่อเมื่อได้ไปกระทําตามแบบพิธีที่กฎหมายได้กําหนดไว้ในภายหน้า คือ เมื่อได้ไปทําสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วนั่นเอง

และสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษนั้น จะต้องทําเป็น หนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง ประกอบมาตรา 455 ส่วนสัญญาจะซื้อขายทรัพย์สินดังกล่าวนั้นกฎหมายมิได้กําหนดแบบไว้แต่อย่างใดเพียงแต่ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณี ที่จะมีการฟ้องร้องบังคับคดีกัน จะต้องมีหลักฐานอย่างใดอย่างหนึ่งดังต่อไปนี้คือ

1. จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสําคัญ
2. มีการวางประจํา (มัดจํา) ไว้ หรือ
3. มีการชําระหนี้บางส่วน

(1) สัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างนายหนึ่งและนายสอง นายหนึ่งและนายสาม เป็นสัญญา ซื้อขายประเภทใด แยกพิจารณาได้ดังนี้

1 สัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสอง

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายหนึ่งตกลงขายบ้านและที่ดินให้นายสองในราคา 1 ล้านบาท โดยนายหนึ่งยอมให้นายสองชําระราคาเดือนละ 1 แสนบาท เป็นเวลา 10 เดือน และเมื่อชําระครบ 1 ล้านบาท นายหนึ่งก็จะไปทําการโอนให้แก่นายสองนั้น กรณีเช่นนี้ถือว่าสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างนายหนึ่งและ นายสองเป็นสัญญาจะซื้อขาย (จะซื้อจะขาย) อสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นสัญญาที่คู่กรณียังมิได้มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันในขณะทําสัญญาซื้อขาย แต่มีข้อตกลงกันว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ให้แก่กันเมื่อได้ไปกระทําตามแบบที่กฎหมายได้กําหนดไว้ในภายหน้า คือ เมื่อได้ไปทําเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั่นเอง และสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวถือเป็นสัญญาที่สมบูรณ์ แม้จะตกลงกัน ด้วยวาจา เพราะในทางกฎหมายนั้น สัญญาจะซื้อขายเป็นสัญญาที่ไม่มีแบบแต่อย่างใด

1. สัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสาม

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายหนึ่งและนายสามได้ตกลงทําสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดิน ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์กันนั้น ทั้งสองได้ตกลงทําสัญญาซื้อขายกันเพียงครั้งเดียวและเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว โดยไม่มีข้อตกลงกันว่าจะไปกระทําตามแบบพิธีใด ๆ ในภายหน้า ดังนั้น สัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสาม จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และเมื่อคู่กรณีได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นสัญญาซื้อขายที่สมบูรณ์ เพราะปฏิบัติถูกต้องตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง

(1) นายสองจะฟ้องนายหนึ่งว่าผิดสัญญาได้หรือไม่ เห็นว่า ตามอุทาหรณ์ สัญญาจะซื้อขายบ้านและ ที่ดินระหว่างนายหนึ่งและนายสองนั้น แม้จะมิได้ทําเป็นหนังสือ หรือมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อนายหนึ่ง ซึ่งเป็นฝ่ายที่จะต้องรับผิดก็ตาม สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวก็มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย และเมื่อตามข้อเท็จจริง ปรากฏว่าสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวมีหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีกันตามมาตรา 456 วรรคสอง คือ ได้มีการชําระหนี้บางส่วนโดยนายสองได้ชําระราคามาได้ 5 เดือน เป็นเงิน 5 แสนบาทแล้ว ดังนั้น เมื่อนายหนึ่งผิดสัญญา ได้นําบ้านและที่ดินไปขายให้แก่นายสาม นายสองจึงสามารถฟ้องนายหนึ่งว่าผิดสัญญาได้

สรุป

(1) สัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสองเป็นสัญญาจะซื้อขายและมีผลสมบูรณ์
ตามกฎหมาย ส่วนสัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสามเป็นสัญญาซื้อขาย
เสร็จเด็ดขาดและมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายเช่นกัน
(2) นายสองสามารถฟ้องนายหนึ่งว่าผิดสัญญาที่ทําไว้ต่อกันได้

Advertisement