LAW2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย แลกเปลี่ยนให้ 2/2555

Advertisement

การสอบไล่ภาค  2  ปีการศึกษา  2555

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2005 

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย  แลกเปลี่ยน  ให้

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

Advertisement

ข้อ  1  นายจันทร์บอกขายที่ดินมีโฉนดของตนแปลงหนึ่งให้นายอังคารในราคา  1  ล้านบาท  นายอังคารตอบตกลงซื้อและได้ชำระราคา  1  ล้านบาท  ให้นายจันทร์  และทั้งคู่ได้ตกลงกันให้นายจันทร์ส่งมอบที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคารในวันที่  1  เดือนหน้า  ในคืนนั้น  นายพุธได้ติดต่อขอซื้อที่ดินแปลงนี้จากนายจันทร์ในราคา  2  ล้านบาท  นายจันทร์ขอให้นายพุธไปพบที่สำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนสิทธินิติกรรม  ทั้งคู่มาที่สำนักงานที่ดินและทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินแปลงนี้ในราคา  2  ล้านบาท  และยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธินิติกรรมซื้อขาย  นายอังคารทราบข่าวและมายื่นคำคัดค้านต่อเจ้าพนักงานที่ดิน  ขอให้เจ้าพนักงานที่ดินอย่ารับจดทะเบียน  เพราะตนได้ซื้อไว้อยู่ก่อน  นายพุธไม่อยากมีปัญหาและขอให้นายจันทร์ไปเจรจาตกลงกับนายอังคารก่อน  นายจันทร์กับนายพุธจึงยื่นคำขอถอนคำขอจดทะเบียนจากเจ้าพนักงานที่ดิน  ปรากฏว่าที่ดินแปลงนี้มีราคาท้องตลาดสูงขึ้นมาก  นายจันทร์จึงเปลี่ยนใจไม่ขายที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคารและนายพุธ

ดังนี้  ให้นักศึกษาวินิจฉัยว่า  นายอังคารกับนายพุธจะเรียกร้องที่ดินแปลงนี้จากนายจันทร์ได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  455  เมื่อกล่าวต่อไปเบื้องหน้าถึงเวลาซื้อขาย  ท่านหมายความว่าเวลาซึ่งทำสัญญา  ซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์

มาตรา  456  วรรคแรก  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์  ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ  วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป  ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

วินิจฉัย

สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด  (หรือสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์)  หมายถึง  สัญญาซื้อขายที่คู่กรณีคือผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว  โดยผู้ขายตกลงที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ  และผู้ซื้อได้ตกลงที่จะชำระราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขายแล้ว  โดยไม่ต้องคำนึงว่าในขณะที่ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันนั้น  ได้มีการส่งมอบทรัพย์สินหรือได้มีการชำระราคากันแล้วหรือไม่

สัญญาจะซื้อขาย  คือ  สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ  ที่คู่กรณียังมิได้มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันในขณะที่ทำสัญญาซื้อขาย  แต่มีข้อตกลงกันว่า  จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันก็ต่อเมื่อได้ไปกระทำตามแบบพิธีที่กฎหมายได้กำหนดไว้ในภายหน้า  คือเมื่อได้ไปทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วนั่นเอง

โดยหลัก  การซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในอสังหาริมทรัพย์นั้น  กฎหมายได้บัญญัติให้คู่สัญญาจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะตามมาตรา  456  วรรคแรก  ประกอบมาตรา  455

กรณีตามอุทาหรณ์  การที่นายอังคารกับนายพุธจะเรียกร้องที่ดินแปลงดังกล่าวที่ได้ทำสัญญาซื้อขายจากนายจันทร์ได้หรือไม่นั้น  จะต้องพิจารณาก่อนว่าสัญญาซื้อขายที่นายอังคารกับนายพุธได้ทำไว้กับนายจันทร์นั้นเป็นสัญญาซื้อขายประเภทใด

1  สัญญาซื้อขายระหว่างนายจันทร์กับนายอังคาร

การที่นายจันทร์และนายอังคารได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์กันนั้น  ทั้งสองได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเพียงครั้งเดียวและเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว  โดยไม่มีข้อตกลงกันว่าจะไปกระทำตามแบบพิธีใดๆในภายหน้า  ดังนั้นสัญญาซื้อขายระหว่างนายจันทร์กับนายอังคารจึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด  และเมื่อคู่กรณีมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะ  ตามมาตรา  456  วรรคแรก  ดังนั้นนายอังคารจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องที่ดินจากนายจันทร์ตามสัญญาซื้อขายที่เป็นโมฆะ

2  สัญญาซื้อขายระหว่างนายจันทร์กับนายพุธ

การที่นายจันทร์และนายพุธได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น  เมื่อทั้งสองได้มีเจตนาที่จะทำสัญญาซื้อขายกันให้เสร็จสิ้นเรียบร้อยในครั้งเดียวจึงถือว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเช่นเดียวกัน  และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า  สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายจันทร์กับนายพุธได้ทำเป็นหนังสือ  แต่เจ้าพนักงานที่ดินยังไม่ได้รับจดทะเบียน  เนื่องจากทั้งสองได้ยื่นคำขอถอนคำขอจดทะเบียนจากเจ้าพนักงานที่ดิน  ดังนั้นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายจันทร์กับนายพุธย่อมตกเป็นโมฆะ  เพราะมิได้ทำให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายได้กำหนดไว้ตามมาตรา  456  วรรคแรก  ดังนั้นนายพุธจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องที่ดินจากนายจันทร์ตามสัญญาซื้อขายที่เป็นโมฆะเช่นเดียวกัน

สรุป  นายอังคารกับนายพุธจะเรียกร้องที่ดินแปลงดังกล่าวจากนายจันทร์ไม่ได้  เพราะสัญญาซื้อขายที่ดินที่ทั้งสองได้ทำกับนายจันทร์เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและมีผลเป็นโมฆะ

Advertisement