LAW2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย แลกเปลี่ยนให้ 1/2555

การสอบไล่ภาค  1  ปีการศึกษา  2555

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2005 

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย  แลกเปลี่ยน  ให้

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

ข้อ  1  นายจันทร์บอกขายที่ดินมีโฉนดของตนแปลงหนึ่งให้กับนายอังคารในราคา  10  ล้านบาท  นายอังคารตอบตกลงซื้อ  นายอังคารชำระราคาค่าที่ดิน

ให้นายจันทร์  5  ล้านบาทก่อน  ส่วนที่ยังขาดจะชำระให้ในวันจดทะเบียนโอนซึ่งนัดกันไว้ในวันรุ่งขึ้น  และนายจันทร์ได้ส่งมอบที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคาร  ในวันนัดนายจันทร์หาได้ไปจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคารไม่  นายอังคารอยู่ในที่ดินแปลงนี้มาได้  12  ปี  ที่ดินแปลงนี้มีราคาท้องตลาดสูงขึ้นกว่าร้อยล้านบาท  นายจันทร์อยากได้ที่ดินแปลงนี้คืน  และมาขอให้นายอังคารคืนที่ดินแปลงนี้  นายอังคารไม่ยอมคืน  นายจันทร์ฟ้องขอให้ศาลบังคับขับไล่นายอังคารให้ออกไปจากที่ดินแปลงนี้

ดังนี้  นายอังคารได้รับสำเนาฟ้องแล้วมาถามท่านว่า  นายอังคารจะมีทางต่อสู้คดีเพื่อไม่ให้เสียสิทธิในที่ดินแปลงนี้ได้หรือไม่  ท่านจะให้คำตอบนายอังคารอย่างไร  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  193/30  อายุความนั้น  ถ้าประมวลกฎหมายนี้  หรือกฎหมายอื่นมิได้บัญญัติไว้โดยเฉพาะ  ให้มีกำหนดสิบปี

มาตรา  456  วรรคแรกและวรรคสอง  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์  ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป  ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

สัญญาจะขายหรือจะซื้อหรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  หรือได้วางประจำไว้  หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  การที่นายจันทร์บอกขายที่ดินของตนแปลงหนึ่งให้กับนายอังคาร  โดยตกลงกันว่านายจันทร์จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินให้นายอังคารในวันรุ่งขึ้นนั้น  สัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าว  ย่อมถือเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย  เพราะเป็นการซื้อขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์และคู่สัญญาไม่มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่กันในขณะทำสัญญา  แต่มีเจตนาจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหน้า

และจากข้อเท็จจริง  การที่นายจันทร์ได้ส่งมอบที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคารครอบครอง  และนายอังคารได้อยู่ในที่ดินแปลงนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้น  จะถือว่านายอังคารเจตนาจะยึดถือที่ดินเพื่อตนไม่ได้  แต่ต้องถือว่าเป็นการยึดถือแทนนายจันทร์  และแม้นายอังคารจะอยู่ในที่ดินมาได้  12  ปี  ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์  (ตามมาตรา  1382)  ดังนั้น  เมื่อนายจันทร์ผิดนัดไม่ไปจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาและได้ยื่นฟ้องขับไล่นายอังคารให้ออกไปจากที่ดิน  นายอังคารก็ชอบที่จะต่อสู้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย  ตามมาตรา  456  วรรคสอง  และฟ้องแย้งขอให้ศาลบังคับนายจันทร์ไปจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคารฐานผิดสัญญาจะซื้อจะขายได้

แต่อย่างไรก็ตาม  นายอังคารจะต้องใช้สิทธิเรียกร้องให้นายจันทร์ปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าว  ภายในอายุความ  10  ปี  นับแต่วันที่นายจันทร์ผิดสัญญาตามมาตรา  193/30  เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่านายอังคารได้ปล่อยเวลาให้ล่วงเลยไปจนพ้น  10  ปี  นับแต่วันที่ผิดสัญญาแล้ว  คดีย่อมขาดอายุความ  ทำให้นายอังคารต้องเสียสิทธิในที่ดินแปลงนี้

ดังนั้น  เมื่อนายอังคารได้รับสำเนาฟ้องแล้ว  นายอังคารจะไม่มีทางต่อสู้คดีเพื่อไม่ให้เสียสิทธิในที่ดินแปลงนี้ได้

สรุป  ข้าพเจ้าจะให้คำตอบแก่นายอังคารดังที่ได้อธิบายไว้ดังกล่าวข้างต้น