การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2555
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2005
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1 นายมกราตกลงขายบ้านและที่ดินให้นายกุมภาในราคา 1 ล้านบาท แต่นายกุมภาไม่มีเงินสดเป็นก้อน ทั้งคู่จึงตกลงกันว่านายมกราจะส่งมอบบ้านและที่ดินให้นายกุมภา นายกุมภาชำระเงินก้อนแรก 5 แสนบาท ส่วนที่เหลือให้ผ่อนได้เดือนละหนึ่งแสนบาท เมื่อผ่อนครบเป็นเงิน 1 ล้านบาท นายมกราก็จะไปโอนทางทะเบียนให้ เมื่อนายกุมภาชำระครบ นายมกราไม่ยอมไปโอนทะเบียนให้ เพราะมีคนมาเสนอซื้อในราคา 2 ล้านบาท
นายกุมภาจะฟ้องให้นายมกราไปโอนทะเบียนบ้านและที่ดินให้แก่ตนตามสัญญาได้หรือไม่ และสัญญาที่นายมกราและนายกุมภาตกลงกันนั้นเป็นสัญญาประเภทใด จงอธิบาย
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 455 เมื่อกล่าวต่อไปเบื้องหน้าถึงเวลาซื้อขาย ท่านหมายความว่าเวลาซึ่งทำสัญญา ซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์
มาตรา 456 วรรคแรกและวรรคสอง การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อหรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
วินิจฉัย
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด (หรือสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์) หมายถึง สัญญาซื้อขายที่คู่กรณีคือผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว โดยผู้ขายตกลงที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อได้ตกลงที่จะชำระราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขายแล้ว โดยไม่ต้องคำนึงว่าในขณะที่ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันนั้น ได้มีการส่งมอบทรัพย์สินหรือได้มีการชำระราคากันแล้วหรือไม่
สัญญาจะซื้อขาย คือ สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ที่คู่กรณียังมิได้มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันในขณะที่ทำสัญญาซื้อขาย แต่มีข้อตกลงกันว่า จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันก็ต่อเมื่อได้ไปกระทำตามแบบพิธีที่กฎหมายได้กำหนดไว้ในภายหน้า คือเมื่อได้ไปทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วนั่นเอง
และสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษนั้น จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคแรก ประกอบมาตรา 455 ส่วนสัญญาจะซื้อขายทรัพย์สินดังกล่าวนั้นกฎหมายมิได้กำหนดแบบไว้แต่อย่างใด เพียงแต่ได้กำหนดไว้ว่าในกรณีที่จะมีการฟ้องร้องบังคับคดีกัน จะต้องมีหลักฐานอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้คือ
1 จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ
2 มีการวางประจำ (มัดจำ) ไว้ หรือ
3 มีการชำระหนี้บางส่วน
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายมกราตกลงขายบ้านและที่ดินให้นายกุมภาในราคา 1 ล้านบาท โดยทั้งคู่ตกลงกันว่านายมกราจะส่งมอบบ้านและที่ดินให้นายกุมภา และนายกุมภาชำระเงินก้อนแรก 5 แสนบาท ส่วนที่เหลือตกลงให้ผ่อนได้เดือนละ 1 แสนบาท เมื่อผ่อนครบ 1 ล้านบาท นายมกราก็จะไปโอนทางทะเบียนให้ กรณีเช่นนี้ถือว่าสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างนายมกราและนายกุมภาเป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นสัญญาที่คู่กรณียังมิได้มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันในขณะที่ทำสัญญาซื้อขาย แต่มีข้อตกลงกันว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันเมื่อได้ไปกระทำตามแบบที่กฎหมายได้กำหนดไว้ในภายหน้า คือเมื่อได้ไปทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั่นเอง
สัญญาจะซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างนายมกราและนายกุมภานั้น แม้จะมิได้ทำเป็นหนังสือ หรือมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อนายมกราซึ่งเป็นฝ่ายที่จะต้องรับผิดก็ตาม สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวก็มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวมีหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีกันตามมาตรา 456 วรรคสอง คือได้มีการชำระหนี้บางส่วนโดยนายมกราได้ส่งมอบบ้านและที่ดินให้นายกุมภา และนายกุมภาได้ชำระเงินให้แก่นายมกราจนครบแล้ว ดังนั้น เมื่อนายมกราผิดสัญญาไม่ยอมไปโอนทะเบียนให้แก่นายกุมภา นายกุมภาจึงสามารถฟ้องให้นายมกราไปโอนทะเบียนและที่ดินให้แก่ตนได้
สรุป สัญญาที่นายมกราและนายกุมภาตกลงกันนั้นเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย และนายกุมภาสามารถฟ้องบังคับให้นายมกราไปโอนทะเบียนบ้านและที่ดินให้แก่ตนตามสัญญาได้