LAW2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย แลกเปลี่ยนให้ S/2555

Advertisement

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน  ปีการศึกษา  2555

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2005 

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย  แลกเปลี่ยน  ให้

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

Advertisement

ข้อ  1  นายมกราตกลงขายบ้านและที่ดินให้นายกุมภาในราคา  1  ล้านบาท  แต่นายกุมภาไม่มีเงินสดเป็นก้อน  ทั้งคู่จึงตกลงกันว่านายมกราจะส่งมอบบ้านและที่ดินให้นายกุมภา  นายกุมภาชำระเงินก้อนแรก  5  แสนบาท  ส่วนที่เหลือให้ผ่อนได้เดือนละหนึ่งแสนบาท  เมื่อผ่อนครบเป็นเงิน  1  ล้านบาท  นายมกราก็จะไปโอนทางทะเบียนให้  เมื่อนายกุมภาชำระครบ  นายมกราไม่ยอมไปโอนทะเบียนให้  เพราะมีคนมาเสนอซื้อในราคา  2  ล้านบาท

นายกุมภาจะฟ้องให้นายมกราไปโอนทะเบียนบ้านและที่ดินให้แก่ตนตามสัญญาได้หรือไม่  และสัญญาที่นายมกราและนายกุมภาตกลงกันนั้นเป็นสัญญาประเภทใด  จงอธิบาย

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  455  เมื่อกล่าวต่อไปเบื้องหน้าถึงเวลาซื้อขาย  ท่านหมายความว่าเวลาซึ่งทำสัญญา  ซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์

มาตรา  456  วรรคแรกและวรรคสอง  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์  ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ  วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป  ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

สัญญาจะขายหรือจะซื้อหรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  หรือได้วางประจำไว้  หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

วินิจฉัย

สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด  (หรือสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์)  หมายถึง  สัญญาซื้อขายที่คู่กรณีคือผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว  โดยผู้ขายตกลงที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ  และผู้ซื้อได้ตกลงที่จะชำระราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขายแล้ว  โดยไม่ต้องคำนึงว่าในขณะที่ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันนั้น  ได้มีการส่งมอบทรัพย์สินหรือได้มีการชำระราคากันแล้วหรือไม่

สัญญาจะซื้อขาย  คือ  สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ  ที่คู่กรณียังมิได้มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันในขณะที่ทำสัญญาซื้อขาย  แต่มีข้อตกลงกันว่า  จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันก็ต่อเมื่อได้ไปกระทำตามแบบพิธีที่กฎหมายได้กำหนดไว้ในภายหน้า  คือเมื่อได้ไปทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วนั่นเอง

และสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษนั้น  จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะตามมาตรา  456  วรรคแรก  ประกอบมาตรา  455  ส่วนสัญญาจะซื้อขายทรัพย์สินดังกล่าวนั้นกฎหมายมิได้กำหนดแบบไว้แต่อย่างใด  เพียงแต่ได้กำหนดไว้ว่าในกรณีที่จะมีการฟ้องร้องบังคับคดีกัน  จะต้องมีหลักฐานอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้คือ

1       จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ

2       มีการวางประจำ  (มัดจำ)  ไว้  หรือ

3       มีการชำระหนี้บางส่วน

กรณีตามอุทาหรณ์  การที่นายมกราตกลงขายบ้านและที่ดินให้นายกุมภาในราคา  1  ล้านบาท  โดยทั้งคู่ตกลงกันว่านายมกราจะส่งมอบบ้านและที่ดินให้นายกุมภา  และนายกุมภาชำระเงินก้อนแรก  5  แสนบาท  ส่วนที่เหลือตกลงให้ผ่อนได้เดือนละ  1  แสนบาท  เมื่อผ่อนครบ  1  ล้านบาท  นายมกราก็จะไปโอนทางทะเบียนให้  กรณีเช่นนี้ถือว่าสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างนายมกราและนายกุมภาเป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์  เพราะเป็นสัญญาที่คู่กรณียังมิได้มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันในขณะที่ทำสัญญาซื้อขาย  แต่มีข้อตกลงกันว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันเมื่อได้ไปกระทำตามแบบที่กฎหมายได้กำหนดไว้ในภายหน้า  คือเมื่อได้ไปทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั่นเอง

สัญญาจะซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างนายมกราและนายกุมภานั้น  แม้จะมิได้ทำเป็นหนังสือ  หรือมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อนายมกราซึ่งเป็นฝ่ายที่จะต้องรับผิดก็ตาม  สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวก็มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย  และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า  สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวมีหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีกันตามมาตรา  456  วรรคสอง  คือได้มีการชำระหนี้บางส่วนโดยนายมกราได้ส่งมอบบ้านและที่ดินให้นายกุมภา  และนายกุมภาได้ชำระเงินให้แก่นายมกราจนครบแล้ว  ดังนั้น  เมื่อนายมกราผิดสัญญาไม่ยอมไปโอนทะเบียนให้แก่นายกุมภา  นายกุมภาจึงสามารถฟ้องให้นายมกราไปโอนทะเบียนและที่ดินให้แก่ตนได้

สรุป  สัญญาที่นายมกราและนายกุมภาตกลงกันนั้นเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย  และนายกุมภาสามารถฟ้องบังคับให้นายมกราไปโอนทะเบียนบ้านและที่ดินให้แก่ตนตามสัญญาได้

Advertisement