LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์ การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2554

Advertisement

การสอบไล่ภาค  1  ปีการศึกษา  2554

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 (LA 201),(LW 204) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ข้อ  1  เข้มทำสัญญาอนุญาตให้ป้อมสร้างบ้านอยู่ในที่ดินมีโฉนดของตนเป็นเวลา  20  ปี  โดยสัญญามีข้อความระบุว่า  เมื่อครบกำหนด 20  ปีแล้วให้บ้านตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเข้มเจ้าของที่ดินทันที  แต่สัญญาดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่  หลังจากป้อมสร้างบ้านอยู่ในที่ดินของเข้มครบกำหนด  20  ปีแล้ว  เข้มแจ้งให้ป้อมย้ายออกไปจากบ้านและที่ดินนั้น  เพราะต้องการจะขายบ้านและที่ดินนั้น

Advertisement

แต่ป้อมยังคงอาศัยอยู่ในบ้านและที่ดินต่อไป  หลังจากนั้นอีก  5  เดือนเข้มได้ทำสัญญาและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายบ้านพร้อมที่ดินนั้นให้แหม่ม  เมื่อป้อมรู้เรื่องดังกล่าว  ป้อมจึงทำสัญญาขายบ้านหลังนั้นให้แตน  โดยให้แตนรื้อถอนบ้านออกไป  ดังนี้

ให้วินิจฉัยว่า  แตนจะรื้อถอนบ้านออกไปได้หรือไม่  และระหว่างแตนกับแหม่มผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทดีกว่ากัน  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  144  ส่วนควบของทรัพย์  หมายความว่า  ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น  และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย  ทำให้บุบสลาย  หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป

เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น

มาตรา  146  ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น  ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น  ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย

มาตรา  1299 วรรคแรก  ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น  ท่านว่า  การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์  เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

วินิจฉัย

ตามกฎหมาย  การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรมนั้น  จะบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิได้ จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่  ซึ่งถ้าฝ่าฝืนจะมีผลเป็นเพียงบุคคลสิทธิ  ใช้กล่าวอ้างได้เฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น  ไม่สามารถยกขึ้นกล่าวอ้างต่อบุคคลภายนอกได้  (มาตรา  1299  วรรคแรก)

กรณีตามอุทาหรณ์  การที่เข้มทำสัญญาอนุญาตให้ป้อมสร้างบ้านในที่ดินมีโฉนดของตนเป็นเวลา  20  ปี  ป้อมจึงเป็นผู้มีสิทธิเหนือพื้นดินของเข้ม  อันเป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม  เมื่อปรากฏว่านิติกรรมดังกล่าวเพียงแต่ทำเป็นหนังสือไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่  ย่อมมีผลทำให้นิติกรรมนั้นไม่บริบูรณ์ในฐานะทรัพยสิทธิ  แต่ยังคงมีผลบังคับระหว่างเข้มกับป้อมในฐานะบุคคลสิทธิตามมาตรา  1299  วรรคแรก  ดังนั้น  บ้านจึงยังไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน  เพราะป้อมเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นและได้ใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ตามมาตรา  146

แต่อย่างไรก็ตาม  เมื่อครบกำหนด  20  ปี  สิทธิในที่ดินของเข้มที่ป้อมมีอยู่ย่อมสิ้นสุดลง  เนื่องจากข้อความในสัญญากำหนดให้บ้านตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเข้มทันทีเมื่อครบ  20  ปี  จึงเท่ากับป้อมได้แสดงเจตนาสละกรรมสิทธิ์ในบ้านไว้ล่วงหน้าแล้ว  ดังนั้น  บ้านจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเข้มในฐานะที่เป็นส่วนควบของที่ดินตามมาตรา  144  เข้มจึงมีสิทธิทำสัญญาและจดทะเบียนขายบ้านพร้อมที่ดินให้กับแหม่มได้  และแหม่มผู้รับโอนย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินนั้นโดยสมบูรณ์

ส่วนกรณีของแตนนั้นเมื่อป้อมไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังดังกล่าวแล้ว  ป้อมจึงไม่สามารถนำบ้านไปทำสัญญาขายให้กับแตนได้  ดังนั้น แตนผู้รับโอนตามสัญญาซื้อขายจึงไม่มีสิทธิในบ้านดีไปกว่าป้อมผู้โอนและไม่สามารถรื้อถอนบ้านออกไปได้

สรุป  แหม่มเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทดีกว่าแตน  และแตนไม่สามารถรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินนั้นได้

Advertisement