LAW 2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์ 2/2554

การสอบไล่ภาค  2  ปีการศึกษา  2554

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์ 

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ข้อ  1  นกเข้าครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดของไก่เกินกว่าสิบปีแล้ว  แต่นกไม่รู้ว่าจะต้องไปจดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์  ต่อมาไก่ถึงแก่ความตายและหลังจากเป็ดบุตรของไก่จดทะเบียนรับมรดกที่ดินนั้นแล้ว

จึงรู้ว่านกครอบครองปรปักษ์ที่ดินดังกล่าว  เป็ดจึงบอกขายที่ดินนั้นให้แมว  ก่อนทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์  แมวไปดูที่ดินจึงรู้ว่านกครอบครองที่ดินนั้นอยู่  แต่เป็ดบอกกับแมวว่านกเป็นเพียงผู้เช่าที่ดิน  และจะดำเนินการให้นกออกไปจากที่ดินนั้นทันทีหลังจากจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้ว

โดยแมวไม่ได้สอบถามข้อเท็จจริงจากนก  ประกอบกับแมวเห็นว่าชื่อในโฉนดเป็นชื่อของเป็ด  จึงทำสัญญาและจดทะเบียนซื้อที่ดินแปลงนั้น  ดังนี้  นกจะขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ระหว่างเป็ดกับแมวได้หรือไม่  และผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทดีกว่ากัน  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 

มาตรา  1299  วรรคสอง  ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์  หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม  สิทธิของผู้ได้มานั้น  ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้  ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้  และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น  มิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

มาตรา  1300  ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์  หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้  แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน  ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น  ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด  ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้ 

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  นกเข้าครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดของไก่เกินกว่า  10  ปีแล้ว  จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา  1382  อันถือเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตามมาตรา  1299  วรรคสอง  เมื่อปรากฏว่านกไม่ได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งสิทธิดังกล่าว  นกจึงไม่สามารถที่จะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน  และสิทธิอันยังไม่ได้จดทะเบียนนั้น  นกมิสามารถยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน  โดยสุจริต  และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วได้

ต่อมาเมื่อไก่ถึงแก่ความตาย  เป็ดบุตรของไก่ได้จดทะเบียนรับมรดกที่ดินแปลงนั้น  ซึ่งถือเป็นการรับโอนที่ดินดังกล่าวในฐานะทายาทโดยธรรมของไก่  อันเป็นการรับทรัพย์มรดกตามกฎหมายว่าด้วยมรดก  โดยทายาทต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ต่างๆของเจ้ามรดก  เป็ดผู้สืบสิทธิของไก่จึงไม่ถือว่าเป็นบุคคลภายนอกที่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นโดยมีค่าตอบแทน  ดังนั้น  ระหว่างนกกับเป็ด  นกจึงยังเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวดีกว่าเป็ด

ส่วนการที่เป็ดขายที่ดินแปลงนั้นให้แมวในเวลาต่อมานั้น  เมื่อปรากฏว่าก่อนทำสัญญาและจดทะเบียนซื้อขายที่ดิน  แมวได้ไปดูที่ดินและรู้ว่านกครอบครองที่ดินแปลงนั้นอยู่  แต่ไม่สอบถามข้อเท็จจริงจากนก  ทั้งที่สามารถสอบถามได้  แมวจึงเป็นบุคคลภายนอกที่ได้สิทธิในที่ดินนั้นมาโดยไม่สุจริต  ดังนั้น  นกจึงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทดีกว่าแมว  และสามารถร้องขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างเป็ดกับแมวได้  เพราะการจดทะเบียนนั้นทำให้นกซึ่งเป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนต้องเสียเปรียบ  ตามมาตรา  1300

สรุป  นกเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทดีกว่าแมว  และสามารถร้องขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างเป็ดกับแมวได้