LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์ การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2559

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2559

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 4 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. นายสุริยันได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งของนางจันทราตามคำพิพากษาของศาล แต่หลังจากศาลมีคำพิพากษาแล้วนายสุริยันก็ไม่ได้ไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงชื่อในโฉนดที่ดินให้เป็นของตนต่อมานายสุริยันตกลงขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้นายอาทิตย์ และนัดวันไปทำการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินกันที่สำนักงานที่ดินพร้อมกับชำระราคา เมื่อถึงวันนัดนายสุริยันและนายอาทิตย์ไปพบกันที่สำนักงานที่ดินตามนัดหมาย และยื่นคำร้องขอให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการจดทะเบียนการซื้อขายที่ดินระหว่านายสุริยันและนายอาทิตย์ แต่เจ้าพนักงานที่ดินปฏิเสธไม่ยอมรับจดทะเบียนโดยอ้างว่านายสุริยันไม่ใช่เจ้าของที่ดินแปลงที่จะขายเนื่องจากไม่ปรากฏชื่อนายสุริยันในโฉนดดังกล่าว นายสุริยันจึงแสดงสำเนาคำพิพากษาของศาลต่อเจ้าพนักงานที่ดินให้ทราบว่าตนมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่จะขายอย่างแท้จริง แต่เจ้าพนักงานที่ดินยังปฏิเสธว่าไม่สามารถจดทะเบียนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินได้ เพราะยังปฏิบัติไม่ครบถ้วนตามหลักเกณฑ์ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

ให้นักศึกษาอธิบายว่า หลักกฎหมายดังกล่าวคือมาตราใด มีหลักเกณฑ์อย่างใด และเจ้าพนักงานที่ดินอธิบายถูกต้องตามหลักกฎหมายหรือไม่ จงอธิบาย

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 1299 วรรคสอง “ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว”

วินิจฉัย

หลักเกณฑ์ตามบทบัญญัติมาตรา 1299 วรรคสอง มีดังนี้

  1. เป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
  2. โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม เช่น การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการรับมรดก การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยคำพิพากษาของศาลเป็นต้น
  3. สิทธิของผู้ได้มาย่อมบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ
  4. ผู้ได้มาซึ่งสิทธิดังกล่าวจะต้องจดทะเบียนการได้มา ถ้ายังไม่ได้จดทะเบียนจะมีผลตามกฎหมายคือ

(1)     จะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้

(2)     จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน และโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วไม่ได้

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายสุริยันได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งของนางจันทราตามคำพิพากษาของศาลนั้น ถือว่านายสุริยันได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคสอง ดังนั้น แม้ว่าสิทธิของนายสุริยันจะบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ นายสุริยันก็จะต้องนำสิทธิดังกล่าวไปจดทะเบียนด้วย (ดามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 78) ถ้านายสุริยันมิได้นำสิทธิดังกล่าวไปจดทะเบียนย่อมมีผลตามกฎหมายคือจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้

เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า เมื่อศาลมีคำพิพากษาแล้ว นายสุริยันก็ไม่ได้ไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงชื่อในโฉนดที่ดินให้เป็นชื่อของตน ดังนี้นายสุริยันจะเอาที่ดินแปลงดังกล่าวไปทำนิติกรรมโดยการจดทะเบียนโอนขายให้แก่นายอาทิตย์ไม่ได้ เพราะหลักฐานทางทะเบียนยังเป็นชื่อของนางจันทราเนื่องจากนายสุริยันยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มา ดังนั้น การที่นายสุริยันตกลงขายที่ดินให้นายอาทิตย์ และได้ยื่นคำร้องขอให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการจดทะเบียนการซื้อขายที่ดินระหว่างนายสุริยันและนายอาทิตย์ แต่เจ้าพนักงานที่ดินปฏิเสธไม่ยอมรับการจดทะเบียนโดยอ้างว่านายสุริยันไม่ใช่เจ้าของที่ดินแปลงที่จะขายเนื่องจากไม่ปรากฏชื่อนายสุริยันในโฉนดดังกล่าว และนายสุริยันยังปฏิบัติไม่ครบถ้วนตามหลักเกณฑ์ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์นั้นถือว่าเจ้าพนักงานที่ดินได้อธิบายถูกต้องตามหลักกฎหมายมาตรา 1299 วรรคสอง แล้ว

สรุป

ตามอุทาหรณ์ เป็นเรื่องหลักกฎหมายมาตรา 1299 วรรคสอง และการอธิบายของเจ้าพนักงานที่ดินถูกต้องตามหลักกฎหมายดังกล่าว